Nekilnojamasis turtas ir bendras finansavimas: naujas kelias investuotojams

Ar gali dvi nesutampančios investicinės rinkos - viena sena ir viena nauja - susitvarkyti, nesuvokdamos viena kitos?

Tai yra pagrindinis bendro finansavimo ir nekilnojamojo turto rinkos klausimas, į kurį atsakoma teigiamai, nes atrodo, kad keista pora gana gražiai poruojasi ir suteikia investuotojams naują būdą panaudoti pelną iš klestinčios JAV nekilnojamojo turto rinkos.

Nekilnojamojo turto bendro finansavimo svetainė „iFunding“ vertina, kad kombinuotosios rinkos dydis yra 11 trilijonų dolerių.

Neseniai vykusioje naujovėje nekilnojamojo turto srityje: „Crowdfund Investing“ konferencijoje Niujorke, „Flaster / Greenberg PC“ teisininkas ir konferencijos moderatorius Markley Roderickas aptarė taisykles, susijusias su 2012 m. „Greito starto mūsų verslo pradžios“ (JOBS) įstatymu. Taisyklės leidžia dažniausiai pasiturintys investuotojai (kurių grynoji vertė yra 1 mln. USD arba didesnė), kad galėtų tiesiogiai patekti į nekilnojamojo turto rinką, naudodamiesi visuomenės finansavimu arba tarpusavio skolinimu (be kitų investavimo rinkų).

Nors JAV vertybinių popierių ir biržos komisija nagrinėja būdus, kaip visų pajamų lygio investuotojams leisti prisijungti prie nekilnojamojo turto rinkos internete, Roderickas sako, kad turtingesni investuotojai jau investuoja tokiose bendro finansavimo vietose kaip „iFunding“, „Realty Mogul“, „CrowdStreet“ ir „Fundrise“.

„Jei tik maža dalis jų investuos tik nedidelę dalį savo turto į nekilnojamąjį turtą, rinka bus trilijonai dolerių“, - aiškina Roderickas.

Bendrasis finansavimas

Visuomenės finansavimas ir nekilnojamojo turto rinka yra natūralus pobūdis. Žodžiu, bendras finansavimas suteikia galimybę lengvai naudotis plačiais draugų, šeimos ir kolegų tinklais per tokias socialinės žiniasklaidos svetaines kaip „Facebook“, „Twitter“ ir „LinkedIn“, kad būtų galima sužinoti apie naują verslą ir pritraukti investuotojų. Sutelktinis finansavimas gali padidinti verslumą išplėsdamas investuotojų, iš kurių lėšos gali būti kaupiamos, ribas, tradicinį savininkų, giminaičių ir rizikos kapitalistų ratą.

Nekilnojamojo turto pramonės grupės jau lipo ant bendro finansavimo fondo, nurodydamos palyginti nedidelės rizikos patekimą į JAV nekilnojamojo turto rinką, dabar ir turtingesnius amerikiečius.

„Minimalus nekilnojamojo turto finansavimas nėra visiškai naujas reiškinys“, - neseniai sakomame Komercinio nekilnojamojo turto plėtros asociacijos pranešime. „Į lauką pateko daugybė žaidėjų. Nors kiekviena iš šių platformų turi savo nišą ir strategiją su skirtingais minimalių investicijų lygiais, visos jos yra skirtos akredituotiems investuotojams, kurie atitinka specifinius grynosios vertės ir (arba) metinių pajamų reikalavimus. Atvirkščiai, bendras finansavimas pagal JOBS įstatymą atvers lauką daug daugiau mažesnių investuotojų. “

Kokie yra kolektyvinio finansavimo investuotojams privalumai ir trūkumai? Vienu žodžiu, tai reiškia riziką abiem pusėms; konkrečiai, kiek investuotojai nori įsisavinti internete.

Remiantis ataskaita, tiek nekilnojamojo turto vystytojai, tiek investuotojai gali gauti didelę finansinę grąžą, naudodamiesi visuomenės finansavimu, ir abu gali paskirstyti savo riziką.

Argumentai už

• Investuotojai gali patekti į nekilnojamojo turto rinką turėdami nedideles pinigų sumas.
• Investuotojai tiesiogiai bendradarbiauja su nekilnojamojo turto vystytojais ir turi balso teisę.
• Investuotojai gali pasirinkti, į kuriuos nekilnojamojo turto projektus nori investuoti savo pinigus.
• Investuotojai turi prieigą prie daugybės projektų, todėl pasirinkimas nėra problema.

Minusai

• Investavimo rizika yra tokia pati kaip ir bet kurio nekilnojamojo turto investuotojo. Jei rinka eis į pietus, investuotojas greičiausiai praras pinigus.
• Investicijų neįvykdymo rizika (kurią teikia nekilnojamojo turto vystytojai) yra didesnė, kai yra bendras finansavimas, palyginti su bendraamžių ir tiesioginių investicijų į nekilnojamąjį turtą finansavimu.
• Likvidumo trūkumas, nes nėra antrinės rinkos, riboja investuotojų galimybes lengvai parduoti.

Norėdami pradėti domėtis nekilnojamojo turto bendruoju finansavimu, „Realty Mogul“ generalinė direktorė Jillienne Helman pataria eiti su įmone, kuri tam tikrą laiką veiks.

„Pirmiausia dirbkite su bendro finansavimo įmone, kuri išliks“, - sako ji. „Tai reiškia gerai kapitalizuotą. Mane gąsdina daugybė bendro finansavimo lėšų turinčių įmonių, kurioms vadovauja du studentai, ką tik baigę studijas ir kurie patys nenaudojami. “

Darren Powderly, „CrowdStreet.com“ įkūrėjas, sako, kad atlikti savo deramą kruopštumą yra svarbiau nekilnojamajam turtui, o ne kitoms investicijoms, nes darbas vyksta su kolektyvinio finansavimo bendrove.

