Prekyba savybėmis, kad taksistas liktų įlankoje

Jei kada nors vaikystėje prekiavote beisbolo kortomis su draugu, jūs jau esate susipažinęs su pagrindiniu „panašių rūšių mainų“ principu. Galbūt jūsų bičiulis tikrai mylėjo José Canseco ir norėjo jūsų „Canseco“ naujokų kortelės, vis dėlto jums kilo įtarimas, kad jo karjera gali blogai pasibaigti. Du iš jūsų sutiko pakeisti „Canseco“ į keletą jo būsimų perspektyvių kortelių. Apskaičiavote savo kortelės vertę ir nusprendėte, kurių jo kortelių norite mainais, tada atlikote apsikeitimą. Tai saugu lažintis, kad IRS nesuprato veiksmo.

Panašios rūšies mainai (dar vadinami 1031 skyriumi) leidžia nekilnojamojo turto investuotojams daryti panašų dalyką atidedant kapitalo prieaugį ar nuostolius, perkant ar parduodant turtą. Iš esmės panašaus pobūdžio keitimas leidžia jums apsikeisti investiciniu turtu su kitu investuotoju ir neleisti taksistui sudaryti sandorio daug vėliau, kai turtas galiausiai bus parduotas už pinigus. Žinoma, procesas nėra toks lengvas kaip kelių beisbolo kortelių keitimas, tačiau šis straipsnis parodys, kaip tai daroma.

Kodėl turėtumėte apsvarstyti mainus
Galimybė atidėti mokesčių įsipareigojimus keičiantis 1031 birža (pavadinta Vidaus pajamų kodekso 1031 skyriumi) skatina investuotojus iš naujo subalansuoti nekilnojamojo turto portfelius ir pelningiau panaudoti lėšas, kurias jie priešingu atveju mokėtų mokesčiais. Galimybė atstatyti balansą yra ypač svarbi nekilnojamojo turto srityje, nes skirtingai nei atskiros akcijos ir obligacijos, vienas turtas gali sudaryti didelę portfelio vertės dalį.

Dėl koncentruoto investavimo į nekilnojamąjį turtą portfelio valdytojams svarbu lanksčiai suderinti savo portfelius ir daryti taktines lažybas skirtinguose nekilnojamojo turto sektoriuose arba investiciniuose regionuose. 1031 birža skatina tokį balansavimą, leisdama investuotojams persikelti į nekilnojamąjį turtą ir iš jo pasikeisti keičiant vieną turtą į kitą, nekeliant naštos nedelsiant mokėti kapitalo prieaugio mokesčius. Nuolat naudodamiesi 1031 birža, įsigydami ir disponuodami turtu, investuotojai gali atidėti kapitalo prieaugio mokestį, kol ateis laikas likviduoti visą ar visą portfelį, įvyks palankus mokesčių įstatymas arba jie sukaupė pakankamai kapitalo nuostolių, kad kompensuoti kapitalo prievolės įsipareigojimą. (Norėdami daugiau sužinoti apie tai, kaip 1031 skyrius bus naudingas jums, skaitykite intelektualiojo nekilnojamojo turto operacijas .)

Apžvalga
Norėdami pasinaudoti tokiu mokesčių režimu, investuotojai turi laikytis tam tikrų reikalavimų ir apribojimų, susijusių su turto, kurį jie gali keistis, rūšimis, jų buvimo vieta ir tam tikrų pagrindinių įvykių laiku. Kitame skyriuje bus pateiktas išsamus įvairių reikalavimų aprašymas, tačiau pirmiausia svarbu atkreipti dėmesį, kad pagrindinė gyvenamoji vieta nėra tinkama, todėl, deja, negalėsite pakeisti savo priemiesčio gyvenamojo namo į paplūdimio namą Malibu. (Norėdami sužinoti daugiau apie asmeninės gyvenamosios vietos pardavimą, skaitykite „ Ar jūsų namų pardavimas paliks jums mokesčių šoką? Ar tiesa, kad galite parduoti savo namą ir nemokėti jokio kapitalo prieaugio mokesčio?“ )

