Ar turėtumėte nusipirkti namą aukcione?

Norite įsigyti turtą? Nereikia apsiriboti tradiciniais nekilnojamojo turto sąrašų paieškos ir darbo su nekilnojamojo turto agentais kanalais. Turtą taip pat galite įsigyti aukcione.

Ar turėtumėte nusipirkti namą aukcione?

Aukcionų pliusai ir minusai

Pirkimo aukcionuose pranašumai yra jūsų galimybių išplėtimas ir galbūt pirkimas su nuolaida. Jūs galite susidurti su mažesne konkurencija dėl nekilnojamojo turto pirkimo, palyginti su tradiciniu pirkimu, tačiau taip pat turėsite reikalų su kitokiu potencialių pirkėjų fondu - dažnai patyrusiais investuotojais.

Ko gero, didžiausia rizika pirkti aukcione yra ta, kad turėsite nedaug žinių apie parduodamas savybes, todėl brangi bloga esmė yra labai reali galimybė. Kaip ir bet kokį nekilnojamojo turto pirkimą, jums reikės perskaityti, suprasti ir pasirašyti daugybę dokumentų (idealu - pasitelkiant nekilnojamojo turto advokatą).

Nekilnojamojo turto kraštuose gausu pasakojimų apie namus, įsigytus aukcione už mažesnę nei rinkos vertę, ir tokių sandorių yra. Tačiau aukcionai paprastai yra rizikingesnis būdas įsigyti nekilnojamojo turto nei pirkti naudojant įprastą procesą. Dėl šios realybės labai svarbu būti gerai informuotam apie nekilnojamojo turto aukcionų veikimą ir apdairiai vertinti nekilnojamąjį turtą, kurį, jūsų manymu, siūloma siūlyti.

„Daugelis žmonių neteisingai mano, kad aukcionų namai yra geras sandoris“, - sako Johnas Myersas, nekilnojamojo turto agentas ir kvalifikuotas „Myers & Myers Real Estate“ brokeris Albukerke, NM. „Kai kurie aukcionų namai yra geras sandoris, o kiti gali padaryti didelę klaidą. . “

Kad išvengtumėte didelės klaidos, šiame straipsnyje paaiškinami gyvenamojo turto aukcionų pagrindai, kad galėtumėte nuspręsti, ar ši parinktis gali jums padėti - ar norite gyventi toje nuosavybėje, ar naudoti ją tik kaip investiciją.

Ką tu turi žinoti

• Būsto pirkimas aukcione yra rizikingesnis nei perkant įprastą procesą. Labai svarbu gerai išmanyti, kaip veikia nekilnojamojo turto aukcionai.
• Namų aukcionus galite rasti per savivaldybes, nekilnojamojo turto agentus ir internetines svetaines, tokias kaip „RealtyTrac“ ir Auction.com.
• Aukcionų savybės dažnai neleidžia atlikti namų apžiūros ar jokio teisėto būdo asmeniškai apžiūrėti interjerą. Jei negalite sau leisti nusipirkti prastos būklės nekilnojamojo turto, laikykitės aukcionų, kurie leidžia jums apžiūrėti nekilnojamąjį turtą prieš siūlant kainą.
• Peržiūrėkite ir supraskite visas aukciono taisykles ir, prieš siūlydami kainą, atidžiai patikrinkite bet kokį jus dominantį turtą, pavyzdžiui, patikrinkite, ar nėra pretenzijų, turto suvaržymų ar keleivių.

Uždarymo savybės

Būsto savininkui nesumokėjus hipotekos bent keletą mėnesių, jis gali netekti įsipareigojimų ir patekti į turto uždarymo procesą. Kai tai atsitiks, bankas apskrities registratoriui pateikia pranešimą apie įsipareigojimų neįvykdymą. Jei būsto savininkas nesumoka mokėtinos sumos arba iš naujo derinasi su hipotekos paskolos davėju, skolintojas gali namus atiduoti aukcionui ir priversti namų savininką nesumokėti. Šiuos rinkos uždarymo aukcionus rengia bankų samdomi patikėtiniai.

Nekilnojamojo turto mokesčio numatytasis nustatymas

Kitas būdas, kai namas patenka į aukciono bloką, yra tas, kai savininkas nesumoka apskaičiuotų turto mokesčių. Tokiais atvejais turtą areštuoja nesumokėta mokesčių institucija, o ne bankas. Gautą mokesčių sulaikymo aukcioną vykdo vietinis šerifas, sekretorius arba apskrities ar vietos valdžios kontrolieriaus įstaiga.

