Nekilnojamojo turto investicijų fondas (REIT)
Investicinis į nekilnojamąjį turtą patikos fondas (REIT) yra įmonė, kuriai priklauso ir kuri paprastai valdo nekilnojamąjį turtą, kuris generuoja pajamas. Dauguma REIT specializuojasi konkrečiame nekilnojamojo turto sektoriuje, savo laiką, energiją ir finansavimą skirdami tam tikram viso nekilnojamojo turto horizonto segmentui. Tačiau diversifikuoti ir specialūs REIT dažnai savo portfelyje turi skirtingo tipo nuosavybes. Nekilnojamasis turtas, įtrauktas į REIT asortimentą, gali apimti butų kompleksus, duomenų centrus, sveikatos priežiūros įstaigas, viešbučius, infrastruktūrą - skaidulinių kabelių, ląstelių bokštų ir energijos vamzdynų pavidalu - biurų pastatus, prekybos centrus, saugyklą, miško žemę ir sandėlius. . Vienas REIT pranašumas kasdieniams investuotojams yra tas, kad jie suteikia galimybę turėti nekilnojamojo turto dalį, kuria gaunamos pajamos iš dividendų.
Kongresas 1960 m. Įsteigė investicinius į nekilnojamąjį turtą, pakeisdamas 1960 m. Cigarų akcizo mokestį. Ši nuostata leidžia individualiems investuotojams nusipirkti komercinio nekilnojamojo turto portfelių, gaunančių pajamas iš įvairaus turto, akcijų.
1:34Nekilnojamojo turto investicijų fondas (REIT)
Supratimas apie REIT
Dauguma REIT turi tiesioginį verslo modelį: REIT nuomojasi patalpas ir renka nekilnojamojo turto nuomos mokesčius, tada paskirsto tas pajamas kaip dividendus akcininkams.
Norėdama būti REIT, įmonė turi laikytis tam tikrų Vidaus pajamų kodekso nuostatų. Šie reikalavimai pirmiausia apima ilgalaikį nekilnojamąjį turtą, iš kurio gaunamas pajamas, ir paskirstomos pajamos akcininkams. Visų pirma, įmonė turi atitikti specifinius reikalavimus, įskaitant:
- Investuokite mažiausiai 75% viso savo turto į nekilnojamąjį turtą, grynuosius pinigus arba JAV iždus
- Ne mažiau kaip 75% savo bendrųjų pajamų gaukite iš nekilnojamojo turto nuomos, palūkanų už hipoteką, finansuojančią nekilnojamąjį turtą, arba iš nekilnojamojo turto pardavimo
- Grąžinkite mažiausiai 90% savo apmokestinamųjų pajamų dividendų forma kiekvienais metais
- Po pirmųjų jo gyvavimo metų turite ne mažiau kaip 100 akcininkų
- Per pastarąjį apmokestinamųjų metų pusmetį turėti ne daugiau kaip 50% jos akcijų, priklausančių penkiems ar mažiau asmenų
Kiti reikalavimai, įskaitant REIT, turi būti subjektas, apmokestinamas kaip korporacija IRS akimis. Be to, įmonė privalo turėti direktorių valdybos ar patikėtinių valdymą.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Investicinis į nekilnojamąjį turtą fondas (REIT) yra įmonė, kuri valdo, valdo ar finansuoja turtą, iš kurio gaunamos pajamos.
- „Equity REIT“ valdo ir valdo nekilnojamąjį turtą.
- Hipotekos REIT turi arba parduoda hipotekas ir hipoteka užtikrintus vertybinius popierius.
- REIT sukuria nuolatinį investuotojų pajamų srautą, tačiau nedaro galimybių didinti kapitalą.
- Dauguma REIT yra viešai prekiaujama kaip akcijos, todėl jos yra labai likvidžios, skirtingai nei dauguma nekilnojamojo turto investicijų.
REIT tipai
Yra keli REIT tipai. Fondai turi klasifikacijas, kurios nurodo verslo tipą, kurį jie vykdo, ir gali būti toliau klasifikuojami atsižvelgiant į tai, kaip jų akcijos yra perkamos ir parduodamos.
