Hipotekos mokėjimo struktūros supratimas

Hipoteka yra ilgalaikė paskola, skirta padėti nusipirkti namą. Be pagrindinės paskolos grąžinimo, taip pat turite mokėti palūkanas skolintojui. Namai ir žemė aplink jį tarnauja kaip įkaitas. Bet jei jūs norite turėti savo namą, turite žinoti daugiau nei šie bendrumai.

Pagrindiniai išvežamieji daiktai

• Hipotekos mokėjimai yra sudaryti iš jūsų pagrindinės sumos ir palūkanų.
• Jei įmokėsite mažiau nei 20% įmokos, turėsite apsidrausti privačios hipotekos draudimu, o tai padidins jūsų mėnesinę įmoką.
• Kai kurie mokėjimai taip pat apima nekilnojamojo turto ar turto mokesčius.
• Paskolos gavėjas moka daugiau palūkanų už hipotekos pradinę dalį, o paskutinė paskolos dalis yra palankesnė pagrindiniam likučiui.

Istorija

Beveik visi, kurie perka namą, turi hipoteką. Hipotekos normos dažnai minimos vakarinėse naujienose, o spekuliacijos, kurios krypčių normos kils, tapo įprasta finansinės kultūros dalimi.

Šiuolaikinė hipoteka atsirado 1934 m., Kai vyriausybė, siekdama padėti šaliai įveikti Didžiąją depresiją, sukūrė hipotekos programą, kuri sumažino būtiną įmoką namuose ir padidino potencialių namų savininkų paskolų sumą. Prieš tai reikėjo sumokėti 50% įmoką. Šiandien pageidautina 20% įmoka, pirmiausia todėl, kad jei jūsų įmoka yra mažesnė nei 20%, turite apsidrausti privataus hipotekos draudimu (PMI), todėl jūsų mėnesinės įmokos bus didesnės.

Pageidautina, tačiau tai nebūtinai pasiekiama. Yra hipotekos programų, kurios leidžia žymiai sumažinti pradinius įnašus, tačiau jei sugebėsite suvaldyti tuos 20%, būtinai turėtumėte.

Hipotekos mokėjimo struktūros supratimas

Hipotekos mokėjimai

Pagrindiniai veiksniai, lemiantys jūsų mėnesines hipotekos įmokas, yra paskolos dydis ir terminas. Dydis yra pinigų suma, kurią jūs pasiskolinote, o terminas yra laikotarpis, kurį turite ją grąžinti. Paprastai kuo ilgesnis jūsų terminas, tuo mažesnės mėnesinės įmokos. Štai kodėl 30 metų hipoteka yra pati populiariausia. Sužinoję, kokio dydžio paskolos jums reikia naujam būstui, hipotekos skaičiuoklė yra paprastas būdas palyginti hipotekos rūšis ir įvairius skolintojus.

PITI: hipotekos mokėjimo komponentai

Skaičiuojant hipotekos įmoką, svarbūs keturi veiksniai: pagrindinė suma, palūkanos, mokesčiai ir draudimas (PITI). Žiūrėdami į juos kaip pavyzdį naudosime 100 000 USD hipoteką.

Viršininkas

Kiekvienos hipotekos įmokos dalis yra skirta pagrindinio likučio grąžinimui. Paskolos yra tokios struktūros, kad paskolos gavėjui grąžinamos pagrindinės sumos pradžia yra maža ir didėja kiekvieną kartą mokant hipoteka. Pirmaisiais metais mokėjimai labiau taikomi palūkanoms nei pagrindinei sumai, o paskutiniaisiais metais mokėjimai keičia tą scenarijų. Mūsų 100 000 USD hipoteka pagrindinė suma yra 100 000 USD.

Palūkanos

Palūkanos yra skolintojo atlygis už rizikavimą ir paskolintą pinigų sumą. Hipotekos palūkanų norma turi tiesioginį poveikį hipotekos įmokos dydžiui: Aukštesnės palūkanų normos reiškia didesnes hipotekos įmokas.

