Naudokite nekilnojamąjį turtą mokesčių sąskaitoms atidėti

Investicijos į nekilnojamąjį turtą ir toliau yra vienas iš geriausių būdų sukurti turtą ir sumažinti mokesčius. Privalumai apima galimybę susigrąžinti pajamas gaunančio turto sąnaudas dėl nusidėvėjimo, naudoti 1031 mainus, kad atidėtų pelną iš investicijų į nekilnojamąjį turtą, ir pasiskolinti iš nekilnojamojo turto nuosavybės papildomoms investicijoms ar kitiems tikslams. Be to, būsto savininkams gali būti taikoma išimtis dėl asmeninės gyvenamosios vietos, kuri apsaugo asmeninio gyvenimo pardavimo pelną nuo kapitalo prieaugio mokesčių, taip pat už hipotekos palūkanas. Perskaitykite toliau ir sužinokite, ar viena iš šių strategijų ar jų derinys jums tinka. (Norėdami gauti papildomos informacijos, skaitykite skyriuje Investavimas į nekilnojamąjį turtą .)

Nusidėvėjimas

Jūs galite susigrąžinti pajamas gaunančio nuomos turto sąnaudas naudodamiesi metinėmis mokesčių atskaitomis, vadinamomis nusidėvėjimu. Vidaus pajamų kodeksas nusidėvėjimo atskaitymą apibrėžia kaip pagrįstą nuolaidą nusidėvėjimui ar nusidėvėjimui, įskaitant pagrįstą pašalpą už pasenimą.

Nekilnojamojo turto investuotojai paprastai naudoja nusidėvėjimo metodą, vadinamą modifikuota pagreitinto išlaidų susigrąžinimo sistema (MACRS), kai gyvenamojo būsto nuomos turtas ir konstrukcijų patobulinimai yra nudėvimi per 27, 5 metus, o prietaisai ir kiti įrenginiai - 15 metų. Nusidėvėjimo išlaidos dažnai sukelia grynąjį investicinio turto nuostolį, net jei turtas iš tikrųjų duoda teigiamą grynųjų pinigų srautą. Šis nuostolis, taip pat išlaidos, tokios kaip komunalinės paslaugos ir draudimas, pateikiamos E priede, federalinio pajamų mokesčio forma 1040, ir atimamos iš paprastųjų pajamų.

1031 mainai

1031 birža, pavadinta Vidaus pajamų kodekso 1031 skyriumi, leidžia investuotojams atidėti mokesčius parduodant vieną investicinį turtą ir naudojant nuosavą kapitalą kitam ar tokios pačios ar didesnės vertės turtui įsigyti. Šis keitimasis turi vykti per nustatytą laiką. Nors 1031 m. Birža iš esmės gali apimti įvairių rūšių turtą, didžioji dauguma sandorių yra susiję su nekilnojamuoju turtu. (Norėdami daugiau sužinoti apie tokio tipo mainus, skaitykite „ Smart Real Estate“ sandoriai .)

Nuosavybės nuostatai
Norėdami sėkmingai užbaigti 1031 mainus, savybės turi atitikti šiuos kriterijus:

• Bendra pakeičiamųjų savybių vertė turi būti lygi ar didesnė už atsisakytų savybių vertę.
• Turtas, įtrauktas į sandorį, turi būti panašaus pobūdžio, tai reiškia, kad nekilnojamojo turto negalima pakeisti į kito tipo turtą, pavyzdžiui, nekilnojamojo turto investavimo į nekilnojamąjį turtą (REIT). (Norėdami gauti daugiau informacijos apie REIT, skaitykite REIT apmokestinimo pagrindus. )
• Mainomas turtas turi būti laikomas „produktyviais verslo ar prekybos tikslais“ (investicija).

