Namų vertinimai: jūsų sėkmingos refinansavimo raktas

Kai refinansuojate savo hipoteką, viskas priklauso nuo įvertinimo. Jei jūsų namo vertė yra tokia maža, kad esate po vandeniu, negalite refinansuoti. Jei dėl jūsų įvertintos vertės būsto kapitalas yra mažesnis nei 20%, įstrigsite mokėdami už privatų hipotekos draudimą (PMI) arba atnešdami grynuosius prie stalo, kad atliktumėte grynųjų pinigų refinansavimą. Be to, galbūt negausite mažiausios palūkanų normos, nes skolintojai rizikingiau laiko skolininkus, kurių nuosavas kapitalas mažesnis. Jei galvojate apie refinansavimą, turėtumėte suprasti svarbiausią vertinimo vaidmenį procese.

Kas yra namų vertinimas?

Įvertinimas yra licencijuotos ar sertifikuotos profesionalo nuomonė apie namo vertę, kurią pateikia nesuinteresuota trečioji šalis. Vertintojui mokama už jūsų namų įvertinimo paslaugų teikimą, tačiau žaidime nėra odos, kai reikia išsiaiškinti, ar jūs galite refinansuoti dėl jų įvertintos vertės. Atliekant refinansavimo operaciją, vertinimas apsaugo banką užtikrinant, kad jis paskolina skolininkui ne daugiau pinigų, nei yra verta turto. Jei turtas dėl kokių nors priežasčių vėliau bus uždarytas, skolintojas nori turėti galimybę turtą perparduoti ir susigrąžinti pinigus.

Vertintojas jūsų namuose lankosi nuo 30 iki 45 minučių, norėdamas išmatuoti jo matmenis, ištirti jo patogumus ir įvertinti jo bendrą būklę tiek iš vidaus, tiek iš išorės, fotografuodamas išorę, garažą ir kiekvieną interjero kambarį. Tada jie išnagrinėja panašių į jūsų nuosavybę įrašų įrašus - idealiu atveju - jūsų kaimynystėje neseniai parduotus nekilnojamojo turto objektus. Remdamasis apsilankymu namuose ir šiais įrašais, vertintojas pateikia profesionalų nuomonę, kiek jūsų turtas būtų parduotas, jei pateiktumėte jį į rinką. Bankas naudoja šią vertę, kartu su jūsų pajamomis, turtu ir kredito istorija, kad nustatytų, kiek jis jums paskolins.

Pagrindiniai išvežamieji daiktai

• Būsto savininkas, planuojantis refinansuoti hipoteką, pirmiausia turi gauti įvertinimą, kuris paprastai kainuoja nuo 300 iki 500 USD už vieną šeimos namą.
• Vertintojas, nepriklausomas specialistas, kruopščiai įvertina namus asmeniškai ir, prieš pradėdamas namų vertinimą, apžiūri panašias savybes.
• Atnaujinti namų dažymo darbus, panaikinti griozdus ir pabrėžti paslėptas savybes gali padėti išvengti aukšto įvertinimo.
• Jei vertinimas yra žemas, grynųjų pinigų refinansavimas gali padėti jums pasiekti 80% nuosavo kapitalo ir išvengti privačios hipotekos draudimo. Jei esate po vandeniu, gali tekti laukti, kol namo vertės pakils.

Pradinis įvertinimas: sėkmingos refinansavimo raktas

Kaip veikia šiandieniniai namų vertinimai

Dviejų rūšių refinansavimo operacijų vertinimas nereikalingas - Federalinės būsto administracijos modernizuojamas refinansas ir Veteranų administracijos palūkanų normos mažinimo refinansavimo paskola. Reikia įvertinti visas kitas refinansavimo operacijų rūšis.

Federaliniai įstatymai nustato, kaip skolintojai ir vertintojai turi elgtis per visą vertinimo procesą. Po būsto krizės vyriausybė norėjo padidinti vertintojų nepriklausomumą, kad būtų išvengta paskolų, pagrįstų išpūstomis namo vertėmis, galimybės. Doddo-Franko įstatyme ir paskolos tiesoje įstatyme dabar reikalaujama, kad vertinimai būtų „atliekami nepriklausomai ir be tinkamos įtakos bei prievartos“.

