9 dalykai, kuriuos reikia žinoti prieš refinansuojant hipoteką

Remiantis Hipotekos bankininkų asociacijos (MBA) duomenimis, reikšminga visų hipotekos paraiškų dalis yra refinansavimo paraiškos. Iš dalies taip gali būti todėl, kad palyginti žemos hipotekos palūkanų normos paskatino namų savininkus restruktūrizuoti savo finansus.

Tačiau tai, ar hipotekos refinansavimas jums tinkamas, labiau priklauso nuo individualių aplinkybių, nei šios savaitės hipotekos palūkanų normos. Čia yra devyni pagrindiniai aspektai, kuriuos reikia persvarstyti prieš kreipiantis dėl namų refinansavimo.

1. Žinokite apie savo namų teisingumą

Pirmoji kvalifikacija, kurią jums reikės refinansuoti, yra teisingumas jūsų namuose. Anot Freddie Mac vyriausiojo ekonomisto Leno Kieferio, gera žinia yra ta, kad namų vertybės auga ir povandeninių namų savininkų dalis smarkiai sumažėjo. Vis dėlto kai kurie namai neatgavo savo vertės, o kai kurie namų savininkai turi žemą kapitalą. Paskolas paskolas teikiantys skolintojai ne visada gali refinansuoti turėdami nedidelį nuosavybės kapitalą arba jo neturėdami, tačiau yra keletas vyriausybės programų. Geriausias būdas sužinoti, ar atitinkate tam tikros programos reikalavimus, yra apsilankyti pas skolintoją ir aptarti individualius jūsų poreikius. Būsto savininkams, turintiems ne mažiau kaip 20% nuosavo kapitalo, bus lengviau gauti naują paskolą.

2. Žinokite savo kredito balą

Skolintojai pastaraisiais metais sugriežtino paskolų patvirtinimo standartus, todėl kai kuriuos vartotojus gali nustebinti tai, kad net ir turėdami gerą kreditą jie ne visada galės gauti žemiausias palūkanų normas. Paprastai skolintojai nori pamatyti 760 ar aukštesnį kredito reitingą, kad galėtų gauti žemiausias hipotekos palūkanų normas. Skolininkai, kurių balai mažesni, vis tiek gali gauti naują paskolą, tačiau jų mokamos palūkanų normos ar mokesčiai gali būti didesni.

Pagrindiniai išvežamieji daiktai

• Prieš nuspręsdami refinansuoti hipoteką, įsitikinkite, kad turite pakankamą kapitalą būstui įsigyti - bent 20% palengvins paskolos gavimą.
• Įsitikinkite, kad jūsų kredito balas yra ne mažesnis kaip 760, o jūsų skolos ir pajamų santykis yra ne mažesnis kaip 36%.
• Apsvarstykite terminus, palūkanų normas ir refinansavimo išlaidas, įskaitant taškus ir tai, ar turėsite sumokėti PMI, kad nustatytumėte, ar paskolas teikianti paskola atitiks jūsų poreikius.
• Būtinai apskaičiuokite lūžio tašką ir tai, kaip refinansavimas paveiks jūsų mokesčius.

3. Žinokite savo skolos ir pajamų santykį

Jei jau turite būsto paskolą, galite manyti, kad galite lengvai gauti naują. Tačiau skolintojai ne tik pakėlė kredito reitingų ribas, bet ir tapo griežtesni, nustatydami skolos ir pajamų santykį. Nors kai kurie veiksniai, tokie kaip didelės pajamos, ilga ir stabili darbo istorija ar nemažos santaupos, gali padėti jums gauti paskolą, skolintojai paprastai nori, kad mėnesinės įmokos už būstą neviršytų 28% jūsų bendrųjų mėnesinių pajamų. Bendra skolos ir pajamų dalis turėtų būti 36% ar mažiau, nors kai kurie papildomi teigiami veiksniai kai kuriems skolintojams padidės iki 43%. Prieš kvalifikuodami paskolą, galbūt norėsite sumokėti dalį skolos.

4. Refinansavimo išlaidos

Refinansavimas būstui paprastai kainuoja nuo 3% iki 5% visos paskolos sumos, tačiau skolininkai gali rasti kelis būdus, kaip sumažinti išlaidas arba suvynioti juos į paskolą. Jei turite pakankamai nuosavo kapitalo, išlaidas galite įtraukti į savo naują paskolą, padidindami pagrindinę sumą. Kai kurie skolintojai siūlo „nemokamą“ refinansavimą, o tai paprastai reiškia, kad uždarymo išlaidoms padengti mokėsite šiek tiek didesnę palūkanų normą. Nepamirškite derėtis ir apsipirkti, nes skolintojas gali sumokėti tam tikrus refinansavimo mokesčius arba juos sumažinti.