Nuosavo kapitalo investiciniai vienetai yra labiausiai paplitusi įmonės forma. Šie subjektai perka, valdo ir valdo pajamas gaunantį nekilnojamąjį turtą. Pajamos pirmiausia gaunamos iš nuomos, o ne perparduodant portfelio savybes.
Hipotekos REIT, dar vadinamos mREIT, skolina pinigus nekilnojamojo turto savininkams ir operatoriams. Skolinti galima tiesiogiai per hipotekas ir paskolas arba netiesiogiai įsigyjant hipoteka užtikrintus vertybinius popierius (MBS). MBS yra investicijos, laikančios vyriausybės remiamų įmonių (GSE) išleistus hipotekų fondus. Jų pajamos daugiausia gaunamos iš grynosios palūkanų maržos - palūkanų, kurias jie uždirba už hipotekos paskolas, ir šių paskolų finansavimo išlaidų paskirstymo. Dėl šio REIT dėmesio į hipoteką, jie yra jautrūs palūkanų normos padidėjimui.
Mišrios REIT įmonės savo portfeliuose laiko ir fizinį nuomojamą turtą, ir hipotekos paskolas. Priklausomai nuo nurodytos įmonės investavimo krypties, jos gali pasverti portfelį daugiau turto ar daugiau hipotekų.
REIT tipas | Holdings |
Nuosavybė | Turėti ir valdyti nekilnojamąjį turtą, iš kurio gaunamos pajamos |
Hipoteka | Pateikite nekilnojamojo turto hipotekas |
Hibridas | Nuosavybės teisė ir hipoteka |
| Prekyba viešai | Įrašymas į nacionalinę biržą |
| Viešai neprekiaujama | Registruota viešajame vertybinių popierių biržoje |
| Privatus | Dirbk tik kaip privataus investavimo investicijos |
Viešai parduodamos REIT siūlo akcijas viešai parduodamų REIT, kurios įtrauktos į nacionalinę vertybinių popierių biržą, kur jas perka ir parduoda atskiri investuotojai. Juos reguliuoja JAV vertybinių popierių ir biržos komisija (SEC).
Viešos neprekybinės REIT taip pat yra registruotos SEC, tačiau neprekiauja nacionalinėse vertybinių popierių biržose. Dėl to jie yra mažiau likvidūs nei viešai parduodami REIT, tačiau linkę būti stabilesni, nes jiems netaikomi rinkos svyravimai.
Privatūs REIT nėra registruojami SEC ir neprekiauja nacionalinėse vertybinių popierių biržose. Jie dirba tik kaip privačios investicijos, parduodamos tik tam tikram investuotojų sąrašui.
Investavimo į REIT pranašumai ir trūkumai
REIT gali atlikti svarbų vaidmenį investuojant. Kaip ir visos investicijos, jos turi savo privalumų ir trūkumų.
Be to, REIT yra lengva pirkti ir parduoti, nes dauguma jų prekiauja viešosiose biržose. Ši parduodama savybė sušvelnina kai kuriuos tradicinius nekilnojamojo turto trūkumus. Paprastai nekilnojamasis turtas yra nelikvidus - nekilnojamąjį turtą gali užtrukti daug laiko norint jį parduoti ar įsigyti ir jo skaidrumo stoka, nes ne visos rinkos siūlo patikimą informaciją apie mokesčius, nuosavybę ir zonas. REIT tvarko SEK ir turi pateikti audituotas finansines ataskaitas.
Našumo požiūriu REIT siūlo patrauklią pagal riziką grąžą ir stabilų pinigų srautą. Taip pat nekilnojamojo turto buvimas gali būti naudingas portfeliui, diversifikuojant jį su kita turto klase, kuri gali būti atsvara akcijoms ar obligacijoms.
Kalbant apie neigiamą pusę, REITs nesiūlo daug kapitalo vertės. Pagal savo struktūrą 90% pajamų jie turi grąžinti investuotojams. Taigi tik 10% apmokestinamųjų pajamų gali būti reinvestuojamos atgal į įmonę, norint įsigyti naujas valdas.
