Pajamų metodas
Pajamų metodas, kartais vadinamas pajamų kapitalizacijos metodu, yra nekilnojamojo turto įvertinimo metodo rūšis, leidžianti investuotojams įvertinti turto vertę pagal gaunamas pajamas. Jis naudojamas imant surinktas nuomos grynąsias veiklos pajamas (NOI) ir padalijant jas iš kapitalizacijos normos.
1:32Pajamų metodas
Kaip veikia pajamų metodas
Pajamų metodas paprastai naudojamas nekilnojamąjį turtą gaunančiam turtui ir yra vienas iš trijų populiarių nekilnojamojo turto vertinimo metodų. Kiti yra sąnaudų ir palyginimo metodai. Pajamų metodas vertinant nekilnojamąjį turtą yra panašus į diskontuotus pinigų srautus (DCF) finansams. Pajamų metodas diskontuoja būsimąją nuomos vertę pagal kapitalizacijos normą.
Taikydamas pajamų metodą nuomojamam turtui įsigyti, investuotojas atsižvelgia į sugeneruotų pajamų sumą ir kitus veiksnius, kad nustatytų, kiek turto galima parduoti dabartinėmis rinkos sąlygomis. Skolintojas norės sužinoti ne tik apie tai, ar investuotojas gali gauti naudos iš nuomos turto, bet ir sužinoti apie jo galimą grąžinimo riziką, jei investuotojui suteiks hipoteką.
Iš trijų nekilnojamojo turto įvertinimo metodų dažniausiai laikomas ir sunkiausias yra pajamų metodas.
Ypatingos aplinkybės
Pirkdamas nuomojamą turtą pajamų metodu, investuotojas taip pat turi atsižvelgti į turto būklę. Galimas didelis remontas, kurio gali prireikti, gali iš esmės sumažinti būsimą pelną.
Be to, investuotojas turėtų apsvarstyti, kaip veiksmingai turtas veikia. Pvz., Nuomotojas gali sumažinti nuomininkų nuomą mainais už kiemo darbų atlikimą ar kitas pareigas. Galbūt konkretūs nuomininkai susiduria su ekonominiais sunkumais, kurie turėtų pasisukti per artimiausius kelis mėnesius, o nuomotojas nenori jų iškeldinti. Jei renkama nuoma nėra didesnė nei einamosios išlaidos, greičiausiai investuotojas turto nenusipirks.
Taikant pajamų metodą viršutinė riba ir apskaičiuota vertė turi atvirkštinį ryšį - sumažinus viršutinę ribą padidėja apskaičiuota vertė
Investuotojas taip pat turi išsiaiškinti, kiek investicinių vienetų vidutiniškai yra tuščių tam tikru metu. Jei negaunate visos nuomos mokesčio iš kiekvieno vieneto, tai paveiks investuotojo pajamas iš turto. Tai ypač svarbu, jei nekilnojamąjį turtą labai reikia remontuoti, o daug vienetų yra laisvi - tai rodo mažą užimtumą. Jei investiciniai vienetai nėra pildomi reguliariai, nuomos mokesčio suma bus mažesnė, nei galėtų būti, o turto pirkimas gali būti nenaudingas investuotojui.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Pajamų metodas yra nekilnojamojo turto vertinimo metodas, pagal kurį pajamos, kurias sukuria turtas, naudojamos tikrajai vertei įvertinti.
- Jis apskaičiuojamas grynąsias veiklos pajamas padalijus iš kapitalizacijos normos.
- Pirkėjas, naudodamas pajamų metodą, turėtų atkreipti ypatingą dėmesį į turto būklę, veiklos efektyvumą ir laisvą vietą.
Pajamų metodo pavyzdys
Taikydamas pajamų metodą, investuotojas, norėdamas pasirinkti kapitalizacijos normą, naudoja palyginamų prekių pardavimus rinkoje. Pavyzdžiui, vertindamas keturių vienetų daugiabučio namo statybą konkrečioje apskrityje, investuotojas atsižvelgia į paskutines panašių savybių pardavimo kainas toje pačioje apskrityje. Apskaičiavęs kapitalizacijos normą, investuotojas gali padalinti nuomojamo turto NOI iš šios normos. Pavyzdžiui, nekilnojamojo turto, kurio grynosios veiklos pajamos (NOI) yra 700 000 USD, o pasirinkta 8% kapitalizacijos norma, vertė yra 8, 75 mln. USD.
Palyginkite investicinių sąskaitų teikėjo pavadinimą Aprašymas Skelbėjo informacijos atskleidimas × Šioje lentelėje pateikti pasiūlymai yra iš partnerystės, iš kurios „Investopedia“ gauna kompensaciją.