Palūkanų už antrąją hipoteką išskaitymas

Federalinė vyriausybė supranta, kad būsto paskolos yra didžiausia finansinė našta, kurią daugelis amerikiečių kada nors prisiims per savo gyvenimą. Vidaus pajamų tarnyba (IRS), siekdama padaryti pertrauką (ir, greičiausiai, paskatinti žmones dalyvauti nekilnojamojo turto rinkoje), leidžia mokesčių mokėtojams atskaityti palūkanas, sumokėtas už jų hipoteką.

O kas, jei gausite antrą būsto paskolą? Ar nesvarbu, kam jį naudojate? Ar galite neribotam laikui atskaityti palūkanas?

Mes nuodugniai išnagrinėsime antrosios hipotekos priėmimo mokestines pasekmes, parodysime, kaip apskaičiuoti jūsų mokesčių išskaičiavimą, taip pat išryškinsime įvairius apribojimus ir spąstus.

Pagrindai

Pirmiausia turite suprasti, kas yra „kvalifikuotas namas“ (tas, kuriam taikoma hipotekos palūkanų išskaita) ir kaip IRS apibrėžia „hipotekos palūkanas“ ir „hipotekos skolą“.

Pradedantiesiems „kvalifikuoti namai“ reiškia arba jūsų pagrindinius namus, kuriuose paprastai gyvenate, arba antrus namus. Visi mobilieji namai, gyvenamosios priekabos, butai ir valtys atitinka reikalavimus, jei jie turi „miego, maisto ruošimo ir tualeto patalpas“, kaip teigiama IRS leidinyje 936.

Jei turite tris ar daugiau nekilnojamojo turto objektų, galite pretenduoti tik į du iš jų, atitinkamai, kaip į pagrindinius ir antrus namus konkrečiais metais. Jei per tuos metus parduosite vieną iš namų, į kuriuos reikalavote, tada tų metų likutį galite laikyti kitu savo turtu kaip pagrindiniu ar antruoju namu.

Jei reikalaujate atskaitymų už namus, kurie yra dvigubai svarbesni, pavyzdžiui, nuomojamą turtą ar biurą, imamasi kelių niuansų ir skaičiavimų, susijusių su tuo, kiek laiko užimate patalpoms. Čia galite remtis specifika, tačiau paprastai kalbant, jei išsinuomojate antrą namą, turite ten gyventi bent 14 dienų arba daugiau nei 10% jo per metus išnuomoto laiko (atsižvelgiant į tai, kuris ilgesnis). kad būtų galima atskaityti už tai hipotekos palūkanas. (Jei niekur negyvenate, tada esate nuomininkas ir žaidžia visai kitas taisyklių rinkinys: žr. Nuomos mokesčio savininkams mokesčių lengvatas ).

Hipotekos palūkanos taikomos tik palūkanoms, mokamoms už paskolas, kurios naudoja jūsų namus (-ius) kaip užstatą. Tai įtraukia:

• Pirmosios ir antrosios hipotekos
• Kredito eilutės
• Paskolas būstui įsigyti

IRS apibūdinamos trys hipotekos skolų kategorijos. Jos skiriasi priklausomai nuo to, kada paėmėte skolą ir nuo ko buvo panaudotos pajamos:

• Neišmokėta skola reiškia hipotekas, užtikrintas jūsų namuose 1987 m. Spalio 13 d. Arba anksčiau (po to įsigaliojo dabartinės mokesčių taisyklės).
• Skolos būstui įsigyti apima hipotekas, išimtas po 1987 m. Spalio 13 d., Kurios buvo naudojamos jūsų namams pirkti, statyti ar tobulinti (ty renovacijai, remontui ir pan.).
• Būsto paskolos ar paskolos reiškia hipotekas, išimtas po 1987 m. Spalio 13 d., Kurios buvo naudojamos kitiems su gyvenamu tikslu nesusijusiems tikslams, pavyzdžiui, finansuoti mokslą kolegijoje, naują automobilį, atostogas ar beveik visa kita, nesusijusią su namo pirkimas, statyba ar gerinimas.

Išskaitymai

Tai priklauso nuo to, kokią skolą jau turite - ir kiek dar norite prisiimti. Jei esate susituokę ir kartu paduodate bylas, galite atskaityti tik palūkanas už ne didesnę kaip 1 mln. USD vertės būsto įsigijimo skolą ir 100 000 USD ar mažiau vertės būsto skolą. Jei vienišas, ar susituokęs, ir paduodamas atskirai, jūsų ribos tampa atitinkamai 500 000 USD būsto įsigijimo skolai ir 50 000 USD būsto nuosavybės skolai.

