Kaip išsirinkti geriausią hipoteką
Jei namą nusipirksite tik grynaisiais, tinkamo namo suradimas yra tik pusė kovos. Kita pusė pasirenka geriausią hipotekos tipą. Kadangi greičiausiai grąžinsite savo hipoteką per ilgą laiką, svarbu rasti paskolą, kuri atitiktų jūsų poreikius ir biudžetą. Kai skolinatės pinigus iš skolintojo, sudarote teisinį susitarimą grąžinti tą paskolą per nustatytą laiką - su palūkanomis.
Kas yra hipoteka?
Jūsų hipotekos mokėjimą sudaro dvi dalys: pagrindinė suma ir palūkanos. Pagrindinė suma nurodo paskolos sumą. Palūkanos yra papildoma suma (apskaičiuota kaip pagrindinės sumos procentas), kurią skolintojai imasi iš jūsų už privilegiją skolintis pinigų, kuriuos grąžinate per tam tikrą laiką. Hipotekos laikotarpiu jūs mokate mėnesinėmis įmokomis pagal jūsų skolintojo nustatytą amortizacijos grafiką.
Kitas veiksnys, susijęs su hipotekos įkainojimu, yra metinė procentinė norma arba GPL, pagal kurią įvertinamos visos paskolos išlaidos. Į balandį įskaičiuota palūkanų norma ir kiti paskolos mokesčiai.
Pagrindiniai hipotekų tipai
Ne visi hipotekos produktai yra sukurti vienodi. Kai kurie turi griežtesnes gaires nei kiti. Kai kurie skolintojai gali reikalauti 20% įmokos, o kiti reikalauja tik 3% namo pirkimo kainos. Norint gauti tam tikrų tipų paskolas, jums reikalingas nesugadintas kreditas. Kiti yra skirti skolininkams, turintiems mažiau nei žvaigždutes kreditą.
JAV vyriausybė nėra skolintojas, tačiau ji garantuoja tam tikras paskolų rūšis, kurios atitinka griežtus reikalavimus dėl pajamų, paskolų limitų ir geografinių teritorijų. Štai atmesta:
Įprastinės hipotekos
Įprasta paskola yra paskola, kurios nepalaiko federalinė vyriausybė. Skolininkams, turintiems gerą kreditą, stabilų užimtumo ir pajamų istoriją bei galimybę atlikti 3% įmoką, paprastai gali būti suteikiama įprastinė paskola iš „Fannie Mae“ arba „Freddie Mac“ - dviejų vyriausybės remiamų įmonių, kurios perka ir parduoda labiausiai įprastas hipotekas Jungtinėse Valstijose. Valstijos. Be to, kai kurie skolintojai siūlo įprastas paskolas su mažais įmokų reikalavimais ir neturi privataus hipotekos draudimo (PMI).
Atitinkamos hipotekos paskolos
Atitinkančioms paskoloms taikomi maksimalūs federalinės vyriausybės nustatyti paskolų limitai. Šios ribos skiriasi priklausomai nuo geografinės teritorijos. 2018 m. Federalinė būsto finansų agentūra nustatė 453 100 USD paskolos ribą, taikomą vienam būstui. Tačiau FHFA nustato didesnį 679 650 USD maksimalų paskolos limitą tam tikrose šalies dalyse (tarkime, pavyzdžiui, Niujorkas ar San Franciskas). Taip yra todėl, kad būsto kainos šiose brangiose vietose viršija pradinę paskolos ribą bent 115% ar daugiau.
Neatitinkančios hipotekos paskolos
Neatitinkančių paskolų paprastai negali parduoti ar nusipirkti Fannie Mae ir Freddie Mac dėl paskolos sumos ar garantijų suteikimo gairių. „Jumbo“ paskolos yra labiausiai paplitusi neatitinkančių paskolų rūšis. Jie vadinami „jumbo“, nes paskolos sumos paprastai viršija atitinkamas paskolos ribas. Šios paskolų rūšys yra rizikingesnės skolintojui, todėl skolininkai paprastai turi parodyti didesnius grynųjų pinigų rezervus, atlikti įmoką nuo 10% iki 20% (ar daugiau) ir turėti tvirtą kreditą.
Vyriausybės apdraustos FHA paskolos
Mažų ir vidutinių pajamų pirkėjai, paprastai įsigyjantys namą pirmą kartą, kreipiasi į paskolas, apdraustas federalinės būsto administracijos, kai jie negali gauti įprastinės paskolos. Skolininkai gali numesti vos 3, 5% namo pirkimo kainos. FHA paskoloms taikomi švelnesni kredito reitingo reikalavimai nei įprastoms paskoloms. Tačiau FHA tiesiogiai pinigų ne skolina; tai garantuoja FHA patvirtintų kreditorių paskolas. Vienas FHA paskolų trūkumas: Visi skolininkai moka išankstinę ir metinę hipotekos draudimo įmokas arba MIP - hipotekos draudimo rūšį, apsaugančią skolintoją nuo skolininko įsipareigojimų nevykdymo - visą paskolos galiojimo laiką.