Kadangi federaliniai vertintojų nepriklausomumo reikalavimai apibrėžia siaurą vertintojo ir paskolų pareigūnų tarpusavio sąveiką, skolintojai baiminasi, kad bet koks ryšys su vertintojais gali būti suprantamas kaip įstatymų pažeidimas, bandant paveikti vertintojo nuomonę dar prieš baigiant vertinimą. Skolintojai klysta atsargiai, norėdami išvengti griežtų drausminių priemonių taikymo. Paskolų pareigūnai ir brokeriai negali pasirinkti vertintojo, taip pat negali ir paskolos gavėjas. Skolininkai taip pat negali pateikti įvertinimo, kuris buvo atliktas kitam skolintojui, nors jie „gali pasakyti bankui, kad yra kitas vertinimas, ir bankas gali paprašyti vertinimo ataskaitos tiesiogiai iš kitos institucijos“.

Kredito davėjas dažnai užsako vertinimą per trečiąją šalį, vadinamą vertinimo valdymo įmone (AMC). „Naudoti AMC nėra reikalavimas, tačiau tai yra bendras požiūris į vertintojo nepriklausomumą“, - sako Joe Parsons, vyriausiasis paskolų patarėjas iš „Pinnacle Capital Mortgage“ (Kalifornija, Kalifornija), regiono bankininkas ir hipotekos makleris.

Daugelis skolintojų, ypač mažų, vietinių, turi tiesioginius perdavimo ryšius su maža vertintojų grupe ir nenaudoja AMC. Arba skolintojas gali turėti vidaus nepriklausomą vertinimo skyrių. Vertintojas turėtų žinoti vietos žinias (vadinamą rinkos kompetencija). Tikimasi, kad vertintojai laikysis vienodų profesinio vertinimo praktikos standartų, kuriuos išleido profesinės organizacijos „Vertinimo fondas“, nors šie standartai nėra įstatymai.

Namų įvertinimo mokesčiai

Vertinimo mokesčiai skiriasi priklausomai nuo valstijos, tačiau vertintojai privalo imti įprastus ir pagrįstus mokesčius už teritoriją. Tikitės sumokėti nuo 300 iki 500 USD už standartinio vienos šeimos namo įvertinimą. „Sudėtingesnės savybės yra brangesnės, nes apžiūra užtrunka daugiau laiko“, - sako Erin Benton, „Ellicott City“, Md, įvertinimo valdymo įmonės „Decorum Valuation Services“ viceprezidentas.

Mokestį turite sumokėti iš anksto įvertinimo metu, o ne uždarydami, nes nepriklausomai nuo to, ar jūsų paskola baigsis, vertintojas vis tiek atliko darbą. Nors mokestis gali atrodyti vertas, jei jis leidžia jums gauti norimas refinansavimo sąlygas, jis gali atrodyti kaip pinigų švaistymas, jei žemas įvertinimas reiškia, kad negalite refinansuoti.

Kadangi paskolos davėjai paskyrimo metu negali aptarti būsto vertės ar numatomos „tikslinės vertės“ su vertintoju, namų savininkai negali gauti vertintojo balsavimo stalo įvertinimo, ar jų namai gali būti pakankamai aukšti, kad galėtų refinansuoti prieš sumokėdami. už paslaugą, kaip jie galėjo prieš naujus reglamentus. Geriausiu atveju galite ieškoti paskutinių palyginamų pardavimų tokiose svetainėse kaip „Zillow“ ir „Redfin“, tačiau jų įrašai gali būti neišsamūs.

Kita galimybė yra paprašyti nekilnojamojo turto agento atlikti lyginamąją rinkos analizę ir pateikti jums nesenų palyginamų pardavimų iš daugybinio sąrašo tarnybos spaudinius, sako Bruce'as Ailionas, „RE / MAX Greater Atlanta“ atstovas. Maloniai paklauskite, nes agentas jums padarys paslaugą - kitaip nei parduodant namus, jis / ji neuždirbs jokio komisinio mokesčio iš jūsų refinansavimo.

Pagalba siekiant aukščiausios klasės įvertinimo

Vertė, kurią vertintojas suteikia jūsų namams, labai priklauso nuo paskutinių panašių nekilnojamojo turto pardavimo kainų, tačiau jūs klystate, jei manote, kad negalite nieko padaryti, kad jūsų namai patektų į aukščiausią jo potencialios vertės vertę.

