Mokesčių atskaitymai nuomojamo turto savininkams

Ar jums priklauso nekilnojamasis turtas, kurį nuomojatės? Be nuolatinio pajamų ir kapitalo padidėjimo galimybių, tokios investicijos siūlo atskaitymus, kurie gali sumažinti jūsų pelno pajamų mokestį. Pirmiausia, koks esate nekilnojamojo turto investuotojas: pasyvus investuotojas ar nekilnojamojo turto specialistas? Šiame straipsnyje parodysime, kaip jūsų klasifikacija gali labai pakeisti gaunamų mokesčių lengvatų skaičių.

Jei didžiąją laiko dalį praleidžiate nekilnojamojo turto versle kaip nekilnojamojo turto profesionalas, jūsų nuomos nuostoliai nėra pasyvūs. Tai reiškia, kad jūsų nuostoliai yra visiškai atimami iš visų pajamų, pasyvūs ir nepasyvūs. Priešingu atveju jūsų nuostoliai yra pasyvūs ir gali būti atskaityti tik iki 25 000 USD nuo jūsų nuomos pajamų (atskaitymas nutraukiamas, jei jūsų pakoreguotos bendrosios pajamos (MAGI) yra nuo 100 000 iki 150 000 USD). Tačiau daugiau nei 25 000 USD nuostoliai gali būti perkelti į kitus metus.

IRS nekilnojamojo turto specialistą apibūdina kaip asmenį, praleidžiantį daugiau nei pusę savo darbo laiko nuomos versle. Tai apima turto plėtrą, statybą, įsigijimą ir valdymą. Jūs taip pat turite praleisti daugiau nei 750 valandų per metus dirbdami su savo nekilnojamojo turto nuoma.

Bendri pajamų šaltiniai
Nuomos pajamos
Pinigai, kuriuos gaunate už nuomą, paprastai yra apmokestinami tais metais, kuriais juos gavote, o ne tada, kai jie turėjo būti sumokėti ar uždirbti; todėl kaip pajamas turite įtraukti išankstinius mokėjimus.

Pavyzdžiui, tarkime, kad išsinuomojate namą už 1 000 USD per mėnesį ir reikalaujate, kad nauji nuomininkai, pasirašydami nuomos sutartį, sumokėtų pirmo ir paskutinio mėnesio nuomą. Tokiu atveju turėsite deklaruoti gautus 2 000 USD kaip pajamas, nors 1 000 USD iš tų 2 000 USD apima laikotarpį, kuris ateityje gali būti keleri metai.

Nuomininko mokamos išlaidos
Išlaidos, kurias jūsų nuomininkas moka už jus, laikomos pajamomis. Tai, pavyzdžiui, apimtų avarinį šaldytuvo remontą, kurį nuomininkas turėjo atlikti, kai esate ne mieste. Tada galėsite išskaičiuoti remonto mokestį kaip nuomos išlaidas.

Prekyba paslaugomis
Jūsų nuomininkas gali pasiūlyti prekiauti savo paslaugomis mainais už nuomą. Tačiau kaip pajamas turite nurodyti tikrąją paslaugų rinkos vertę. Pavyzdžiui, jei jūsų nuomininkas siūlo dažyti nuomos namą mainais už vieno mėnesio nuomos mokestį (kurio vertė siekia 1 000 USD), turite nurodyti 1000 USD kaip pajamas, net jei iš tikrųjų negavote pinigų. Tačiau jūs galėsite išskaityti 1000 USD kaip išlaidas.

Užstatai
Užstatai nėra apmokestinami, kai juos gausite, jei ketinate grąžinti šiuos pinigus nuomininkui pasibaigus nuomos sutarčiai. O kas, jei jūsų nuomininkas nesilaiko nuomos sąlygų?

Pavyzdžiui, tarkime, kad jūs surinksite 500 USD užstatą ir tada jūsų nuomininkas išsikraustys, palikdamas skyles sienose, kurių remontas kainuoja 400 USD. Galite išskaityti tą sumą iš užstato per metus, kuriais ją grąžinate. Tačiau tuo metu kaip pajamas turite įtraukti 400 USD, kuriuos panaudojote sienos remontui. Taip pat galėsite parodyti 400 USD kaip atskaitytinas išlaidas.

Remontas vs. Tobulinimai
Nuomos turto savininkai gali daryti prielaidą, kad viskas, ką jie daro su savo turtu, yra atskaitomos išlaidos. Ne taip, pasak IRS.

Remontas užtikrina gerą jūsų nuomojamo turto būklę ir yra atskaitytinos išlaidos tais metais, kai jūs už jį mokate. Remontas apima dažymą, sugedusio tualeto pritvirtinimą ir sugedusio šviesos jungiklio pakeitimą. Patobulinimai, kita vertus, suteikia jūsų turtui pridėtinę vertę ir nėra išskaičiuojami, kai mokate už juos. Jūs turite susigrąžinti išlaidas, susijusias su patobulinimais, nusidėvėjus sąnaudoms per jūsų gyvenimo trukmę. Tobulinimai gali apimti naują stogą, vidaus kiemą ar garažą.