Dalyvauja aukcione

Nepriklausomai nuo aukciono tipo, šie renginiai gali vykti fizinėse vietose, tokiose kaip vietinės valdžios teismo rūmai ir viešbučių konferencijų salės, ir šie asmeniniai aukcionai greitai baigiami. Nekilnojamojo turto aukcionai taip pat vis dažniau vyksta internetu, o aukcionai internete gali trukti dienas ar savaites.

Būsto pirkimas aukcione buvo ir toliau bus populiarus, sako Earlas White'as, Floridos nekilnojamojo turto investicijų bendrovės „House Heroes LLC“ įkūrėjas, kuris perka namus, butus ir laisvą gyvenamąją vietą. „Savininkai, turintys biudžetą, ir nekilnojamojo turto specialistai migruoja į šaltinius, kur mažesnė konkurencija“, - sako jis. „Natūralu, kad aukcionuose parduodama mažiau pasiūlymų, todėl pardavimo kaina yra mažesnė.

„Tačiau rinkos uždarymo aukcionuose nėra teikiamos nuolaidos, egzistavusios per [būsto] krizę“, - tęsia White'as, aiškindamas, kad kai yra mažiau nekilnojamojo turto objektų, pirkėjai yra labai motyvuoti dėl namo įvertinimo ir palankių hipotekos normų, taip pat internete. aukcionai padidino konkurenciją ir padidino kainas.

Nekilnojamojo turto aukcionų paieška

Vienas iš būdų rasti aukcionus yra susisiekti tiesiogiai su vietos valdžios institucijomis arba apsilankyti jų interneto svetainėse, kad gautumėte informacijos, o paskui telefonu susisiekite, kad patvirtintumėte išsamią informaciją. Kitas yra per svetaines, tokias kaip RealtyTrac ir Auction.com. Tačiau internetinė informacija ne visada yra tiksli.

Gali būti išvardytos savybės, kurios yra iš anksto uždarytos, nes savininkas atsilieka nuo mokėjimų. Šios savybės niekada negali būti parduodamos, nes jų savininkai susigrąžina mokėjimus arba susitaria su savo skolintojais.

Vietiniai nekilnojamojo turto agentai ir brokeriai taip pat gali būti vertingi ištekliai. Tačiau galite nerasti, kad jie norėtų padėti, nes agentai ir brokeriai automatiškai neuždirba komisinių už tiesioginius aukcionus. Tačiau šie makleriai gali uždirbti komisinius per aukcionus internete.

Kelių sąrašų paslaugos duomenys

Anot White'o, tiesioginio kelių sąrašų tarnybos (MLS) ataskaitos yra daug vertingesnės potencialiems pirkėjams nei internetiniai aukcionai, nes jose pateikiami visi sąrašo duomenys, įskaitant nuotraukas ir, svarbiausia, neviešų brokerių komentarus. „Neviešos pastabos yra svarbios, nes jose nurodoma kritinė informacija, daranti įtaką pardavimo kainai ir dienos rinkoje. Pavyzdžiui, [šiose MLS ataskaitose yra informacijos apie] turto trūkumus, finansavimo galimybes, užimtumą ir nuomininkų nuomą “.

Geriausias būdas įvertinti aukciono turtą yra darbas su nekilnojamojo turto agentais, vertintojais, rangovais ir kitais, kurie supranta statybos ir rekonstravimo sąnaudas ir gali tiksliai įvertinti turto vertę bei reikalingų darbų kainą.

Nors taisyklės skiriasi priklausomai nuo vietos, MLS ir apskričių įrašai dažnai prieinami tik nekilnojamojo turto licencijų turėtojams, sako White. Remiantis jo patirtimi, jie dažniausiai mielai padeda nemokamai, jei su jais susisiekiate.

Balta taip pat pažymi, kad asmeninių aukcionų nebeliko, nes dar mažesnės apskritys savo asmeninius aukcionus keičia į internetinius. Majamis ir Palm Byčas yra dvi vietos, kuriose mokesčių ir rinkos ribojimo aukcionai dabar yra visiškai prisijungę.

Atminkite, kad uždarymo aukcionai dažnai atidedami arba atšaukiami net paskutinę minutę. Skolintojas gali būti neįgijęs visų reikiamų dokumentų arba skolininkas gali būti sugalvojęs sprendimą, kad išvengtų galimybių perdaryti.

