Kaip išanalizuoti nekilnojamojo turto investicinius fondus

Nekilnojamojo turto investicinis fondas (REIT) yra nekilnojamojo turto įmonė, siūlanti visuomenei paprastąsias akcijas. Tokiu būdu REIT atsargos yra panašios į bet kurias kitas atsargas, kurios parodo nuosavybės teises į veikiantį verslą. REIT turi dvi unikalias savybes: jos pagrindinis verslas yra pajamų gaunančių savybių grupių valdymas ir ji turi paskirstyti didžiąją dalį savo pelno kaip dividendus. Čia apžvelgsime REIT, jų charakteristikas ir kaip jie analizuojami.

Kvalifikuoti

Kad nekilnojamojo turto įmonė galėtų būti pripažinta REIT su IRS, ji turi sutikti išmokėti ne mažiau kaip 90% apmokestinamojo pelno dividendais (ir įvykdyti papildomus, bet mažiau svarbius reikalavimus). Turėdama REIT statusą, įmonė išvengia pelno mokesčio. Įprasta korporacija uždirba pelną ir sumoka mokesčius už visą savo pelną, o tada nusprendžia, kaip paskirstyti pelną po mokesčių paskirstymą dividendams ir reinvesticijoms; REIT tiesiog paskirsto visą ar beveik visą savo pelną ir praleidžia apmokestinimą.

Skirtingas tipas

Yra daugybė skirtingų REIT tipų. Kai kurie patenka į specialią klasę, vadinamą hipotekos REIT. Šie REIT teikia paskolas, užtikrintas nekilnojamuoju turtu, tačiau jie paprastai neturi nekilnojamojo turto ir jo nevaldo. Hipotekos REIT reikia specialios analizės. Tai yra finansų kompanijos, kurios naudoja keletą apsidraudimo priemonių norėdamos valdyti savo palūkanų normą. Mes jų čia nenagrinėsime.

Nors keli hibridiniai REIT vykdo ir operacijas, susijusias su nekilnojamuoju turtu, ir vykdo hipotekos paskolų operacijas, dauguma REIT daugiausia dėmesio skiria nekilnojamojo turto operacijų „sunkaus turto“ verslui. Tai vadinama nuosavybės REIT. Kai jūs skaitote apie REIT, dažniausiai skaitote apie nuosavybės REIT. Nuosavo kapitalo investiciniai vienetai dažniausiai specializuojasi tam tikrų tipų pastatuose, tokiuose kaip butai, regioniniai centrai, biurų pastatai ar apgyvendinimo patalpos. Kai kurie jų yra įvairūs, o kai kurie specializuojasi - tai reiškia, kad jie nepaiso klasifikavimo - pavyzdžiui, REIT, kuriam priklauso golfo aikštynai.

Investicijų analizė

REIT yra dividendus mokančios akcijos, orientuotos į nekilnojamąjį turtą. Jei siektumėte pajamų, galėtumėte jas vertinti kartu su aukšto pajamingumo obligacijų fondais ir dividendus mokančiomis atsargomis. Kaip dividendus mokančios atsargos, REIT yra analizuojamos panašiai kaip kitos atsargos. Tačiau dėl apskaitos tvarkymo turtu yra keletas didelių skirtumų.

Iliustruokime supaprastintu pavyzdžiu. Tarkime, kad REIT perka pastatą už 1 mln. USD. Apskaitai reikia, kad mūsų REIT imtų nuskaičiuoti turtą. Tarkime, kad nusidėvėjimą paskirstėme tiesia linija per 20 metų. Kiekvienais metais mes atskaitysime 50 000 USD nusidėvėjimo sąnaudas (50 000 USD per metus x 20 metų = 1 mln. USD).

Pažvelkime į aukščiau pateiktą supaprastintą balansą ir pajamų ataskaitą. 10 metais mūsų balanso pastato vertė siekia 500 000 USD (dar kitaip - balansinė vertė): pradinės istorinės išlaidos - 1 mln. USD, atėmus 500 000 USD sukauptą nusidėvėjimą (10 metų x 50 000 USD per metus). Mūsų pajamų ataskaitoje iš 200 000 USD pajamų atimama 190 000 USD išlaidų, tačiau 50 000 USD išlaidų yra nusidėvėjimo mokestis.

Tačiau 10 metų mūsų REIT faktiškai neišleidžia šių pinigų; nusidėvėjimas yra nepiniginis mokestis. Todėl prie grynųjų pajamų pridedame nusidėvėjimo mokestį, kad gautume lėšų operacijoms (FFO). Idėja yra ta, kad nusidėvėjimas nesąžiningai sumažina mūsų grynąsias pajamas, nes mūsų pastatas per pastaruosius 10 metų tikriausiai neprarado pusės savo vertės. FFO pašalina šį numanomą iškraipymą neįtraukdamas nusidėvėjimo mokesčio. (FFO taip pat apima keletą kitų pakeitimų.)

Turėtume atkreipti dėmesį, kad FFO priartėja prie grynųjų pinigų srautų nei grynųjų pajamų, tačiau tai neužfiksuoja grynųjų pinigų srautų. Pirmiausia, atkreipkite dėmesį į aukščiau pateiktą pavyzdį, kad mes niekada neskaičiavome 1 mln. USD, išleistų pastatui įsigyti (kapitalo išlaidos). Tikslesnė analizė apimtų kapitalo išlaidas. Suskaičiavus kapitalo išlaidas gaunamas skaičius, žinomas kaip pakoreguota FFO, tačiau nėra visuotinio sutarimo dėl jo apskaičiavimo.

