Namų nuosavybės investicijos
Nuosavybės teisė į namus visada buvo „American Dream“ dalis. Dėl šios priežasties daugelis žmonių priima būstą kaip teisingą dalyką, nes nesvarsto naudos ar rizikos. Jei ketinate įsigyti namą, prieš pasirašydami punktyrine linija, turėtumėte žinoti ir persvarstyti numatomo investuoti sprendimo privalumus ir visa tai, kas su juo susijusi.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Jei svarstote apie namų valdymą, žinokite ir peržiūrėkite privalumus bei galimą riziką, su kuria galite susidurti prieš sudarydami sandorį.
- Nauda apima vertės padidėjimą, būsto kapitalą, mokesčių atskaitymus ir išskaitytinas išlaidas.
- Rizika ir įspėjimai gali apimti dideles išankstines išlaidas, nusidėvėjimą ir nelikvidumą.
Patraukli ilgalaikė investicija
Būsto pirkimas yra viena geriausių ilgalaikių investicijų, kurias galite padaryti. Remiantis Federalinės būsto finansų agentūros (FHFA) būsto kainų indeksu (HPI), JAV būsto kainos per penkerių metų laikotarpį, kuris baigiasi 2017 m. Gruodžio 31 d., Vidutiniškai padidėjo 34, 71%. Vidutiniškai namų savininkai matė savo nekilnojamojo turto vertę. tuo laikotarpiu investicijos auga 6, 94% per metus. Tai nėra bloga investicijos grąža, kuri taip pat suteikia jums vietą gyventi.
Didelės išankstinės išlaidos
Būsto pirkimas yra daugiau nei pardavimo kaina ir palūkanų norma. Galite tikėtis, kad uždarymo išlaidas sumokėsite nuo 2% iki 5% pirkimo kainos. Dėl šios priežasties būsto pirkimas nėra labai gera trumpalaikė investicija. Ekspertai sako, kad turėtumėte planuoti likti name bent penkerius metus, kad susigrąžintumėte šias išlaidas. Kai kurios iš dažniausiai pasitaikančių uždarymo išlaidų yra taikymo mokestis, įvertinimo mokestis, advokato mokesčiai, turto mokesčiai, hipotekos draudimas, namo apžiūra, pirmojo metų namo savininko draudimo įmoka, nuosavybės teisių paieška, nuosavybės teisių draudimas, taškai (iš anksto sumokėtos palūkanos), inicijavimo mokestis, įrašymas mokesčiai ir tyrimo mokestis.
Vertinimas
Įvertinimas parodo, kad laikui bėgant padidėjo namų vertė. Nors nekilnojamojo turto kainos yra cikliškos, laikui bėgant jos paprastai didėja arba didėja. Nesitikėkite, kad vertė drastiškai padidės, jei joje būsite trumpalaikiai. Bet jei jūs savo namuose liksite pakankamai ilgai, labai tikėtina, kad galėsite parduoti savo namus pelningai, nes ateityje tai įvertins.
Nekilnojamasis turtas vertinamas pirmiausia dėl žemės, ant kurios stovi namai, o realioji struktūra laikui bėgant blogėja. Taigi posakis „vieta, vieta, vieta“ yra ne tik frazė apie nekilnojamąjį turtą, bet ir labai svarbus dalykas perkant namą. Kaimynystė su jos teikiamais patogumais - mokyklų rajonais, parkais, kelių būkle ir kt. - ir miestas, kuriame yra namai, yra esminis dalykas vertinant turtą.
Apsvarstykite namus, kuriuose yra apleistų ir apleistų namų, kuriuose jie negyvenami. Tokiu atveju po namu esanti žemė gali būti verta nemažos sumos pinigų. Pardavėjas gali apsvarstyti galimybę parduoti tokį, koks yra - su konstrukcija vis dar nepažeistą, arba išleisti šiek tiek papildomų lėšų namui nugriauti ir parduoti žemę už didesnę kainą.
Įvertinimas yra jūsų namo vertės pokytis per tam tikrą laiką, tuo tarpu būsto nuosavybė yra skirtumas tarp jūsų hipotekos balanso ir jūsų namo rinkos vertės.
