Kaip užsidirbti pinigų naudojantis nekilnojamojo turto galimybėmis

Daugeliui amerikiečių nekilnojamasis turtas, šeimos ar nuomojamo turto pavidalu, yra didžiausia jų investicija. Šie investuotojai nekilnojamąjį turtą dažnai suvokia kaip saugiausias ir patikimiausias per tam tikrą laiką pelningiausias investicijas. Tačiau investicijos į nekilnojamąjį turtą yra susijusios su didelėmis įėjimo sąnaudomis (paprastai finansuojamos iš paskolos su palūkanomis), ilgu investavimo laikotarpiu ir dideliu neapibrėžtumu. Užuot pirkę nekilnojamąjį turtą, investuotojai gali nusipirkti nekilnojamojo turto pasirinkimo galimybių ir investuoti į nekilnojamąjį turtą mažesnėmis sąnaudomis ir mažesnėmis sąnaudomis.

Realus pelno iš nekilnojamojo turto apskaičiavimo vaizdas

Naujokas nekilnojamojo turto investuotojas gali apžiūrėti dviejų kambarių butą, pamatyti, kad per penkerius metus jo vertė padidėjo nuo 100 000 USD iki 300 000 USD ir sudaryti trigubą investicinę vertę. Tačiau atliekant šią paprastą analizę praleidžiamos įprastos susijusios išlaidos, įskaitant finansines išlaidas už nekilnojamąjį turtą, mėnesines palūkanas, turto mokesčius, komisinius agentams pirkimo ar pardavimo metu, mėnesinius asociacijos mokesčius, priežiūros ir remonto mokesčius, draudimą ir kitus taikomus mokesčius (pvz., Kapitalo prieaugis) mokestį už galimą turto pardavimą arba vertę, viršijančią tam tikrą lygį, suteikiantį savininkui teisę į turto mokestį).

Atsižvelgiant į visus šiuos veiksnius, realus turto grąžos įkainojimas yra žymiai sumažintas. Pokyčiai investavimo laikotarpiu taip pat gali sukelti sunkumų vėliau parduodant turtą. Pvz., Triukšmingas naujas magistralinis kelias arba smulkus nusikaltimas gali nuvertinti turtą. (Apie tai skaitykite: Svarbiausi investavimo į nekilnojamąjį turtą veiksniai. )

Prieinamesnis būdas investuoti į nekilnojamąjį turtą ir iš to gauti pelną yra nekilnojamojo turto pasirinkimo galimybės.

Kas yra nekilnojamojo turto galimybė?

Nekilnojamojo turto pasirinkimas yra specialiai sudaryta sutartis tarp pirkėjo ir pardavėjo. Pardavėjas siūlo pirkėjui galimybę nusipirkti nekilnojamąjį turtą nustatytam laikotarpiui už fiksuotą kainą. Pirkėjas per tą laiką perka galimybę nusipirkti ar nepirkti turto. Už šią pasirinkimo teisę pirkėjas moka pardavėjui opciono priemoką. Jei pirkėjas nusprendžia pirkti turtą (kitaip tariant, pasinaudokite nekilnojamojo turto pasirinkimo galimybe), pardavėjas privalo parduoti turtą pirkėjui pagal galiojančios sutarties sąlygas.

Pirkdami akcijas galbūt susidūrėte su pasirinkimo galimybių koncepcija. Parinktys suteikia pirkėjui daugybę pasirinkimų. Jie gali būti naudojami anksti, laikomi iki pasirinkimo termino pabaigos arba gali būti parduoti antrajam pirkėjui prieš pasibaigiant jų galiojimo laikui. Nekilnojamojo turto pasirinkimo galimybes dažniausiai naudoja nekilnojamojo turto vystytojai ir investuotojai į komercinį ar aukštos klasės gyvenamąjį būstą. Nekilnojamojo turto parinktys suteikia daugiau lankstumo ir pigių prekybos bei investavimo galimybių pirkėjams, o pardavėjams teikia tik nedidelę naudą. (Apie tai skaitykite: Kaip veikia nekilnojamojo turto parinktys.)

Prekybos nekilnojamojo turto opcionais pavyzdys

Čia yra išsami nekilnojamojo turto pasirinkimo scenarijaus rizikos ir naudos analizė. Tarkime, kad statytojas turi 500 000 USD ir nori pirkti žemę, kurios sąrašai yra 2 mln. USD. Statytojas nėra tikras dėl kelių dalykų:

1. Ar statytojas gali surinkti 1, 5 mln. USD iš banko paskolų ar kitų šaltinių?
2. Ar statytojas gali gauti reikalingus leidimus gyvenamajai ar komercinei plėtrai ar tolesniam turto padalijimui?
3. Ar statytojas gali surinkti pinigų ir gauti leidimus, kol kitas statybininkas perka žemę?

Esant tokiai situacijai, nekilnojamojo turto pasirinkimas yra tinkamas. Už nustatytą negrąžinamą kainą (vadinamą nekilnojamojo turto pasirinkimo premija), tarkime, 25 000 USD, statytojas gali sudaryti nekilnojamojo turto pasirinkimo sutartį su pardavėju. Pasirinkus nekilnojamąjį turtą, statytojas gali užfiksuoti 2 mln. USD turto pardavimo kainą per šešis mėnesius.

