Gyvenimas Niujorke: Bendradarbiavimas prieš „Condos“
Condos ir co-ops turi panašumų, tačiau taip pat turi unikalių savybių, kurios siūlo gyventojams daugybę variantų. Niujorko nekilnojamojo turto rinka daugeliu atžvilgių nepanaši į jokią kitą JAV. Vienas didžiausių skirtumų yra tas, kad Niujorke parduodami butai yra bendrabutis arba bendrabutis. Daugelyje vietų apartamentai yra taisyklė, tačiau ne „Big Apple“. Nors Niujorke bendrai parduodama daugiau butų - maždaug 75%, pagal daugumą skaičiavimų, aktyvesnėje rinkoje bet kuriuo metu yra daugiau butų.
Pradėkime nuo trumpo skirtumo tarp kooperatyvo ir namuko nagrinėjimo. Kai perkate namą, jūsų butas, taip pat procentas bendrojo naudojimo patalpų priklauso jums. Kai perkate Co-op, iš tikrųjų neperkate savo buto; vietoj to jūs perkate korporacijos, kuri yra jūsų pastatas, akcijas. Jūsų akcijų dydis priklauso nuo jūsų buto dydžio; perkant akcijas galima užimti vienetą kooperatyvo pastate. Uždarius namą, jums bus įteiktas dokumentas; uždarydami kooperatyvą gausite nuosavybės nuomos sutartį.
Daugeliu atvejų tiek bendrabučiuose, tiek kooperatyvuose dirba durininkas ir personalo vadovas. kai kurie pridės durininko, kuris padarys viską, ko nedarys kiti. Patogumai gali būti neryškūs (gali būti tiesiog sandėliukas rūsyje) arba kaip visa apimantys, pavyzdžiui, apželdinta terasa, biliardo kambarys, fortepijono kambarys, ekranizacijos kambarys, vaikų žaidimų kambarys ir sporto salė.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Kai perkate namą, jūsų butas, taip pat procentas bendrojo naudojimo patalpų priklauso jums.
- Pirkdami butą iš tikrųjų neperkate savo buto; vietoj to jūs perkate korporacijos, kuri yra jūsų pastatas, akcijas.
- Kotedžo kainos yra didesnės nei bendro darbo, tačiau bendrajam butui reikalinga didesnė įmoka, didesni mėnesiniai mokesčiai ir ilgas patvirtinimo procesas.
- Kondicionieriai leidžia nuomotis butą, o kartu nedaromi, o tai suteikia pirkėjams stabilesnę ir trumpesnę bendruomenę.
Condos
Naujesniuose rajonuose, kurie kadaise buvo laikomi nuokrypiais, bet dabar laikomi hipiais, yra tokie, kur rasite nakvynės namus. Pasak Gary Malino, Niujorko nekilnojamojo turto tarpininko „Citi Habitats“ prezidento, „Jei gyvenimas stikliniame name danguje yra labiau jūsų stilius, greičiausiai apžiūrėsite daug apartamentų. Kondominiumų pastatai netapo įprasti. Niujorke iki aštuntojo dešimtmečio, todėl jie dažnai yra modernesni nei bendrabučiai. „Kadangi Manhatane yra nedaug žemės naujiems kooperatiniams pastatams, - sako jis, - tikėtina, kad naujausi kooperatiniai namai yra apversti ir atnaujinti. artėjančių ir pakraščių rajonų tolimuosiuose Rytuose ir Vakarų pusėse. Kvinse ir Brukline matėme daug naujos statybos butų, statomų buvusiose pramonės vietose prie krantinės Long Islando mieste ir Williamsburge bei Brooklyno centre. “
Pradinė įmoka ir kaina
Kaina dažnai gali lemti nekilnojamojo turto pirkimo procesą, o nakvynės namai siūlo patrauklias įmokas, kai paprastai reikia tik 10% pirkimo kainos. Tačiau nakvynės namai paprastai būna aukštesnės nei bendrabučiai.
Uždarymo išlaidos
Buto uždarymo išlaidos yra didesnės nei kooperatyvo. Norėdami gauti išsamesnės informacijos, paprašėme Niujorko advokato Adomo Stone'o palyginti abu. Štai ką jis sugalvojo: Jei butas už 1 mln. USD yra 800 000 USD, uždarymo išlaidos būtų tokios: pirkėjo nuosavybės draudimas, 4500 USD; skolintojo nuosavybės teisių draudimas, 1 000 USD; pavadinimų paieškos, 700 USD, įrašymo mokesčiai, 700 USD, Niujorko valstijos dvaro mokestis, 10 000 USD, NYS hipotekos įrašymo mokestis, 15 370 USD. Visa suma: 32 270 USD (be skolintojo mokesčių, kurie skiriasi priklausomai nuo skolintojo).