5. Įkainiai ir terminas

Nors daugelis skolininkų orientuojasi į palūkanų normą, refinansuodami svarbu nustatyti savo tikslus, kad nustatytumėte, kuris hipotekos produktas tenkina jūsų poreikius. Jei jūsų tikslas yra kiek įmanoma labiau sumažinti mėnesines įmokas, norėsite paskolos su mažiausiomis palūkanų normomis ilgiausiai. Jei norite mokėti mažesnes palūkanas per visą paskolos trukmę, ieškokite mažiausios palūkanų normos per trumpiausią laiką. Skolininkai, norintys kuo greičiau išmokėti savo paskolą, turėtų ieškoti hipotekos, kuri turėtų būti suteikta per trumpiausią terminą, reikalaujantį mokėjimų, kuriuos jie gali sau leisti.

6. Refinansavimo taškai

Palyginę įvairius hipotekos paskolų pasiūlymus, įsitikinkite, kad pažiūrėjote ir į palūkanų normas, ir į taškus. Taškai, kurie sudaro 1% paskolos sumos, dažnai mokami siekiant sumažinti palūkanų normą. Būtinai apskaičiuokite, kiek sumokėsite taškų už kiekvieną paskolą, nes jie bus sumokėti užbaigiant ar sudedant į pagrindinę jūsų naujos paskolos dalį.

Skolintojai pastaraisiais metais sugriežtino savo paskolų tvirtinimo reikalavimus, reikalaudami aukštesnių kredito reitingų už geriausias palūkanų normas ir mažesnius skolos ir pajamų koeficientus nei anksčiau.

7. Žinokite, koks jūsų lūžio taškas

Svarbus sprendimas dėl refinansavimo yra skaičiavimo taškas - taškas, kuriame refinansavimo išlaidos buvo padengtos jūsų mėnesio santaupomis. Po to jūsų mėnesinės santaupos bus visiškai jūsų. Pavyzdžiui, jei refinansavimas jums kainuoja 2 000 USD, o jūs sutaupysite 100 USD per mėnesį, palyginti su ankstesne savo paskola, padengti išlaidas reikės 20 mėnesių. Jei ketinate perkelti ar parduoti savo namus per dvejus metus, refinansuoti pagal šį scenarijų gali būti beprasmiška.

8. Privatus hipotekos draudimas

Būsto savininkai, kurių refinansavimo metu namuose yra mažiau nei 20% nuosavo kapitalo, turės sumokėti privačios hipotekos draudimą (PMI). Jei jau mokate PMI pagal dabartinę paskolą, tai jums didelės įtakos nepadarys. Tačiau kai kurie namų savininkai, kurių namų vertė nuo pirkimo datos sumažėjo, gali pastebėti, kad refinansuodami jie turės pradėti mokėti PMI pirmą kartą. Dėl refinansavimo sumažintos išmokos gali būti nepakankamos, kad kompensuotų papildomas PMI sąnaudas. Kredito davėjas gali greitai apskaičiuoti, ar jums reikės mokėti PMI ir kiek tai pridės jūsų išmokoms už būstą.

9. Žinokite savo mokesčius

Daugelis vartotojų rėmėsi hipotekos palūkanų išskaitymu, kad sumažintų federalinio pajamų mokesčio sąskaitą. Jei refinansuosite ir pradėsite mokėti mažiau palūkanų, jūsų mokesčių atskaitymas gali būti mažesnis, nors tik nedaugelis žmonių mano, kad tai yra priežastis išvengti refinansavimo. Tačiau taip pat įmanoma, kad palūkanos bus išskaičiuojamos didesniais už pirmuosius kelerius paskolos metus, kai mėnesio įmokos palūkanų dalis bus didesnė už pagrindinę sumą. Padidėjęs paskolos dydis dėl grynųjų pinigų paėmimo ar uždarymo išlaidų skaičiavimo taip pat paveiks palūkanų sumą.

Nepaisant to, 2017 m. Gruodžio mėn. Įstatymu priimtos Mokesčių mažinimo ir darbo įstatymo nuostatos gali turėti įtakos jūsų norui naudoti hipotekos palūkanų išskaitymą. Dėl naujo aukštesnio standartinio išskaitymo - dabar 24 400 USD susituokusioms poroms, pateikiančioms kartu, palyginti su 12 700 USD pagal ankstesnį įstatymą - išskaičiuojantys išskaičiavimai gali būti mažiau finansiškai patrauklūs daugiau mokesčių mokėtojų. Tačiau turtingesni namų savininkai, norintys refinansuoti didelę esamą hipoteką, vis tiek galės atskaityti palūkanas už iki 1 mln. USD hipotekos skolą (naujos hipotekos skolos riba dabar yra 750 000 USD namams, įsigytiems 2017 m. Gruodžio 15 d. Ar vėliau). Atsižvelgiant į šiuos pokyčius, pravartu pasikonsultuoti su mokesčių konsultantu, kad gautumėte individualios informacijos apie refinansavimo poveikį jūsų mokesčiams.

Esmė

Kaip ir daugelis kitų finansinių operacijų, hipotekos refinansavimas yra sudėtingas ir reikalauja būsto savininkų, kurie tai vertina, kruopštaus kruopštumo.

Patartina pasikonsultuoti su patikimu skolintoju, kad gautumėte greitus atsakymus į kai kuriuos jūsų rūpesčius. Tai padės jums priimti svarbų sprendimą, ar refinansavimas jums tinka. Jei atrodo, kad tai būtų geras žingsnis, atlikite aukščiau aptartus tyrimo namų darbus.