Pardavėjo finansuojamo nekilnojamojo turto sandorių trūkumai

Kai kalbama apie gyvenamojo nekilnojamojo turto finansavimą, dauguma sandorių vyksta gerai nusidėvėjusio proceso metu. Pardavėjas randa norimą pirkėją, turintį reikiamas pajamas, užimtumo istoriją ir kredito reitingą, kad galėtų gauti hipoteką, o skolinančioji įstaiga sukaupia pinigų sandoriui finansuoti.

O kas, jei tradicinis finansavimas negalimas, o pirkėjas ir pardavėjas vis tiek nori parduoti privačiai? Įveskite tai, kas vadinama pardavėjo finansavimu. Remiantis terminu, namą parduodantis asmuo finansuoja pirkinį, o ne bankas, teikiantis pirkėjui hipoteką.

Pardavėjo finansuojamo nekilnojamojo turto pasiūlymų trūkumai ir trūkumai

Kas yra palanku pardavėjo finansavimui

Ši tradicinio finansavimo alternatyva yra naudinga galimybė tais laikais arba vietose, kur sunku gauti hipoteką. Tokiomis griežtomis sąlygomis pardavėjo finansavimas suteikia pirkėjams galimybę gauti alternatyvią kredito formą. Savo ruožtu pardavėjai gali pasirinkti pirkėjų, kurie nebūtinai turi teisę į tradicinę hipoteką, populiaciją. Kadangi pardavėjas finansuoja pardavimą, turtas gali nurodyti didesnę pardavimo kainą.

Bankas nėra tiesiogiai susijęs su pardavėjo finansuojamu pardavimu; pirkėjas ir pardavėjas susitaria patys. Jie parengia skolos raštelį, kuriame nurodomos palūkanų normos, pirkėjų ir pardavėjų mokėjimų grafikas ir pasekmės, jei pirkėjas nevykdo šių įsipareigojimų. Taigi, skirtingai nei parduodant hipoteką, pagrindinė sumos pirkėjas neperduodamas pardavėjui, o tik susitarimas grąžinti šią sumą per tam tikrą laiką.

Dalyvaujant tik dviem pagrindiniams žaidėjams, savininkų finansavimas gali būti greitesnis ir pigesnis nei parduodant namus įprastu būdu. Willie Kathryn Suggs, pagrindinis vardas ir pavardė Harleme įsikūrusio nekilnojamojo turto tarpininkavimo tarpininko ir savininko, teigia, kad kai pardavėjas finansuoja pardavimą, sandoris pasibaigia greičiau, nes nėra laukiama banko paskolos pareigūno, platintojo ir teisėtų atstovų skyrius išvalyti bylą “. Siūlo taip pat pažymi, kad „pirkėjai mėgsta [pardavėjo finansavimą], nes jie gali apsigyventi namuose už mažiau pinigų“.

Uždarymo išlaidos iš tikrųjų yra mažesnės pardavėjo finansuojamo pardavimo atveju. Nedalyvaujant bankui, sandorio metu išvengiama hipotekos ar nuolaidų punktų išlaidų, taip pat inicijavimo mokesčių ir daugybės kitų mokesčių, kuriuos paskolos davėjai įprastai skiria finansavimo proceso metu. Taip pat yra didesnis lankstumas, bent jau tariamai, dėl paskolos sąlygų - nuo būtino įmokos iki palūkanų normos iki sutarties galiojimo laiko.

Paprastai pardavėjo finansavimas trunka gana trumpą laiką, pavyzdžiui, penkerius metus, o tokio laikotarpio pabaigoje bus sumokėta vienkartinė išmoka. Teorija arba bent jau viltis yra ta, kad pirkėjas galiausiai refinansuos šį mokėjimą naudodamasis tradiciniu skolintoju, apsiginklavęs geresne kreditingumu ir sukaupęs šiek tiek nuosavo kapitalo namuose.

Ką turi žinoti pirkėjai

Dėl visų galimų pardavėjo finansavimo pliusų jį naudojantys sandoriai kelia riziką ir realybę abiem šalims. Štai ką pirkėjai turėtų apsvarstyti prieš sudarydami pardavėjo finansuojamą sandorį.

