5 privataus hipotekos draudimo rūšys - PMI

Jei namuose mokate mažiau nei 20% įmokos, svarbu suprasti, kas yra hipotekos draudimas ir kaip jis veikia. Privatus hipotekos draudimas (PMI) nėra skirtas tik tiems žmonėms, kurie negali sau leisti mokėti 20% įmokos. Tai taip pat skirta žmonėms, kurie nenori atidėti 20 proc., Todėl turi daugiau grynųjų pinigų, reikalingų remontui, rekonstravimui, apstatymui ir ekstremalioms situacijoms.

Privatus hipotekos draudimas

Kas yra privatus hipotekos draudimas - PMI?

Jei jūsų hipotekos draudimo pirkimo koncepcija skamba keistai, tikriausiai esate naujokas įsigydamas turtą ar niekada neįmokėsite nedidelės įmokos. Daugelis kreditorių reikalauja PMI, kai būsto pirkėjas sumoka įmoką, mažesnę nei 20% namo pirkimo kainos, arba, hipoteka - kalbant, hipotekos paskolos ir vertės santykis viršija 80% (didesnis LTV santykis, tuo didesnis hipotekos rizikos profilis). Ir kitaip nei dauguma draudimo rūšių, polisai apsaugo ne jūsų, bet skolintojo investicijas į namus. Kita vertus, PMI suteikia žmonėms galimybę greičiau tapti namų savininkais.

PMI leidžia skolininkams gauti finansavimą, jei jie gali sau leisti (arba nori) sumažinti tik nuo 5% iki 19, 99% gyvenamosios vietos išlaidų, tačiau tai yra susijusi su papildomomis mėnesinėmis išlaidomis. Skolininkai sumoka savo PMI, kol sukaupia pakankamai nuosavo kapitalo namuose, kad skolintojas jų nebelaiko rizikinga.

PMI išlaidos gali svyruoti nuo 0, 25% iki 2% (bet paprastai sudaro apie 0, 5–1%) jūsų paskolos balanso per metus, atsižvelgiant į pradinio įnašo dydį ir hipoteką, paskolos terminą ir jūsų kredito rezultatą. Kuo didesni jūsų rizikos veiksniai, tuo didesnę normą mokate. Be to, kadangi VMI yra procentas nuo paskolos sumos, tuo daugiau skolinsitės, tuo daugiau mokėsite VMI. JAV yra šešios pagrindinės PMI įmonės. Jie apmokestina panašius tarifus, kurie yra koreguojami kasmet.

Tai yra papildomos išlaidos, tačiau taip ir toliau leidžiate pinigus nuomai ir galbūt praleidžiate rinkos vertinimą, kol laukiate, kol sutaupysite daugiau įmokos. Negarantuojama, kad išeisite įsigiję namą vėliau, o ne greičiau, kad tik jo išvengtumėte, todėl verta apsvarstyti, ar verta mokėti PMI. Federalinės būsto administracijos hipotekos draudimo mokėjimo vertė - ko gali prireikti gavus FHA paskolą - jau kita istorija. Mes tai paaiškinsime vėliau.

Pagrindiniai išvežamieji daiktai

• Jums reikės privataus hipotekos draudimo (PMI), jei perkate namus, kurių įmoka yra mažesnė nei 20% namo kainos.
• Atminkite, kad PVI yra skirtas apsaugoti skolintoją, o ne skolininką nuo galimų nuostolių.
• Yra keturios pagrindinės hipotekos draudimo rūšys, kurias galite įsigyti: paskolos gavėjo mokamo hipotekos draudimas, vienkartinės premijos hipotekos draudimas, paskolos davėjo mokamo hipotekos draudimas ir hipotekos „Split-Premium“ draudimas.
• Jei būstui įsigyti įsigysite Federalinės būsto tarnybos paskolą, jums bus reikalinga papildoma draudimo rūšis.
  

Hipotekos draudimo apsauga

Pirmiausia turėtumėte suprasti, kaip veikia PMI. Pavyzdžiui, tarkime, kad sumokėsite 10% ir gausite paskolą likusiems 90% turto vertės - 20 000 USD suma ir 180 000 USD paskola. Su paskolos draudimu, jei skolintojui teks atsisakyti hipotekos, nes prarandate darbą ir negalite sumokėti kelis mėnesius, skolintojo nuostoliai bus riboti.

