Nuomos kontrolė
Nuomos kontrolė yra vyriausybės programa, kuria ribojama suma, kurios dvarininkas gali reikalauti išnuomodamas būstą ar atnaujindamas nuomą.
Nuomos kontrolės įstatymus paprastai priima savivaldybės ir detalės labai skiriasi. Visos išlaidos yra skirtos išlaikyti mažesnes pajamas gaunantiems gyventojams pragyvenimo išlaidas.
Nuomos kontrolė JAV nėra plačiai paplitusi. Remiantis naujausiu Miesto instituto tyrimu, 182 JAV savivaldybėse iš maždaug 89 000 yra nustatyta nuomos kontrolės nuostata. Jos visos buvo Niujorke, Naujajame Džersyje, Kalifornijoje, Merilande ar Vašingtone. DC Tiesą sakant, 37 valstijos turi įstatymus, draudžiančius savivaldybėms imtis nuomos kontrolės priemonių.
Tačiau pastaraisiais metais atnaujinamas nuomos reguliavimo klausimas, ypač miestuose ir valstijose, kur didėjančios pragyvenimo išlaidos kartu su sustingusiu darbo užmokesčiu sukūrė būsto prieinamumo krizę vidutinių pajamų ir fiksuotų pajamų pagyvenusiems žmonėms.
Oregonas yra pirmoji JAV valstija, priėmusi valstybinį rentos kontrolės įstatymą. Įstatymas, pasirašytas 2019 m. Kovo mėn., Riboja metinį nuomos mokesčio padidėjimą iki 7% plius padidėjus vartotojų kainų indeksui.
[Svarbu: Nuomos kontrolės šalininkai, tokie kaip Miesto institutas, teigia, kad kainų kontrolė gali būti veiksminga gyventojams, kuriems įstatymai skirti.]
Kaip veikia nuomos kontrolė
Ankstyviausi JAV nuomos kontrolės įstatymai galiojo 1920-aisiais ir dažnai buvo visiškai įšaldomi. Paprastai tai pasirodė neveiksminga. Aštuntajame dešimtmetyje vėl kilo idėja apie nuomos kontrolę, šį kartą nuosaikesne forma, dažnai vadinamą nuomos stabilizavimu.
Pavyzdžiui, Niujorke yra dvi nuomos kontrolės programos:
- Senesnė nuomos kontrolės programa dešimtmečiais buvo palaipsniui nutraukiama. Tai labai apribojo nuomos kainas, tačiau vieninteliai nuomininkai, kuriems vis dar taikomas įstatymas, nuo 1971 m. Ar anksčiau gyveno pastatuose, pastatytuose iki 1947 m.
- Aštuntojo dešimtmečio eros nuomos stabilizavimo programa reguliuoja kainas maždaug pusėje miesto nuomos kainų. Nuomos mokestį galima padidinti tik kasmet, o leistiną procentinį padidėjimą nustato būsto agentūra. Taisyklės ir išimtys yra labirintinės ir jas administruoja miesto ir valstybinės agentūros.
Aukštos pragyvenimo išlaidos Niujorke dažnai nurodomos kaip pakankamas įrodymas, kad nuomos kontrolė neveikia. Vieno miegamojo Niujorke vidutinė kaina 2018 m. Buvo 3 070 USD.
Nuomos kontrolės šalininkai, tokie kaip Miesto institutas, tvirtina, kad kainų kontrolė gali būti veiksminga gyventojams, kuriems skirti įstatymai. T. y., Vidutines pajamas gaunantys žmonės ir senyvo amžiaus žmonės, gaunantys fiksuotas pajamas, gali likti namuose, o gentrifikacija verčia juos branginti.
Nuomos kontrolės privalumai ir trūkumai
Nuomos kontrolė visada buvo prieštaringa. Nuomos kontrolės nuostatai miestuose dažniausiai reguliuoja kainų padidėjimą atnaujinant nuomą, o ne naujiems nuomininkams. Tai, be abejo, turi tam tikrą naudą savininkams, kurie gali rinkti mokesčius už laisvus butus, nepaisydami rinkos, arba blogiausiu atveju išlaikyti nuomininkus, kurie turi visas paskatas likti laiku mokėti ir mokėti nuomos mokestį.
Pagrindiniai argumentai prieš nuomos kontrolę yra šie:
- Nuomos kontrolė sumažina tinkamo būsto pasiūlą, nes savininkai verčiau pastatą paverčia daugiabučiu ar pritaiko komerciniam naudojimui, nei laikosi įstatymų, ribojančių jų pelną.
- Investicijos į naują būsto nuomą bus sustabdytos.
- Dėl menkos investicijų grąžos prižiūrimi pastatai, kurių nuoma kontroliuojama, yra menki arba jų nėra.
Pagrindiniai reguliavimo argumentai yra šie:
- Nuomos kainos daugelyje JAV miestų kyla daug greičiau nei atlyginimai už vidutines pajamas gaunančius darbus.
- Nuomos kontrolė leidžia vidutinių pajamų šeimoms ir senyvo amžiaus žmonėms, turintiems fiksuotas pajamas, padoriai gyventi ir nebijant asmeniškai katastrofiškų nuomos kainų.
- Kaimynai yra saugesni ir stabilesni, o ilgalaikių gyventojų bazė yra kontroliuojamuose butuose.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Dauguma nuomos kontrolės įstatymų riboja sumą, kurią nuomotojas gali padidinti esamų nuomininkų nuomos mokesčiams.
- Nuomos kontrolė yra ginčytina. Tiesą sakant, 37 valstijose yra įstatymai, draudžiantys savivaldybėms imtis tokių priemonių.
- Oregonas tapo pirmąja JAV valstija, kuri 2019 m. Priėmė valstybinį nuomos kontrolės įstatymą.