Namų įvertinimas yra panašus į pirmąjį pasimatymą, sako Ailion. Net neįsivaizduojate, kaip jūsų partneris jums patiks ar įvertins jus, tačiau tinkamai prižiūrimas iš esmės padidina jūsų galimybes būti patraukliam. „Taip yra ir su vertinimu“, - sako jis. „Jūsų turtas turėtų būti tvarkingas, švarus, neužterštas ir lengvai apžiūrimas. Bet kokius naminius gyvūnėlius reikia laikyti ir užmaskuoti. Jūs nenorite, kad vertintojas būtų skubintas išeiti. “

Štai kaip atestuotas gyvenamųjų namų vertintojas Ralfas J. Vaccari, „Vaccari & Associates“ prezidentas, Marblehead, Masačusetsas, apibūdina savo požiūrį į darbą: „Paprastai neturėtų būti svarbu, ar jūsų veja nėra nupjauta, ar jūsų namas yra netvarka. Vis dėlto svarbu suvokti, kad nešvarūs ar netvarkingi namai gali padidinti jų nusidėvėjimo išvaizdą, palyginti su įprasta, ir kad ši būklė iš tikrųjų gali paveikti vertę. “

Pasak Vaccari, vertintojui rūpi šie dalykai:

• Išorė ir vidinė būklė
• Bendras kambarių skaičius
• Funkcionalumas, įskaitant interjero kambario dizainą ir išdėstymą, ir funkcinis pasenimas
• Virtuvės ir vonios, langų, stogo ir namų sistemų (šildymo, elektros ir santechnikos) patobulinimai per pastaruosius 15 metų, dėl kurių namai tampa šiuolaikiškesni, funkcionalesni ir pagyvinti pagal šių dienų standartus.
• Namų sistemų būklė ir amžius
• Išoriniai patogumai, tokie kaip garažai, deniai ir verandos
• Vieta
• Nepanašios savybės, tokios kaip išorinė išvaizda, nesuderinama su likusia kaimynystės dalimi

Patartina atkreipti dėmesį į tas savybes, kurios gali būti nedelsiant pastebimos ir galinčios padidinti vertintojo nuomonę apie vertę, sako Parsonsas.

Prieš atvykstant vertintojui

Pasiruošimas savo namams vertintojo vizitui skiriasi nuo paruošimo būsimam pirkėjui. „Kai atidarote namus būsimam pirkėjui, norite sukelti emocinį atsaką“, - sako Parsonsas. „Kaip pardavėjas norite, kad pirkėjas įsivaizduotų, kokie laimingi ir patogūs ten bus. Tokie subjektyvūs samprotavimai netaikomi vertinimui. “

„Vaccari“ priduria, kad būsto savininkas neatliktų pakeitimų, pvz., Nugramdytų seną kilimą, kad aptiktų kietmedžio grindis, kad galėtų įvertinti, kaip jis ar ji gali pardavėjui. Bet gaivinti gali namo dažai, tiek iš vidaus, tiek iš išorės. Tai gali padėti pašalinti netvarką, kad būtų galima prieiti prie visų namų sričių, įskaitant rūsį, ir apžiūrėti. Galiausiai sako Ailion: „Jei mokesčių įrašai yra neteisingi, atkreipkite dėmesį į tai“.

Priešingu atveju, sako Vaccari, vertintojas privalo sužinoti problemas ir užduoti klausimus ten, kur to reikia.

Jei užtikrinsite gerą įvertinimą

Sveikinimai! Atlikote svarbų žingsnį refinansuodami savo hipoteką. Dabar atėjo laikas pereiti kitus veiksmus su savo paskolos pareigūnu. Jei užsitikrinote palankų vertinimą, naudokitės tokiu įrankiu, kaip Vartotojų finansų apsaugos biuro hipotekos skaičiuoklė, kad ištirtumėte savo vertės namo refinansuojamos hipotekos palūkanų normas. Apsiginklavę šiais skaičiais galite suteikti šiek tiek derybų galios susitikę su savo skolintoju.

Jei norite pateikti apeliaciją dėl žemo įvertinimo, turėsite daugiau šansų sulaukti pasisekimo, jei pateiksite tvirtų duomenų, pagrindžiančių jūsų bylą.