Nesitikėkite geresnių sąlygų nei su hipoteka. Kadangi yra pažeidžiamos pardavėjo finansuojamo sandorio sąlygos, lankstumas dažnai atitinka tikrovę. Pardavėjas suskaido jų finansinius poreikius ir riziką, įskaitant galimybę, kad pirkėjas nevykdys paskolos, tikėdamasis, kad iškeldinimo procesas gali būti brangus ir nepatogus.

Rezultatas pirkėjui gali būti blaivus. Pvz., Gali būti, kad užsitikrinsite palankesnę palūkanų normą, nei siūlo bankai, tačiau labiau tikėtina, kad mokėsite daugiau, galbūt keliais papildomais procentiniais punktais, viršijančiais vyraujančią normą. Ir jūs tikriausiai turėsite pateikti įmoką, kurios dydis yra panašus į įprastos hipotekos dydį, tai yra 10% ar daugiau turto vertės.

Jums gali tekti save parduoti pardavėjui. Protingiausia būti skaidri ir aiški dėl priežasčių, dėl kurių jūs neatitiko tradicinės hipotekos. Dalis šios informacijos gali išryškėti, kai pardavėjas patikrina jūsų kredito istoriją ir kitus pagrindinius duomenis, įskaitant jūsų užimtumą, turtą, finansinius reikalavimus ir nuorodas.

Tačiau taip pat įsitikinkite, kad atkreipėte dėmesį į visus jūsų skolinimosi apribojimus, kurie gali būti neišvengiami atliekant pardavėjo patikrinimą. Toddas Huettneris, hipotekų makleris ir Denveryje įsikūrusios „Huettner Capital“ prezidentas, pabrėžia, kad net potencialus pirkėjas, turintis gerų kreditų ir didelę pradinę įmoką, neseniai galėjo pradėti naują verslą, todėl negali gauti kvalifikacijos. paskola iki dvejų metų.

Būkite pasirengę pasiūlyti pardavėjo finansavimą. Namų savininkai, siūlantys pardavėjo finansavimą, dažnai atvirai praneša apie tai, tikėdamiesi pritraukti pirkėjus, kurie neatitinka hipotekos sąlygų. Tačiau, jei nematote paminėjimo apie pardavėjo finansavimą, klausti apie tai nėra sunku, sako hipotekos makleris Toddas Huettneris.

Kai tai padarysite, sako jis, pasiūlykite variantą kuo aiškiau. Užuot klausęs, ar savininkų finansavimas yra galimybė, „Huettner“ rekomenduoja pirkėjams pateikti konkretų pasiūlymą. „Pavyzdžiui, „ Mano pasiūlymas yra visa kaina su 20% mažesne kaina, pardavėjo finansavimas - už 350 000 USD 6%, amortizuojamas per 30 metų su vienerių penkerių metų balionu. Jei nefinansuoju per dvejus trejus metus, ketveriais ir penkeriais metais padidinsiu normą iki 7%. "

Patvirtinkite, kad pardavėjas gali laisvai finansuoti pardavimą. Pardavėjo finansavimas yra paprasčiausias, kai pardavėjui nuosavybės teise priklauso visas turtas; turto hipoteka kelia papildomų komplikacijų. Mokėjimas už pavadinimo paiešką nuosavybėje patvirtins, kad jis tiksliai aprašytas akte ir neturi hipotekos ar mokesčių suvaržymo.

Anot Jasono Burkholderio, brokerio, pardavimo vadybininko ir nekilnojamojo turto agento kartu su „Weichert“, „Realtors“, Lancaster, Pa., „Daugumoje hipotekų yra nuostata dėl pardavimo termino, draudžiančios pardavėjui parduoti būstą nesumokėjus hipotekos.“ Jei pardavėjas finansuoja savininką ir hipotekos bendrovė sužino, jis laikys namą „parduotu“ ir pareikalaus nedelsiant sumokėti visą skolą, o tai leidžia skolintojui atsisakyti. “

Ką pardavėjai turi žinoti

Turėkite omenyje šiuos patarimus ir realijas, jei ketinate finansuoti namo pardavimą.

