„Subprime“ hipotekų nauju vardu rizika

Subprime - tik žodis gali sukelti drebėjimą investuotojams, bankininkams ir namų savininkams. Atrodo, kad šie didžiojo nuosmukio piktadariai sugrįžo nauju pavadinimu - neperspektyvios hipotekos.

Didelė rizika yra susijusi su bet kokia hipotekine hipoteka. Aukštesnės rizikos hipotekos yra paskolų rūšis, suteikiama asmenims, kurių kredito balai yra prasti (640 ar mažiau, o dažnai ir mažesni nei 600), kurie dėl nepakankamos kredito istorijos negalėtų gauti įprastinės hipotekos. Kadangi paskolų teikėjai, turintys aukščiausio lygio riziką, kelia didesnę riziką, hipotekos paskolos paprastai reikalauja didesnių palūkanų normų nei pagrindinė paskolos norma.

Yra keletas skirtingų rūšių hipotekinių paskolų struktūrų.

Subprime hipoteka

Subprime hipotekų tipai

Pagrindinės hipotekos su hipotekos paskolomis tipai yra fiksuotos palūkanų normos hipotekos su 40–50 metų terminu, hipotekos tik palūkanomis ir reguliuojamos palūkanų normos hipotekos (ARM).

Paskolos su fiksuotomis palūkanomis

Kita hipotekos hipotekos rūšis yra fiksuoto dydžio hipoteka, suteikiama 40 arba 50 metų laikotarpiui, priešingai nei įprastas 30 metų laikotarpis. Šis ilgas paskolos laikotarpis sumažina paskolos gavėjo mėnesines įmokas, tačiau labiau tikėtina, kad kartu su tuo bus didesnė palūkanų norma.

Paskolų, kurias moka fiksuotų palūkanų paskolos, palūkanų normos gali labai skirtis priklausomai nuo skolintojo. Norėdami išsiaiškinti geriausias turimas palūkanų normas, naudokite tokią priemonę kaip hipotekos skaičiuoklė.

Reguliuojamo dydžio hipotekos

Reguliuojamos palūkanų normos hipoteka (ARM) prasideda nuo fiksuotos palūkanų normos, o vėliau paskolos galiojimo metu pereinama prie kintamos palūkanų normos. Vienas dažnas pavyzdys yra 2/28 ARM. 2/28 ARM yra 30 metų hipoteka, kuriai taikoma fiksuota palūkanų norma dvejiems metams, prieš ją koreguojant. Kita tipiška ARM paskolos versija, 3/27 ARM, turi fiksuotą palūkanų normą trejiems metams, kol ji tampa kintama.

Šių rūšių paskoloms kintama norma nustatoma remiantis indeksu ir marža. Dažniausiai naudojamas indeksas yra ICE LIBOR. Naudojant ARM, pradiniu laikotarpiu paskolos gavėjo mėnesinės įmokos paprastai yra mažesnės. Tačiau kai jų hipoteka vėl tampa aukštesnė, kintama, hipotekos mokėjimai paprastai žymiai padidėja. Žinoma, palūkanų norma laikui bėgant gali mažėti, priklausomai nuo indekso ir ekonominių sąlygų, o tai, savo ruožtu, sumažins mokėjimo sumą.

Šios paskolos rūšis yra vienas iš veiksnių, dėl kurių 2006 m. Rugpjūčio mėn. Smarkiai išaugo hipotekinių paskolų išdavimo hipotekos paskolų skaičius ir sprogo būsto burbulas, kuris kilo kitais metais.

Tik palūkanos

Trečioji hipotekos hipotekos rūšis yra tik palūkanos. Pradiniam paskolos laikotarpiui, kuris paprastai yra penkeri, septyni arba 10 metų, pagrindinės sumos mokėjimas atidėtas; skolininkas moka tik palūkanas. Jis gali pasirinkti atlikti mokėjimus pagrindinės sumos atžvilgiu, tačiau šie mokėjimai nėra būtini.

Pasibaigus šiam terminui, skolininkas pradeda mokėti pagrindinę sumą arba jis gali pasirinkti refinansuoti hipoteką. Tai gali būti protingas pasirinkimas paskolos gavėjui, jei jo pajamos paprastai svyruoja metai iš metų arba jei jis norėtų nusipirkti būstą ir tikisi, kad jo pajamos padidės per kelerius metus.

Orumo hipotekos

Orumo hipoteka yra naujos rūšies hipotekos paskola, kurios metu skolininkas sumoka maždaug 10% įmoką ir sutinka mokėti didesnes palūkanas už nustatytą laikotarpį, paprastai penkerius metus. Jei jis moka mėnesines įmokas laiku, po penkerių metų palūkanoms sumokėta suma sumažina hipotekos likutį, o palūkanų norma sumažinama iki pagrindinės normos.

