Paskolos ir vertės santykis - LTV santykio apibrėžimas
Paskolos ir vertės (LTV) santykis yra skolinimo rizikos įvertinimas, kurį finansų įstaigos ir kiti skolintojai išnagrinėja prieš patvirtindami hipoteką. Paprastai vertinimai, turintys aukštą LTV santykį, yra didesnės rizikos, todėl patvirtinus hipoteką paskola paskolos gavėjui kainuoja daugiau.
Be to, norint gauti paskolą su dideliu LTV santykiu, paskolos gavėjui gali reikėti įsigyti hipotekos draudimą, kad būtų kompensuota rizika skolintojui.
LTV santykio formulė ir skaičiavimas
Būsto pirkėjai gali lengvai apskaičiuoti paskolos ir vertės santykį savo namuose.
LTVratio = MAAPV kur: MA = hipotekos sumaAPV = įvertinta turto vertė \ prasideda {suderinta} <V santykis = \ frac {MA} {APV} \\ & \ textbf {kur:} \\ & MA = \ tekstas {hipotekos suma} \ \ & APV = \ tekstas {Įvertinta turto vertė} \\ \ pabaiga {suderinta} LTVratio = APVMA kur: MA = hipotekos sumaAPV = įvertinta turto vertė
Šis procesas apima visos hipotekos paskolos sumos padalijimą iš bendros būsto pirkimo kainos. Pavyzdžiui, būsto, kurio pirkimo kaina yra 200 000 USD, o visos hipotekos paskolos už 180 000 USD, paskolos ir vertės santykis yra 90%. Įprasti hipotekos kreditoriai dažnai suteikia geresnes paskolos sąlygas skolininkams, kurių paskolos ir paskolos vertės santykis yra ne didesnis kaip 80%.
LTV santykis apskaičiuojamas dalijant skolintą sumą iš įvertintos turto vertės, išreikštos procentais. Pvz., Jei jūs perkate namą, kurio vertė yra 100 000 USD, ir įvertinsite pradinę įmoką 10 000 USD, jūs pasiskolinsite 90 000 USD, todėl LTV santykis bus 90% (90 000/100 000).
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- LTV dažnai naudojamas hipotekos paskolas nustatant, kokią sumą reikia sumokėti įmokant įmoką ir ar skolintojas suteiks paskolą paskolos gavėjui.
- Dauguma kreditorių siūlo hipotekos ir būsto paskolų teikėjams mažiausią įmanomą palūkanų normą, kai paskolos ir vertės santykis yra 80% ar mažesnis.
- „Fannie Mae“ „HomeReady“ ir „Freddie Mac“ namai „Galimos hipotekos programos mažas pajamas gaunantiems paskolų gavėjams leidžia 97% LTV santykį (3% įmoka), tačiau reikia hipotekos draudimo, kol šis santykis sumažės iki 80%.
LTV ir paskolų platinimas
Paskolos ir vertės santykis yra kritinė hipotekos rizikos sudedamoji dalis, nesvarbu, ar tai būtų būsto pirkimas, dabartinės hipotekos refinansavimas į naują paskolą ar skolinimasis pagal sukauptą nuosavybę nuosavybėje.
Kreditoriai įvertina LTV santykį, kad nustatytų rizikos, kurią jie prisiima pasirašydami hipoteką, lygį. Kai skolininkai prašo paskolos sumai, kuri yra apskaičiuota arba lygi įvertintai vertei arba yra artima, todėl paskolos ir vertės santykis yra didesnis, skolintojai supranta, kad didesnė tikimybė, kad paskola neteks įsipareigojimų, nes nėra sukaupta nuosavo kapitalo arba jo nėra. turto ribose. Jei įvyktų rinkos uždarymas, skolintojui gali būti sunku parduoti būstą tiek, kad padengtų negrąžintą hipotekos likutį ir uždirbtų pelną iš operacijos.
