Kaip sudaryti namų savininkų asociaciją

Būsto savininkų asociacijos (HOA) tvarko klausimus, turinčius įtakos visai bendruomenei, tokius kaip sauga ir saugumas, turto priežiūros trūkumas, vietiniai nepatogumai ar paslaugų, kuriomis nesirūpina vietos valdžia, teikimas. HOA taip pat gali sukelti didelių nesutarimų dėl jų turimos galios namų savininkams.

HOA paprastai formuoja kūrėjai, kai sukuriama nauja bendruomenė. Kaip sąlyga įsigyti turtą daugelyje bendruomenių, pirkėjai turi prisijungti prie HOA. Todėl daugelis žmonių, norėdami įstoti į HOA, net nesuvokia, kas jie yra ar kaip jie dirba, vien todėl, kad įsimyli tam tikrus namus.

HOA augimas

Namų savininkų asociacijos (HOA) tapo vis labiau paplitusios. Kalbėdamas apie šį sprogstantį daugiabučių namų formavimo augimą, namų savininkų asociacijų ir kooperatyvų viešosios politikos profesorius Robertas H. Nelsonas teigia:

Neseniai 1970 m. Sudarė tik apie 1% JAV būsto. Tačiau iki 2010 m. Buvo daugiau nei 300 000 bendruomenių asociacijų, apgyvendinančių daugiau nei 60 milijonų amerikiečių, 20% JAV gyventojų ... 1980–2000 m. Pusė naujo būsto JAV buvo pastatyta ir organizuota privatų vyriausybės valdymą. bendruomenių asociacija.

Sužinokite apie vietinius įstatymus apie HOA

Valstybės turto kodekse išdėstytos teisinės gairės steigiant namų savininkų bendriją. Pavyzdžiui, Teksase, turto kodekso 204 skyriuje sakoma, kad turi būti sudarytas trijų asmenų komitetas, kuris pateiktų peticiją dėl turto savininkų asociacijos (POA) įsteigimo. Komitetas turi pateikti oficialų rašytinį pranešimą, kad ketina sukurti privalomą narystės POA. Apie tai turi būti pranešta visiems padalinio įrašų savininkams, o ne mažiau kaip 60% turto savininkai per vienerius metus turi pasirašyti ir patvirtinti peticiją. Kai tik egzistuoja POA, ji gali sukurti apribojimus per atskirą peticijų pateikimo procesą, kuriam reikia patvirtinti bent 75% padalinio turto savininkų.

HOA įkūrimas

HOA nustatymo procesas priklauso nuo to, kur yra HOA, tačiau tikriausiai reikės atlikti šiuos veiksmus.

1. Verslo struktūros nustatymas, įkuriant LLC arba ne pelno siekiančią korporaciją
2. Paktų, sąlygų ir apribojimų (CC ir R) sudarymas, apibūdinantys, kaip veiks HOA ir kokių taisyklių turi laikytis namų savininkai.
3. Ateities CC & R modifikavimo tvarkos nustatymas
4. Taisyklių ir reglamentų rašymas, pateikiantis CC ir R bendruomenės gyventojams lengvai suprantama kalba
5. Valdymo dokumentų, tokių kaip įstatai ir įstatai, rengimas (kuriuose aprašomas posėdžių dažnumas, balsavimo gairės, HOA vadovų rinkimai ir kitos darbo procedūros)
6. Kvalifikuotų pareigūnų / valdybos narių rinkimas (iždininkas iš tikrųjų turi suprasti, kaip, pavyzdžiui, laikyti knygas ir tvarkyti pinigus)

Jei HOA steigiantys asmenys nėra nekilnojamojo turto teisės ekspertai, šiuo metu pagrįstas sprendimas būtų išsinuomoti advokatą, turintį HOA ekspertizę. HOA negalės vykdyti savo taisyklių, jei jos bus užginčytos ir nustatomos, kad jos nėra teisėtos. Geras advokatas taip pat gali atkreipti dėmesį į pagrindinius dalykus, į kuriuos HOA vadovai turėtų atkreipti dėmesį, pavyzdžiui, į sąžiningo būsto įstatymus, kad būtų išvengta teisinių problemų, kai asociacija bus įsteigta ir veiks. Federalinės, valstijos ir vietos valdžios normos turi viršenybę prieš HOA taisykles.

