Nekilnojamojo turto atsargos gniuždo rinką, nes auga debesies degalai

Investuotojų skubėjimas į gynybines pozicijas neapibrėžtoje rinkoje padidino nekilnojamojo turto atsargas - kai kurios šiais metais padidėjo daugiau nei 50%, maždaug trigubai viršydamos „S&P 500“ tempą. Dabar šios atsargos, tikėtina, išaugs dar aukščiau, kilus prekybos konfliktams ir kiti priekiniai vėjai graužia rinką. Labiausiai naudingos yra „American Tower Corp.“ (AMT), „Equity Residential“ (EQR), „Equinix Inc.“ (EQIX), „Essex Property Trust Inc.“ (ESS), „Crown Castle International Corp.“ (CCI), „Public Storage“ (PSA). ) ir „Prologis Inc.“ (PLD), kaip išdėstyta naujausioje Barrono ataskaitoje.

Saugesni statymai lenkia

Padidėjusi saugesnių pramonės įmonių akcijų paklausa, mažesnė užjūrio rinkų rizika, pakėlė nekilnojamojo turto investavimo į nekilnojamąjį turtą arba bendrovių, turinčių biurų bokštus, viešbučius, prekybos centrus ir kitą komercinį turtą, akcijas.

Steve'as Shigekawa, „Neuberger Berman“ nekilnojamojo turto fondo valdytojas, daugiausia dėmesio skiria aukštos kokybės bendrovių, turinčių „mažas skolas, įvairius nekilnojamojo turto portfelius, ir patyrusių valdymo komandų, kurios vadovauja savo įmonėms per įvairius ekonominius ciklus“, „Barron“ akcijoms. Ši investavimo strategija paskatino „Neuberger Berman Real Estate Fund“ per pastaruosius trejus metus gauti 12, 0% metinę grąžą, aplenkdama 90% savo kolegų „Morningstar“ nekilnojamojo turto kategorijoje. Per pastarąjį dešimtmetį jos senesnė institucinė akcijų klasė įveikė 79% savo bendraamžių.

Užuot investavęs į tradicines nekilnojamojo turto bendroves, tokias kaip nakvynės namai, prekybos centrai ir regioniniai centrai, kurių „Shigekawa“ fondas turi mažiau nei 7 proc., Jis padvigubino duomenų centrų įmones, kuriose fondas turi 12 proc. poveikis.

„Atsižvelgiant į elektroninės komercijos įtaką mažmeninei prekybai, mes turime mažiau cikliškų nekilnojamojo turto sektorių, tokių kaip apgyvendinimas ir mažmeninė prekyba“, - teigė fondo valdytojas. „Shigekawa“ fondas naudoja akcijų rinkimo metodą „iš viršaus į apačią“, vertindamas makroekonominius rodiklius, kad padėtų investuoti į maždaug 40 bendrovių. Pavyzdžiui, žemesnių palūkanų normų laikotarpis padėjo padidinti nekilnojamojo turto vertybinių popierių dalis, kurios dažnai kyla dėl padidėjusių palūkanų normų dėl jų prisiimtos skolos.

Duomenų centro įmonės

Viena iš šių įmonių augimą skatinančių veiksnių - didėjantis duomenų centrų poreikis palaikyti debesų kompiuteriją. „Kai pagalvoji apie debesų kompiuterijos poreikį, tam reikės daugiau duomenų centrų“, - sakė fondo valdytojas. Ši tendencija ypač padidins duomenų centrų nekilnojamojo turto kompanijas, tokias kaip „Redwood City“, Kalifornijoje, įsikūrusi „Equinix“, kurių akcijų skaičius per metus padidėjo daugiau nei 62% (YTD).

Duomenų centro erdvėje pirmaujanti įmonė išvardija nekilnojamąjį turtą 24 pasaulio šalyse ir sako, kad tam didelės įtakos neturėjo pakartotinis prekybos įtampos padidėjimas iš Vašingtono.

„Nors pasaulinė prekyba fizinėmis prekėmis mažėja, visuotinės skaitmeninės ekonomikos atveju yra priešingai“, - sakė „Equinix“ generalinis direktorius Charlesas Meyersas.

Tuo tarpu tiek duomenų centrams, tiek bokštų REIT turėtų būti naudinga pereiti prie naujos kartos korinio tinklo, vadinamo 5G, kuris, tikimasi, bus 10 kartų greitesnis nei dabartiniai 4G telefonai. Mobiliųjų telefonų bokšto REIT, dar žinomas kaip „infrastruktūros REIT“, sudarė 17% „Neuberger Berman“ nekilnojamojo turto fondo lėšų.

REIT kaip stabilus rizikos mažintojas

Kitoje „Barrono“ ataskaitoje Scottas Craigas, „Eaton Vance Real Estate Fund“ portfelio valdytojas, mano, kad REIT yra veiksmingas būdas apsisaugoti nuo rinkos nepastovumo. Kadangi vis dar neatsiranda vėjo, REIT gali toliau kauptis, nes populiarėja kaip „rizikos mažinimo priemonė“, turinti pastovias pajamas ir užsiimanti pinigų srautais.

Nors REIT, kurių operacijos vykdomos užsienyje, ir pajamas keliomis valiutomis gali labiau paveikti užsienio valiutų svyravimai, jie paprastai būna didesnio masto ir išlaiko tvirtą augimo profilį ir balansą, rašoma „Wall Street Journal“.

Kas toliau?

Einant į priekį, investuotojai greičiausiai pirmenybę teiks įmonėms, kurios rūpinasi pasauline skaitmenine ekonomika, o ne cikliniais pavadinimais, kurie labiau pažeidžiami ekonomikos nuosmukio, tarifų ir pramonės šakų sutrikimų, pavyzdžiui, mažmenininkams ir viešbučiams.

Kiti rinkos segmentai, kuriuose gali kilti neramumų, yra tie, kuriems gali kilti didesnės išlaidos, pavyzdžiui, statyba, taip pat silpnesnės vartotojų nuotaikos ir darbo jėgos stygius, nurodo „Sandler O'Neill + Partners LP“, cituoja leidinys.