Todėl, kalbant apie mokesčius, turėtumėte atlikti remontą, nes kyla problemų, o ne laukti, kol jos padaugės ir jas reikės atnaujinti.

Bendri išskaičiavimai
Hipotekos išlaidos
Išlaidos hipotekai gauti nėra išskaičiuojamos, kai jas sumokate. Tai apima komisinius ir vertinimus. Tačiau jūs galite juos amortizuoti per hipotekos galiojimo laiką.

Pradėję mokėti hipotekos mokėjimus, atminkite, kad ne visi mokėjimai yra atskaitytini. Kadangi dalis kiekvieno įnašo yra skirta pagrindinės sumos mokėjimui, ši suma nėra atskaitytinos išlaidos; palūkanoms sumokėta dalis yra išskaičiuojama. Jūsų hipotekos įmonė kiekvienais metais atsiųs 1098 formą, kurioje bus nurodyta, kiek sumokėjote palūkanų per metus. Tai yra atskaitoma. Be to, jei į jūsų mokėjimo dalį įeina pinigai, kurie patenka į sąlyginio deponavimo sąskaitą mokesčiams ir draudimui padengti, jūsų hipotekos įmonė apie tai turėtų pranešti ir jums.

Kelionės išlaidos
Pinigai, kuriuos išleidžiate kelionėms, kad surinktumėte nuomą ar išlaikytumėte nuomojamą turtą, yra leidžiama atskaityti. Tačiau jei kelionės tikslas buvo patobulinimai, jūs turite susigrąžinti šias išlaidas kaip dalį patobulinimo ir jo nusidėvėjimo.

Kelionės išlaidas galite išskaičiuoti dviem būdais: faktines išlaidas arba standartinę ridos normą. Daugiau apie IRS reikalavimus ir dabartinę ridos išmoką galite perskaityti leidinyje 463.

Kitos bendrosios išlaidos
Be remonto ir nusidėvėjimo, kai kurias kitas įprastas išlaidas, kurias galite atskaityti, yra:

• Draudimas
• Mokesčiai
• Vejos priežiūra
• Mokesčių deklaracijos parengimo mokestis
• Nuostoliai dėl priežastinių aplinkybių (uragano, žemės drebėjimo, potvynio ir kt.) Ar vagysčių

Kondominiumai ir kooperatyvai
Jei turite nuomos kooperatinį butą ar kooperatyvą, kiekvienas turi keletą specialių taisyklių.

Kondominiumai
Turėdami bendrą namą, galite mokėti rinkliavas ar mokesčius, kad rūpintumėtės bendrai priklausančiu turtu. Tai apima pastato struktūrą, fojė, liftus ir poilsio zonas.

Išnuomodami savo gyvenamąjį namą, galite išskaičiuoti tokias išlaidas, kaip nusidėvėjimas, remontas, palūkanos ir mokesčiai, susiję su bendru turtu. Tačiau, kaip ir nuomodamiesi vienos šeimos nuomai, negalima išskaičiuoti pinigų, išleistų kapitalui pagerinti, toks yra kabinos klubo name įvertinimas. Vietoj to jūs turite nurašyti bet kokio pagerėjimo išlaidas, palyginti su jo gyvenimo trukme.

Kooperatyvai
Išlaidos, kurias turite už išnuomotą kooperatinį butą, yra išskaičiuojamos. Tai apima priežiūros mokesčius, sumokėtus kooperatyvo būsto korporacijai. Kapitalo patobulinimai traktuojami skirtingai - jūs negalite nei atskaityti patobulinimo išlaidų, nei jų nuvertėti. Jūs turite pridėti patobulinimo išlaidas prie savo išlaidų bazės korporacijos akcijose. Tai sumažins jūsų kapitalo prieaugį parduodant butą.

Turi gerus įrašus
Pagal IRS E priedą yra vietos daugybei išlaidų kategorijų. Todėl IRS suteikia lankstumo elementų, kuriuos galite atskaityti. Tačiau būkite pasirengę sukurti atsarginę savo ieškinio kopiją ir būtinai išskirkite remonto ir priežiūros išlaidas iš tų, kurios yra kapitalinio pagerinimo išlaidos. Atminkite, kad pinigai, kuriuos išleidžiate patobulinimams, gali sumažinti jūsų mokestinę prievolę parduodant.

Be to, jei teigiate, kad esate nekilnojamojo turto profesionalas, turėtumėte turėti patvirtinamuosius dokumentus (susitikimų knygas, dienoraščius, kalendorius, žurnalus ir kt.), Kurie įrodytų jūsų aktyvų dalyvavimą ir laiką, kurį kiekvienais metais praleidžiate prie savo nekilnojamojo turto.

Apskritai, nekilnojamojo turto investuotojams yra prieinama daugybė atskaitymų rūšių, todėl verta žinoti, kurie iš jų jums tinka.