Kitaip tariant, jei jūsų hipoteka ar hipotekos yra naudojamos pagrindiniam ir (arba) antrajam namui nusipirkti, pastatyti ar patobulinti (todėl tai tampa namo įsigijimo skola) ir iš viso sudaro 1 mln. USD, galite atskaityti visas sumokėtas palūkanas. Pvz., Jei turite 4% palūkanų normą kiekvienai iš dviejų hipotekų, kurios kartu sudaro iki 1 mln. USD, galite atskaityti visas metines 40 000 USD palūkanų įmokas.

Tačiau jei jūsų būsto įsigijimo skola yra, tarkime, 2 mln. USD, tada jūs galėtumėte atskaityti tik pusę visų palūkanų, kurias sumokėjote už 2 mln. USD vertės hipoteką tais metais. Jei būtų taikomos tos pačios 4% palūkanų normos, tada galėtumėte atskaityti tik 40 000 USD, o ne 80 000 USD, kuriuos, tikėtina, sumokėjote už palūkanas tais metais. (Į tai reikia atsižvelgti kiekvienam, bandančiam finansuoti septynių skaitmenų turtą. Žr. „ Jumbo Vs“ įprastas hipotekas: kaip jie skiriasi .)

Nors ši riba netaikoma senosioms skoloms, jūs negalėsite atlikti papildomų išskaitymų iš naujų hipotekų, jei jūsų senatvės skola jau viršija 1 milijoną USD. O kas, jei jūs turėsite tik 900 000 USD senų skolų? Tuomet galėtumėte atskaityti tik palūkanas už papildomą 100 000 USD vertės būsto įsigijimo skolą.

Bent jau tokia yra bendra taisyklė. IRS pateikia darbalapį, kuriame nustatomos jūsų faktinės atskaitytinos būsto paskolos palūkanos.

Straipsniai

Kol sumokėsite bent 600 USD vertės hipotekos palūkanas, prieš keletą mėnesių prieš pateikdami mokesčius gausite pranešimą iš hipotekos turėtojo ar skolintojo (dažniausiai tai yra 1098 forma). Kartu su jūsų metinių mokėjimų doleriais suma šioje hipotekos palūkanų ataskaitoje taip pat bus nurodytos jūsų sumokėtos hipotekos draudimo įmokos ir sumokėti atskaitytieji taškai (jei tais metais įsigijote būstą). Kai turėsite šį dokumentą, jį panaudosite mokesčių deklaracijai užpildyti, pateikdami formą 1040, A tvarkaraštis (išskaičiuotos detalės).

Kai būsto įsigijimo skolos ir būsto nuosavybės skolos yra sujungtos, jūs galite techniškai pasiskolinti 1, 1 mln. USD savo namams. Tačiau jei atsitiks papildomų skolų, viršijančių šią ribą, galbūt galėsite atskaityti palūkanas, jei tos įplaukos buvo panaudotos kvalifikuotoms išlaidoms, tokioms kaip investicija (taip pat nurodoma A priede) arba verslas (C grafikas arba C-EZ).

Refinansavimas, taškai ir įmokos

Jei refinansuosite bet kurią hipoteką, taip pat ir antrąją, tuomet galėsite reikalauti naujos paskolos kaip būsto įsigijimo skola iki ankstesnės paskolos pagrindinės sumos. Viskas, kas bus aukščiau, bus traktuojama kaip būsto nuosavybės skola.

Be to, jei mokate taškus už naują hipoteką, galite juos išskaičiuoti per visą paskolos galiojimo laiką. Darant prielaidą, kad refinansuosite naują 30 metų hipoteką, galėsite atskaityti 1/30 ^{tūkst. Iš to}, kiek sumokėjote taškais kiekvienais metais. Jei nenuskaičiavote visų taškų iki to laiko, kai parduodate ar refinansuojate namą (dar kartą), tuomet galite atskaityti visus likusius visus tais metais. Išskaitymą pateikite A tvarkaraštyje, 1040 forma, 12 eilutėje.

Jei jūsų pakoreguotos bendrosios pajamos neviršija 109 000 USD (arba 54 500 USD, jei esate susituokusios ir pateikiate atskirai), taip pat galite atskaityti dalį ar visas savo hipotekos draudimo įmokas. Tai patenka į jūsų „namų įsigijimo skolų“ kategoriją.

Esmė

Mokesčių taisyklės yra sudėtingos, neginčytina to, tačiau jei tinkamai laikysitės, nuostatos gali sutaupyti tūkstančius dolerių per metus. Prieš nuspręsdami imti antrą hipoteką, būtinai pasitarkite su kvalifikuotu mokesčių specialistu.