Ar turėtumėte refinansuoti savo hipoteką, kai kyla palūkanų normos?

Nebloga idėja apsvarstyti hipotekos refinansavimą, kai palūkanų normos yra žemos. O istoriškai jie vis dar yra. Tačiau palūkanų normos pradėjo kilti ir prognozuojama, kad tai ir toliau augs. Kaip tai turėtų paveikti jūsų sprendimą refinansuoti?

Tai, žinoma, priklauso nuo palūkanų normos, kurią šiuo metu mokate už savo hipoteką. Senesnio amžiaus hipoteka vis tiek galėtų turėti aukštesnes palūkanas nei dabar siūlomos. Ir net esant palyginti mažoms palūkanų sąlygoms, hipotekos refinansavimui yra privalumų ir trūkumų. Pavyzdžiui, jūsų patobulintas kredito reitingas arba sprendimas pakeisti jūsų hipotekos trukmę taip pat galėtų sudaryti refinansavimo sąlygas, kurios ilgainiui galėtų sutaupyti pinigų. Bet galbūt jūs neplanuojate likti ilgainiui. Taip pat yra keletas specialių refinansavimo programų, kurios gali būti ypač naudingos kvalifikuotiems asmenims. Štai kaip reikia dirbti per sprendimų priėmimo procesą.

Pagrindiniai išvežamieji daiktai

• Individuali padėtis turėtų nulemti, ar refinansuojate savo hipoteką, o ne tik tai, ar palūkanų normos auga, ar krinta.
• Refinansavimo pranašumai yra geresnių palūkanų normos įgijimas, grynosios vertės padidinimas ir trumpalaikių pinigų srautų padidinimas.
• Trūkumai yra per dideli uždarymo išlaidų mokėjimai, likvidavimas naudojant didesnę palūkanų normą, nes nenorite mokėti uždarymo išlaidų, prarandami nuosavi pinigai dėl refinansavimo grynaisiais ir sumažėja grynoji vertė.
• Specialios „Fannie Mae“, „Freddie Mac“, FHA ir VA programos gali padėti kai kuriems namų savininkams užsitikrinti pigesnes hipotezes.

Ar turėtumėte tai apsvarstyti?

Anksčiau žemos palūkanų normos sukėlė refinansavimo nuojautą rinkoje. Tačiau bet kurioje ekonomikoje vienintelis būdas sužinoti, ar refinansavimas jums yra prasmingas, yra atsižvelgti į jūsų unikalios situacijos detales.

Kiek mažesnės normos nei tos, kurias šiuo metu turite?

Užuot klausęsi „taisyklių“ apie tai, kiek procentinių palūkanų normos pokyčių turėtumėte ieškoti prieš refinansuodami, pažiūrėkite, kiek pinigų turėsite sutaupyti. 1% tarifo sumažinimas yra daug prasmingesnis, jei turite 500 000 USD hipoteką, nei jei turite 100 000 USD.

Kiek laiko planuojate išlaikyti hipoteką?

Kaip ir pirkdami būstą, turėsite sumokėti uždarymo išlaidas, susijusias su refinansavimu. Jei planuojate parduoti savo namą po kelerių metų, refinansavę paskolą, jūs vos negalėsite atsilyginti (arba iš tikrųjų išeisite). Kaip tai? Jei mėnesinės santaupos likusiai hipotekos daliai nebus didesnės nei uždarymo išlaidos, susijusios su refinansavimu, prarasite. Jei uždarymo išlaidas suskaičiuosite į savo hipoteką, o ne mokėsite iš anksto, mokėsite už jas palūkanas, todėl turėsite atsižvelgti į šias išlaidas į savo balanso apskaičiavimą.

Ar galite refinansuoti į trumpesnį laiką?

Jei jums liko 20 metų hipotekai ir refinansuojate į naują 30 metų hipoteką, ilgainiui galite netaupyti pinigų, net ir turėdami mažesnę palūkanų normą. Tačiau jei galite sau leisti pakartotinai refinansuoti tą 20 metų hipoteką į 15 metų hipoteką, mažesnės palūkanų normos ir trumpesnio termino derinys iš esmės sumažins bendrą palūkanų sumą, kurią mokėsite prieš įsigydami namą nemokamai ir aišku.

