Neapibrėžtumai namuose parduodant pirkėjus ir pardavėjus

Nekilnojamojo turto pardavimo nenumatytais atvejais rūšis yra viena iš nepaprastosios padėties sąlygų, dažnai įtrauktų į nekilnojamojo turto pardavimo sutartį (arba pasiūlymas įsigyti nekilnojamojo turto). Jei yra namų pardavimo nenumatytas atvejis, sandoris priklauso (arba priklauso) nuo pirkėjo namo pardavimo. Jei pirkėjo namas parduodamas iki nurodytos datos, sutartis juda į priekį; jei jis neparduoda iki nurodytos datos, sutartis nutraukiama. Čia apžvelgiame, ką pirkėjai ir pardavėjai turi žinoti apie neapibrėžtus namų pardavimo atvejus.

Ką turėtumėte žinoti apie nenumatytus atvejus namuose

Dviejų tipų namų pardavimo neapibrėžtumai

Yra dviejų tipų namų pardavimo neapibrėžtumai:

• Pardavimo ir atsiskaitymo nenumatytumas
• Atsiskaitymo nenumatytumas

Kaip matyti iš pavadinimo, pardavimo ir atsiskaitymo atvejai priklauso nuo to, ar pirkėjas parduoda ir apgyvendina esamą namą. Šio tipo atvejai naudojami, jei pirkėjas dar negavo ir nepriėmė pasiūlymo pirkti dabartiniame name. Apskritai, tokio pobūdžio nenumatyti atvejai leidžia pardavėjui ir toliau pardavinėti namus kitiems potencialiems pirkėjams, su sąlyga, kad pirkėjui bus suteikta galimybė per nustatytą laikotarpį (paprastai 24–48 valandas) pašalinti pardavimo ir atsiskaitymo atvejus. jei pardavėjas gaus kitą pasiūlymą. Jei pirkėjas nepajėgia pašalinti nepaprastosios padėties, sutartis nutraukiama, pardavėjas gali priimti kitą pasiūlymą, o užstatas už pinigus grąžinamas pirkėjui.

Kita vertus, atsiskaitymo nenumatytas atvejis yra naudojamas, jei pirkėjas jau pardavė savo turtą, turi sudarytą sutartį ir kalendoriuje nurodytą atsiskaitymo datą. Kadangi turtas iš tikrųjų neparduodamas tol, kol neįvyksta atsiskaitymas (arba uždarymas), tai apsaugo pirkėją, jei dėl kokios nors priežasties įvyksta pardavimas. Dažniausiai šios rūšies nenumatyti atvejai draudžia pardavėjui priimti kitus nekilnojamojo turto pasiūlymus nurodytam laikotarpiui. Jei pirkėjo namai užsidarys iki nurodytos datos, sutartis lieka galioti. Jei namai neuždaromi, sutartis gali būti nutraukta.

Apsvarstymai pirkėjams

Daugeliui pirkėjų reikia parduoti savo esamus namus, norint įsigyti naują, ypač kai „prekiaujama“ brangesniu namu. Galimybė parduoti namą suteikia pirkėjams laiko, kurį jiems reikia parduoti ir atsiskaityti prieš pradedant naują namą. Pirkėjai gali vengti turėti du namus ir laikyti du hipotekus vienu metu, laukdami savo namų pardavimo. Neapibrėžtas būsto pardavimo atvejis taip pat gali sudaryti sąlygas sklandžiam sandoriui: pirkėjas gali parduoti vieną namą ir persikelti į kitą, nes nauji namai jau yra „užrakinti“.

Nepaisant to, kad nenumatytas atvejis parduodant namą pirkėjui suteikia ramybės, jis neišvengia kitų namų pirkimo išlaidų. Pirkėjai vis tiek turi išleisti pinigų namų apžiūroms, banko rinkliavoms ir įvertinimo mokesčiams. Šios išlaidos negrąžinamos, jei sandoris įvyks dėl turto nepardavimo laiku. Taip pat pirkėjai greičiausiai turės mokėti daugiau už turtą nei tuo atveju, jei jie pateiktų pasiūlymą nenumatytais atvejais parduodant namus. Taip yra todėl, kad jie iš esmės prašo pardavėjo „lošti“ dėl galimybės parduoti savo dabartinį namą, o pardavėjas tikisi, kad jam bus atlyginta už šią riziką.