Hipotekos draudimo įmonė padengia tam tikrą procentą nuo kreditoriaus nuostolių. Pavyzdžiui, tarkime, kad procentas yra 25%. Taigi jei jūs vis tiek būtumėte skolingi 85% (170 000 USD) jūsų namo 200 000 USD pirkimo kainos tuo metu, kai buvote atidaryti, užuot praradę visus 170 000 USD, skolintojas prarastų tik 75% iš 170 000 USD arba 127 500 USD namo pagrindinę sumą. PMI padengtų kitus 25%, arba 42 500 USD. Tai taip pat padengtų 25% jūsų priskaičiuotų delspinigių ir 25% skolintojo uždarymo išlaidų.

Jei PMI apsaugo skolintoją, kodėl jūs, skolininkas, turite už tai mokėti? Jūs kompensuojate paskolos davėjo riziką, kad prisiimate didesnę paskolų riziką, palyginti su paskolomis tiems, kurių įmoka didesnė, tam, kuris turi daugiau prarasti, jei jo namai bus uždaryti.

Kiek laiko nešiojate PMI?

Skolininkai gali prašyti panaikinti mėnesines hipotekos draudimo įmokas, kai paskolos ir vertės santykis nukrenta žemiau 80%. Kai hipotekos LTV santykis sumažėja iki 78% - tai reiškia, kad jūsų įmoka ir paskolos pagrindinė suma, kurią sumokėjote, yra lygi 22% namo pirkimo kainos, kreditorius privalo automatiškai atšaukti PMI, kaip reikalauja federalinis namų savininkų apsaugos įstatymas, net jei jūsų namo rinkos vertė sumažėjo (tol, kol esate įkeistas).

Kitu atveju, PMI nešiojimo trukmė priklauso nuo jūsų pasirinkto PMI tipo.

1. Skolininko mokamos hipotekos draudimas

Labiausiai paplitęs PMI tipas yra skolininkų apmokamas hipotekos draudimas (BPMI). Kai skaitote apie PMI ir tipas nenurodomas, paprastai tai yra tas, apie kurį diskutuojama.

BPMI yra papildomas mėnesinis mokestis, kurį mokate sumokėdami įmoką. Kai pasibaigia jūsų paskola, jūs mokate BPMI kiekvieną mėnesį, kol jūsų namuose bus 22% nuosavo kapitalo pagal pradinę pirkimo kainą. Tuo metu skolintojas privalo automatiškai atšaukti BPMI, tol, kol moki hipotekos įmokas. Sukaupti pakankamai būsto kapitalo reguliariai kas mėnesį mokant hipoteką, kad BPMI būtų atšauktas, paprastai užtrunka apie 11 metų.

Taip pat galite būti iniciatyvūs ir paprašyti skolintojo atšaukti BPMI, kai jūsų namuose yra 20% nuosavo kapitalo. Jūsų hipotekos mokėjimai turi būti dabartiniai, turite būti patenkinami mokėjimų istorija, jūsų turtui neturi būti jokių papildomų turto suvaržymo atvejų, o kai kuriais atvejais gali reikėti dabartinio įvertinimo, kad pagrįstumėte savo namo vertę ir įrodytumėte, kad jis nesumažėjo. žemiau vertės, kai ją įsigijote.

Kai kurie paskolų paslaugų teikėjai leis (bet neprivalo leisti) skolininkams anuliuoti PMI anksčiau, atsižvelgiant į būsto vertės padidėjimą. Jei skolininkas sukaupia 25 proc. Nuosavybės vertės padidėjimo per dvejus – penkerius metus, arba 20 proc. Nuosavybės vertybinių popierių po penkerių metų, paskolą įsigijęs investuotojas (dauguma hipotekų parduodama investuotojams) gali leisti PMI panaikinti, kai padidėjusi namo vertė įrodoma su vertinimas, brokerio nuomonė apie kainą (BPO) arba automatinis vertinimo modelis (AVM, kuriame atsižvelgiama į neseniai parduotų panašių nekilnojamojo turto vertę).