Didesnės palūkanų normos paprastai sumažina pinigų sumą, kurią galite pasiskolinti, o mažesnės palūkanų normos padidina. Jei mūsų 100 000 USD hipotekos palūkanų norma yra 6%, bendra pagrindinės sumos ir mėnesio palūkanų įmoka už 30 metų hipoteką būtų apie 599, 55 USD - 500 USD palūkanos + 99, 55 USD pagrindinė suma. Ta pati paskola su 9% palūkanų norma kas mėnesį moka 804, 62 USD sumą.

Mokesčiai

Nekilnojamojo turto ar turto mokesčius nustato vyriausybinės agentūros ir jie naudojami viešosioms paslaugoms, tokioms kaip mokyklos, policijos pajėgos ir priešgaisrinės tarnybos, finansuoti. Mokesčius apskaičiuoja vyriausybė per metus, tačiau jūs galite sumokėti šiuos mokesčius kaip mėnesinių įmokų dalį. Mokėtina suma dalijama iš bendro mėnesinių hipotekų įmokų skaičiaus atitinkamais metais. Skolintojas surenka įmokas ir laiko jas depozitoriume, kol reikės sumokėti mokesčius.

Draudimas

Kaip ir nekilnojamojo turto mokesčiai, draudimo įmokos mokamos su kiekvienu hipotekos mokėjimu ir laikomos sąlyginio deponavimo sąskaitoje, kol bus sumokėta sąskaita. Yra dviejų rūšių draudimo apsauga, kuri gali būti įtraukta į hipotekos mokėjimą. Viena iš jų yra turto draudimas, kuris apsaugo namus ir jų turinį nuo gaisro, vagysčių ir kitų nelaimių. Kitas yra PMI, kuris yra privalomas žmonėms, kurie perka namus, kurių pradinė įmoka yra mažesnė nei 20% išlaidų. Ši draudimo rūšis apsaugo skolintoją tuo atveju, jei skolininkas negali grąžinti paskolos. Kadangi PMI sumažina paskolos įsipareigojimų neįvykdymo riziką, PMI taip pat suteikia galimybę skolintojams parduoti paskolą investuotojams, kurie savo ruožtu gali būti tikri, kad jiems grąžintos skolos bus grąžintos. PMI draudimą galima sumažinti, kai skolininko namuose yra ne mažiau kaip 20 proc.

Hipotekos draudimas gali būti atšauktas, kai likutis pasieks 78% pradinės vertės.

Nors pagrindinė hipoteka yra pagrindinė paskolos dalis, palūkanos, mokesčiai ir draudimas, kai kurie žmonės pasirenka hipoteką, į kurią neįtraukti mokesčiai ar draudimas kaip mėnesio įmoka. Turėdami šios rūšies paskolą, turite mažesnę mėnesinę įmoką, tačiau mokesčius ir draudimą turite mokėti patys.

Amortizacijos grafikas

Hipotekos amortizacijos grafikas išsamiai apžvelgia, kokia kiekvienos hipotekos įmokos dalis yra skirta kiekvienam PITI komponentui. Kaip minėta anksčiau, pirmųjų metų hipotekos mokėjimai iš esmės susideda iš palūkanų mokėjimų, o vėlesni mokėjimai daugiausia iš pagrindinės sumos.

Mūsų pavyzdyje apie 100 000 USD 30 metų hipoteką amortizacijos grafike yra 360 mokėjimų. Žemiau parodytas dalinis grafikas parodo, kaip pasikeičia pagrindinės sumos ir palūkanų mokėjimų balansas laikui bėgant, pereinant prie didesnio pagrindinės sumos taikymo.

