Svarbiausi investavimo į nekilnojamąjį turtą veiksniai

Palyginti su kitomis investicijų rūšimis, investuojant į nekilnojamąjį turtą yra santykinai palankus rizikos ir naudos santykis, palyginti su nedideliu likvidumu (paprastas įėjimas ir išplaukimas). Pažiūrėkime keletą svarbiausių veiksnių, į kuriuos reikia atsižvelgti investuojant į nekilnojamąjį turtą.

1. Turto vieta

Kodėl tai svarbu? Senoji perforatoriaus eilutė „Vieta, vieta, vieta“ vis dar galioja ir tebėra svarbiausias pelningumo faktorius investuojant į nekilnojamąjį turtą. Pagrindiniai gyvenamojo turto įvertinimo veiksniai yra patogumų artumas, taikiai besiribojančios teritorijos, kaimynystės statusas, vaizdingi vaizdai ir pan. Netoli rinkų, sandėliams, transporto mazgams, greitkeliams, neapmokestinamoms teritorijoms ir tt tenka svarbus vaidmuo vertinant komercinį turtą.

Ko ieškoti? Vidutinės trukmės ir ilgalaikis vaizdas apie tai, kaip vietovė turėtų vystytis per investicinį laikotarpį. Šiandien taikiai atvira žemė gyvenamojo namo gale ateityje gali būti išplėtota kaip triukšminga gamybos įmonė, todėl būsto vertinimas bus mažiau pelningas. Patartina nuodugniai patikrinti kaimyninių teritorijų, įmonių ir laisvos žemės sklypo nuosavybę, tipą ir numatomą naudojimą toje vietoje.

2. Turto vertinimas

Kodėl tai svarbu? Nekilnojamojo turto finansavimas pirkimo metu, įtraukimo į kainą kaina pardavimo metu, investicijų analizė, draudimo įmoka ir apmokestinimas - visa tai priklauso nuo nekilnojamojo turto įvertinimo.

Ko ieškoti? Dažniausiai naudojamos vertinimo metodikos apima:

• Pardavimų palyginimo metodas: pastaruoju metu palyginami panašių savybių nekilnojamojo turto pardavimai - dažniausiai pasitaikantys ir tinkami naujiems ir seniems
• Išlaidų metodas: Visų išlaidų sumavimas atėmus nusidėvėjimą - tinka naujoms statyboms
• Pajamų metodas: atsižvelgiant į numatomas pinigų įplaukas - tinkamas nuomai

3. Investicijos tikslas ir investavimo horizontas

Kodėl tai svarbu? Atsižvelgiant į mažą likvidumą ir didelės vertės investicijas į nekilnojamąjį turtą, aiškumo netikslumas gali sukelti netikėtų rezultatų, įskaitant finansinius sunkumus, ypač jei investicija įkeičiama.

Ko ieškoti? Išsiaiškinkite, kuri iš šių plačiųjų kategorijų tinka jūsų tikslui, ir atitinkamai pasiruoškite:

• Pirkite ir naudokitės savimi: galite sutaupyti nuomos, naudokitės savimi ir padidinkite vertę
• Pirkite ir nuomokite: reguliarus pajamų padidėjimas ir ilgalaikis vertės padidėjimas. Reikalaujama, kad būtų išlaikytas būsto savininko laipsnis - sprendžiant galimus ginčus ir teisinius klausimus, tvarkant nuomininkus, atliekant remonto darbus ir pan.
• Pirkti ir parduoti (trumpalaikiai): greitas, mažas ir vidutiniškas pelnas - paprastai perkama pagal nekilnojamojo turto objektus ir parduodama šiek tiek aukštai, kai tik jis paruoštas
• Pirkti ir parduoti (ilgalaikiai): didelis vertės padidėjimas per ilgą laikotarpį; sprendimas ilgalaikiams tikslams, tokiems kaip pensijos planavimas, vaiko ugdymas ir kt.

4. Laukiami grynųjų pinigų srautai ir pelno galimybės

Kodėl tai svarbu? Investicijos tikslas ir panaudojimas daro įtaką pinigų srautams, taigi ir pelno galimybėms.