Taip pat gali atsikratyti PMI anksti refinansuodami, nors refinansavimo išlaidas turėsite palyginti su tęstinėmis hipotekos draudimo įmokų mokėjimo išlaidomis. Jūs taip pat galbūt galėsite anksti jį nuversti, iš anksto sumokėję hipotekos pagrindinę sumą, kad turėtumėte ne mažiau kaip 20% nuosavo kapitalo.

Jei norite nusipirkti dabar, turite nuspręsti, ar norite mokėti PVI iki 11 metų. Žiūrėkite ne tik už mėnesinę išmoką. Kiek jums PMI kainuos ilgainiui? Kas laukia, kol nusipirksite, galbūt kainuos? Taip, nuomodamiesi praleidžiate sukauptą būsto kapitalą, tačiau taip pat išvengiate visų namų tvarkymo išlaidų, tokių kaip būsto savininko draudimas, turto mokesčiai, priežiūra ir remontas. O 2017 m. Mokesčių mažinimo ir darbo įstatymas, kuris dvigubai padidino standartinę išskaitymą, hipotekos palūkanų mokesčio atskaitymas tampa nebe toks vertingas, koks buvo anksčiau.

Likę trys PMI tipai nėra tokie įprasti. Vis dėlto galbūt norėsite sužinoti, kaip jie veikia, tačiau tuo atveju, jei vienas iš jų atrodo patraukliau arba jūsų skolintojas pateiks jums daugiau nei vieną hipotekos draudimo variantą.

2. Vienkartinės priemokos hipotekos draudimas

Turėdami vienkartinę hipotekos draudimą (SPMI), dar vadinamą vienkartine hipotekos draudimu, jūs iš anksto mokate hipotekos draudimą vienkartine išmoka, visiškai uždarydami paskolą arba finansuodami į hipoteką (pastaruoju atveju tai gali būti vadinama vienkartine suma) finansuojamas hipotekos draudimas).

SPMI pranašumas yra tas, kad jūsų mėnesinė įmoka bus mažesnė, palyginti su BPMI. Tai gali padėti jums pasiskolinti daugiau, kad nusipirktumėte savo namą. Kitas pranašumas yra tas, kad jums nereikia jaudintis dėl refinansavimo, kad išeitumėte iš PMI, ar stebėdami paskolos ir vertės santykį, kad pamatytumėte, kada galite atšaukti savo PMI.

Rizika yra tai, kad jei refinansuosite ar parduosite per kelerius metus, jokia vienkartinės priemokos dalis nebus grąžinta. Be to, jei finansuosite vienkartinę įmoką, mokėsite už ją palūkanas tol, kol nešiosite hipoteką. Be to, jei neturite pakankamai pinigų, kad sumokėtumėte 20% įmoką, jūs negalite turėti grynųjų pinigų, kad sumokėtumėte vieną įmoką iš anksto. Tačiau pardavėjas arba, naujo namo atveju, statytojas gali sumokėti paskolos gavėjui vienkartinės įmokos draudimą. Visada galite pabandyti susitarti dėl to kaip pirkimo pasiūlymo dalis.

Jei planuojate likti namuose trejus ar daugiau metų, vienkartinės įmokos draudimas gali jums padėti sutaupyti. Paprašykite paskolos pareigūno išsiaiškinti, ar taip yra iš tikrųjų. Ir atminkite, kad ne visi kreditoriai siūlo vienkartinės įmokos draudimą.

3. Kredito davėjo mokamo hipotekos draudimas

Turėdamas skolintojo mokamą hipotekos draudimą (LPMI), jūsų skolintojas techniškai mokės hipotekos draudimo įmoką. Tiesą sakant, jūs už tai mokėsite paskolos galiojimo metu, naudodami šiek tiek didesnes palūkanas. Priešingai nei BPMI, negalite atšaukti LPMI, kai jūsų nuosavybė siekia 78%, nes ji yra integruota į paskolą. Refinansavimas bus vienintelis būdas sumažinti jūsų mėnesinę įmoką. Jūsų palūkanų norma nesumažės, kai turėsite 20% ar 22% nuosavo kapitalo. Kredito davėjo sumokėtas PMI negrąžinamas.