Argumentai už

• Gaukite geresnę paskolą

• Padidinkite savo ilgalaikę grynąją vertę

• Padidinkite trumpalaikius pinigų srautus

Minusai

• Permokėjimas uždarymo išlaidas

• Permokėkite už palūkanas, nes nenorite, kad būtų uždarymo išlaidos

• Nuosavo kapitalo praradimas

• Neigiamai paveikti jūsų ilgalaikę grynąją vertę

Ką jūs stengiatės įgyti

Tinkamai atliktas refinansavimas gali turėti tiek tiesioginę, tiek ilgalaikę naudą. Jūs galite:

Gaukite geresnę paskolą

Galbūt dabar esate geresnėje finansinėje padėtyje nei tada, kai pasiėmėte esamą hipoteką. Refinansavimas gali suteikti galimybę gauti geresnę palūkanų normą arba tiesiog padaryti dar geresnę hipoteką. Bet kokiu atveju padidinsite trumpalaikį ir ilgalaikį finansinį saugumą ir padidinsite tikimybę, kad sunkmetis nesukels pavojaus prarasti namus.

Padidinkite savo ilgalaikę grynąją vertę

Turėdami santaupų refinansuodami hipoteką, išleisite mažiau palūkanų. Tai pinigai, kuriuos galite atiduoti pensijai arba panaudoti kitam ilgalaikiam finansiniam tikslui pasiekti.

Padidinkite trumpalaikius pinigų srautus

Jei dėl refinansavimo sumažės mėnesio įmoka, turėsite daugiau pinigų dirbti su mėnesiu. Tai gali sumažinti kasdienį finansinį spaudimą jūsų namų ūkiui ir sudaryti galimybes investuoti kitur.

Refinansavimo pavojai

Hipotekos refinansavimas įveda naujus elementus į jūsų finansinę padėtį. Vis dar išlieka rizika, susijusi su jūsų pradine hipoteka, ir kelios naujos kyla į paviršių.

Permokėjimas uždarymo išlaidas

Nesąžiningi skolintojai gali padengti daugybę nereikalingų ir (arba) padidintų mokesčių už jūsų hipotekos kainą. Be to, jie gali neatskleisti kai kurių šių išlaidų iš anksto, tikėdamiesi, kad jausitės per daug investuoti į procesą, kad galėtumėte atsisakyti.

Permokėkite už palūkanas, nes nenorite, kad būtų uždarymo išlaidos

Paprastai refinansavimui nereikia jokių grynųjų. Vienas iš būdų, kaip skolintojai tai kompensuoja, yra suteikti jums didesnes palūkanų normas. Tarkime, kad turite dvi galimybes: 200 000 USD refinansavimas su nulinėmis uždarymo sąnaudomis ir 5% fiksuota palūkanų norma 30 metų arba 200 000 USD refinansavimas su 6 000 USD uždarymo išlaidomis ir 4, 75% fiksuota palūkanų norma 30 metų. Darant prielaidą, kad paskolą išlaikysite visą jos galiojimo laiką, A scenarijuje iš viso sumokėsite 386 511 USD. B scenarijuje sumokėsite 381 586 USD. Jei neturėsite jokių uždarymo išlaidų, jums kainuos 4 925 USD. Ar galvojate apie ką nors kitą, ką verčiau daryti su beveik 5000 USD, nei atiduoti bankui?

Nuosavo kapitalo praradimas

Išmokėta hipotekos dalis, jūsų nuosavybė namuose, yra vienintelė namo dalis, kuri yra jūsų nuosavybė. Ši suma po truputį didėja kiekvieną mėnesį mokant hipoteką, kol vieną dieną jums nuosavybės teise priklauso visas namas ir jūs galite reikalauti kiekvieno centų pajamų, jei nuspręsite jį parduoti. Bet jei atliksite grynųjų pinigų refinansavimą - padidindami naujos paskolos uždarymo išlaidas ar pratęsdami paskolos terminą -, jūs sunaikinsite procentą savo namo, kurį faktiškai turite. Net jei visą likusį gyvenimą praleisite tuose pačiuose namuose, jums gali tekti sumokėti hipotekos įmokas 50 metų, jei priimsite prastus refinansavimo sprendimus. Tokiu būdu galite švaistyti daug pinigų, jau nekalbant apie tai, kad niekada neturite savo namų.

Neigiamai paveikti jūsų ilgalaikę grynąją vertę

Dėl refinansavimo gali sumažėti jūsų mėnesinė įmoka, tačiau dažnai paskola taps brangesnė, jei prie savo hipotekos pridedate metus. Jei reikia refinansuoti, kad neprarastumėte savo namo, ilgainiui gali būti verta sumokėti daugiau. Bet jei jūsų pagrindinis tikslas yra taupyti pinigus, supraskite, kad mažesnė mėnesinė įmoka nebūtinai reiškia ilgalaikes santaupas.