Statybos nuosavybė
Namų kapitalas parodo skirtumą tarp to, kiek jūs vis dar esate skolingi už savo hipoteką, ir jūsų namo rinkos kainos ar vertės. Namų nuosavybė ir įvertinimas gali būti vertinami kartu. Kaip minėta aukščiau, laikui bėgant jūsų namų rinkos vertė greičiausiai augs. Jūsų nuosavas kapitalas taip pat auga, kai mokate įmoką už hipoteką, nes mažesnė jūsų įmoka nukreipiama į palūkanas ir didesnė sumažinant paskolos likutį.
Nuosavo kapitalo formavimas užtrunka šiek tiek laiko, nes reikia laiko, kol sumažėja pagrindinės paskolos sumos likutis - nebent, žinoma, sumokėsite didelę įmoką ar reguliariai mokėsite išankstines įmokas. Vis dėlto reikia nepamiršti, kad laikas, kurį turite namuose, yra didelis veiksnys, lemiantis, kokį kapitalą jūs statote ir kokį įvertinimą galite įgyvendinti. Kuo ilgiau laikysite, tuo daugiau kapitalo gausite.
Būsto kapitalas suteikia galimybę lanksčiai gauti paskolą, susietą su jūsų būsto kapitalu. Daugelis investuotojų stebi savo nuosavybės vertybinius popierius ir namų vertinimą vienu metu. Jei investuotojas mano, kad jo būsto vertė labai didėja, jis gali atiduoti būsto paskolą, kad turėtų geresnę galimybę realizuoti pardavėjo vertinimą.
Nuosavybės išdidumas
Vienas dažnai cituojamas namų nuosavybės pranašumas yra žinojimas, kad jums priklauso jūsų mažasis pasaulio kampelis. Galite tinkinti savo namą, rekonstruoti, dažyti ir dekoruoti, negaudami savininko leidimo.
Vieta, vieta, vieta
Mokėdami hipoteką, nesvarbu, kur gyvenate, veikia taip pat, rinkos vertės augimas priklauso nuo vietos. Nors FHFA teigia, kad vidutinės būsto kainos JAV per penkerius metus iki 2017 m. Gruodžio 31 d. Padidėjo 34, 71%, Vidurio Atlanto surašymo skyriaus kainos padidėjo tik 18, 48%. Tačiau kainos Ramiojo vandenyno surašymo skyriuje nuo 2012 m. Gruodžio 31 d. Iki 2017 m. Gruodžio 31 d. Pakilo vidutiniškai 57, 06%.
Norėdami sužinoti, kaip tai gali paveikti kainas, kurias planuojate įsigyti, peržiūrėkite visą FHFA lentelę žemiau:
Skyrius | Skyrius Reitingas | Vieneri metai | Ketvirtis | Penkeri metai | Nuo 1991 Q1 |
JAV | 6, 68 proc. | 1, 61 proc. | 34, 71 proc. | 152, 69% | |
Kalnas | 1 | 8, 81 proc. | 2, 29 proc. | 49, 34 proc. | 233, 83 proc. |
Ramusis | 2 | 8, 79 proc. | 1, 65 proc. | 57, 06 proc. | 193, 65 proc. |
Pietų Atlanto vandenynas | 3 | 6, 55 proc. | 1, 59 proc. | 38, 01 proc. | 154, 37 proc. |
Vakarų pietų centrinė dalis | 4 | 6, 44 proc. | 1, 67 proc. | 34, 12 proc. | 170, 39 proc. |
Rytų pietų centrinė dalis | 5 | 6, 27 proc. | 1, 51 proc. | 25, 73 proc. | 129, 93% |
Rytai, šiaurės vidurys | 6 | 6, 13 proc. | 1, 55 proc. | 29, 58 proc. | 109, 50 proc. |
Naujoji Anglija | 7 | 5, 80 proc. | 1, 51 proc. | 22, 34 proc. | 135, 78% |
Vidurio vakarų šiaurė | 8 | 5, 46 proc. | 1, 36 proc. | 26, 32 proc. | 149, 93% |
Vidurio Atlanto vandenynas | 9 | 5, 26 proc. | 1, 40 proc. | 18, 48 proc. | 130, 58 proc. |
Šaltinis: FHFA. JAV surašymo padalijimai, procentinis būsto kainų pokytis. Sezoniškai pakoreguotas, tik perkamas HPI, laikotarpis pasibaigė 2017 m. Gruodžio 31 d.
Kapitalo prieaugio pašalinimas
Galų gale jūs parduosite savo namus. Kai tai darote, įstatymai leidžia išlaikyti pelną ir nemokėti kapitalo prieaugio mokesčių. Tai neapmokestinamas pelnas - iki 250 000 USD vienišų namų savininkams ir 500 000 USD susituokusioms poroms. Tai yra tik jūsų pagrindinė gyvenamoji vieta, o ne antri namai ar atostogų turtas.