Kreditorių apmokamo PMI pranašumas, nepaisant aukštesnių palūkanų normos, yra tas, kad jūsų mėnesinė įmoka vis tiek gali būti mažesnė, palyginti su mėnesinių PMI įmokų mokėjimu, ir jūs galėtumėte pretenduoti į skolinimąsi daugiau.

4. „Split-Premium“ hipotekos draudimas

Hipotekos draudimas padalijus įmokas yra rečiausias būdas. Tai yra dviejų pirmųjų tipų, kuriuos aptarėme, hibridas: BPMI ir SPMI.

Štai kaip tai veikia: Jūs mokate dalį hipotekos draudimo kaip vienkartinę sumą uždarydami, o dalį kas mėnesį. Jūs neprivalote sugalvoti tiek papildomų grynųjų pinigų, kiek galėtumėte naudoti su SPMI, nei padidinti mėnesio įmokos tiek, kiek galėtumėte su BPMI. Viena iš priežasčių pasirinkti hipotekos „split-premium“ draudimą yra ta, kuri turi aukštą skolos ir pajamų santykį. Tokiu atveju per daug padidinus mėnesinę įmoką BPMI reikštų, kad neturite pakankamai skolinimosi norimam namui įsigyti.

Išankstinė įmoka gali svyruoti nuo 0, 50% iki 1, 25% paskolos sumos. Mėnesio įmoka bus pagrįsta grynosios paskolos ir vertės santykiu prieš įvedant visas finansuojamas įmokas.

Kaip ir SPMI atveju, galite paprašyti statytojo ar pardavėjo - ar net skolintojo - sumokėti pradinę įmoką, arba galite įtraukti ją į savo hipoteką. Dalinės įmokos gali būti iš dalies grąžinamos, kai hipotekos draudimas yra atšaukiamas ar nutraukiamas.

5. Federalinė būsto paskolų apsauga - MIP

Taip pat yra penktoji hipotekos draudimo rūšis, naudojama su paskolomis, kurias pasirašo Federalinė būsto administracija, geriau žinoma kaip FHA paskola arba FHA hipoteka. FHA draudimas yra žinomas kaip MIP ir yra FHA paskolų reikalavimas. 10% ar mažesnių įmokų negalima panaikinti nefinansuojant būsto. MIP reikalaujama išankstinio mokėjimo ir mėnesinės įmokos, paprastai pridedamos prie mėnesio hipotekos lakšto. Pirkėjas vis tiek turi palaukti 11 metų, kol galės pašalinti MIP iš paskolos, jei jo įmoka buvo didesnė nei 10%.

PMI kaina

Jūsų hipotekos draudimo išlaidos ar įmokos priklausys nuo kelių veiksnių.

• kurį priemokų planą pasirinksite
• ar jūsų palūkanų norma yra fiksuota, ar reguliuojama
• jūsų paskolos terminas (paprastai 15 arba 30 metų)
• jūsų pradinė įmoka arba paskolos ir vertės santykis (LTV) (5% įmoka suteikia jums 95% LTV; 10% įmoka daro jūsų LTV 90%)
• paskolos davėjo ar investuotojo reikalaujamos hipotekos draudimo sumos (ji gali svyruoti nuo 6% iki 35%)
• ar priemoka yra grąžinama, ar ne
• jūsų kredito balas
• bet kokie papildomi rizikos veiksniai, tokie kaip paskola hipotekai, investiciniam turtui, grynųjų pinigų refinansavimui ar antrajam būstui

Apskritai, kuo rizikingesnis jūs žiūrėsite į bet kurį veiksnį, tuo didesnės bus jūsų įmokos. Pavyzdžiui, kuo mažesnis jūsų kredito balas ir kuo mažesnė įmoka, tuo didesnės bus jūsų įmokos.

Nuo 2018 m. Balandžio pradžios įmokos gali svyruoti nuo 0, 17% iki 2, 81% ar daugiau per metus. Pavyzdžiui, jei sumažintumėte 15% fiksuotos palūkanų normos 15 metų paskolą ir, pavyzdžiui, turėtumėte 760 ar aukštesnį kredito reitingą, mokėtumėte 0, 17%, nes esate mažos rizikos skolininkas. Jei sumažinsite 3% 30 metų reguliuojamos palūkanų normos hipoteką, kuriai pradinė palūkanų norma yra fiksuota tik trejiems metams, o kredito reitingas yra 630, jūsų norma bus 2, 81%, nes esate labai rizikingas skolininkas.

