Uždirbti pinigus gyvenamajame nekilnojamojoje nuosavybėje

Daugelis sujaudintų nekilnojamojo turto investuotojų mano, kad jie gali praturtėti pasinaudodami banko paskola, norėdami nusipirkti ir atnaujinti vietinius fiksatorius. Nors investuoti į nekilnojamąjį turtą gali būti geriau nei investuoti į akcijų rinką - kadangi mažų vietinių nekilnojamojo turto rinkų veikimas sukuria neveiksmingumą, kurį investuotojai gali išnaudoti, - jums reikės aukštesnio lygio supratimo, norint užsidirbti pinigų gyvenamajam nekilnojamajam turtui. Norėdami pereiti nuo meistrų prie nekilnojamojo turto magnatų, turite suprasti rinką ir tris pagrindinius stiprios nekilnojamojo turto naudos komponentus.

Ieškokite sveikos nacionalinės rinkos

Nors patyrę ir nuovokūs nekilnojamojo turto investuotojai gali užsidirbti pinigų silpnoje visos šalies nekilnojamojo turto aplinkoje, šansai jiems yra priešingi; naujesniems investuotojams tokios rinkos sėkmės šansai yra dar blogesni. Kylančios palūkanų normos gali išpilti daug šalto vandens kitaip karštoje nekilnojamojo turto rinkoje, nes tie, kurie įsigijo nekilnojamąjį turtą su reguliuojamomis įkeitimo paskolomis, turi mokėti daugiau, kad jį išlaikytų, ir ne visi gali sau tai leisti. Dėl to sumažėja nekilnojamojo turto paklausa ir atitinkamai krinta kainos.

Taigi, pradedant kurti savo nekilnojamojo turto portfelį, tinkamiausias laikas yra mažėjančioje palūkanų normų aplinkoje. Apskritai, ne tik jūsų paskola bus pigesnė, bet, užkertant kelią trumpalaikiam kreditų trūkumui, greičiausiai bus didesnė paklausa, kurią galima atlaikyti tinkamai valdant kapitalą.

Kitas pageidaujamas bruožas yra sveikas bendrasis vidaus produktas (BVP), nes šis skaičius iš tikrųjų reiškia bendrą ekonominės sistemos, palaikančios nekilnojamojo turto rinką, būklę. Tinkamu BVP laikotarpiu, kai, pavyzdžiui, kasmet padidėja daugiau kaip 3%, retai kada galima pastebėti reikšmingų nekilnojamojo turto trūkumų.

Galiausiai nedarbo lygio duomenys dažnai yra pagrindinis rinkos švelnumo rodiklis. Jei žmonės mato tikimybę gauti pajamų ten, kur jie gyvena, jie juda. Savo ruožtu tai labai sumažina būsto kainos padidėjimą (HPA).

Pasirinkite konkrečią vietą

Jei pastebėsite, kad mažėjančios palūkanų normos, tinkamas BVP augimas ir garbingi nedarbo lygiai nacionalinėje rinkoje, galite pradėti ieškoti pageidaujamos vietinės rinkos. Ieškokite srities, kurioje, palyginti su kitomis rinkomis, yra gana didelis potencialas. Gerai viešinami nedarbo duomenys iš „Case-Shiller“ namų kainų indekso, Darbo statistikos biuro ar kitų šaltinių yra puikūs būsimų nekilnojamojo turto rinkų ateities rodikliai.

Vietos nedarbo duomenys dažnai labai rodo būsto duomenis. Sumanus investuotojas siekia investuoti į miestą, kuriame matomos sveikos nedarbo tendencijos ir palyginti stiprūs HPA duomenys. Tikimės, kad tai yra miestas, kuriame jūs gyvenate, todėl gerai suprantate vietinės rinkos užmaršumą ir tokiu būdu lengvai valdote nuosavybę. Tačiau naudojant patikimą valdymo kontrolę gali būti įmanoma sėkmingai investuoti į kitas vietas, kuriose yra kokybės vadybos partneriai.