Refinansavimo galimybės

Yra pora specialių refinansavimo programų, kurios gali būti ypač naudingos kvalifikuotiems skolininkams.

Didelė „LTV“ refinansavimo galimybė („Fannie Mae“) ir „Freddie Mac“ patobulinta „Refinance“ pagalba.

Šios naujos Fannie Mae ir Freddie Mac programos yra skirtos pakeisti Įperkamo namo refinansavimo programa (HARP), kurios galiojimas pasibaigė 2018 m. Gruodžio 31 d. HARP buvo sukurta siekiant padėti namų savininkams, kurie negalėjo pasinaudoti kitomis refinansavimo galimybėmis, nes jų namų vertė sumažėjo. Jos tikslas buvo pagerinti ilgalaikę paskolos prieinamumą, kad būtų išvengta žmonių, prarandančių savo namus, kad jie būtų uždaryti. Naujosioms programoms tinkamos tik hipotekos, kurias turi „Fannie Mae“ („High LTV Refinance Option“) arba „Freddie Mac“ (FMERR) ir kurios gali būti patobulintos refinansuojant ir kurios atsirado 2017 m. Spalio 1 d. Arba vėliau. Be to, skolininkai turi mokėti pagal dabartinius mokėjimus.

Būsto savininkai, kurių namai yra povandeniniai ir kurių paskolos atsirado nuo 2009 m. Birželio mėn. Iki 2017 m. Rugsėjo pabaigos, negali naudotis viena iš HARP pakeitimo programų iš „Fannie Mae“ ir „Freddie Mac“.

„FHA Streamline“.

„FHA Streamline“ refinansavimas skirtas namų savininkams, kurie jau turi FHA hipoteką. Jos tikslas yra pateikti naują FHA hipoteką su geresnėmis sąlygomis, kurios sumažins namų savininko mėnesinę įmoką. Manoma, kad procesas yra greitas ir lengvas, nereikia jokių naujų savo finansinės padėties dokumentų ir jokių naujų kvalifikacijų. Šio tipo refinansavimui nereikia būsto įvertinimo, terminito patikrinimo ar kredito ataskaitos. Vienas galimas kai kurių namų savininkų trūkumas yra tas, kad patobulintas FHA refinansavimas neleidžia grynųjų pinigų.

„VA Streamline“.

Ši programa, dar žinoma kaip palūkanų normos mažinimo refinansų paskola (IRRRL), yra panaši į FHA modernizuotą refinansavimą. Jūs jau turite turėti VA paskolą, o refinansuodami turi sumažėti palūkanų norma, nebent jūs refinansuojate iš reguliuojamos palūkanų hipotekos (ARM) į fiksuotos palūkanų normos hipoteką. Skolintojas gali reikalauti įvertinimo ir kredito ataskaitos, nors VA to nereikalauja. Atminkite, kad VA ir Vartotojų finansinės apsaugos biuras neseniai paskelbė įspėjamąjį įsakymą, kad tarnybos nariai ir veteranai yra gavę daugybę neprašytų pasiūlymų su klaidinančia informacija apie šias paskolas. Prieš imdamiesi bet kokio VA IRRRL pasiūlymo, pasitarkite su VA.

Naudojant tiek VA modernizavimą, tiek FHA modernizavimą, galima sumokėti kelis, kad uždarymo išlaidos neatsirastų iš anksto. Tačiau šios išlaidos bus įtrauktos į hipoteką arba sumokėsite didesnę palūkanų normą už tai, kad nemokėsite uždarymo išlaidų. Taigi, kol jūs neturėsite grynųjų pinigų iš anksto, vis tiek mokėsite už refinansavimą ilgainiui.

Esmė

Bet koks geras refinansavimas turėtų būti naudingas skolininkams sumažinant jų mėnesines įmokas už būstą ir (arba) sutrumpinant jų hipotekos terminą. Deja, kaip ir bet kuri svarbi finansinė operacija, yra sudėtingumų, galinčių suklaidinti nesąmoningą pirkėją ir sudaryti blogą sandorį. Žinios apie procesą padės rasti skolintoją ir refinansavimo programą, siūlančią geriausią jūsų situacijos vertę.