Yra keletas reikalavimų, kuriuos turite atitikti, kad galėtumėte gauti šią išimtį. Būstą turite įsigyti mažiausiai dvejus metus - 24 mėnesius - per pastaruosius penkerius metus iki galutinės dienos. Reikalavimas apsigyventi reikalauja, kad namuose turėtumėte pragyventi mažiausiai 730 dienų arba dvejus metus per penkerių metų laikotarpį iki pardavimo. Galutinis reikalavimas - atgalinis reikalavimas - parodo, kad per dvejų metų laikotarpį iki paskutinio išpardavimo negavote naudos iš kitos pagrindinės gyvenamosios vietos pardavimo.
Persikėlimo ir kitos išlaidos
Jei negalite atmesti visiško kapitalo prieaugio pašalinimo, galite pareikalauti persikraustymo išlaidų. Nors tai gali būti ne tik kapitalo prieaugio pašalinimas, vis tiek galite susigrąžinti kai kurias išlaidas, jei galite įrodyti, kad pardavimą lėmė pasikeitusi darbo vieta, sveikatos priežastys ar kiti įvykiai, kurių negalėjote numatyti.
Jei reikalaujate persikraustymo išlaidų, jūsų atskaitymai paprastai padengs jūsų prekių ir asmeninių daiktų perkėlimą, įskaitant transportavimo ar pervežimo į užsienį saugojimo išlaidas, išlaidas, patirtas keliaujant į savo naujus namus, įskaitant apgyvendinimą, bet ne maitinimą, komunalinių paslaugų užsakymą ir atšaukimą bei siuntimo išlaidas. transporto priemones ir augintinius į savo naujus namus.
Norėdami gauti persikraustymo išlaidas, turite įrodyti, kad IRS:
- Judėti laikas ir atstumas : Jūsų persikraustymas turi įvykti per metus nuo jūsų naujo darbo pradžios dienos. Ir atstumas tarp jūsų naujų namų ir darbo negali būti didesnis nei atstumas tarp senų namų ir naujojo darbo.
- Atstumo testas : Naujas jūsų darbas, taigi ir nauji namai, turi būti bent 50 mylių atstumu nuo senų.
- Laiko testas : IRS reikalauja, kad pirmaisiais metais po persikraustymo dirbtumėte visą darbo dieną mažiausiai 39 savaites.
Mokesčių atskaitymai
Po įvertinimo dažniausiai nurodoma namų nuosavybės nauda - mokesčių atskaitymai ar santaupos. Pirkdami namą, iš mokesčių, kuriuos mokate vyriausybei, galite atskaityti kai kurias namo įsigijimo išlaidas. Tai apima hipotekos palūkanas tiek jūsų pagrindinėje gyvenamojoje vietoje, tiek antrajame būste, kurios gali sudaryti tūkstančius dolerių per metus.
Palūkanos už būsto paskolas ar būsto nuosavybės kredito linijas (HELOC) taip pat yra atskaitytinos, jei lėšos naudojamos iš esmės pagerinti jūsų namus.
Taip pat galite atskaityti iki 10 000 USD valstybinių ir vietinių mokesčių (SALT), įskaitant turto mokesčius.
Naujas mokesčių įstatymas
Nauju mokesčių mažinimo ir darbo įstatymu, priimtu 2017 m. Gruodžio mėn., Buvo padaryti esminiai mokesčių kodekso dalių, susijusių su namų nuosavybe, pakeitimai. Jei būsimas kongresas nepakeis įstatymų, visos nuostatos nustos galioti po 2025 m. Gruodžio 31 d.
Naujasis įstatymas apriboja hipotekos palūkanų atskaitymą iki 750 000 USD visos hipotekos skolos, įskaitant pirmą ir antrą būstą bei visas būsto nuosavybės ar HELOC paskolas. Ankstesnė riba buvo 1 000 000 USD hipotekos skola ir papildomi 100 000 USD būsto skolos.
