Grynosios veiklos pajamos - NOI apibrėžimas

Kas yra grynosios veiklos pajamos - NOI?

Grynosios veiklos pajamos (NOI) yra skaičiavimas, naudojamas analizuoti pelną gaunančių nekilnojamojo turto investicijų pelningumą. NOI yra lygios visoms pajamoms iš turto, atėmus visas pagrįstai būtinas veiklos išlaidas. NOI yra skaičius prieš apmokestinimą, pasirodantis turto pajamų ir pinigų srautų ataskaitoje, į kurį neįtraukiamos paskolų pagrindinės ir palūkanų išmokos, kapitalo išlaidos, nusidėvėjimas ir amortizacija. Kai ši metrika naudojama kitose pramonės šakose, ji vadinama „EBIT“, reiškiančia „pajamas prieš palūkanas ir mokesčius“.

Pagrindiniai išvežamieji daiktai

• Grynosios veiklos pajamos įvertina pajamas gaunančio turto pelningumą prieš pridedant finansavimo ar mokesčių išlaidas.
• Veiklos sąnaudomis, naudojamomis NOI metrikoje, galima manipuliuoti, jei turto savininkas atideda ar padidina tam tikrus pajamų ar išlaidų straipsnius.
• Į NOI metriką neįeina kapitalo išlaidos.

NOI formulė yra:

Grynosios veiklos pajamos = RR − OE kur: RR = pajamos iš nekilnojamojo turtoOE = veiklos išlaidos \ prasideda {suderinta} & \ tekstas {grynosios veiklos pajamos} = RR - OE \\ & \ textbf {kur:} \\ & RR = \ tekstas { pajamos iš nekilnojamojo turto} \\ & OE = \ tekstas {veiklos išlaidos} \\ \ pabaiga {suderinta} Grynosios veiklos pajamos = RR − OE kur: RR = pajamos iš nekilnojamojo turtoOE = veiklos išlaidos

1:31

Grynosios veiklos pajamos

Ką tau sako NOI?

Grynosios veiklos pajamos yra vertinimo metodas, kurį naudoja nekilnojamojo turto specialistai, kad nustatytų tikslią savo pajamas gaunančio turto vertę. Norint apskaičiuoti NOI, turto veiklos išlaidos turi būti atimtos iš pajamų, kurias turtas sukuria.

Be pajamų už nuomą, nuosavybė taip pat gali gauti pajamų iš tokių patogumų kaip automobilių stovėjimo aikštelės, prekybos automatai ir skalbykla. Veiklos sąnaudas sudaro pastato eksploatavimo ir priežiūros išlaidos, įskaitant draudimo įmokas, teisinius mokesčius, komunalines paslaugas, turto mokesčius, remonto išlaidas ir mokestį už aptarnavimą. Kapitalo išlaidos, tokios kaip naujos pastato naujos oro kondicionavimo sistemos išlaidos, neįtraukiamos į skaičiavimą.

NOI padeda nekilnojamojo turto investuotojams nustatyti kapitalizacijos koeficientą, o tai savo ruožtu padeda jiems apskaičiuoti turto vertę, tokiu būdu leidžiant palyginti įvairius nekilnojamojo turto objektus, kuriuos jie galbūt ketina pirkti ar parduoti.

Finansuojamiems nekilnojamojo turto objektams NOI taip pat naudojamas skolos padengimo koeficiente (DCR), kuris skolintojams ir investuotojams nurodo, ar turto pajamos padengia jo veiklos sąnaudas ir skolų mokėjimus. NOI taip pat naudojamas apskaičiuojant grynųjų pajamų daugiklį, grynąją investicijų grąžą ir bendrą investicijų grąžą.

Grynųjų veiklos pajamų panaudojimo pavyzdys

Tarkime, kad jūs turite nuosavybę, iš kurios kasmet gaunama 120 000 USD pajamų, o veiklos išlaidos - 80 000 USD. Esant tokioms aplinkybėms, jo turimas NOI bus 40 000 USD (120 000 USD - 80 000 USD). Jei bendra suma yra neigiama, kai veiklos išlaidos yra didesnės nei pajamos, rezultatas vadinamas grynaisiais veiklos nuostoliais (NOL).

Kreditoriai ir komerciniai skolintojai labai pasikliauja NOI, kad nustatytų hipotekinio turto pajamų generavimo galimybes, net labiau nei į juos įtraukdami investuotojo kredito istoriją. Paprasčiau tariant: ši metrika skolintojams padeda iš esmės įvertinti pradinę turto vertę prognozuojant jo pinigų srautus. Jei turtas laikomas pelningu, skolintojai taip pat naudoja šį skaičių norėdami nustatyti paskolos dydį. Kita vertus, jei turtas patiria grynuosius veiklos nuostolius, skolintojai greičiausiai atmes skolininko hipotekos paraišką.

Nekilnojamojo turto savininkai gali manipuliuoti savo veiklos išlaidomis atidėdami tam tikras išlaidas, o paspartindami kitas. NOI taip pat galima padidinti keliant nuomos ir kitus mokesčius, tuo pačiu sumažinant pagrįstai būtinas veiklos išlaidas. Kaip pastarojo pavyzdį apsvarstykite scenarijų, kai buto savininkas atsisako nuomininko metinės 12 000 USD nuomos mokesčio mainais į tą nuomininką, kuris veikia kaip turto valdytojas. Jei buto savininkas paprastai mokėtų pastato valdytojui 30 000 USD atlyginimą, jis gali iš pajamų atimti „pagrįstai būtinas“ 30 000 USD išlaidas, o ne faktines 12 000 USD. (Apie tai skaitykite skyrelyje „NOI vs. EBIT: skirtumų palyginimas“)

Palyginkite investicinių sąskaitų teikėjo pavadinimą Aprašymas Skelbėjo informacijos atskleidimas × Šioje lentelėje pateikti pasiūlymai yra iš partnerystės, iš kurios „Investopedia“ gauna kompensaciją.

Susijusios sąlygos

Kaip naudoti pajamų metodą vertinant nekilnojamąjį turtą Pajamų metodas yra nekilnojamojo turto vertinimo metodas, leidžiantis investuotojams įvertinti turto vertę pagal jo gaunamas pajamas. daugiau Ką matuoja eksploatavimo išlaidų santykis? Veiklos išlaidų santykis (OER) yra apibrėžiamas kaip nekilnojamojo turto eksploatavimo išlaidų palyginimas su turto gautomis pajamomis. daugiau Suprasti pajamas Pajamos yra pajamos, gautos iš įprastos verslo operacijos. daugiau Kapitalizacijos rodiklis Apibrėžimas Kapitalizacijos norma yra investicinio nekilnojamojo turto grąžos norma, pagrįsta pajamomis, kurias tikimasi gauti iš šio turto. daugiau Kodėl veiklos maržos yra svarbios Veiklos marža nustato, kiek pelno įmonė uždirba iš pardavimo dolerio, sumokėjusi kintamas gamybos sąnaudas, tokias kaip darbo užmokestis ir žaliavos, bet prieš sumokėdama palūkanas ar mokesčius. daugiau pajamos prieš palūkanas ir mokesčius - EBIT apibrėžimas Pelnas prieš palūkanas ir mokesčius yra įmonės pelningumo rodiklis ir apskaičiuojamas kaip pajamos atėmus išlaidas, neįskaitant mokesčių ir palūkanų. daugiau partnerių nuorodų