10 patarimų, kaip namuose gauti teisingą kainą

Visi namų pirkėjai turi vieną bendrą bruožą: jie nenori atsiplėšti. Kad ir kokia būtų būsto rinkos padėtis, bet ypač jei jis putoja, ypač svarbu įsitikinti, kad gaunate tinkamą kainą. Vis dėlto, kaip jūs žinote, kad, prieš pateikdami pasiūlymą, jūs netgi sąžiningai susitvarkote?

Štai kaip įvertinti bet kurio namo kainą, kad galėtumėte priimti pagrįstą sprendimą dėl investavimo.

1. Neseniai parduotos savybės

Panašus turtas yra tas, kurio dydis, būklė, kaimynystė ir patogumai yra panašūs į tą, kurį perkate. Neseniai rekonstruotas vieno aukšto 1200 kvadratinių pėdų namas su pritvirtintu garažu turėtų būti įtrauktas maždaug už tokią pačią kainą kaip ir panašūs 1200 kvadratinių pėdų namai toje pačioje kaimynystėje. Beje, vertingos informacijos galite gauti ir pasižiūrėję, kaip jus dominantis turtas palyginti su skirtingais namais. Ar ji yra žymiai pigesnė nei didesnės ar gražesnės savybės? Ar tai brangesni nei mažesni ar mažiau patrauklūs namai? Jūsų nekilnojamojo turto agentas yra geriausias tikslios, naujausios informacijos apie palyginamus objektus (taip pat žinomas kaip „comps“) šaltinis. Taip pat galite pasižiūrėti į komplikus, kurie šiuo metu yra sąlyginio deponavimo sandūroje, tai reiškia, kad turtą turi pirkėjas, tačiau pardavimas dar nėra baigtas.

2. Palyginamos savybės rinkoje

Tokiu atveju galite iš tikrųjų aplankyti kitus namus ir susidaryti tikrą supratimą apie jų dydį, būklę ir patogumus palyginti su svarstomu turtu. Tada galite palyginti kainas ir pamatyti, kas atrodo teisinga. Protingi pardavėjai žino, kad, norėdami būti konkurencingi, jie turi įkainoti savo savybes panašiai kaip ir palyginamieji rinkoje.

3. Pažvelkite į neparduotus palyginamus elementus

Jei jūsų svarstomas namas įkainojamas panašiai kaip namai, pašalinti iš rinkos, nes jie neparduodavo, aptariamas namas gali būti per didelis. Be to, jei rinkoje yra daug panašių savybių, kainos turėtų būti mažesnės, ypač jei tų savybių nėra. Peržiūrėkite neparduotą atsargų indeksą, kad gautumėte informacijos apie esamą pasiūlą ir paklausą būsto rinkoje. Šis indeksas bando įvertinti, kiek laiko užtruks visi šiuo metu rinkoje esantys namai bus parduoti, atsižvelgiant į šiuo metu parduodamų namų normą.

4. Rinkos sąlygos, įvertinimas

Ar pastaruoju metu kainos kilo ar mažėjo? Pardavėjo rinkoje nekilnojamasis turtas greičiausiai bus šiek tiek per didelis, o pirkėjo rinkoje turtas gali būti per mažas. Viskas priklauso nuo to, kurioje rinkoje šiuo metu yra nekilnojamojo turto pakilimo ir sumažėjimo kreivė. Net pardavėjo rinkoje savybės gali būti nepervertintos, jei rinka auga ir nėra arti savo piko. Priešingai, nekilnojamojo turto kainos gali būti per didelės net pirkėjo rinkoje, jei kainos tik neseniai pradėjo mažėti. Žinoma, gali būti sunku pamatyti viršūnes ir slėnius, kol jie dar nėra istorijoje. Taip pat apsvarstykite hipotekos palūkanų normų ir darbo rinkos įtaką ekonomikai.

(Svarbu žinoti apie hipotekos pasirinkimą. Norėdami gauti daugiau informacijos, skaitykite 4 žingsnius, kaip pasiekti hipoteką).

5. Nuosavybės, kurias galima parduoti

Nuosavybės vertybinių popierių pardavimas (FSBO) turėtų būti diskontuojamas atsižvelgiant į tai, kad nėra 6% (vidutiniškai) pardavėjo agento komisinio mokesčio, į kurį daugelis pardavėjų neatsižvelgia nustatydami savo kainas. Kita potenciali FSBO problema yra ta, kad pardavėjas galbūt neturėjo agento nurodymų, nustatydamas pagrįstą kainą, arba galėjo būti toks nepatenkintas agento pasiūlymu, kad nusprendė nuspręsti jį naudoti vienas. Bet kurioje iš šių situacijų turtas gali būti per didelis.