Gauti antrąją nuomonę

Kartais vertintojo vertė yra ne tik mažesnė, nei norėtumėte, bet ir mažesnė, nei manote, kad jūsų namai yra verti. „Įvertinimas yra tik vieno žmogaus nuomonė“, - sako Ailion. "Nors tai yra apmokyta ir išsilavinusi nuomonė, kaip ir visų kitų profesijų atstovai, tačiau yra ir gerų, ir blogų praktikų."

Atsižvelgiant į griežtus federalinius įstatymus, reglamentuojančius procesą, ar galite ką nors padaryti dėl žemo įvertinimo? „Jei būsto savininkui nepatinka vertinimo vertė, jie gali parašyti apeliacinį laišką skolintojui arba AMC, tačiau tikimybė, kad vertintojas pakeis savo nuomonę, yra labai menka, nebent būsto savininkas turi įtikinamų įrodymų, kad vertė yra reikšminga. išjungta “, - sako Bentonas.

Jūsų apeliacija bus sėkminga tik tuo atveju, jei parodysite, kad vertintojas padarė reikšmingą klaidą, pvz., Neteisingai įrašė kvadratinę medžiagą ar kambarių skaičių; nepaisyti svarbių patogumų, tokių kaip baseinas ar SPA; arba neatsižvelgimas į palyginamą išpardavimą, kuris gali paremti didesnę vertę, o „vyšnių skynimas“ mažiau tinkamas palyginamasis, kuris parodytų mažesnę vertę, sako Parsons.

Jūs taip pat galite pareikšti ieškinį, sako Ailionas, pabrėždamas, kad naudojami palyginamieji elementai buvo žemesnės klasės rajone ar žemesniame poskyryje, kuriame nebuvo namų savininko asociacijos su baseinais ir teniso kortais, kad visi palyginamieji daiktai buvo sielvarto ar nekilnojamojo turto. priklausančių pardavimų arba kad jie turi kitų neigiamų išorės padarinių, turinčių įtakos vertei, pavyzdžiui, buvimas judrioje gatvėje. „Paaiškinkite, kodėl jie skiriasi ir nėra lygiaverčiai jūsų. Turite įrodyti, kad kažkas yra klaidoje pasirinktuose palyginamuosiuose elementuose “, - sako Ailion.

Jūsų galimybės, kai vertinimas yra žemas

Jei negalite sėkmingai užginčyti žemo įvertinimo, kaip užtikrinsite, kad refinansavimas praeitų? Jei įvertinsite, kad nuosavas kapitalas yra mažesnis nei 80%, nepasieksite reikiamo 80% paskolos ir vertės santykio ir turėsite sumokėti PMI, nebent pasirinksite refinansuoti grynuosius pinigus.

Jei vertinimas suteikia jums mažiau nei 80% nuosavo kapitalo, galite atlikti grynųjų pinigų refinansavimą, uždarydami pakankamai pinigų, kad pasiektumėte tą stebuklingą 80% paskolos ir vertės santykį ir išvengtumėte PMI.

Taip pat dabar galite pasirinkti mokėti PMI. Jei būsto vertė ir toliau didėja, galite pateikti panašius pardavimus savo hipotekos paslaugų teikėjui ir paprašyti jo pašalinti PMI, net jei dar nesumokėjote daug savo pagrindinės sumos. Jei vertinimas parodys, kad esate povandeninis, vis dėlto galite padaryti tik laukdami, kol rinka pagerės, nebent esate kvalifikuoti tokiai programai kaip „Fannie Mae“ ar „FMERR“ („Freddie Mac“ patobulintas pagalbos refinansas) „High LTV refinansavimo galimybė“. HARP (namų įperkamo refinansavimo programa), kuri pasiūlė vyriausybės pagalbą povandeninių namų savininkams, nustojo galioti 2018 m. Pabaigoje.

Namų vertinimai: Esmė

Suprasdami, kaip veikia vertinimo procesas, gausite geriausias galimybes gauti vertintoją, kad jis jūsų turto vertę įvertintų kaip įmanoma didesnę. Vertinimai ne visada teikiami vertybėmis, kurių tikisi skolininkai, ir tai yra žmogiškasis procesas, kuriame yra vietos subjektyvumui ir klaidoms. Galite pateikti apeliaciją dėl žemo įvertinimo, tačiau jums pasiseks tik turint rimtų duomenų, kurie padės sukurti atsarginę kopiją.