Koordinuoti reikiamus elementus gali būti gana bauginanti užduotis. Norint palengvinti reikalingų sandorių sudarymą ir dokumentaciją, reikalaujama, kad investuotojai naudotųsi trečiųjų šalių kliringo namais, vadinamais „kvalifikuotu tarpininku“, kuris tvarko visas su turto pirkimu, pardavimu ir keitimu susijusias lėšas. Kadangi lėšos neplaukia tiesiai per mokesčių mokėtojo sąskaitas ir mokesčių mokėtojas niekada nekontroliuoja jokių iš sandorio uždirbtų pinigų, investuotojas faktiškai įtraukė kapitalo prieaugį į keičiamą turtą ir gali atidėti kapitalo prieaugio mokestį iki pardavimo. nekilnojamojo turto turtas už grynuosius pinigus.

1031 mainų nustatymas ir vykdymas bei atitinkamas operacijos apmokestinimas gali būti labai sudėtingas. Kitame skyriuje bus pateiktas trumpas ir supaprastintas reikalavimų ir žingsnių, reikalingų 1031 keitimui vykdyti, aprašymas.

Sandorių reikalavimai

Tinkamos savybės
Ši birža veikia tik už investicinį nekilnojamąjį ar verslo turtą. Investicinis turtas yra tas, kuris perkamas siekiant išnuomoti ir gauti pajamų. Verslo turtas yra tas, kurį valdo ir naudoja verslas, ir yra laikomas balanse kaip turtas. Visos tikrosios JAV savybės, nesvarbu, ar patobulintos, ar nepataisytos, paprastai yra panašaus pobūdžio. Nekilnojamasis turtas už JAV ribų laikomas „nepanašiu“ turtu. 1031 skyrius netaikomas atsargų, akcijų, obligacijų, vekselių, kitų vertybinių popierių ar bet kokio pobūdžio asmeninio turto mainams. (Norėdami pamatyti įvairių rūšių nekilnojamąjį turtą, skaitykite mūsų vadovėlį „ Investicijų į nekilnojamąjį turtą tyrimas ir investavimas į nekilnojamąjį turtą“ .)

Nekvalifikuotas turtas ir paleidimas
Jei sandoris susijęs su nekvalifikuotu turtu (ne natūra) ar grynaisiais pinigais, investuotojas turi pripažinti pardavimo pelną ir atitinkamai sumokėti mokesčius. Darant prielaidą, kad vieno iš keičiamų savybių vertė yra didesnė už kito, nekvalifikuotinas turtas, naudojamas išlyginti vertę tarp mainų, vadinamas „įkrova“ ir vis tiek apmokestinamas įprastais kapitalo prieaugio mokesčiais.

Laikas
Nors operacijos nebūtinai turi būti vykdomos vienu metu, tam tikriems operacijų laiko elementams taikomi apribojimai. Pvz., Norėdamas, kad sandoris būtų laikomas 1031 biržos pakeitimu, investuotojas prieš uždarydamas turi nustatyti turtą, kuriuo bus keičiamasi, ir per 45 dienas nuo pirmojo turto pardavimo pabaigos identifikuoti pakaitinį turtą. Be to, pakaitinio turto įsigijimo sandoris turi būti įvykdytas per 180 dienų nuo pirmojo sandorio pardavimo. Daugumai investuotojų viena iš sunkiausių užduočių yra nustatyti pakaitinį turtą per 45 dienas nuo atsisakyto turto pardavimo. Vis dėlto svarbu, kad jie tai darytų, nes šie laiko apribojimai yra labai griežti ir IRS nesuteikia pratęsimo.