Ką turi žinoti pretendentai

Prieš teikdami pasiūlymus nekilnojamojo turto aukcione, turite suprasti, kokią riziką prisiimate. Blogas pirkinys gali jus persekioti ilgus metus. Jūs taip pat turite suprasti aukciono taisykles ir būti pasirengę jų laikytis prieš bandydami dalyvauti.

Turėsite užsiregistruoti ir aukcioną organizuojančiam subjektui pateikti grąžinamą nuo 5% iki 10% numatomos turto pardavimo kainos užstatą. Jei aukcionas vyksta asmeniškai, būtinai užsiregistruokite likus bent valandai iki numatyto starto ir gaukite oficialią kortelę, kurią pakelsite, kai būsite pasiruošę siūlyti.

Laimėjęs turtą aukcione gali veikti dviem skirtingais būdais.

• Skolintojo patvirtinimo aukcione skolintojas neprivalo priimti jūsų pasiūlymo, net jei esate didžiausias pasiūlymas.
• Absoliučiame aukcione laimėjęs pasiūlymą gauna turtą.

Pradinė aukciono kaina gali būti hipotekos likutis arba mažesnė suma, skirta pasiūlymui paskatinti. Aukcionų, susijusių su rinkos ribojimu, skolintojui neleidžiama gauti pelno iš aukciono. Dažnai šios savybės parduodamos nuostolingai; Jei gaunamas pelnas, manoma, kad sumokėjus hipoteką ir visas kitas turto suvaržymo sumas, jis turės kreiptis į uždarytą namo savininką. Aukcionų ypatybės ne visada yra puikūs pasiūlymai - pavyzdžiui, aukciono vedėjas gali nustatyti paslėptą objekto atsargos kainą, kuri yra mažiausia, kurią reikia pasiūlyti.

„Nesvarbu, ar pirkėjas asmeniškai ar internetu lankosi aukcione, jie turi nepamiršti, kad kiekvienam turtui yra ribinė kaina, kai išmintingas pirkinys gali tapti kvailu, ir jie neturi leisti leisti renginio, jo vietos ar savo emocijų. paversti jų sprendimą “, - pataria Ronas Humesas, nekilnojamojo turto agentas nuo 2000 m. ir dabartinis„ Post Modern Marketing “padalinio viceprezidentas Leksingtone, Ky.

Prieigos prie nuosavybės problema

Aukcionų ypatybės potencialiems pirkėjams retai suteikia tokią pačią prieigą, kokią suteikia tradiciškai parduodami objektai. Tikriausiai negalėsite pasivaikščioti po nekilnojamojo turto agentą jums patogiu metu, nors kai kurios aukcionų bendrovės siūlo atvirus namus.

„Aš asmeniškai niekada nerekomenduočiau klientui įsigyti nekilnojamojo turto nuotoliniu būdu, prieš tai neatlikęs akies obuolio patikrinimo“, - sako Davidas Robersonas, nekilnojamojo turto advokatas ir brokeris San Chosė mieste, Kalifornijoje. Jam ir jo žmonai priklauso 22 nuomos objektai trijose valstijose. yra Silicio slėnio turto valdymo grupės savininkas ir valdytojas. Jūs arba jūsų patikima investavimo komanda, prieš įsipareigodami teisiškai ar finansiškai, turėtumėte nuodugniai įvertinti tiek svarstomą nekilnojamąjį turtą, tiek žmones, su kuriais bendraujate.

Panašiai Humesas perspėja, kad šaltiniai, kuriuose pranešama apie esamą ar būsimą turto vertę, gali būti labai netikslūs, nebent specialistai, kurie žino, kaip surinkti ir įvertinti visą reikalingą informaciją, vietoje vietoje įvertino. Geriausias būdas įvertinti aukciono turtą yra darbas su profesionalais - nekilnojamojo turto agentais, vertintojais ir rangovais, kurie supranta statybų ir rekonstravimo sąnaudas ir kurie gali tiksliai įvertinti dabartinę ir būsimą turto vertę bei reikalingų darbų kainą.

Turto būklė ir patikrinimai

Namas galėjo sukelti visokių problemų - atminkite, kad tai buvo namas, kuris priklausė tam, kuris negalėjo sau leisti hipotekos ar turto mokesčių, todėl greičiausiai negalėjo sau leisti ir įprastos priežiūros ar remonto. Be to, kai šis savininkas suprato, kad praras namus, jie galėjo tyčia jį apleisti ar net smarkiai apgadinti. Taip pat gali būti pagrobtos savybės, kurios sėdėjo laisvos, ar turėjo pritūpimų.