Ko ieškoti? Parengti šių pelno ir išlaidų rūšių projekcijų projektus:

• Tikėtini grynųjų pinigų srautai iš nuomos pajamų - infliacija palanki nuomotojams už nuomos pajamas
• Numatomas vidinės vertės padidėjimas dėl ilgalaikio kainos padidėjimo
• Nusidėvėjimo nauda (ir turimos mokesčių lengvatos)
• Renovacijos sąnaudų ir naudos analizė prieš parduodant, norint gauti geresnę kainą
• Įkeistų paskolų ekonominės naudos analizė, palyginti su vertės padidėjimu

5. Būkite atsargūs naudodamiesi svertu - žinokite apie spąstus

Kodėl tai svarbu? Paskolos yra patogios, tačiau gali būti brangios - jūs įsipareigojate gauti savo būsimas pajamas, kad gautumėte naudą jau šiandien, jei palūkanų sąnaudos pasiskirsto per daugelį metų. Supratimas, kaip elgtis su tokio pobūdžio paskolomis, leidžia maksimaliai iš to gauti naudos. Nepaisydami rizikos, gali kilti didelių problemų.

Ko ieškoti? Atsižvelgdami į jūsų dabartinį ir numatomą būsimą uždarbį bei mokėjimo galimybes, atsižvelkite į šiuos dalykus:

• Nuspręskite, kokia būsto paskolos rūšis geriausiai tinka jūsų situacijai (fiksuota norma, reguliuojama kintama palūkanų norma, tik palūkanos arba nulinė įmoka)
• Žinokite apie finansininkų taikomas sąlygas ir kitus mokesčius
• Medžiokite ir sutarkite dėl geresnio sandorio naudodami tokią priemonę kaip hipotekos skaičiuoklė, kad surastumėte mažesnes palūkanų normas. Taip pat ieškokite mažesnių draudimo įmokų.

6. Investicijos į naujas statybas palyginti su esamomis įstaigomis

Kodėl tai svarbu? Naujos statybos savybės paprastai siūlo patrauklią kainą, pritaikymo galimybę, aiškiai dokumentuotus patogumus ir aiškius pavadinimus. Investuotojas turi kovoti tik su statybų bendrove kaip partneriu. Rizika apima vilkinimą turint turtą, padidėjusias išlaidas, nesuvokimą apie kaimynystę ir kt.

Pardavinėjantys asmenys turi atvirkščių veiksnių, todėl gali reikėti nuodugnesnio nuosavybės, dokumentų ir teisinių reikalų patikrinimo.

Ko ieškoti?

• Patikrinkite ankstesnius projektus ir statybų bendrovės reputaciją, kad galėtumėte investuoti į naujas statybas
• Peržiūrėkite turto dokumentus, naujausią apžiūrą ir senų konstrukcijų įvertinimo ataskaitą
• Žinokite apie buvusių savininkų mėnesines priežiūros išlaidas, neapmokėtas rinkliavas ir mokesčius. Šios išlaidos gali smarkiai paveikti įprastus pinigų srautus
• Investavimas į nuomojamą turtą (kurį turi kiti) - ar jis kontroliuojamas nuomos, stabilizuotas nuomos ar laisvosios rinkos? Ar baigiasi nuomos sutartis? Ar jis gali atnaujinti nuomininko galimybes? Ar interjero daiktai priklauso nuomininkui ar savininkui? tt yra keletas detalių, kurias reikia žinoti.
• Kokybės tikrinimo elementai (baldai, armatūra ir įranga), jei jie yra parduodami

7. Netiesioginės investicijos į nekilnojamąjį turtą

Ilgalaikis fizinių savybių valdymas yra ne visiems. Taip pat yra keletas alternatyvų, leidžiančių netiesiogiai investuoti į nekilnojamojo turto sektorių ir siekti naudos.

Kokios yra parinktys?

• Nekilnojamojo turto bendrovių akcijos - Nekilnojamojo turto bendrovių nuosavybės vertybinius popierius galima nusipirkti ir parduoti biržose
• Investiciniai fondai, orientuoti į nekilnojamojo turto sektorių / ETF - konkretiems sektoriams skirti fondai, tokie kaip „Fidelity Real Estate Investment Portfolio (FRESX)“ siūlo diversifikavimo ir profesionalaus pinigų valdymo pranašumą, o ne iš fondo išlaidų
• Hipotekos obligacijos - užtikrintos fiziniu turtu, jos siūlo mažesnes grąžos normas, palyginti su įmonių obligacijomis
• Nekilnojamojo turto investicinis fondas (REIT) - jie siūlo aukštą pajamingumą, mokestį ir didelį likvidumą, nes jie prekiauja vertybinių popierių biržose.

Esmė

Investicijos į nekilnojamąjį turtą suteikia gerą didelės vertės rizikos ir grąžos profilį. Apgalvotas minėtų veiksnių svarstymas leis investuotojams pasinaudoti nauda ir sumažinti riziką.