Kaip parodyta diagramoje, kiekviena išmoka yra 599, 55 USD, tačiau pagrindinei sumai ir palūkanoms skirta suma keičiasi. Hipotekos pradžioje jūsų namuose nuosavo kapitalo įgyjimo norma yra daug lėtesnė. Štai kodėl gali būti gerai atlikti papildomus pagrindinius mokėjimus, jei hipoteka leidžia tai padaryti be išankstinio mokėjimo baudos. Jie sumažina jūsų pagrindinę sumą, o tai, savo ruožtu, sumažina palūkanas už kiekvieną būsimą mokėjimą, nukreipdami jus link savo galutinio tikslo: sumokėti hipoteką.

Kita vertus, palūkanos yra ta dalis, nuo kurios galima atskaityti mokesčius tiek, kiek leidžia įstatymai - jei jūs detalizuojate atskaitymus, o ne imate standartinį išskaičiavimą.

FHA remiamoms hipotekoms, leidžiančioms žmonėms, turintiems mažą kredito reitingą, tapti namų savininkais, reikalaujama tik mažiausiai 3, 5% įmokos.

Kai prasideda hipotekos mokėjimai

Pirmoji hipotekos įmoka turi būti sumokėta praėjus vienam mėnesiui po paskutinės mėnesio, kurį baigėsi būsto pirkimas, dienos. Kitaip nei nuoma, mokėtina pirmąją to mėnesio mėnesio dieną, hipotekos įmokos mokamos įsiskolinus, pirmąją mėnesio dieną, bet už praėjusį mėnesį.

Tarkime, kad uždarymas įvyks sausio 25 d. Į uždarymo išlaidas įskaičiuotos sukauptos palūkanos iki sausio pabaigos. Pirmoji visa hipotekos įmoka už vasario mėnesį bus mokama kovo 1 d.

Tarkime, kad imsitės pradinės 240 000 USD hipotekos už 300 000 USD įsigydami 20% įmoką. Mėnesio įmoka siekia 1 077, 71 USD pagal 30 metų fiksuoto dydžio hipoteką su 3, 5% palūkanų norma. Į šį skaičiavimą įtraukiama tik pagrindinė suma ir palūkanos, bet neįtraukiami turto mokesčiai ir draudimas.

Dienos palūkanos yra 23, 01 USD. Tai apskaičiuojama pirmiausia padauginus 240 000 USD paskolą iš 3, 5% palūkanų normos, tada padalinant iš 365. Jei hipoteka baigiasi sausio 25 d., Jūs skolingi 161, 10 USD už septynias dienas sukauptas palūkanas už likusį mėnesį. Kita mėnesinė įmoka, ty visa mėnesinė 1 077, 71 USD įmoka, turi būti sumokėta kovo 1 d. Ir apima vasario mėnesio hipotekos mokėjimą.

Visą šią informaciją turėtumėte turėti iš anksto. Pagal „TILA-RESPA“ integruoto atskleidimo taisyklę, likus trims dienoms iki numatytos termino pabaigos, jums turi būti pateiktos dvi formos - paskolos sąmata ir informacijos apie uždarymą pateikimas. Sukauptų palūkanų suma kartu su kitomis uždarymo sąnaudomis yra išdėstyta ataskaitos pateikimo formoje. Galite pamatyti paskolos sumą, palūkanų normą, mėnesinius mokėjimus ir kitas išlaidas ir palyginti jas su pirminiu įvertinimu, kuris buvo pateiktas.

Esmė

Hipoteka yra svarbi namo įsigijimo priemonė, leidžianti jums tapti namų savininku neįmokant didelės įmokos. Tačiau, imdamiesi hipotekos, svarbu suprasti jūsų mokėjimų struktūrą, kuri apima ne tik pagrindinę sumą (paskolos sumą), bet ir palūkanas, mokesčius bei draudimą. Jame nurodoma, kiek laiko užtruks jums sumokėti hipoteką ir galiausiai, kiek brangiai kainuos jūsų būsto pirkimas.