Mūsų hipotetinis balansas gali padėti mums suprasti kitą bendrą REIT metriką, grynąją turto vertę (GAV). 10 metais mūsų pastato buhalterinė vertė buvo tik 500 000 USD, nes pusė pradinių išlaidų buvo nusidėvėjusi. Taigi, apskaitinė vertė ir susiję santykiai, tokie kaip kainos ir knygos santykiai - dažnai abejotini bendrosios akcijų analizės atžvilgiu - yra beveik nenaudingi REIT. NAV bando pakeisti turto balansinę vertę geresne rinkos vertės įvertinimu.

Apskaičiuojant GAV reikia šiek tiek subjektyvaus REIT akcijų įvertinimo. Aukščiau pateiktame pavyzdyje matome, kad pastatas gauna 100 000 USD veiklos pajamų (200 000 USD pajamų atėmus 100 000 USD veiklos išlaidų). Vienas iš būdų būtų padidinti veiklos pajamas remiantis rinkos kursu. Jei manome, kad dabartinė rinkos riba tokio tipo pastatams yra 8%, tada mūsų apskaičiuota pastato vertė tampa 1, 25 mln. USD (100 000 USD veiklos pajamos / 8% viršutinė riba = 1 250 000 USD). Šis rinkos vertės įvertinimas pakeičia pastato apskaitinę vertę. Tada mes išskaičiuosime hipotekos skolą (neparodyta), kad gautume grynąją turto vertę. Turtas, atėmus skolą, yra lygus nuosavybei, kai grynasis grynasis turtas grynosios vertės reiškia grynąją skolą. Paskutinis žingsnis yra padalinti GAV į paprastąsias akcijas, kad gautumėte GAV vienai akcijai, kuri yra vidinė vertė. Teoriškai kotiruojama akcijų kaina neturėtų nukrypti nuo vienos akcijos GTV.

Iš viršaus į apačią Iki dugno

Rinkdamiesi atsargas, kartais girdite apie „iš viršaus į apačią“ ir „iš apačios į viršų“ analizę. „Iš viršaus į apačią“ pradedama nuo ekonominės perspektyvos ir lažinamasi dėl temų ar sektorių (pavyzdžiui, senstantys demografiniai rodikliai gali paversti narkotikų bendroves). „Iš apačios į viršų“ pagrindinis dėmesys skiriamas konkrečių bendrovių pagrindams. Akivaizdu, kad REIT vertybinių popierių analizė yra „iš viršaus į apačią“ ir „iš apačios į viršų“.

Žvelgiant iš viršaus į apačią, REIT gali turėti įtakos viskas, kas daro įtaką turto pasiūlai ir paklausai. Populiacija ir darbo vietų skaičiaus augimas paprastai būna palankūs visiems REIT tipams. Trumpai tariant, palūkanų normos yra mišrios. Palūkanų normos kilimas paprastai reiškia pagerėjusią ekonomiką, o tai naudinga REIT, nes žmonės išleidžia, o įmonės nuomojasi daugiau vietos. Kylančios palūkanų normos paprastai būna palankios butų REIT, nes žmonės nori likti nuomininkais, o ne pirkti naujus namus. Kita vertus, REIT dažnai gali pasinaudoti mažesnėmis palūkanų normomis, sumažindamos palūkanų išlaidas ir taip padidindamos pelningumą.

Taip pat svarbios kapitalo rinkos sąlygos, būtent institucinė REIT akcijų paklausa. Trumpuoju laikotarpiu ši paklausa gali užgožti pagrindus. Pavyzdžiui, nepaisant trūkumų pagrindų, 2001 m. Ir 2002 m. Pirmąjį pusmetį REIT akcijos sekėsi gana gerai, nes pinigai tekėjo į visą turto klasę.

Atskiru REIT lygiu norite pamatyti dideles pajamų, tokių kaip nuomos pajamos, susijusių paslaugų pajamos ir FFO, augimo perspektyvas. Norite sužinoti, ar REIT turi unikalią užimtumo didinimo ir nuomos mokesčio didinimo strategiją. REIT paprastai siekia augimo įsigydami įsigijimus ir toliau siekia įgyvendinti masto ekonomiją, pasisavindami neefektyviai valdomas savybes. Masto ekonomija būtų įgyvendinta sumažinus veiklos išlaidas procentais nuo pajamų. Tačiau įsigijimai yra dviašmenis kalavijas. Jei REIT negali pagerinti užimtumo lygio ir (arba) padidinti nuomos mokesčio, jis gali būti priverstas neapsvarstyti įsigijimų, kad paskatintų augimą.

Kadangi hipotekos skola vaidina didelę reikšmę nuosavybės vertei, verta pažvelgti į balansą. Kai kurie rekomenduoja įvertinti svertą, pavyzdžiui, skolos ir nuosavybės santykį. Tačiau praktiškai sunku pasakyti, kada svertas tapo per didelis. Svarbiau pasverti fiksuotos ir kintamos palūkanų normos skolos santykį. Dabartinėje žemų palūkanų normų aplinkoje REIT, naudojanti tik kintamų palūkanų skolą, nukentės, jei pakils palūkanų normos.

Esmė

REIT yra nekilnojamojo turto bendrovės, kurios privalo išmokėti didelius dividendus, kad galėtų naudotis REIT statuso mokesčių lengvatomis. Stabilios pajamos, kurios gali viršyti iždo pajamingumą, derinamos su kainų svyravimais ir suteikia bendrą grąžos potencialą, kuris konkuruoja su mažos kapitalizacijos akcijomis. Norint išanalizuoti REIT, reikia suprasti apskaitos iškraipymus, kuriuos sukelia nusidėvėjimas, ir atidžiai atkreipti dėmesį į makroekonominę įtaką.