Veiklos išlaidų santykis (OER)

Kas yra eksploatavimo išlaidų koeficientas (OER)?

Nekilnojamojo turto srityje eksploatavimo išlaidų koeficientas (OER) yra nekilnojamojo turto eksploatavimo išlaidų palyginimas su turto gautomis pajamomis. Jis apskaičiuojamas dalijant turto eksploatavimo sąnaudas (atėmus nusidėvėjimą) iš bendrųjų veiklos pajamų ir yra naudojamas panašių savybių palyginimui. Investuotojas turėtų ieškoti raudonų vėliavų, pavyzdžiui, didesnių priežiūros išlaidų, veiklos pajamų ar komunalinių paslaugų, kurios gali atgrasyti jį nuo konkretaus turto pirkimo.

Veiklos išlaidų santykis yra idealiausias tarp 60–80%, kur kuo jis mažesnis, tuo geriau.

Pagrindiniai išvežamieji daiktai

• Veiklos sąnaudų santykis yra vertinimas, kiek pelningas nekilnojamojo turto objektas yra investuotojui.
• Jis apskaičiuojamas visas veiklos sąnaudas atėmus nusidėvėjimą iš veiklos pajamų.
• Pageidautina mažesnio OER, nes tai reiškia, kad išlaidos yra sumažintos atsižvelgiant į pajamas.

OER formulė yra:

OER = Bendrosios veiklos sąnaudos - nusidėvėjimasBendrosios pajamosOER = \ frac {\ text {Bendros veiklos išlaidos} - \ tekstas {nusidėvėjimas}} {\ text {Bendrosios pajamos}} OER = Bendrosios pajamosBendrosios veiklos išlaidos - nusidėvėjimas

Kaip apskaičiuoti OER

1:23

Veiklos išlaidų santykis

Norėdami apskaičiuoti turto OER, turite žinoti eksploatavimo išlaidas. Tai apima įvairius mokesčius ir išlaidas, patiriamas kaip įprastos verslo išlaidos. Taip pat turėsite apskaičiuoti turto nusidėvėjimo sąnaudas, kurios skirsis atsižvelgiant į konkretų naudojamą apskaitos metodą.

Ką jums pasakys eksploatavimo išlaidų santykis?

Apskaičiavus OER per kelerius metus, investuotojui gali būti lengviau pastebėti turto veiklos išlaidų tendencijas. Jei turto išlaidos kasmet didėja greičiau nei pajamos, OER didėja ir kiekvienais metais. Todėl investuotojas gali prarasti daugiau pinigų, tuo ilgiau jis turi turtą.

Turėdamas daugiabučio namo savininkas investuotojas turėtų laisvas darbo vietas skaičiuoti naudodamas faktines nuomos pajamas arba galimas nuomos pajamas atėmus laisvas darbo vietas ir kredito nuostolius, o ne potencialias nuomos pajamas. Kadangi laisvų darbo vietų valdymas yra įtrauktas į efektyvų turto valdymą, įskaitant laisvas darbo vietas OER suteikia tikslesnį veiklos išlaidų vaizdą ir parodo, kur galima patobulinti. Pvz., Blogai valdomoje nuosavybėje greičiausiai bus didesnis vakansijų lygis, kuris atsispindės OER.

Turto valdymo mokesčiai, komunalinės paslaugos, šiukšlių išvežimas, priežiūra, draudimas, remontas, turto mokesčiai ir kitos išlaidos yra įtraukiami į veiklos sąnaudų santykį. Papildomos veiklos išlaidos, kurias investuotojai turėtų įskaičiuoti į OER, yra turto valdymo mokesčiai, kraštovaizdžio tvarkymo darbai, advokato mokesčiai, savininko draudimas ir pagrindinis turto draudimas. Šios išlaidos padeda valdyti turtą kasdien. Dėl šios priežasties paskolos mokėjimai, kapitalo pagerinimas ir asmeninis turtas neįtraukiami į veiklos sąnaudas.

Žemesnis OER paprastai reiškia, kad turtas yra valdomas efektyviai ir yra pelningesnis investuotojams, o mažesnės turto pajamos padengia veiklos ir priežiūros išlaidas. Jei verslas yra keičiamas, savininkas gali padidinti kiekvieno vieneto nuomą, labai nepadidindamas veiklos išlaidų. Be to, OER gali parodyti, kur gali kilti problemų, pvz., Ženkliai padidėja komunalinių paslaugų sąskaitos, taigi investuotojai gali greičiau išspręsti problemas ir apsaugoti savo pelno lygį.

Kaip naudotis OER pavyzdys

Paimkite hipotetinį pavyzdį, kai investuotojui A priklauso daugiabutis daugiabutis ir jis per mėnesį nuomojasi 65 000 USD. Investuotojas taip pat sumoka 50 000 USD veiklos išlaidų, įskaitant jo mėnesinius įkeitimo įmokas, mokesčius, komunalines paslaugas ir pan. Tikimasi, kad šiemet turtas taip pat nuvertės iki 85 000 USD.