Raskite „Miesto išsiplėtimo“ įsibėgėjimo tašką

Suradę idealų miestą norimoms investicijoms, ieškokite miesto plitimo taško. Jei matote, kad miestas plečiasi ir galite toleruoti tam tikrą riziką, tuomet investuokite į nekilnojamąjį turtą perimetru. Tačiau jei rinka atrodo grėsminga ar miglota, laikykitės vidinių žiedų, kad būtų buferis nuo atvirkštinio miesto plitimo.

Įspėjamieji ženklai, liepiantys atsiriboti nuo perimetro, apima esminius nedarbo pokyčius ir (arba) lėtėjantį ekonomikos augimą vietiniame rajone. Taip pat galėtumėte pažvelgti į pagrindinių rajone esančių darbdavių verslo sveikatą. Jei jis silpnas, greičiausiai atleidžiami atleidimai, kurie gali pradėti slopinti nekilnojamojo turto vertes dėl nedidelio darbo jėgos pasiūlos sumažėjimo. Jei pagrindinių pagrindinių darbdavių verslo sveikata yra stipri, yra atvirkščiai.

Nekilnojamojo turto vertės didmiestyje gali labai skirtis. Pavyzdžiui, jei vidutinis HPA mieste yra 5%, tai gali būti 2% miesto centro, 6% pirmame priemiesčio žiede ir 10% antrame priemiesčio žiede. Trečias žiedas greičiausiai būtų dirbamas žemės plotas, turintis nedidelį HPA potencialą. Atkreipkite dėmesį į šį reiškinį: jūsų nepastoviausias nekilnojamojo turto vertinimas įvyks išoriniame žiede, esančiame šalia žemės ūkio naudmenų, nes tai yra išorinis miesto gaubtas. Šis finansinis svertas yra išnaudojamas, turint pranašumą augimo rinkose. Logiškai mąstant, žemoje rinkoje norėtumėte būti esmė. Čia greičiausiai mažiausias nuvertėjimas, nes dėl pilnų būsto rinkų tai yra mažiausiai tikėtina, kad bus sutrikdyta pasiūlos ir paklausos pusiausvyra.

Investavimo rizikos supratimas skirtingose ​​miesto vietose yra labai panašus į supratimą, kaip paprastai elgiasi finansinės priemonės. Pagalvokite apie miesto teritoriją kaip investicinio lygio obligacijas, pirmąjį priemiesčio žiedą kaip akcijas, o išorinį žiedą - kaip išvestines. Supratimas, kur vyksta miesto plėtra, gali paskatinti grąžos augimą arba apsaugoti investicijas iš neigiamos pusės.

Kad būtų įdomiau, svogūną nulupkime dar vienu sluoksniu, kad rastume šilčiausias vietas. Tarkime, kad jūs nusprendėte investuoti į perimetrą, nes matote ekonomikos augimą ir augančią darbo jėgos paklausą rajone. Galite pabandyti numatyti žibintų vietą. Čia bus kuriamos būsimos komercinės nuosavybės, tokios kaip priemiesčio juostiniai centrai; Kadangi gyvenamojo nekilnojamojo turto vystymasis vykdomas šalia šių būsimų prekybos centrų, nekilnojamojo turto vertė greičiausiai smarkiai padidės, palyginti su vidutine nekilnojamojo turto grąža.

Esmė

Nekilnojamojo turto srityje didesnė nei vidutinė grąžos galimybė atrodo didesnė nei finansinės priemonės, nes nehomogeninių vienetų yra mažiau. Vietos rinkos žinojimas taip pat sukuria investicinį pranašumą. Ilgalaikė strategija arba „nusipirkite ir laikykite“ strategija yra geresnė, jei turite pakankamai kapitalo ir ribotų galimybių, tuo tarpu trumpalaikė ar trumpalaikė strategija būtų prasmingesnė, jei turėtumėte ribotą kapitalą ir didžiulę įžvalgą apie gerąsias vietas. Nepriklausomai nuo jūsų laiko ribų, pirmiausia turėtumėte ieškoti stiprios nacionalinės rinkos, tada - regiono, kuriame viešinami duomenys rodo gerą HPA galimybę. Galiausiai, pažvelkite į miesto plėtimosi perimetrą, jei manote, kad vietovė auga, arba būkite atokiau nuo jo, jei matote, kad jis mažėja. Šių pagrindinių punktų supratimas gali padėti padidinti bet kokio nekilnojamojo turto portfelio vertę.