Kas labiausiai tinka mažas ir vidutines pajamas gaunantiems skolininkams, negalintiems įsigyti įprastos paskolos produkto, arba tiems, kurie negali sau leisti nemažos įmokos. Dėl FHA paskolų FICO balas gali būti mažesnis nei 500, jei reikia 10% įmokos, o 580 - tik 3, 5%, jei reikia pradinės įmokos.
Vyriausybės apdraustos VA paskolos
JAV veteranų reikalų departamentas garantuoja paskolą namų pirkėjams kvalifikuotiems karinės tarnybos nariams, veteranams ir jų sutuoktiniams. Skolininkai gali finansuoti 100% paskolos sumos negaudami būtinos įmokos. Prie kitų lengvatų priskiriama viršutinė uždarymo išlaidų riba (kurią gali sumokėti pardavėjas), be tarpininko mokesčių ir MIK. VA paskoloms būtinas „finansavimo mokestis“ - procentas nuo paskolos sumos, kuri padeda kompensuoti mokesčių mokėtojų išlaidas. Finansavimo mokestis skiriasi priklausomai nuo jūsų karinės tarnybos kategorijos ir paskolos sumos. Šie tarnybos nariai neprivalo mokėti finansavimo mokesčio:
- veteranai, gaunantys VA išmokas už su negalia susijusią paslaugą
- veteranams, kurie turėtų teisę į VA kompensaciją už negalią, susijusią su tarnyba, jei negautų išėjimo į pensiją ar aktyvaus darbo užmokesčio
- išgyvenusių sutuoktinių veteranų, kurie mirė tarnyboje arba dėl tarnybos negalios
Kam jis tinkamesnis : Tinkamas aktyvus karinis personalas ar veteranas ir jų sutuoktiniai, kurie nori labai konkurencingų sąlygų ir jų finansiniams poreikiams pritaikyto hipotekos produkto.
Vyriausybės apdraustos USDA paskolos
JAV žemės ūkio departamentas garantuoja paskolas, kad visoje šalyje būtų galima įsigyti namų ūkių mažas pajamas gaunantiems pirkėjams. Šioms paskoloms kvalifikuotiems skolininkams reikia nedaug pinigų arba nereikia pinigų, kol turtas atitinka USDA tinkamumo taisykles.
Kam jis tinkamiausias: namų pirkėjai tinkamose kaimo vietovėse, kurių pajamos mažesnės, sutaupyta mažai pinigų pradiniam įnašui ir kurie kitaip negali naudotis įprastu paskolos produktu.
Paskolos sąlygos: Kainos
Hipotekos sąlygos, įskaitant grąžinimo trukmę, yra pagrindinis veiksnys, nustatantis, kaip skolintojas nustato jūsų paskolą ir jūsų palūkanų normą. Paskelbtos fiksuotos palūkanų normos yra tokios, kaip atrodo: nustatyta paskolos palūkanų norma, paprastai 10–30 metų. Jei norite greičiau atsiskaityti už savo namus ir galite sau leisti didesnes mėnesines įmokas, trumpesnės trukmės paskolos su fiksuota norma (tarkime, 15 ar 20 metų) padeda atsikratyti laiko ir palūkanų mokėjimų. Savo namuose taip pat sukursite nuosavą kapitalą daug greičiau.
Pasirinkus trumpesnę terminuotą hipoteką, mėnesinės įmokos bus didesnės nei naudojant ilgesnės trukmės paskolą. Susmulkinkite skaičius, kad užtikrintumėte, jog jūsų biudžetas patenkins didesnius mokėjimus. Taip pat galbūt norėsite atsižvelgti į kitus tikslus, tokius kaip taupymas pensijai ar skubios pagalbos fondas.
Kam jis tinkamesnis: Pastovios palūkanų normos paskolos yra idealios pirkėjams, planuojantiems likti ilgus metus. 30 metų fiksuota paskola gali suteikti galimybę pasislėpti kitiems finansiniams poreikiams tenkinti. Tačiau jei turite noro šiek tiek rizikuoti ir turite išteklių bei drausmės, kad galėtumėte greičiau išmokėti savo hipoteką, 15 metų fiksuota paskola gali žymiai sutaupyti palūkanų ir perpus sumažinti paskolos grąžinimo laikotarpį.