Apsvarstymai pardavėjams

Galimybė parduoti namą gali būti rizikinga pardavėjams, nes nėra garantijos, kad namus parduos. Net jei sutartis leidžia pardavėjui toliau prekiauti turtu ir priimti pasiūlymus, namas gali būti įtrauktas į sąrašą pagal sutartį, todėl jis tampa mažiau patrauklus kitiems potencialiems pirkėjams. Daugelis žmonių, ieškančių namų, vengia įsigyti nekilnojamojo turto, dėl kurio yra sudaroma sutartis, nes jie nenori gaišti laiko ir rizikuoja įsimylėti turtą, kurio galbūt niekada neturės galimybės nusipirkti.

Prieš sutikdamas su būsto pardavimo nenumatytu atveju, pardavėjas (arba pardavėjo nekilnojamojo turto agentas) turėtų ištirti dabartinį potencialaus pirkėjo namus, kad nustatytų:

• Jei namai jau yra rinkoje . Jei ne, tai dažniausiai yra raudona vėliava, nes tai rodo, kad potencialus pirkėjas šiuo metu tik galvoja apie pirkimą ir pardavimą.
• Jei ji nurodyta teisinga kaina . Nekilnojamojo turto agentas gali paruošti palyginamus daiktus, kad įsitikintų, jog namas yra parduodamas.
• Kiek laiko tai buvo rinkoje . Jei praėjo daug laiko, namams kaina gali būti per didelė, rodymo procedūra gali būti sudėtinga arba rinka gali būti sausa.
• Vidutinis laikas namų kaimynystėje rinkoje. Jei vidutinis laikas yra maždaug 30 dienų, galima tikėtis, kad namus parduos. Jei tai yra 90 ar daugiau dienų, pardavėjas gali laukti su maža tikimybe, kad pirkėjo namas parduos.

Vis dėlto nenumatytas atvejis, kai parduodamas namas, gali būti geras dalykas, jei pardavėjo turtas kurį laiką buvo rinkoje. Jei pardavėjui buvo sunku surasti pirkėją, sutartis su nenumatytu atveju vis dar yra sutartis ir yra tikimybė, kad turtas bus parduotas. Daugeliu atvejų patariama apriboti laiką, kurį pirkėjas turi parduoti savo namą, nuo vienos iki keturių savaičių. Tai daro spaudimą pirkėjui mažinti prašomą kainą ir parduoti, tuo pačiu užkertant kelią pardavėjui prarasti per daug laiko tuo atveju, jei sandoris neužsibaigia.

Pardavėjas gali įtraukti „išleidimo sąlygą“, kad užtikrintų apsaugos nuo nepageidaujamų namų pardavimo atvejus. Pradinėje išlygoje teigiama, kad pardavėjas gali toliau pardavinėti turtą ir priimti kitų pirkėjų pasiūlymus. Tokiu atveju pardavėjas dabartiniam pirkėjui suteikia tam tikrą laiką (pvz., 72 valandas), kad pašalintų namų pardavimo nenumatytą atvejį ir tęstų sutartį. Jei pirkėjas nepašalina nenumatytų atvejų, pardavėjas gali atsisakyti sutarties ir parduoti naujajam pirkėjui.

Esmė

Neapibrėžtumai parduodant namus apsaugo pirkėjus, kurie nori parduoti vieną namą prieš pirkdami kitą. Tiksli informacija apie bet kokius nenumatytus atvejus turi būti nurodyta nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartyje. Kadangi sutartys yra teisiškai įpareigojančios, svarbu peržiūrėti ir suprasti nenumatytų atvejų būsto pardavimo sąlygas. Jei kiltų klausimų ar abejonių dėl nekilnojamojo turto sutarčių ir būsto pardavimo nenumatytų atvejų sąlygų, reikėtų pasitarti su kvalifikuotu nekilnojamojo turto specialistu ar nekilnojamojo turto advokatu.