Tarkime, kad jei turtas iš išorės atrodo baisus, greičiausiai jis atrodo baisus ir iš vidaus. Aukcionų nekilnojamasis turtas parduodamas toks, koks yra, ir jūs turėsite sau leisti bet kokį remontą. Nors ir gundoma, turėtumėte nieko nedaryti, kad geriau suprastumėte turto būklę.

Galbūt matėte, kad šlepetės tai daro per televizorių - įeina į kiemus, žvilgčioja į langą ar net lipo pro langus, bet tai nėra legalu. Ir jūs tikrai nenorite trukdyti niekam, besinaudojančiam namu, ne tik iš mandagumo, bet ir dėl jūsų saugumo. Iš vietos valdžios įrašų ieškokite informacijos apie turto nuosavybės istoriją, pasitarkite su vietos nekilnojamojo turto agentais ir pagarbiai paprašykite informacijos iš kaimynų.

Aukcionų savybės dažnai neleidžia atlikti namų apžiūros ar jokio teisėto būdo asmeniškai apžiūrėti interjerą. Jei negalite sau leisti nusipirkti prastos būklės nekilnojamojo turto, laikykitės aukcionų, kurie leidžia jums apžiūrėti nekilnojamąjį turtą prieš siūlant kainą. Neturėdami šios informacijos, kol tapsite savininku, gali būti sunku žinoti, į ką pateksite, kokia bus turto remonto kaina ar kokia bus jo tikroji vertė.

Net jei galite gauti namų patikrinimą, bet koks patikrinimas turi savo ribas. Problemos, susijusios su sienomis, lubomis ir grindimis, gali nebūti akivaizdžios, kol jų neužimsite. Jei komunalinės paslaugos yra išjungtos, jums gali nepavykti aptikti nutekėjimų, elektros problemų, sugedusių prietaisų ar netinkamai veikiančios ŠVOK įrangos.

Mokėjimo būdai: planuokite priešais

Norėdami nusipirkti turtą aukcione, paprastai reikia daug grynųjų. Kiekviena aukcionų įmonė ir apskrities vyriausybė turi savo mokėjimo reikalavimus, tačiau jums tikriausiai reikės grynųjų pinigų tik tam, kad užtikrintumėte savo teisę siūlyti kainą. Pradinių įmokų sumos ir pirkimo būdai dažnai priklauso nuo turto ir aukciono namo. Galimos lankstesnės finansavimo galimybės, įsigyjant bankui nuosavybės teise priklausantį turtą tradiciniu būdu: aukcionai nėra vienintelis būdas pirkti užstatus.

Kalbant apie mokėjimą, aukciono dalyviai turėtų atsinešti grynųjų pinigų, pinigų pervedimo arba kasos čekio už aukciono savininko reikalaujamą sumą. Paprastai už turtą turėsite sumokėti iškart, laimėję aukcioną. Kartais mokėjimą galite atlikti iki kitos dienos. Neišmokėjus mokėjimo, jūsų pinigai gali būti negrąžinti ir ateityje uždrausti aukcionuose. Būkite pasirengę pateikti lėšų įrodymą, kad parodysite, kad galite užbaigti pirkimą. Jei siūlytumėte kaip subjektas, pvz., LLC, pasitikėjimo arba komanditinė bendrija, o ne kaip asmuo, gali reikėti parodyti savo subjekto dokumentus.

Laimėtojai eina sąlyginio deponavimo sandorius ir uždaromi taip pat, kaip ir įsigydami kitus namus. Turto aukcionų dalyviai dažnai yra nekilnojamojo turto investuotojai, kurie gali sau leisti sumokėti grynaisiais. Aukcionuose, kuriuose leidžiama finansuoti pirkimus, prieš tai turėsite iš anksto kvalifikuoti.

Kai kurie aukcionų namai nori, kad jūs dirbtumėte su susijusiais kreditoriais ir aukcione turėtumėte tuos skolintojus. Tačiau iš anksto atlikite savo tyrimą, kad nustatytumėte konkuruojančių skolintojų galimas palūkanų normas. Ši informacija gali suteikti jums tam tikrų svertų.