Sužinoję, koks procentas taikomas jūsų situacijai, padauginkite ją iš skolintos sumos. Tada padalinkite šią sumą iš 12, kad pamatytumėte, ką mokėsite kiekvieną mėnesį. Pavyzdžiui, 200 000 USD paskola su 0, 65% metine įmoka kainuotų 1 300 USD per metus (200 000 USD x. 0065) arba 108 USD per mėnesį (1 300 USD / 12).

Įkainių įverčiai

Daugelis kompanijų siūlo hipotekos draudimą. Jų įkainiai gali šiek tiek skirtis, o draudiką pasirinks jūsų skolintojas, o ne jūs. Nepaisant to, galite sužinoti, kokią įmoką mokėsite, ištyrę hipotekos draudimo įmokų kortelę. MGIC, Radian, Essent, National MI, United Guaranty ir Genworth yra keletas pagrindinių privataus hipotekos draudimo teikėjų.

Hipotekos draudimo įmokų kortelės iš pirmo žvilgsnio gali kelti painiavą. Štai kaip juos naudoti.

1. Raskite stulpelį, atitinkantį jūsų kredito rezultatą.
2. Raskite eilutę, atitinkančią jūsų LTV santykį.
3. Nurodykite taikomą aprėpties liniją. Ieškokite žiniatinklio „Fannie Mae“ hipotekos draudimo aprėpties reikalavimų, kad nustatytumėte, kiek padengimo reikia jūsų paskolai, arba paprašykite paskolos davėjo (ir nustebinkite kelnaites, naudodamiesi savo žiniomis, kaip veikia PMI).
4. Nustatykite PMI normą, atitinkančią jūsų kredito balo, įmokos ir aprėpties sankirtą.
5. Jei taikoma, pridėkite arba atimkite prie tos normos sumą iš koregavimo lentelės (žemiau pagrindinės normos lentelės), kuri atitinka jūsų kredito rezultatą. Pavyzdžiui, jei refinansuojate grynuosius pinigus ir jūsų kredito balas yra 720, prie savo normos galite pridėti 0, 20.
6. Kaip mes parodėme ankstesniame skyriuje, bendrą normą padauginkite iš skolintos sumos; tai yra jūsų metinė hipotekos draudimo įmoka. Padalinkite ją iš 12, kad gautumėte mėnesinę hipotekos draudimo įmoką.

Jūsų įmoka kas mėnesį bus vienoda, nors kai kurie draudikai ją sumažins po 10 metų. Tačiau tai yra prieš pat tašką, kai jūs turėtumėte galėti atsisakyti aprėpties, taigi bet kokios santaupos nebus tokios reikšmingos.

1, 75 proc.

Išankstinio hipotekos draudimo įmokos (UFMIP) suma nuo 2018 m. Balandžio mėn.

FHA hipotekos draudimas

Hipotekos draudimas skirtingai veikia su Federalinės būsto administracijos paskolomis. Daugeliui skolininkų - jei ne daugumai - tai bus brangiau nei PMI.

PMI nereikalauja, kad sumokėtumėte išankstinę įmoką, nebent pasirinksite hipotekos draudimą vienkartine ar dalimis. (Kalbant apie vienos įmokos hipotekos draudimą, atminkite, kad jūs nemokate mėnesinių hipotekų draudimo įmokų. Jei esate hipotekos pasidalijimo įmokos draudimas, mokate mažesnes mėnesines hipotekos draudimo įmokas.) Tačiau, naudodamiesi FHA hipotekos draudimu, visi privalo mokėti išankstinė įmoka, ir tas mokėjimas nepadeda sumažinti mėnesinių įmokų.

Nuo 2018 m. Balandžio mėn. Išankstinė hipotekos draudimo įmoka (UFMIP) yra 1, 75% paskolos sumos. Šią sumą galite sumokėti uždarydami paskolą arba finansuoti ją kaip savo hipotekos dalį. UFMIP jums kainuos 1750 USD už kiekvieną pasiskolintą 100 000 USD. Jei finansuosite, mokėsite ir už tai palūkanas, laikui bėgant tai brangs. Pardavėjui leidžiama mokėti jūsų UFMIP, jei visas pardavėjo įnašas jūsų uždarymo išlaidoms padengti neviršija 6% pirkimo kainos.