Kvalifikuotas tarpininkas
Dėl šių susitarimų sudėtingumo ir su birža susijusių reikalavimų bei apribojimų, biržą remiantys investuotojai turi pasitelkti kvalifikuotą tarpininką, kad sudarytų palankesnes sąlygas sandoriui sudaryti. Kvalifikuotas tarpininkas, apibrėžtas kaip korporacija, kuri visą darbo dieną palengvina mainus 1031, neteikia teisinių ar mokesčių patarimų. Tai negali būti verslo šalis, tokia kaip CPA įmonė, advokatas ar nekilnojamojo turto agentas, turėjęs kokių nors ryšių su apmokestinamąja šalimi per 24 mėnesius prieš pirmąjį turto sandorį. Pageidautina, kad QI būtų trečiųjų šalių verslas, kuris anksčiau neteikė nė vienos iš šių paslaugų nė vienam sandorio dalyviui.

QI teikia įvairias tarpininkavimo paslaugas ir yra tiltas tarp dalyvaujančių šalių, kad padėtų susisteminti ir vykdyti mainus. Jos pareigas sudaro:

• Parengti visą reikiamą dokumentaciją ir veikti kaip kliringo namams, siekiant užtikrinti, kad visos tinkamos šalys gautų dokumentus.
• Užtikrinti, kad lėšos būtų saugioje ir apdraustoje banko sąskaitoje ir kad visos sąskaitos būtų išmokėtos, kai sąskaitos užbaigiamos operacijos.
• Pateikite visą mokesčių mokėtojų įrašų operacijų apskaitą ir mokesčių mokėtojams bei IRS pateikite 1099 formą, patvirtinančią visus reikalaujamus mokesčius ir sumokėtus kapitalo prieaugio mokesčius.

Griežtos IRS taisyklės dėl tam tikrų reikalavimų pabrėžia kvalifikuoto tarpininko vertę ir tinkamo pasirinkimo svarbą. Viena iš pagrindinių QI paslaugų yra išlaikyti sandorių dalyvius kelyje ir užtikrinti, kad jie atitiktų reikalavimus, būtinus mokesčių mokėtojams, kad jiems būtų suteiktas lengvatinis apmokestinimas už jų nekilnojamojo turto pelną, todėl svarbu, kad investuotojai kruopščiai ištirtų ir pasirinktų savo sandorio tarpininką. (Norėdami perskaityti susijusius dokumentus, skaitykite apie nekilnojamojo turto advokato darbo pranašumus .)

Kitame skyriuje bus aptartos daugiabučio nekilnojamojo turto biržos, kurių investuotojai turi laikytis.

Keli nekilnojamojo turto mainai
Panašios rūšies mainų metu investuotojas neprivalo keistis turtui „vienas už vieną“. Kelios savybės gali būti naudojamos bet kurioje mainų pusėje, jei laikomasi šių taisyklių. Šios taisyklės paprastai vadinamos „trijų savybių“, „95 proc.“ Ir „200 proc.“ Taisyklėmis.

• Trijų savybių taisyklė - bet kuri trys nuosavybė gali būti kvalifikuojama nepriklausomai nuo rinkos vertės.
• 95% taisyklė - bet koks nekilnojamojo turto skaičius gali būti laikomas tol, kol nekilnojamojo turto tikroji rinkos vertė (FMV), gauta iki mainų laikotarpio pabaigos, yra ne didesnė kaip 95% visų nustatytų galimų pakaitinių savybių kumuliacinės FMV.
• 200% taisyklė - bet kokį savybių skaičių galima pakeisti tuo atveju, jei kumuliacinis pakaitinių savybių FMV pradinės perdavimo datos metu yra ne didesnis kaip 200% visų pasikeistų savybių kombinuoto FMV.

Nors IRS yra gana lankstus turto, kurį jis galės keistis, skaičiumi, kad būtų lengviau atidėti kapitalo prieaugio mokestį, labai griežtai nustatoma, kada reikia nustatyti šias savybes ir vykdyti mainus.