Visiems, kuriems įdomu, koks yra dvaro mokestis, Stone paaiškina: „Niujorko valstijoje nustatytas 0, 4% pardavimo kainos pervedimo mokestis, kuris imamas bet kurio gyvenamojo būsto pardavėjui. Jis taip pat turi 1% pirkėjo perleidimo mokestį, dar vadinamą „dvaro mokesčiu“, nes jis taikomas tik gyvenamiesiems būstams, kurių kaina yra 1 mln. USD ar daugiau. “
Mėnesio mokesčiai
Kondominacijų savininkai turi mėnesinę sąskaitą, vadinamą „bendraisiais mokesčiais“, kurie naudojami pastato priežiūrai - bendro naudojimo patalpoms, kraštovaizdžio tvarkymui, darbuotojų apmokėjimui ir dažnai kai kurioms komunalinėms paslaugoms.
Kondominiumų savininkai kiekvieną mėnesį rašo du čekius (vienas skirtas pastato priežiūrai, kitas - turto mokesčiams), tačiau dažnai bendra bendra namo savininkų suma yra mažesnė nei bendrasavininkio savininko priežiūros sąskaita.
Lenta
Condo lentos paprastai yra mažiau reiklios nei co-op lentos. Bendrai veikiantys asmenys turi ilgesnį patvirtinimo procesą, įskaitant pokalbį. Direktorių valdyba nusprendžia, ar potencialus pirkėjas gali įsigyti kooperatyvą.
Pasak Warnerio M. Lewiso „Harkov Lewis Team of Halstead Property“, „Jei namas yra namas, pirkėjas gali paprašyti pakuotės, “ sako Lewis, „bet pokalbio nėra, o pastatas turi tik pirmojo atsisakymo teisę (ty, jie arba turite tai patvirtinti arba namą patys turi nusipirkti), tai reiškia, kai sudarote sutartį, nebent pirkėjui (ar finansavimui) nutinka kažkas, sandoris yra toks pat geras, kaip padaryta “.
Taisyklės
Condos paprastai turi mažiau taisyklių, įskaitant užsienio lėšų naudojimo apribojimus pirkiniams. Condos leidžia tarptautiniams investuotojams nusipirkti ir išsinuomoti savo plotus; paprastai su kai kuriais įspėjimais, tačiau nėra jokių sunkumų. Condos taip pat leidžia butą pernuomoti ar išnuomoti kitai šaliai. Tačiau kai kurios namų asociacijos gali nustatyti daugiau taisyklių nei kitos. Todėl svarbu, kad potencialūs pirkėjai atliktų tyrimus, kad nustatytų, kas yra ir kas neleidžiama.
Pirkėjo pirmenybė
Pasak „Citi Habitats“ prezidento Gary Malino, „Jei jūs verčiau eitumėte į savo girtuoklių ritmą ir vertintumėte lankstumą, tuomet jums gali būti protingas pasirinkimas butas. Tačiau supraskite, kad ši laisvė kainuoja. Butai beveik visada yra brangesni nei lygiaverčiai kooperatyvai. Be to, jei reguliariai matote lifte naujus veidus, jums kyla problemų - ieškokite kitur. Nuomininkai gali būti įprasti bendrabučiuose. Savininkai dažnai naudojasi liberalesne daugiabučio namo politika. “
Bendradarbiavimas
Paprastai tariant, senesniuose, įsitvirtinusiuose gyvenamuosiuose rajonuose vyrauja kooperacijos. Kaip aiškina Gary Malinas: „Jei jums patinka istorinės savybės, greičiausiai atsidursite kooperatyve, nes beveik visi prieškario pastatai yra organizuoti tokiu būdu. Be to, kadangi bendrai parduodami pastatai paprastai yra senesni nei daugiabučių namų projektai, jie dažnai būna labiau centrinėse vietose. Pavyzdžiui, beveik visi gyvenamieji pastatai, tiesiantys Park Avenue Upper East Side (bet kokia priemonė yra svarbiausia vieta), yra kooperatyvai. “
Pradinė įmoka ir kaina
Kaip ir bendrabučio atveju, gali tekti nuspręsti, kiek galite išleisti ir kiek sutaupėte, kad sumokėtumėte pradinę įmoką. Nors įmanoma sumokėti vos 10% buto pirkimo kainos, bendradarbiaujantiems žmonėms gali prireikti daug didesnės įmokos kaimynystėje nuo 20% iki 50% pirkimo kainos. Geros žinios yra tai, kad kooperatyvo pirkimo kaina paprastai būna mažesnė nei nakvynės namų. Nors kainos gali skirtis priklausomai nuo dalyvaujančios apylinkės.
