Pirkdami antrą namą nuomai

Investuojant į nuomojamą turtą yra ir finansinės naudos, tačiau yra ir rizikų - nuomininkai, kurie nemoka nuomos mokesčio, ir galvos skausmas, jei būsite nuomininku. Turėsite pasverti mokesčius, nekilnojamojo turto vertės padidėjimą, hipotekos ir priežiūros išlaidas ir norą būti nuomotoju, kai nuspręsite, ar turėti nuomą yra protingas finansinis žingsnis.

Pagalvok apie mokesčių lengvatas

Galite išskaičiuoti palūkanas, mokesčius, draudimą ir kitas išlaidas iš turto pajamų ir paprastai išskaičiuoti nuostolius iš kitų savo pajamų. Taip pat galite nuskaičiuoti nusidėvėjimą iš savo mokesčių. Išskaita iš esmės yra suma, susijusi su nusidėvėjimu per 27, 5 metų nuo 2019 m. Sausio 26 d. Galite parduoti nuomojamą turtą ir gautas pajamas perkelti į kitą nuomojamą turtą nemokėdami kapitalo prieaugio mokesčių. (Apie tai skaitykite skyrelyje „Mokesčių pertraukos antrų namų savininkams“).

Nepamirškite, kad būsite šeimininkas

Jūsų nuomojamas turtas yra verslas, kuriam reikia laiko ir energijos. Turėsite nuolat atnaujinti nuomos įstatymus ir esate teisiškai įpareigoti išlaikyti saugų ir gyvenamą turtą nuomininkams. Atminkite, kad nuomininkas, mokantis aukščiausią dolerį, turi teisę tikėtis greito reagavimo į bet kokią didelę ar mažą problemą. Nuomininkai, kurie žino, kad moka mažai pagal rinkos kainą, bus linkę būti šiek tiek mažiau reiklūs. Tai padeda, jei patys galite atlikti smulkius remontus. Jūs taip pat turite rinkti nuomą ir elgtis su deliktais nuomininkais.

Jei tikimybė tvarkyti savo nuomą yra bauginanti, paprašykite nekilnojamojo turto brokerio, kad jis kreiptųsi į turto valdytoją ar prižiūrėtoją, arba atlikite paiešką internete. Tiesiog žinokite, kad pasamdę nekilnojamojo turto valdytoją naudosite jūsų grąžą.

Atlikite savo nekilnojamojo turto namų darbus

Praleiskite tiek laiko, jei ne daugiau, tyrinėdami nuomojamą turtą, kiek pirkdami gyvenamąją vietą. Turite žinoti rinkos specifiką, zonavimo įstatymus ir nuomos bei namų pardavimo tendencijas numatomoje vietoje. Pažvelkite į mokyklas, transportą, poilsio išteklius, apsipirkimą ir tai, ko rajone nuomininkai tikisi iš nuomos. Galimybė nusipirkti rinkos uždarymą gali būti tokia, kad bankas, kuris ribojasi, paprastai nori susigrąžinti hipotekos likutį ir parduos turtą mažesne nei rinkos verte.

Norėsite, kad jūsų turtas būtų patrauklus nuomininkams. Ieškokite turto su kranto pakrante arba netoli kolegijos miestelio ar vietinės mokyklos zonos. Taip pat geras pasirinkimas gali būti senesnis namas stabilioje bendruomenėje arba atnaujinamas kaimynystėje esantis namas. Jei perkate investicinį nuomos turtą naujame golfo aikštyne, saugokitės „golfo aikštyno sindromo“. Jei toje pačioje bendroje zonoje bus pastatytas naujesnis ir mėgstantis golfo aikštynas, jūsų turtas gali pasirodyti pasenęs po kelerių metų, o tai sumažins kainą.

Neužmirškite paleisti skaičių

Naudokite išmaniųjų telefonų programas ar internetinius hipotekos skaičiuotuvus, kad išanalizuotumėte mėnesines būsto išlaidas. Skaičiuoklė turėtų leisti įvesti pirkimo kainą, įmoką, mokesčius, draudimą ir hipotekos paskolos palūkanų normą. Nuomos turto hipotekos normos paprastai yra didesnės nei pirminio namo normos.

Taip pat priežiūros ir remonto veiksnys. Tinkama taisyklė yra apie 1% pirkimo kainos per metus, taigi 300 000 USD turto išlaikymas kainuotų maždaug 3000 USD per metus. Tačiau galbūt norėsite padidinti procentą iki 1, 5% arba 2%, jei turtas yra senesnis. Kitas būdas apskaičiuoti remontą ir priežiūrą yra tai, kas kartais vadinama „kvadratinės pėdos taisykle“, kuri siūlo namų savininkams skirti 1 USD už kvadratinę pėdą per metus. Pavyzdžiui, jei jūsų nuomojamas namas yra 1800 kvadratinių pėdų, remonto ar priežiūros išlaidos per metus siekia 1800 USD.

Patarimai būsimam savininkui

Tikrojo pasaulio pavyzdys

Čia yra numatomų pajamų pavyzdys: Tarkime, kad nuomojatės 300 000 USD namą už 2 000 USD per mėnesį. 20% įmoka yra 60 000 USD, o 30 metų fiksuota palūkanų norma už 240 000 USD likutį yra 4%. Dėl mokesčių, draudimo ir priežiūros biudžeto mėnesinės išlaidos padidės iki 1, 764 USD, o nominalus pelnas sudarys 2, 838 USD per metus arba 4, 73% pradinės įmokos per metus. Neblogai. Tai daug geriau nei taupomoji sąskaita ir geriau nei dauguma „blue-chip“ akcijų moka dividendais, nors galbūt ne tiek, kiek galėtumėte uždirbti akcijų rinkoje gerais metais. Bet kai apskaičiuojate tipinį 3, 64% nusidėvėjimą, 2 388 USD nominalusis pelnas tampa 6 252 USD nuostoliu, kurį galite pritaikyti kitoms pajamoms. Tačiau priklausomai nuo mokesčių tarifo, tai gali sudaryti kelis šimtus dolerių mokesčių sutaupytą sumą iki teigiamo grynųjų pinigų srauto ir galimybės, kad namai bus vertingi.

Esmė

Investuoti į nekilnojamąjį turtą negaunama visiems, tačiau, jei savo investicijas traktuojate kaip verslą, toleruotumėte būdingą riziką ir esate patogus naudoti plaktuką, finansinė nauda gali būti nemaža. (Apie tai skaitykite skyrelyje „Kaip atsisakyti antrų namų“)