LTV santykį įtakojantys veiksniai
Pagrindiniai veiksniai, turintys įtakos LTV santykiui, yra pradinė įmoka, pardavimo (sutarties) kaina ir įvertinta vertė. Norėdami pasiekti mažiausią (ir geriausią) LTV santykį, padidinkite įmoką ir pabandykite sumažinti pardavimo kainą. Remkitės aukščiau pateiktu pavyzdžiu, tarkime, kad jūs perkate namą, kurio kaina yra 100 000 USD, tačiau savininkas nori parduoti už 90 000 USD. Jei atliksite tą pačią 10 000 USD įmoką, jūsų paskola bus tik 80 000 USD, todėl LTV santykis bus 80% (80 000/100 000). Jei padidinsite pradinę įmoką iki 15 000 USD, jūsų hipotekos paskola dabar yra 75 000 USD, todėl jūsų LTV santykis yra 75% (75 000/100 000).
Visa tai svarbu, nes kuo mažesnis LTV santykis, tuo didesnė tikimybė, kad paskola bus patvirtinta, tuo mažesnė tikėtina palūkanų norma ir tuo mažesnė tikimybė, kad turėsite įsigyti privataus hipotekos draudimą (PMI).
LTV santykis ir palūkanų normos
Nors paskolos ir vertės santykis nėra vienintelis lemiamas veiksnys užtikrinant hipoteką, būsto paskolą ar kredito liniją, jis vaidina esminį vaidmenį nustatant, kiek skolinimasis kainuoja būsto savininkui. Tiesą sakant, didelis LTV santykis gali sutrukdyti jums gauti paskolos ar refinansavimo galimybę.
Dauguma kreditorių siūlo hipotekos ir būsto paskolų teikėjams mažiausią įmanomą palūkanų normą, kai paskolos ir vertės santykis yra 80% ar mažesnis. Didesnis LTV santykis neatmeta skolininkų patvirtinimo dėl hipotekos, nors bendros paskolos kainos didėja, didėjant LTV rodikliui. Pavyzdžiui, gali būti patvirtintas skolininkas, kurio LTV santykis yra 95%, tačiau palūkanų norma gali būti iki visiško procentinio punkto didesnė nei skolininko, kurio LTV santykis yra 75%.
Be to, jei LTV santykis yra didesnis nei 80%, greičiausiai turėsite įsigyti privatų hipotekos draudimą (PMI), kuris per metus gali padidinti nuo 0, 5% iki 1% visos paskolos sumos. PMI, pavyzdžiui, 1% už 100 000 USD paskolą, pridėtų 1 000 USD prie per metus sumokėtos sumos arba 83, 33 USD per mėnesį. PMI mokėjimai tęsiasi tol, kol LTV santykis yra 80% ar mažesnis. LTV santykis mažės, kai sumokėsite paskolą ir laikui bėgant jūsų namo vertė didės.
Reikalauti 80% (ar mažesnio) LTV santykio, kad būtų išvengta PMI, nėra įstatymas, tačiau tai daro beveik visi kreditoriai. Išimtys kartais daromos skolininkams, turintiems dideles pajamas, mažesnėms skoloms ar kitiems veiksniams, pavyzdžiui, dideliam investiciniam portfeliui.
Maksimalus paskolos ir vertės santykis yra didžiausias leistinas paskolos dydžio ir turto vertės doleriais santykis. Kuo didesnis paskolos ir vertės santykis, tuo didesnė pirkimo kainos dalis buvo finansuojama. Kadangi būstas yra paskolos įkaitas, paskolos ir vertės santykis yra paskolos davėjų naudojamos rizikos matas. Manoma, kad skirtingos paskolų programos turi skirtingus rizikos veiksnius, todėl skiriasi skirtingi paskolos ir vertės santykiai.
Paskolų rūšys ir LTV santykis
Kai kurioms paskolų rūšims yra specialios taisyklės, susijusios su LTV santykiu.
FHA paskolos
FHA paskoloms, kurių pradinis LTV santykis gali būti iki 96, 5%, reikalinga hipotekos draudimo įmoka (MIP), kuri galioja tol, kol jūs turite tą paskolą, kad ir koks žemas būtų LTV santykis. Dauguma žmonių refinansuoja įprasta paskola, kai LTV santykis siekia 80%, kad būtų panaikintas MIK.
VA ir USDA paskolos
VA ir USDA paskoloms - kurias gali įsigyti dabartiniai ir buvę kariškiai arba atitinkamai kaimo gyventojai - nereikalingas privatus hipotekos draudimas, net jei LTV santykis gali būti net 100%. Tačiau tiek VA, tiek USDA paskolos turi papildomų mokesčių.