Yra išimtis, leidžianti sudaryti 1 000 000 USD bendrą hipotekos skolą, jei namą pirkote 2017 m. Gruodžio 14 d. Arba anksčiau. Ši nuostata taikoma net tuo atveju, jei refinansuojate tą senesnę hipoteką. Būsto paskolos palūkanos gali būti atskaitytos tik tuo atveju, jei pinigai bus panaudoti reikšmingam būsto, kuriame jūs paėmėte paskolą, pagerinimui. Anksčiau iki 100 000 USD palūkanų buvo galima atskaityti, nesvarbu, kaip buvo naudojami namų nuosavybės pinigai.
Druskos atskaitymai, įskaitant turto mokesčius, dabar yra tik 10 000 USD. Anksčiau visos SALT išmokos buvo išskaičiuojamos, nebent jums būtų taikomas alternatyvus minimalus mokestis. Kitos naujos nuostatos apima nuostolių dėl žalos atlyginimo apribojimus, išskyrus federaliniu mastu paskelbtas nelaimes, ir jokių atskaitymų už einamąsias išlaidas, išskyrus aktyviosios tarnybos kariuomenę.
Visi šie pakeitimai sumažino būsto vertės vertę, įskaitant tai, kad dvigubinant standartinę išskaitymą ir pagal naująjį mokesčių įstatymą, mažiau žmonių turės pakankamai atskaitymų, kad pateiktų A tvarkaraštį, užuot atlikę standartinį išskaičiavimą. Taigi tai, kad turite teisę atskaityti mokestį, dar nereiškia, kad jis bus naudingas jums. Griežtas SALT išskaitymo apribojimas bus ypač žalingas mažinant turimus atskaitymus žmonėms, kurie gyvena labai apmokestintose valstijose.
Priverstinis taupymas
Mokėdami hipoteką ir sumažindami skolingą sumą, to nesuvokdami, sutaupysite, nes didėja jūsų namo vertė - kaip ir taupomosios sąskaitos vertė didėjant palūkanoms. Parduodami, tikėtina, grįšite už kiekvieną išmokėtą dolerį ir dar daugiau, jei laikysitės savo namuose pakankamai ilgai. Laikui bėgant vidutinė jūsų santaupų grąža (6%) (palūkanų norma) turėtų viršyti jūsų išlaidas.
Galimas nusidėvėjimas
Ne visų namų vertė auga. Dėl 2008 m. Būsto krizės daugelis namų savininkų liko po vandeniu, tai reiškia, kad jūs turite mokėti daugiau už savo hipoteką nei verta. Nereikia būsto krizės, kad namų kainos sustingtų ar sumažėtų. Dėl regioninių ar vietos ekonominių sąlygų gali kilti namų vertybės, neatsiliekančios nuo infliacijos.
Taip pat atminkite, kad reali struktūra, kurioje gyvenate, laikui bėgant nusidėvės. Taip gali būti dėl bendrų turto sąlygų arba dėl priežiūros ir remonto trūkumo.
Finansinė atsakomybė
Nuosavybė kyla kartu su atsakomybe. Turite sumokėti savo hipoteką arba rizikuoti prarasti namus ir nuosavą kapitalą. Priežiūra ir priežiūra yra jūsų atsakomybė. Negalite paskambinti savininkui 2 valandą ryto, kad būtų pataisytas nesandarus vandens vamzdis. Jei stogas yra pažeistas, turite patys jį remontuoti arba leisti pataisyti. Vejos pjovimas, sniego valymas, namų savininkų draudimas ir atsakomybės draudimas priklauso nuo jūsų.
Likvidumas
Skirtingai nuo atsargų, kurias galima parduoti per kelias dienas, namus iškrauti paprastai užtrunka daug ilgiau. Tai, kad galite gauti 500 000 USD neapmokestinamą kapitalo prieaugį, dar nereiškia, kad jūs turite prieigą prie jo. Tuo tarpu jūs vis tiek turite sumokėti hipoteką ir prižiūrėti namą, kol jį parduosite.
Esmė
Būstas yra investicija, teikianti daug naudos ne tik iš investicijos, bet ir su rizika, todėl investicija yra ne visiems. Taigi svarbu palyginti investicinę naudą nuo rizikos. Racionalus pliusų ir minusų palyginimas gali padėti nuspręsti, ar investuoti pinigus į namus ar galbūt rasti geresnę grąžą kitur.
Jei esate pirmą kartą įsigijęs namų pirkėją, apsvarstykite galimybę lankyti mokymo kursus ir sužinoti daugiau apie namų valdą. Kai kurie namų pirkėjų mokymo kursai yra nemokami ir siūlomi vietoje, o kiti gali imti nedidelį mokestį.