Subprime hipotekos yra rizikinga

Kadangi hipotekos yra skirtos žmonėms, neatitinkantiems aukščiausios palūkanų normos reikalavimų (tai paprastai reiškia, kad paskolos gavėjui bus sunku grąžinti paskolą), pinigus skolinanti organizacija ar bankas turi teisę imti dideles palūkanas palūkanų normos, kad būtų papildoma paskata skolininkui sumokėti laiku. Tačiau kai žmonės, kuriems jau anksčiau buvo sunku tvarkyti skolas, imasi šių paskolų, jiems ateina sunkesnė (ir brangesnė) ateitis nei tiems, kurie turi gerus kredito reitingus ir gali sau leisti paskolas su priimtinesnėmis palūkanų normomis.

Subprime hipotekos nutraukimas

Subprime hipotekos ir subprime subrendimas paprastai yra kaltininkai, įvardijami prasidėjus Didžiajai recesijai.

Dėl mažesnių palūkanų normų, didelio kapitalo likvidumo ir galimybės gauti daug pelno daugelis skolintojų 2004–2006 m. Suteikė šias paskolas liberaliai. Pratęsdami šias didesnės rizikos paskolas kreditoriai reikalavo didesnių palūkanų normų, kad kompensuotų papildomą prisiimtą riziką. Jie taip pat finansavo hipotekas, kaupdami jas ir parduodami investuotojams. Didelis žmonių, kurie staiga galėjo įsigyti hipotekas, padaugėjo dėl būsto trūkumo, dėl kurio pakilo būsto kainos, taigi ir reikiama būsimų būsto savininkų finansavimo suma.

Atrodė, kad tai vis kylanti spiralė. Trūkumas buvo tas, kad paskolos buvo suteikiamos žmonėms, kurie negalėjo jų grąžinti. Kai daugybė jų pradėjo nevykdyti savo hipotekos ir sparčiai augo būsto suvaržymo procentas, skolintojai prarado visus pinigus, kuriuos pratęsė, o paskui dalį. Taip pat padarė daug finansų institucijų, kurios daug investavo į pakeistomis vertybiniais popieriais pakeistus hipotekus. Daugelis patyrė didelių finansinių sunkumų ir net bankrotą.

Aukštesnės kokybės hipotekų hipotekų krizė tęsėsi 2007–2010 m. Ir išpūtė globalų nuosmukį, nes jos padariniai kilo visose finansų rinkose ir viso pasaulio ekonomikoje. (Norėdami sužinoti daugiau, perskaitykite skyrių „Degalai, patekę į antrinių paskolų paskolą“).

Subprime hipotekos šiandien

Kai sprogo būsto burbulas, tam, kurio kredito balas nesiekia 640, buvo praktiškai neįmanoma gauti paskolą būstui. Dabar, kai ekonomika pradeda stabilizuotis, hipotekinės hipotekos grįžta. Net „Wells Fargo“ įsitraukė į naująjį subprime subproduktą. Dabar „Wells Fargo“ patvirtina potencialius būsto pirkėjus, kurių kredito balai siekia net 600 ir turi Federalinės būsto administracijos (FHA) paskolas.

Tačiau šiuo metu Vartotojų finansinės apsaugos biuras (CFPB) nustato apribojimus šioms hipotekinėms hipotekinėms paskoloms. Potencialiems namų pirkėjams namų pirkėjus turi konsultuoti atstovas, kuriam pritarė JAV Būsto ir miesto plėtros departamentas. Kiti šių naujų hipotekinių paskolų apribojimai riboja palūkanų normos padidėjimą ir kitas paskolos sąlygas.

Jie taip pat grįžta dėl padidėjusių išlaidų. Dabar subprime hipotekos paskolos moka nuo 8% iki 10% ir gali prireikti nuo 25% iki 35% įmokų.

Esmė

Nepaisant to, kad paskolos pagal subprime paskolą padidina žmonių, galinčių nusipirkti būstą, skaičių, tiems žmonėms tai padaryti tampa sunkiau ir padidėja tikimybė, kad jie neteks paskolų. Įsipareigojimų nevykdymas kenkia tiek skolininkui (atsižvelgiant į kredito balą), tiek skolintojui (kuris negrąžina pinigų).

Naujų subprime hipotekų gynėjai pabrėžia, kad namų pirkėjai nėra verčiami neribotą laiką mokėti tas aukštas procentines palūkanas. Kai pirkėjai gali įrodyti, kad sugeba laiku sumokėti savo hipotekas, jų kredito balai turėtų padidėti ir jie gali refinansuoti būsto paskolas mažesnėmis palūkanomis. Iš tiesų, daugelis žmonių, kurie imasi ginklų, lažinasi dėl to, kad kol kintama palūkanų norma įsigalės, jie bus sutvarkę savo kredito ataskaitą tiek, kiek jiems bus suteiktas naujas, palankesnis finansavimas.

Norėdami gauti daugiau informacijos, skaitykite skiltyje „Subprime paskolos: pagalbos rankos ar paslėptos?“.