Fannie Mae ir Freddie Mac
„Fannie Mae“ „HomeReady“ ir „Freddie Mac“ namai „Galimos hipotekos programos mažas pajamas gaunantiems paskolų gavėjams leidžia 97% LTV santykį (3% įmoka), tačiau reikia hipotekos draudimo, kol šis santykis sumažės iki 80%.
FHA, VA ir USDA paskoloms yra modernizuotos refinansavimo galimybės, kurios atsisako vertinimo reikalavimų (tai reiškia, kad namo LTV santykis neturi įtakos paskolai). Tiems, kurių LTV santykis yra didesnis nei 100% - taip pat žinomų kaip „povandeniniai“ arba „aukštyn kojomis“ - „Fannie Mae“ didelės paskolos ir paskolos refinansavimo galimybė ir „Freddie Mac“ patobulintas pagalbos refinansavimas, skirti pakeisti HARP refinansavimo programą, galioja iki 2018 m. gruodžio 31 d., yra.
Pasiskirstymas pagal paskolos ir vertės santykį
80% ar mažesnis LTV santykis laikomas tinkamu daugeliui hipotekos paskolų scenarijų. 80% LTV santykis suteikia geriausią galimybę būti patvirtintam, geriausią palūkanų normą ir didžiausią tikimybę, kad jums nereikės pirkti hipotekos draudimo. Kaip minėta pirmiau, VA ir USDA paskolos suteikia didesnį LTV santykį (iki 100%) ir vis tiek vengia brangaus privataus hipotekos draudimo, nors vis dėlto taikomi kiti mokesčiai.
Daugelio refinansavimo variantų atveju, nebent kreipiatės dėl grynųjų pinigų refinansavimo, LTV santykis nesvarbus, todėl nėra tokio dalyko kaip „geras“ ar „blogas“. Jei kreipiatės dėl grynųjų pinigų refinansavimo, LTV 90% ar mažesnis santykis laikomas geru.
LTV vs kombinuota LTV - CLTV
Nors LTV santykis nagrinėja vienos hipotekos paskolos įtaką įsigyjant turtą, kombinuotos paskolos ir vertės santykis (CLTV) yra visų užtikrintų paskolų turtui santykis su turto verte. Skolintojai naudojasi CLTV santykiu, kad nustatytų būsimo būsto pirkėjo įsipareigojimų neįvykdymo riziką, kai naudojama daugiau nei viena paskola - pavyzdžiui, jei jie turės dvi ar daugiau hipotekų arba būsto paskolą ir būsto nuosavybės paskolą ar kredito liniją (HELOC). Apskritai skolintojai yra pasirengę skolinti aukšto kredito reitingo skolininkams, turintiems 80% ir didesnį CLTV santykį.
Į LTV koeficientą atsižvelgiama tik į pirminį hipotekos likutį. Todėl aukščiau pateiktame pavyzdyje LTV santykis yra 50%, o rezultatas - 100 000 USD pirminio hipotekos balanso padalijimas iš 200 000 USD būsto vertės. Pagrindiniai skolintojai paprastai yra dosnesni laikydamiesi CLTV reikalavimų.
Atsižvelgiant į aukščiau pateiktą pavyzdį, rinkos uždarymo atveju pirminis hipotekos turėtojas gauna visus savo pinigus, kol antrasis hipotekos savininkas nieko negauna. Jei turto vertė sumažėja iki 125 000 USD prieš skolininko įsipareigojimų nevykdymą, pirminis turto sulaikymo savininkas gauna visą skolingą sumą (100 000 USD), o antrasis turto sulaikymo savininkas gauna tik likusius 25 000 USD, nepaisant to, kad yra skolingas 50 000 USD. Pagrindinis turto sulaikymo savininkas prisiima mažesnę riziką mažėjančio turto vertės atveju, todėl gali sau leisti skolinti didesnės kokybės CLTV.
LTV apribojimai
Pagrindinis paskolos vertės trūkumas yra tas, kad ji apima tik pirminę hipoteką, kurią skolingas būsto savininkas, ir neapima kitų įsipareigojimų, pavyzdžiui, antrosios hipotekos ar būsto nuosavybės paskolos. Todėl bendra paskolos vertė (CLTV) yra labiau įtraukianti paskolos gavėjo galimybių grąžinti būsto paskolą priemonė.