Uždarymo išlaidos
Pasak Niujorko nekilnojamojo turto advokato Adamo Stone'o, bendradarbis turi mažesnes uždarymo išlaidas. Aukščiau cituotame name, kurio išlaidos viršijo 32 000 USD, pavyzdyje kooperatyvas tiesiog turi 10 000 USD dvaro mokestį. Esminį skirtumą lemia tai, kad namas yra nekilnojamasis turtas, o kooperatyvo akcijos yra asmeninė nuosavybė. „Kai kuriems tai gali būti tiesiog semantika, bet ne skaičiuojant uždarymo išlaidas“.
Mėnesio mokesčiai
„Co-op“ savininkai per mėnesį parašo vieną čekį, vadinamą „priežiūros“ mokesčiais. Kaip ir nakvynės namuose, mėnesinis mokestis mokamas už pagrindinę turto ir personalo, reikalingo pastatui tinkamai eksploatuoti, priežiūrą. Co-op mokesčiai paprastai būna didesni nei condo mokesčiai, nes į mokestį dažnai įeina bent dalis pastato hipotekos. Nors mėnesiniai mokesčiai gali skirtis priklausomai nuo pastato dydžio.
Vis dėlto svarbu atkreipti dėmesį, kad techninė priežiūra ir bendrieji mokesčiai nėra akmenyje. Didelės išlaidos - naujas stogas, naujas fojė, daugiau personalo narių - gali paskatinti įvertinti: tai, ką nusprendžia valdybos nariai, ir tai, ką retai galima atsisakyti.
Lenta
Kaip minėta anksčiau, daugumoje „Co-op“ lentų taikomas griežtas ir dažnai ilgas paraiškų pateikimo procesas, dėl kurio pirkėjas gali pareikalauti perduoti finansinę informaciją, pateikti įdarbinimo patikrinimą ir galbūt asmeninę asmens patikrą.
Warneris M. Lewisas iš „Halstead Property“ komandos „Harkov Lewis Team“, apibendrina: „Jei norite įsigyti butą (ar tam reikalingas finansavimas), jūs taip pat turite turėti pinigų, taip pat turite būti patvirtintas valdybos. pateikę paraišką, kuri paprastai yra labai išsami ir atima daug laiko. Tada pirkėjas gali būti atmestas po pokalbio ar net be priežasties tik dėl kažkokio paketo, be jokios priežasties. Aš turėjau pasiūlymų ir mačiau pasiūlymų, kuriuose nėra nulio rimo ar priežasties atmesti “.
Taisyklės
„Co-op“ lentose paprastai yra daugiau taisyklių nei bendrabučių ir jos gali įgalioti, kai jūs galite treniruotis su trombonu, ar galite dėti atostogų papuošimus ant jūsų durų ir ar jūsų augintinis gali judėti kartu su jumis. Dauguma taisyklių yra skirtos harmoningo, ramaus ir draugiško gyvenimo skatinimui.
Tačiau taisyklės, kurios atgraso kai kuriuos pirkėjus iš vidaus ir beveik visus tarptautinius pirkėjus, yra bendrojo naudojimo subnuomos apribojimai - retas atvejis, kai bendradarbiai leidžia akcininkams išsinuomoti savo butus ilgesniam laikui, jei iš viso. Kita bendradarbiavimo taisyklė, dėl kurios tarptautinių pirkėjų tampa neįmanoma, yra tai, kad vargu ar jie priims tuos, kurių lėšos yra ne JAV
Pasak Lewiso, „Bendrosios operacijos yra visos, norint sukurti stabilią ilgalaikę gyventojų grupę. Condos, atrodo, nėra tokie susirūpinę dėl to “.
Pirkėjo pirmenybė
Pasak Gary Malino, „Bendrosios operacijos yra protingas pasirinkimas tiems, kurie vertina stabilumą ir nori pastatyti šaknis pastate. Tiesiog paklauskite savęs:„ Ar čia ilgo nuotolio? “ Bendradarbiavimas yra daug trumpalaikis nei bendrabučiai, todėl jie yra puiki vieta gyventi, jei norite susipažinti su savo kaimynais. Tiesiog būkite pasirengę būti analizuojami, kišami ir gaminami, tačiau supraskite, kad šis procesas palaiko bendradarbiaujame su stabilia ir nepaprastai saugia investicija. “