Dividendai, gauti iš REIT akcijų paketų, yra apmokestinami kaip įprastos pajamos. Viena iš pagrindinių REIT rizikų yra ta, kad jie patiria nekilnojamojo turto rinkos svyravimus. Be to, kaip ir dauguma investicijų, negarantuokite pelno ir neužtikrinkite nuostolių. Be to, kai kuriuose REIT yra dideli valdymo ir operacijų mokesčiai.
Argumentai už
Likvidumas
Diversifikacija / atsvara kitam turtui
Skaidrumas
Pastovūs dividendai
Pagal riziką pakoreguota grąža
Minusai
Mažas augimas / Mažas kapitalo vertės padidėjimas
Ne mokesčių lengvatos
Atsižvelgiant į rinkos riziką
Dideli valdymo ir operacijų mokesčiai
Kaip investuoti į REIT
Pirkdami akcijas per brokerį, galite investuoti į viešai parduodamus REIT - taip pat į REIT investicinius fondus ir REIT investicinius fondus (ETF). Nepirktų REIT akcijas galite nusipirkti per brokerį ar finansinį patarėją, kuris dalyvauja neprekiaujant REIT pasiūlyme. REIT taip pat įtraukiama į vis daugiau nustatytų išmokų ir nustatyto dydžio įmokų darbdavių remiamų pensijų ir investavimo planų. „Naret“, Vašingtone įsikūrusi JAV REIT rinkos tyrimų ir gynimo įmonė, skaičiuoja, kad 80 milijonų JAV investuotojų priklauso REIT per savo pensijų santaupas ir kitus investicinius fondus.
„Nareit“ mano, kad JAV yra daugiau nei 225 viešai parduodami REIT, o tai reiškia, kad turėsite atlikti keletą namų darbų, prieš nuspręsdami, kuris REIT veiks geriausiai jūsų portfelyje.
Būtinai atsižvelkite į REIT vadybos komandą ir patirtį bei sužinokite, kaip jiems kompensuojama. Jei tai yra rezultatais pagrįsta kompensacija, yra šansų, kad jie sunkiai stengsis pasirinkti tinkamas savybes ir pasirinkti geriausias strategijas. Be abejo, taip pat gera idėja pažvelgti į skaičius, pavyzdžiui, į numatomą pelno vienai akcijai augimą ir dabartinį dividendų pajamingumą. Ypač naudinga metrika yra REIT lėšos iš operacijų (FFO), kurios matuoja REIT turto sugeneruotus pinigų srautus. Kita metrika, dažniausiai naudojama su REIT, yra finansų valdymo grąžos norma (FMRR).
Realusis REIT pavyzdys
Kitas dalykas, renkantis REIT, yra atkreipti dėmesį į tai, kuriuose nekilnojamojo turto rinkos sektoriuose yra karšta. Apsvarstykite, kuriuos klestinčius ekonomikos sektorius apskritai galima panaudoti per nekilnojamąjį turtą. Pavyzdžiui, sveikatos apsauga yra viena iš sparčiausiai augančių pramonės šakų JAV, ypač augant medicinos pastatams, ambulatorinėms priežiūros įstaigoms, pagyvenusių žmonių priežiūros įstaigoms ir pensininkų bendruomenėms.
Keli REITs sutelkti dėmesį į šį sektorių. „HCP Inc.“ (HCP) yra vienas iš tokių. Turėdama beveik 15 milijardų USD rinkos ribą, ji yra didelė įmonė - pakankamai didelė, kad iš tikrųjų galėtų būti „S&P 500“ dalimi, ir labai likvidi. Kasdien prekiauja maždaug 2, 56 mln. Akcijų. 2019 m. Balandžio 5 d., Kai akcijų kaina yra 31, 25 USD, ji prekiauja beveik 52 savaičių aukščiausia kaina ir siūlo 4, 32% dividendų pajamingumą. Neseniai restruktūrizuotas portfelis daugiausia dėmesio skiria gyvybės mokslų įstaigoms - diagnostikos centrams, laboratorijoms, genomikos ir kitoms įstaigoms - medicinos biurų pastatams ir senelių būstui.
Palyginkite investicinių sąskaitų teikėjo pavadinimą Aprašymas Skelbėjo informacijos atskleidimas × Šioje lentelėje pateikti pasiūlymai yra iš partnerystės, iš kurios „Investopedia“ gauna kompensaciją.