(Apie tai skaitykite: Kaip pasirinkti tinkamą teisininką .)

Apsaugokite HOA

Pareigūnai ir direktorių valdyba yra atsakingi už HOA valdymą ir priežiūrą. Kartu su šiuo aukštu atsakomybės lygiu kyla ir aukštas rizikos lygis. HOA reikalingas būdas apsisaugoti, jei namo savininkas nusprendžia kreiptis į teismą.

Kodėl namo savininkas gali kreiptis į teismą? Elk Grove mieste, Kalifornijoje, gyventojas pateikė ieškinį dėl savo HOA dėl siūlomų kaimynystės automobilių stovėjimo taisyklių pakeitimų. Hiustone, Teksasas, vyras pateikė ieškinį dėl savo HOA, nes jis norėjo, kad jis pašalintų įsilaužimo strypus iš savo namų, nepaisant aukšto nusikalstamumo lygio rajone. Sąžininga būsto organizacija iškėlė ieškinį Kondominiumo asociacijai už atsisakymą leisti vaikams gyventi pastate. Valdybos nariui gali būti iškelta byla už jo ar jos fiduciarinės pareigos pažeidimą HOA gyventojų atžvilgiu ir jis gali būti traukiamas asmeniškai atsakomybėn.

Direktorių ir pareigūnų draudimas teikia finansinę apsaugą žmonėms, valdantiems HOA. Ji padengia tiek teisinės gynybos išlaidas, tiek žalą. Tačiau tai neapima tyčinio netinkamo elgesio. Darbuotojų vagystės draudimas gali apsaugoti asociaciją, jei direktorius, pareigūnas ar turto valdytojas pasisavina HOA lėšas.

Laikykite patikimus finansinius įrašus

HOA reikia pinigų, kad jis veiktų, o tuos pinigus gauna bendruomenės gyventojai. Dalį pinigų skiria HOA administracija (pvz., Teisinės, apskaitos ir valdymo paslaugos), tačiau didžioji dalis pinigų skiriama bendrųjų patalpų priežiūrai. Tai gali būti mokama už kraštovaizdžio tvarkymo paslaugas, baseinų priežiūrą ir net šiukšlių surinkimą. Dalis pinigų išleidžiama kiekvieną mėnesį, o likusi dalis atidėta į atsargų fondą. Kartais atsiras didelių išlaidų, kurių neįmanoma apmokėti iš HOA rezervo fondo. Tokiu atveju HOA pareikalaus iš gyventojų sumokėti papildomą mokestį, vadinamą specialiu įvertinimu.

Naujam BŪT reikės atlikti finansavimo analizę ir sudaryti biudžetą, kad būtų galima nustatyti, kiek mokesčių reikia surinkti per mėnesį nuo kiekvieno turto savininko (-ų). Analizė atliekama remiantis tuo, kokias išlaidas apmoka bendruomenės nariai, kiek jos kainuos, kiek bus skirta rezervo fondui ir kiek procentų kiekvieno namo savininko nuosavybėn priklausys bendruomenės turtas. Taip pat reikia valdyti ir investuoti atsarginį fondą, kad HOA būtų finansiškai patikimas (pavyzdžiui, fondo vertė turi būti apsaugota nuo infliacijos).

Informuokite namų savininkus

Gyventojai, kurie moka rinkliavas ir yra paveikti HOA sprendimų, turi būti informuojami apie HOA veiklą ir visus bendruomenei svarbius klausimus. HOA turi rengti reguliarius susitikimus ir pakankamai iš anksto pranešti gyventojams, kad visi turi galimybę dalyvauti. Jie taip pat privalo surengti direktorių ir pareigūnų rinkimus ir užtikrinti, kad visi turėtų galimybę balsuoti. Bendruomenės informacinis biuletenis, el. Paštas ir (arba) svetainė taip pat gali padėti išlaikyti namų savininkus laisvas.