6. Laukiamas įvertinimas

Jūsų pasirinktos kaimynystės ateities perspektyvos gali turėti įtakos kainai. Jei planuojama teigiama plėtra, pavyzdžiui, statomas pagrindinis prekybos centras, lengvųjų geležinkelių ruožas iki kaimynystės ar didelė nauja įmonė, persikėlusi į rajoną, būsimų namų įvertinimo perspektyvos atrodo geros. Net nedideli pokyčiai, tokie kaip planai nutiesti daugiau kelių ar pastatyti naują mokyklą, gali būti geras ženklas.

Kita vertus, jei maisto prekių parduotuvės ir degalinės uždaromos, namo kaina turėtų būti mažesnė, kad tai atspindėtų, ir tikriausiai turėtumėte apsvarstyti galimybę persikelti į šį rajoną. Naujų būstų plėtra gali vykti bet kokiu būdu: tai gali reikšti, kad rajone yra karšta ir ateityje gali būti labai paklausa, taigi padidės jūsų namo vertė, arba tai gali sukelti būsto perteklių, dėl kurio sumažės visų namų, esančių rajone, vertės.

7. Nekilnojamojo turto agento nuomonė

Net neanalizavęs duomenų jūsų nekilnojamojo turto agentas greičiausiai gerai įvertins savo patirtį (dėka patirties), ar turtas įkainotas tinkamai, ar ne, ir kokia galėtų būti sąžininga pardavimo kaina.

8. Ar kaina jaučiasi sąžininga?

Jei nesate patenkintas turtu, kaina niekada neatrodys teisinga, net jei ir jūs gausite sandorį. Net jei jūs mokate šiek tiek daugiau nei rinkos vertė už namus, kuriuos mylite, jūs tikrai nesirūpinsite.

9. Išbandykite vandenis

Net pardavėjo rinkoje visada galite pateikti pasiūlymą žemiau kainos, tereikia pamatyti, kaip pardavėjas reaguoja. Kai kurie pardavėjai parduoda nekilnojamąjį turtą už mažiausią kainą, kurią jie nori pasiimti, nes nenori derėtis, o kiti pateikia savo namus didesnėms kainoms, nei tikisi uždirbti, nes tikisi, kad derėsis žemyn, ar nori sužinoti, ar kažkas pateiks pasiūlymą už didesnę kainą. Jei pardavėjas sutiks su jūsų kaina ar priešingu pasiūlymu, gausite nuorodą, kad turtas greičiausiai nebuvo vertas to, už kurį jis buvo įtrauktas į sąrašą, ir jūs turite puikų šansą susitarti.

Kita vertus, kai kurie pardavėjai gali priversti priversti savo nekilnojamąjį turtą tikėdamiesi sulaukti daug susidomėjimo ir paskatinti kainų karą. Tačiau skirtingai nei „eBay“, pardavėjas neturi tiesiog parduoti aukcioną pasiūliusiam asmeniui; pardavėjai gali atmesti bet kokius pasiūlymus, neatitinkančius jų lūkesčių. Jei jūsų širdis susisieja su turtu, įspėkite, kad kai kuriuos pardavėjus gali įžeisti dėl „lowball“ pasiūlymų, ir jie gali atsisakyti dirbti su jumis, jei nuspręsite naudoti tokią taktiką. Be to, kai jūs siūlote mažesnę nei sąrašo kainą, galite padidinti riziką, kad kitas pirkėjas juos perims.

(Jei norite sužinoti apie strategijas, kurios padės jums išsiskirti derybose, skaitykite magistrantūros derybų meną

10. Gaukite įvertinimą, apžiūrą

Kai sudarysite sutartį, skolintojas turės įvertinti padarytą turtą (paprastai jūsų sąskaita), kad apsaugotumėte jo finansinius interesus. Kredito davėjas nori įsitikinti, kad sustabdęs mokėjimą įkeitimu, jis galės susigrąžinti pagrįstą pinigų sumą, kai uždarys namus. Jei vertinimas įvyks žymiai mažiau nei siūloma kaina, jums gali nepavykti sudaryti sąžiningo sandorio. Tiesą sakant, skolintojas gali net neleisti jums nusipirkti namo, nebent pardavėjas nori sumažinti kainą.

Namų apžiūra, kuri bus baigta sudarius sutartį, taip pat suteiks jums galimybę įvertinti jūsų siūlomą kainą. Jei namams reikia daug brangių remontų, norėsite paprašyti pardavėjo, kad jis atliktų remontą jums arba suteiktų nuolaidą pirkimo kainai, kad galėtumėte patys juos pasidaryti.

(Norėdami sužinoti daugiau, žr. Ar jums reikia namų patikrinimo? )

Esmė

Pirkdami namą svarbu suprasti, kokia yra namo kaina, kad galėtumėte tinkamai investuoti ir pasiekti sąžiningą susitarimą su pardavėju. Naudodamiesi šiais patarimais galėsite pateikti užtikrintą ir gerai informuotą pasiūlymą bet kuriame namuose bet kurioje rinkoje.

(Norėdami gauti daugiau informacijos apie būsto pirkimą, skaitykite: Pirmojo namų pirkėjo vadovas)