Reguliuojamo dydžio hipotekos
Reguliuojamos palūkanų normos hipotekams (ARM) yra fiksuota palūkanų norma pradiniam laikotarpiui nuo trejų iki 10 metų, tačiau pasibaigus šiam laikotarpiui, palūkanų norma svyruoja atsižvelgiant į rinkos sąlygas. Šios paskolos gali būti rizikingos, jei negalėsite sumokėti didesnės mėnesinės hipotekos įmokos, kai palūkanų norma bus nustatyta iš naujo. Kai kuriuose ARM produktuose yra viršutinė riba, pagal kurią jūsų mėnesinė hipotekos įmoka negali viršyti tam tikros sumos. Jei taip, susmulkinkite skaičius, kad užtikrintumėte, jog galėtumėte tvarkyti bet kokius mokėjimus, padidėjusius iki to laiko. Negalima tikėti, kad galėsite parduoti savo būstą ar refinansuoti hipoteką, kol jūsų ARM nebus atstatytas, nes rinkos sąlygos ir jūsų finansai gali pasikeisti.
Kam tai geriausia: ARM yra puiki galimybė, jei neketinate likti namuose pasibaigus pradiniam fiksuotų palūkanų laikotarpiui arba žinote, kad ketinate refinansuoti anksčiau, nei bus grąžinta paskola. Kodėl? ARM palūkanų normos paprastai būna žemesnės nei fiksuotos palūkanų normos pirmaisiais kredito grąžinimo metais, todėl pirmaisiais būsto nuosavybės metais galėtumėte sutaupyti tūkstančius dolerių už palūkanų mokėjimą.
Pirmosios pagalbos programos
Specialios programos jūsų valstybėje ar vietos būsto administracijoje siūlo pagalbą pirmą kartą įsigyjantiems pirkėjams. Daugelį šių programų galima įsigyti atsižvelgiant į pirkėjų pajamas ar finansinius poreikius. Šios programos, kurios paprastai siūlo pagalbą dotacijų pavidalu, taip pat gali sutaupyti nemažų lėšų pirmą kartą besiskolinantiems asmenims uždarymo išlaidų padengimui.
JAV būsto ir urbanistikos departamentas išvardija pirmąsias namų pirkėjų programas pagal valstijas. Pasirinkite savo valstiją, tada - „Pagalba namų savininkams“, kad rastumėte artimiausią programą.
Pirmos kartos pirkėjų hipotekos
Visos šios paskolų programos (išskyrus pirmą kartą teikiamas pagalbos namų pirkėjui programas) yra prieinamos visiems namų pirkėjams, nesvarbu, ar tai pirmas, ar ketvirtas būsto pirkimas. Daugelis žmonių klaidingai mano, kad FHA paskolos yra prieinamos tik pirmą kartą įsigyjantiems pirkėjams, tačiau pakartotiniai skolininkai gali tai gauti, jei pirkėjas neturi pagrindinės gyvenamosios vietos bent trejus metus prieš pirkimą.
Pasirinkdami paskolą, kuri geriausiai tinka jūsų situacijai, pirmiausia atsižvelkite į jūsų finansinę būklę: jūsų pajamas, kredito istoriją ir rezultatą, užimtumą ir finansinius tikslus. Hipotekos kreditoriai gali padėti analizuoti jūsų finansus ir padėti nustatyti geriausius paskolų produktus. Jie taip pat gali padėti geriau suprasti kvalifikacijos reikalavimus, kurie paprastai būna sudėtingi. Palaikomas skolintojas arba hipotekos makleris taip pat gali duoti jums namų darbus - tikslines jūsų finansų sritis, kurias reikia pagerinti - kad jūs sudarytumėte kuo stipresnes galimybes gauti hipoteką ir nusipirkti būstą.
Esmė
Nesvarbu, kurią paskolos rūšį pasirinksite, iš anksto patikrinkite kredito ataskaitą, kad pamatytumėte, kur esate. Kiekvienais metais turite teisę gauti vieną nemokamą kredito ataskaitą iš trijų pagrindinių ataskaitų biurų per metuscreditreport.com. Čia galėsite pastebėti ir ištaisyti klaidas, išmokėti skolą ir patobulinti vėluojančių mokėjimų istoriją prieš kreipdamiesi į hipotekos skolintoją.
Gali būti naudinga tęsti finansavimą prieš pradedant rimtai žiūrėti į namus ir teikti pasiūlymus. Kodėl? Galėsite veikti greičiau ir pardavėjai gali į tai atsižvelgti rimčiau, jei turėsite išankstinio patvirtinimo laišką.
(Taip pat žiūrėkite „Galutinis hipotekos vadovas“ Kaip man iš anksto patvirtinti hipoteką ?, 11 klaidų, kurias pirmą kartą turintys namų pirkėjai turėtų vengti, kiek pinigų reikia atiduoti?), Kas yra hipotekos draudimas ir kokios yra mano galimybės?, Kokios yra uždarymo išlaidos ?, Kaip gauti geriausią hipotekos normą, kokie yra pagrindiniai skolintojų tipai?)