Todėl metinį OER galima apskaičiuoti taip:

[(50 000 USD × 12) −85 000] (65 000 x 12) = 66% \ frac {[(\ 50 000 $ 12 kartų) - 85 000]} {(65 000 x 12 kartų)} = 66% (65 000 x 12) [(50 000 USD × 12) −85 000] = 66 proc.

Tai reiškia, kad veiklos išlaidos sunaudoja maždaug du trečdalius pajamų, gautų iš šio turto.

OER ir viršutinės ribos skirtumas

Kapitalizacijos norma (arba viršutinė riba) naudojama komercinio nekilnojamojo turto pasaulyje nurodant grąžos normą, kurią tikimasi sugeneruoti iš investicinio nekilnojamojo turto. Šis vertinimas, dažnai vadinamas „viršutine riba“, apskaičiuojamas remiantis grynosiomis pajamomis, kurias tikimasi gauti iš turto. Jis naudojamas norint įvertinti investuotojo galimą investicijų grąžą nekilnojamojo turto rinkoje.

Didžiausia riba paprastai parodo turto pajamingumą per vienerius metus, darant prielaidą, kad turtas perkamas grynaisiais, o ne paskola. Jis apibūdinamas pagal formulę:

Apmokėjimo norma = grynosios veiklos pajamos ÷ dabartinė rinkos vertė \ tekstas {viršutinė riba} = \ tekstas {grynosios veiklos pajamos} \ div \ tekstas {dabartinė rinkos vertė} viršutinė riba = grynosios veiklos pajamos ÷ dabartinė rinkos vertė

Nors investicinio turto pelningumo matavimas yra panašus į OER, jis skiriasi tuo, kad OER naudoja bendrąsias pajamas, o ne grynąsias pajamas, ir jas nurodo vardiklyje. OER taip pat neatsižvelgia į turto rinkos vertę.

OER apribojimai

Nekilnojamojo turto investuotojams OER yra du trūkumai. Pirma, kadangi joje nėra turto rinkos vertės (kaip ir viršutinės ribos norma), jis neinformuoja investuotojo apie santykinę turto vertę pirkimo ar pardavimo metu. Kalbama tik apie vykdomų operacijų efektyvumą. Taigi vertinant turto investiciją jis turėtų būti naudojamas kartu su kažkuo, pavyzdžiui, viršutine riba.

Antra, kadangi nusidėvėjimą galima apskaičiuoti keliais skirtingais būdais, OER galima įvertinti naudojant palankesnį nusidėvėjimo apskaitos metodą.

Palyginkite investicinių sąskaitų teikėjo pavadinimą Aprašymas Skelbėjo informacijos atskleidimas × Šioje lentelėje pateikti pasiūlymai yra iš partnerystės, iš kurios „Investopedia“ gauna kompensaciją.

Susijusios sąlygos

Veiklos koeficientas - OPEX investuotojams praneša apie įmonės valdymą Veiklos santykis (OPEX) parodo įmonės valdymo efektyvumą lyginant visas bendrovės veiklos sąnaudas su grynaisiais pardavimais. Veiklos santykis parodo, kaip efektyvi įmonės vadovybė, išlaikydama mažas sąnaudas generuodama pajamas ar pardavimus. daugiau Grynosios veiklos pajamos: ką reikia žinoti Grynosios veiklos pajamos (NOI) yra įmonės pajamos, atskaičius veiklos išlaidas, bet neatskaičius pajamų mokesčių ir palūkanų. daugiau Kaip naudoti pajamų metodą vertinant nekilnojamąjį turtą Pajamų metodas yra nekilnojamojo turto įvertinimo metodas, leidžiantis investuotojams įvertinti turto vertę pagal jo gaunamas pajamas. daugiau Kapitalizacijos rodiklis Apibrėžimas Kapitalizacijos norma yra investicinio nekilnojamojo turto grąžos norma, pagrįsta pajamomis, kurias tikimasi gauti iš šio turto. daugiau Bendrųjų pajamų daugiklis Bendrosios pajamų koeficientas gaunamas padalijus turto pardavimo kainą iš jo bendrųjų metinių nuomos pajamų, jis naudojamas vertinant komercinius nekilnojamuosius turtus, tokius kaip prekybos centrai ir daugiabučių kompleksai. daugiau uždarbis prieš palūkanas, mokesčius, nusidėvėjimą ir amortizaciją - EBITDA apibrėžimas EBITDA arba pelnas prieš palūkanas, mokesčius, nusidėvėjimą ir amortizaciją yra visos įmonės finansinės veiklos rodiklis ir tam tikromis aplinkybėmis naudojamas kaip alternatyva paprastajam uždarbiui ar grynosioms pajamoms. . daugiau partnerių nuorodų