HOA pareigūnai ir direktoriai turėtų išsamiai registruoti savo veiklą, pavyzdžiui, bendruomenės susirinkimų protokolus. Asociacijos turėtų reguliariai atskleisti svarbią finansinę informaciją bendruomenės nariams. Nariai turėtų žinoti apie savo teises žiūrėti HOA įrašus ir jiems turėtų būti suteikta prieiga paprašius.

(Norėdami gauti daugiau informacijos, žiūrėkite: Bendradarbiavimo lentos tvarkymas .)

Tolesni veiksmai dėl skundų

HOA yra taisyklėmis pagrįstos bendruomenės, todėl laikas nuo laiko jos privalo vykdyti taisykles, kurių nesilaiko bendruomenės nariai. HOA taip pat turi nagrinėti gyventojų skundus dėl galiojančių taisyklių, kurios jiems nepatinka, arba taisyklės, kurios, jų manymu, turėtų būti įtrauktos, norint išspręsti išliekančią problemą.

HOA privalo greitai ir nuosekliai vykdyti taisykles. Namų savininkams, atsisakiusiems jų laikytis, turėtų būti skirta bauda. Jei namo savininkas atsisako laikytis taisyklių, HOA gali tekti išsiųsti sąskaitą kolekcijoms arba pareikšti ieškinį namo savininkui. HOA turėtų vengti pasirinktinio vykdymo - kitaip tariant, jie neturėtų žaisti su HOA lyderiais ar bendruomenės gyventojais, su kuriais jie yra draugai. Dėl šališko elgesio gali būti pareikštas ieškinys.

Pasamdę profesionalią valdymo įmonę, galite sumažinti HOA pareigūnų ir direktorių naštą ir pašalinti galimą konflikto tarp HOA vadovų ir kitų bendruomenės narių šaltinį. Valdymo įmonė gali perimti didelę dalį administracinio darbo ir susidoroti su nepatenkintais dalykais, tokiais kaip taisyklių vykdymas ir rinkliavos. Jis taip pat gali panaudoti savo patirtį turto valdymo srityje, kad užtikrintų sklandų bendruomenės darbą ir išvengtų klaidų, kurias gali padaryti nepatyrę pareigūnai ir direktoriai. Tačiau profesionalus valdymas kainuoja pinigus, o tai reiškia, kad būsto savininkų mėnesiniai HOA mokesčiai bus didesni.

Blogiausias taisyklių vykdymo scenarijus yra būsto savininko turto uždarymas už nemokant rinkliavų ar specialių mokesčių. Ši kraštutinė priemonė gali sukurti ginčytiną situaciją tarp būsto savininko ir HOA. Uždarymas taip pat sumažina turto vertę, o tai nėra gerai kitiems kaimynystės gyventojams.

Priimančiosios bendruomenės susibūrimai

HOA gali būti griežtai susiję su verslu, tačiau jie neprivalo būti. Retkarčiais vykdomas įdomus užsiėmimas suteikia galimybę HOA nariams geriau pažinti vienas kitą draugiškais, socialiniais pagrindais, o ne tik atsižvelgiant į galimą prieštaringą HOA susitikimo vietą. Jei kaimynai asmeniškai pažįsta vienas kitą, bendruomenė gali būti malonesnė vieta gyventi, o konfliktus bus lengviau išspręsti.

Esmė

Būsto savininkų asociacijos formavimas ir valdymas yra didžiulė užduotis, turinti didelę atsakomybę ir reikšmingą poveikį. Jei ketinate pirkti nekilnojamąjį turtą HOA, prieš pirkdami supraskite, į ką įsitraukiate.

(Norėdami daugiau sužinoti, žiūrėkite: 9 dalykai, kuriuos turite žinoti apie namų savininkų asociacijas .)