Turėdami FHA hipoteką, taip pat mokėsite mėnesinę hipotekos draudimo įmoką (MIP) nuo 0, 45% iki 1, 05% paskolos sumos, atsižvelgiant į jūsų pradinę įmoką ir paskolos terminą. Pavyzdžiui, kaip parodyta žemiau esančioje FHA lentelėje, jei turite 30 metų paskolą (hipotekos terminas ilgesnis nei 15 metų) už 200 000 USD (bazinė paskolos suma yra mažesnė arba lygi 625 500 USD) ir mokate FHA minimumą Pradinė įmoka - 3, 5% (LTV didesnė nei 95%), jūsų MIK bus 0, 85% (85 baziniai punktai arba baziniai punktai) paskolos galiojimo laikotarpiu (hipotekos terminas). Neįmanoma atšaukti MIP gali būti brangu.

Šaltinis: JAV būsto ir miestų plėtros departamentas.

FHA paskoloms, kurių įmoka yra 10% ar daugiau, po 11 metų galite atšaukti mėnesinį MIP. Bet jei turite 10% atidėti, kodėl iš viso reikia gauti FHA paskolą ">

Galite gauti FHA paskolą, kurios kredito balas yra ne mažesnis kaip 580 ir galbūt dar mažesnis (nors skolintojai gali reikalauti, kad jūsų balas būtų 620 ar didesnis). Ir jums gali būti taikoma ta pati norma, kurią galėtumėte gauti už įprastinę paskolą, nepaisant to, kad kredito reitingas yra mažesnis: 660, palyginti su, pavyzdžiui, 740.

Neatmetant 10% ar daugiau FHA hipotekos, vienintelis būdas sustabdyti FHA MIP mokėjimą yra refinansuoti įprasta paskola. Šis žingsnis bus prasmingiausias, kai jūsų kredito balas ir (arba) LTV žymiai padidės. Refinansavimas reiškia uždarymo išlaidų apmokėjimą, o palūkanų normos gali būti didesnės, kai būsite pasirengę refinansuoti. Didesnės palūkanų normos ir uždarymo išlaidos gali panaikinti bet kokias santaupas atšaukus FHA hipotekos draudimą. Jūs negalite refinansuoti, jei esate bedarbis arba turite per daug skolų, palyginti su jūsų pajamomis.

Be to, FHA paskolos yra dosnesnės, nes leidžia pardavėjams prisidėti prie pirkėjo uždarymo išlaidų: iki 6% paskolos sumos, palyginti su 3% už įprastas paskolas. Taigi, jei negalite sau leisti nusipirkti namo be didelės pagalbos uždarymo išlaidų srityje, FHA paskola gali būti jūsų vienintelė galimybė.

Esmė

Hipotekos draudimas skolininkams kainuoja pinigus, tačiau tai leidžia jiems greičiau tapti namų savininkais, nes sumažėja rizika finansų įstaigoms išduoti hipotekas žmonėms, turintiems nedideles įmokas. Gali pasirodyti, kad verta mokėti hipotekos draudimo įmokas, jei norite gyventi anksčiau, o ne vėliau dėl gyvenimo būdo ar prieinamumo priežasčių. Pridedant priežastis, dėl kurių tai darote: Įmokos gali būti atšauktos, kai jūsų namų kapitalas pasieks 80%, jei mokate mėnesinį PMI ar „split-premium“ hipotekos draudimą.

Vis dėlto, pagalvokite apie paskolos gavėjų, kurie turėtų mokėti FHA draudimo įmokas už paskolos galiojimo laiką, kategoriją. Nors galbūt galėsite refinansuoti iš FHA paskolos vėliau, kad atsikratytumėte PVI, nėra jokios garantijos, kad dėl jūsų užimtumo padėties ar rinkos palūkanų normų refinansuoti bus įmanoma arba ji bus pelninga. (Apie tai skaitykite skyrelyje „Kaip išvengti privataus hipotekos draudimo mokėjimo“ - PMI)