Nekilnojamojo turto pasirinkimo sutartis sudarys šias sąlygas:

• Informacija apie nuosavybę (vieta, dydis ir kita specifika)
• Sutarties trukmė (šeši mėnesiai nuo prekybos dienos)
• Opciono premija arba atlygio suma (25 000 USD negrąžinama, pirkėjo sumokėta pardavėjui prekybos dieną)
• Sutarta pirkimo kaina, jei pasirinkimo galimybe pasinaudojama sutarties metu (2 mln. USD)

Šešių mėnesių sutarties galiojimo laikotarpiui yra keturi galimi scenarijai.

1 scenarijus: Statytojui suteikiama 1, 5 mln. USD banko paskola. Jis taip pat patvirtina, kad gali gauti reikalingus leidimus plėtrai. Jis naudojasi savo nekilnojamojo turto galimybe įsigyti turtą už iš anksto nustatytą 2 mln. USD kainą. Pardavėjas gauna 2 mln. USD ir išlaiko papildomą 25 000 USD opciono priemoką.

2 scenarijus: Po dviejų mėnesių statytojas sužino, kad negalės gauti leidimo plėtrai. Per ateinančius keturis mėnesius statybininkui pavyksta surasti kitą partiją, norinčią įsigyti turtą už 2 milijonus dolerių. Statytojas naujajai partijai parduoda nekilnojamojo turto variantą už naują 30 000 USD kainą. Nauja partija pakeičia statytoją pradinėje pasirinkimo sutartyje. Naujoji partija pasinaudoja galimybe ir perka turtą už 2 milijonus dolerių. Pardavėjas gauna 2 mln. USD iš naujosios partijos ir išlaiko 25 000 USD opciono priemoką iš statytojo. Statytojas pardavė pasirinkimo sandorį už 30 000 USD, taigi jis uždirba 5000 USD ir nėra nugrimzdęs į turtą, kurio negali naudoti.

3 scenarijus: Statytojas yra paprastas pirkėjas, norintis gauti naudos iš turto kainos padidėjimo. Jei reikalaujama 2 milijonų dolerių kaina padidės iki 2, 2 milijono dolerių per penkis mėnesius, statytojas turės naudos, pasinaudodamas galimybe įsigyti turtą ir parduodamas turtą pelno tikslais. Pasibaigus sandoriui, turto savininkas gauna 2 mln. USD ir 25 000 USD opciono priemoką, statytojas uždirba 175 000 USD pelną, o naujo pasirinkimo sandorio pirkėjas įsigyja norimą turtą pagal dabartinę rinkos kainą.

4 scenarijus : Statytojas negali užtikrinti paskolos ar leidimų. Jis taip pat negali rasti naujo pirkėjo dėl savo pasirinkimo. Statytojas leidžia pasirinkimo sandoriui pasibaigti ir praranda pasirinkimo premiją. Tačiau pirkėjas sugebėjo išvengti potencialiai blogos 2 mln. USD investicijos sumokėdamas 25 000 USD įmoką (1, 25% nuo tikrosios sandorio vertės). Pardavėjas gauna 25 000 USD naudos ir toliau ieško pirkėjo.

Visais atvejais, sudarius nekilnojamojo turto pasirinkimo sutartį, pardavėjas nebeturi pasirinkimo, ar parduoti turtą, ar už kokią kainą. Pardavėjas turi laukti šešis mėnesius pirkėjo sprendimo. Štai kodėl pardavėjas gauna ir išlaiko pasirinkimo sandorio premiją, nepaisant to, ką pirkėjas galiausiai nusprendžia.

Esmė

Nekilnojamojo turto pasirinkimo sandoriai siūlo mažesnių sąnaudų metodą prekybai, investavimui ir pelnui iš investicijų į nekilnojamąjį turtą. Tačiau iš tikrųjų tai yra ne biržos sutartys, sudarytos tarp dviejų atskirų šalių, be jokios išorinės reguliavimo priežiūros. Dalyvaujančios šalys privalo užtikrinti, kad pasirinkimo sandorių sutartis būtų sąžininga. Opciono pardavėjo įsipareigojimų nevykdymas yra vienas didžiausių nekilnojamojo turto pasirinkimo sutarčių iššūkių. Tokiais atvejais vienintelis pirkėjo reikalavimas yra ieškinys. Viešai prieinamos informacijos ir ankstesnių įrašų apie nekilnojamojo turto pasirinkimo dalyvius stoka yra dar vienas iššūkis. Nekilnojamojo turto pasirinkimo investuotojai taip pat turėtų atsižvelgti į papildomas išlaidas, pavyzdžiui, mokesčius už teisines paslaugas, tokias kaip sutarties sudarymas ir registravimas.

(Norėdami daugiau perskaityti, skaitykite skyriuje: Investuokite į nekilnojamąjį turtą, kurio USD 1000 ar mažiau .)