„Žvelgiant iš investuotojo perspektyvos, reikėtų pasirūpinti, kad būtų ištirtos platformos, kuriose jie ieško investavimo galimybių“, - sako Powderly. „Ne visos platformos yra sukurtos lygios, ir siekiant išbandyti šią kylančią tendenciją, bandomi keli verslo planai“.

Powderly specialiai pataria investuotojams ištirti visuomenės finansavimo fondo ar įmonės steigėjus ir vyresniąją vadovybę, kad įsitikintų, jog jie turi nepaprastą reputaciją, pagrįstą ankstesne verslo patirtimi.

„Pagrindinės pramonės žinios finansų, nekilnojamojo turto ir technologijų srityse yra labai svarbios, norint valdyti patikimą ir patikimą platformą“, - priduria jis. „Investuotojai turėtų patraukti link platformų, kurios teikia nepriekaištingą klientų aptarnavimą - ne tik lėšų rinkimo proceso metu, bet ir po to, kai sandoris yra visiškai finansuojamas ir uždarytas. Nepaisant to, kad tam tikrame veikimo režime yra 50 plius platformų, jų yra tik pusantro ar keliolika, kurie kosmose tampa lyderiais. Investuotojai turėtų ištirti kelias platformas ir pasirinkti tris svarbiausius pagal savo investavimo tikslus ir pageidaujamą vartotojo patirtį. “

Skaidrumas yra kritinis

Powderly pataria ieškoti bendro finansavimo platformų ir rėmėjų, kurie supranta riziką, kartu teikdami švietimu pagrįstą rizikos valdymo metodą. „Dauguma nekilnojamojo turto bendro finansavimo platformų šiandien leidžia investuoti tik akredituotiems investuotojams, kuriuos apibrėžė SEC, “ - sako jis. „Akredituotiems investuotojams patariama investuoti tokias sumas, kurios jiems patinka, atsižvelgiant į bendrą jų investicijų portfelį“.

Kitas patarimas: investuokite tik į rėmėjų, kuriais pasitikite, pasiūlymą, o tuo, kuo esate įsitikinęs, bus atkreiptas dėmesys į jūsų geriausius interesus gerais ir blogais laikais.

„Jei investuotojas nesupranta, kaip naudojami pinigai, kokie yra investavimo rizikos veiksniai ir kokie veiksniai įtakoja jų investicijų grąžą, tada jie turėtų kreiptis į patikimą patarėją dėl investavimo arba perduoti investicijas“, - priduria jis. Milteliai. „Galėsite pasirinkti daugybę kitų investavimo galimybių, todėl neskubėkite priimti neinformuoto investavimo sprendimo“.

Profesionali bendrojo nekilnojamojo turto finansavimo platforma turėtų suteikti investuotojams daug galimybių pranešti apie pasiūlymą, įskaitant supažindinimą su konkretaus turto rėmėju.

Ar tai galima padaryti, ir kaip?

Pradėjęs bendrąjį finansavimą investicijoms į nekilnojamąjį turtą, kartu su kitomis verslo formomis, katalizatorius buvo JOBS įstatymas, priimtas 2012 m. Iki šiol buvo ribojama galimybė reklamuoti ir prašyti investuotojų investuoti į nekilnojamąjį turtą. JOBS įstatymas (II antraštinė dalis) dramatiškai pakeitė investicinio kapitalo didinimo būdą, pakeisdamas galiojančias D reglamento taisykles, ypač tas, kurios susijusios su tuo, kaip bendrovės gali siūlyti ir parduoti savo vertybinius popierius neprivalydamos jų įregistruoti JAV vertybinių popierių ir biržos komisijoje ( SEC).

Anksčiau D taisyklėje, 506 taisyklėje, buvo ribojamos lėšų rinkimo pastangos, konkrečiai ribojant lėšų pritraukimą tik buvusiems santykiams ir neleidžiant rėmėjui ar kitai šaliai atvirai siūlyti ar reklamuoti šias privačių investavimo galimybių. Pagal naująją 506 straipsnio c dalį emitentai, rėmėjai, sindikatai ir kiti asmenys, kaupiantys kapitalą iš privačių investuotojų, tam tikromis sąlygomis gali reklamuoti tas privataus investavimo galimybes akredituotiems investuotojams. Ši taisyklė įsigaliojo 2013 m. Rugsėjo 23 d. Nauji federaliniai įstatymai rodo didžiulį rėmėjų, kurie kaupia lėšas nekilnojamojo turto įsigijimui ar plėtrai, pakeitimą. Iš esmės II antraštinė dalis suteikia bendro finansavimo įmonėms žalią šviesą nukreipti rinkas dideliam potencialių investuotojų būriui per socialinę žiniasklaidą ir internetą. Tai taip pat sukūrė naują priemonę investuotojams, kad jie galėtų lengviau naudotis tiesioginių investavimo į nekilnojamąjį turtą galimybėmis.

Kaip pažymi Powderly, pirmą kartą investuotojai turi tiesioginę prieigą prie privataus nekilnojamojo turto pasiūlymų, kuriuos jie gali naršyti, tyrinėti ir priimti gerai pagrįstus investavimo sprendimus internete.

Esmė

Minimalus finansavimas nekilnojamojo turto rinkoje žada būti revoliucija. Tai tik dabar pradeda augti, bet jau sulaukia įspūdingo lygio rimtų investuotojų susidomėjimo.