Be to, įsitikinkite, kad suprantate aukciono mokesčius, kurių tikimasi padengti. „Aukcionuose daug kartų perkamose namuose aukcionų rengėjams, bankams, advokatams ir kitoms įmonėms reikia mokėti mokesčius ir mokesčius, kad turtas būtų pateiktas aukcionui“, - teigė Humesas. „Neretai pirkėjui perduodama 10 proc. Aukcionų mokesčių, banko palūkanų ir baudų, advokato mokesčių, 12 proc. Pardavimo pardavimo mokesčių, turto paruošimo mokesčių ir panašiai.“

Patikrinkite, ar nėra pretenzijų, turto suvaržymų ir keleivių

Prieš pateikdami pasiūlymą, norėsite išsinuomoti pavadinimo paieškos bendrovę, kad sužinotumėte, kas gali sulaikyti turtą. Jei jį laimėsite, tapsite atsakingi už bet kokius suvaržymus, vadinasi, daugiau pinigų iš savo kišenės.

Gali būti ir kitų pretenzijų namams - ne tik mokesčių areštu, bet ir rangovo turto sulaikymu arba antrąja hipoteka. Pasiūlymo teikėjai turėtų pasitarti su aukciono įmone ir įsitikinti, kad turtas turi aiškų pavadinimą. Jei laimėsite aukcioną, norėsite įsigyti nuosavybės teisių draudimą sąlyginio deponavimo metu arba iškart po uždarymo, kad apsisaugotumėte nuo turto suvaržymo, kuris nebuvo atidengtas ieškant pavadinimo.

Be to, kai kuriais atvejais (buvęs) savininkas ar būrys savininko užims turtą, tai reiškia, kad jūs turėsite juos iškeldinti - procesas, kuris geriausiu atveju gali būti nemalonus, ilgas ir brangus, blogiausiu atveju. Norėdami supaprastinti procesą, galite pasiūlyti jiems kelis tūkstančius dolerių iš anksto, kad jie galėtų išsikelti ir perduoti raktus.

Susilaikykite nuo nieko, kol neišlaikysite titulo. Venkite noro pradėti renovaciją ar persikelti į nuosavybę iškart gavę pardavimo pažymėjimą. Jums vis tiek reikės palaukti iki maždaug 10 dienų, kad gautumėte nuosavybės pažymėjimą. Turtas tikrai nėra jūsų, kol neturite to pažymėjimo; savininkas vis tiek galėjo išsaugoti savo teisę į namą, pateikdamas teismui prieštaravimą dėl pardavimo arba sumokėdamas paskolą.

Esmė

Panaikinti namai gali būti patrauklūs finansiškai, tačiau prieš perkant reikia atsižvelgti į daugybę kliūčių. Be to, vien todėl, kad namas parduodamas aukcione, dar nereiškia, kad jūs galėsite jį įsigyti už gerą kainą (arba kad namas yra geras sandoris bet kokia kaina - tai gali būti pinigų duobė). Taupiems, protingiems ir motyvuotiems asmenims verta išnagrinėti turto aukcionus, kaip nebrangiai išsirinkti namą ar investicinį turtą.

Atsižvelgiant į tai, apsvarstykite nuosavybę, kuri nėra aukcionas, kaip alternatyvą. „Gali būti įmanoma rasti geresnį pasiūlymą derantis su pardavėju, kurio turtas yra nuosavas ir kuris gali derėtis savo vardu be jokių su aukcionu susijusių baudų ir rinkliavų“, - pataria Humesas. „Taip pat gali kilti didesnė konkurencija aukcionuose iš įmonių, kurios perka nekilnojamąjį turtą, kad jis galėtų tapti verslo modeliu. Namai, parduodami aukcionuose, ne visada yra geriausias pasirinkimas paprastam namų pirkėjui. “

Jei jus domina bandymas pasiimti aukcione parduodamą turtą, ten yra daug ko išmokti. Aukcionai yra rizikingesnis būdas įsigyti turtą nei per nekilnojamojo turto agentą. Svarbu būti nepaprastai gerai išmanančiam apie procesą ir apie savybes, kuriomis domitės. Bendradarbiavimas su vietos nekilnojamojo turto agentu ar makleriu gali padėti išsiaiškinti galimą nekilnojamąjį turtą, nors jie gali ir nesidomėti, jei negalite susitarti dėl kompensacijos.

Galiausiai prieš siūlydami pasiūlymą būtinai atidžiai perskaitykite visas aukciono taisykles ir atlikite išsamų turto patikrinimą. Kreipkitės į nekilnojamojo turto advokatą, idealiu atveju - tokį, kuris turi su pardavimo ribojimu susijusį pardavimą, kad įsitikintumėte, jog suprantate, kokia bus jūsų atsakomybė ir įsipareigojimai, jei būsite laimėjęs pirkimo dalyvis.