Sandorių planas ir tvarkaraštis
Nors 1031 mainų operacijų planas ir grafikas gali tapti ypač sudėtingas, kai kurie elementai yra pagrindinio formato ir daugumos operacijų metu yra panašūs.

1. Iš pradžių investuotojas, norintis pradėti panašaus pobūdžio mainus, nustatys parduodamą turtą ar savybes - „atsisakytą turtą“ - ir paskui, pasitelkęs tarpininką, parduos jį trečiajai šaliai. Tarpininkas gauna lėšas kaip pardavėjas ir apsaugo visas sąlyginio deponavimo lėšas.
2. Su sąlyginio deponavimo lėšomis investuotojas turi 45 dienas, kad galėtų pasirinkti vieną arba kelis mainų „pakaitinius objektus“, kuriuos per 180 dienų nuo pirmojo sandorio turi nusipirkti pardavėjas iš trečiosios šalies. Tarpininkas veikia kaip pirkėjas, kaupia lėšas depozitinę sąskaitą, o tada atitinkamas lėšas perveda pardavėjui ar pardavėjams. (Norėdami rasti pagalbos pakeitimo variantą, peržiūrėkite 10 pelningiausio nuomojamo turto ypatybių ir raskite likimo komerciniame nekilnojamojo turto objekte .)
3. Toliau QI parengia visus apskaitos dokumentus mokesčių mokėtojui, iš kurių matyti, kad lėšos perėjo per QI kliringo namus ir kad mokesčių mokėtojo / investuotojo sąskaitos negavo lėšų. QI taip pat parengia 1099 formą, kurioje nurodomas bet koks kapitalo prieaugis, patirtas sukuriant nekvalifikuotiną „įkrovą“, ir visus mokesčius, sumokėtus kaip sandorio dalis, ir perduoda formą IRS.
4. Galų gale mokesčių mokėtojas IRS užpildys 8824 IRS formą, pridėdamas bet kurį panašų dokumentą, kurio reikalauja valstybė, kurioje yra nekilnojamasis turtas ar gyvena mokesčių mokėtojas. Be to, kad palengvins mainus, kvalifikuotas tarpininkas taip pat pateiks visus mainų dokumentus, kurių reikalauja operacijos, pavyzdžiui, turto dokumentus ir nekilnojamojo turto sutartis.

Kadangi QI kontroliavo lėšas tiek parduodant, tiek įsigyjant keičiamą turtą, ir todėl, kad investuotojas gavo turtą vietoje pinigų už atleisto turto pardavimą, kapitalo prieaugis atidedamas. Išskyrus bet kokį „įkrovimą“, kapitalo prieaugis gali būti atidedamas nuolat keičiantis panašaus pobūdžio mainams, kol galiausiai turtas bus parduotas už grynuosius pinigus. Tuo metu sukauptas kapitalo prieaugis bus apmokestinamas taikant vyraujančius apmokestinimo metodus.

Išvada
Panašūs mainai gali būti ne tokie lengvi kaip jūsų jaunystės beisbolo kortelių mainai, tačiau tai leidžia prekiauti savo investiciniu turtu ir išvengti taksisto. Nuolat dalyvaudami tokiose panašaus pobūdžio biržose, investuotojai gali vykdyti nekilnojamojo turto perleidimus, kad padidintų ar sumažintų tam tikrų nekilnojamojo turto sektorių pozicijas, ir tuo pačiu atidėti kapitalo prieaugį, kol turtas galiausiai bus parduotas už grynuosius pinigus. Kai supranti žaidimo taisykles, tai yra puikus būdas efektyviai subalansuoti savo nekilnojamojo turto portfelį.

Norėdami rasti daugiau strategijų, kaip likti vienu žingsniu priekyje mokesčių mokėtojo, skaitykite mokesčių patarimus individualiam investuotojui ir pinigų taupymo patarimus metų pabaigoje .