Jūs nebūtinai turite ilgai finansuoti pardavimą. Būdami pardavėju, bet kuriuo metu galite parduoti vekselį investuotojui ar skolintojui, kuriam pirkėjas siunčia mokėjimus. Anot Robino Danielso, nekilnojamojo turto investuotojo ir savininko Centrinėje Floridoje, „Daugelis pardavėjų bijo parduoti su savininkų finansavimu, bet nežino, kad jų turimą vekselį galima parduoti kam nors kitam. Tai gali nutikti tą pačią dieną kaip uždarymas, taigi pardavėjas gauna pinigus iškart “.

Kitaip tariant, pardavėjams nereikia turėti grynųjų pinigų, taip pat jie neturi tapti skolintojais. Tačiau atminkite, kad, norėdami jį parduoti, greičiausiai turėsite sutikti su mažesne nei visa vekselio verte ir taip sumažinti turto grąžą. Anot bendrovės „Amerinotexchange“, besispecializuojančios antrinės rinkos finansavime, skolos apie nekilnojamąjį turtą paprastai parduodamos nuo 65% iki 90% jų nominaliosios vertės.

Priveskite pardavėją finansuoti dalį savo pikio norėdami parduoti turtą. Kadangi pardavėjo finansavimas yra gana retas, reklamuokite tai, kad jūs jį siūlote, pradedant nuo turto sąrašo. Prie teksto pridėję žodžius „galimas pardavėjo finansavimas“, potencialūs pirkėjai ir jų agentai bus įspėti, kad tokia galimybė yra ant stalo.

Kai potencialūs pirkėjai apžiūrės jūsų namus, pateikite daugiau informacijos apie finansavimo tvarką. Paruoškite informacinį lapelį, kuriame aprašomos finansavimo sąlygos, kartu paaiškindami, kas yra pardavėjo finansavimas, nes daugeliui pirkėjų jis bus nepažįstamas.
Kreipkitės į mokesčių patarimus ir taip pat pagalvokite apie paskolų aptarnavimą.

Kadangi pardavėjo finansuojami sandoriai gali sukelti mokesčių komplikacijų, pasitelkite į savo komandą finansą planuotoją arba mokesčių ekspertą. Be to, nebent esate patyręs ir patogus kaip skolintojas, apsvarstykite galimybę pasamdyti paskolas aptarnaujančią įmonę, kad ji surinktų mėnesinius mokėjimus, išrašytų ataskaitas ir atliktų kitus darbus, susijusius su paskolos valdymu.

Esmė

Kaip neįprastas ir nepažįstamas daugumai žmonių, pardavėjo finansavimas gali būti naudinga galimybė ginčijant nekilnojamojo turto rinkas. Tačiau susitarimas kelia tam tikrą ypatingą riziką pirkėjui ir pardavėjui, todėl protinga kreiptis profesionalios pagalbos, kad ją sumažintų ir leistų šiam procesui vykti smogiai.
Abi šalys turėtų pasamdyti advokatą ar nekilnojamojo turto agentą, kad jis surašytų ir peržiūrėtų pirkimo-pardavimo sutartį ir vekselį bei susijusias užduotis. Pabandykite susirasti profesionalų, turinčių patirties iš pardavėjų finansuojamų namų sandorių ir, jei įmanoma, patyrusių ten, kur gyvenate, nes kai kurie atitinkami įstatymai (pvz., Reglamentuojantys mokėjimus už oro balionus) priklauso nuo jurisdikcijos.
Profesionalai taip pat gali padėti pirkėjui ir pardavėjui nuspręsti dėl jiems tinkamiausio susitarimo ir pardavimo aplinkybių. Jei tai nėra pardavėjo finansuojamas sandoris, nekilnojamojo turto investuotojas Don Tepperis iš Solutions 3D LLC pabrėžia, kad „iš tikrųjų yra dešimtys kitų būdų pirkti“, išskyrus tradicinį hipotekos susitarimą. Šie susitarimai, „Tepper“ teigimu, apima nuomą. - pasirinkimas, išperkamoji nuoma, žemės sklypo sutartis, akto sudarymo sutartis, nuosavybės dalijimasis ir hipotekų įkeitimas. „Dauguma pirkėjų ir dauguma nekilnojamojo turto agentų nežino, kaip veikia kuris nors iš šių darbų“, - sako jis.