Bet kurie grynieji pinigai arba turtas, gautas vykdant sandorį, kuris nėra laikomas natūra natūra, yra laikomas bagažu ir apmokestinamas. Į grynųjų pinigų sąskaitą įeina ne tik grynieji pinigai, bet ir fizinis turtas, toks kaip armatūra. Hipotekos įnašas reiškia bet kokį skolos sumažinimą, kuris pasiekiamas vykdant sandorį. Taigi prisiimtos skolos, susijusios su pakaitiniu turtu, suma turi būti lygi arba didesnė už skolos, kuri buvo panaikinta, kai parduodamas atsisakytas turtas, vertę. (Norėdami daugiau sužinoti apie panašaus pobūdžio mainus, skaitykite „ Prekių ypatybės“, kad taksistas būtų įlankoje .)

Investuotojų nuostatai
Investuotojas privalo naudoti kvalifikuotą tarpininką. Kvalifikuotas tarpininkas yra agentas, palengvinantis 1031 mainų procesą, daugiausia turėdamas grynąsias pajamas iš atsisakyto turto, prieš jas vėl investuodamas į pakaitinį turtą. Tik kvalifikuotas tarpininkas gali turėti šias lėšas mainų metu. Biržos dalyvių federacija detalizuoja vaidmenį, kurį vaidina kvalifikuotas tarpininkas 1031 m. Mainų procese.

Investuotojui taikomi du terminai:

• Praėjus keturiasdešimt penkioms dienoms po to, kai buvo parduotas atsisakytas turtas, jis turi pateikti rašytinį kvalifikuoto pakaitinio turto sąrašą kvalifikuotai mainų šaliai, paprastai tarpininkui. Taip pat yra keletas taisyklių, kurios riboja savybių, kurias galima identifikuoti, skaičių.
• Be to, jis turi nusipirkti bendrą tinkamo pakeisti turto vertę per 180 dienų nuo atsisakyto turto pardavimo arba per 180 dienų nuo tų metų mokesčių deklaracijos pateikimo datos, atsižvelgiant į tai, kas įvyksta anksčiau.

1031 mainai, žingsnis po žingsnio
Įprasto sandorio metu investuotojas nusprendžia parduoti investicinį turtą ir gautas pajamas investuoti į kitą turtą.

1. Siekdamas tai padaryti mokesčių požiūriu efektyviu būdu, investuotojas sudaro 1031 mainų sutartį su kvalifikuotu tarpininku ir pateikia originalų turtą pardavimui. Tuo pačiu metu investuotojas pradeda ieškoti pakaitinių savybių.
2. Tą dieną, kai investuotojas parduoda originalų turtą (atsisakytą turtą), grynosios pajamos, sumokėjusios visas išlaidas, siunčiamos į specialią sąskaitą, kurią nustato kvalifikuotas tarpininkas.
3. Tada investuotojas pradeda identifikavimo laikotarpį ir turi tiksliai 45 dienas, kad sudarytų kvalifikuotų pakaitinių savybių sąrašą, ir 180 dienų, kad pakeistų pakaitinį turtą mainų laikotarpiu.
4. Panaudodamas visas pajamas, gautas pardavus atsisakytą turtą, investuotojas užbaigia naują investicinį turtą ar nuosavybes.
5. Kvalifikuotas tarpininkas perveda šias lėšas į kontroliuojančią įmonę, specialioji sąskaita uždaroma ir operacija baigta.

Pasiskolinimas prieš namų kapitalą

Investuotojai, sukaupę nemažą kapitalą asmeniniame būste ar investiciniame turte, gali tiesiog nuspręsti refinansuoti savo turtą ir išsitraukti kapitalą papildomoms investicijoms, būsto pagerinimui ar kitiems tikslams. Reglamentai įvairiose valstijose skiriasi.

Įprastu atveju skolintojas paskolins 80% bendros paskolos vertės arba 50% tikrosios turto rinkos vertės, atsižvelgiant į tai, kuri iš jų yra mažesnė. Pavyzdžiui, turtui, kuriame yra 240 000 USD, su 100 000 USD paskola, paskolos gavėjas gali išieškoti daugiausia 92 000 USD (240 000 USD x 80% - 100 000 USD).

Galimybė skolintis taip pat priklausys nuo skolininko kredito reitingo, esamo skolos ir nuosavo kapitalo santykio bei skolos ir pajamų santykio. Nors ši strategija yra šiek tiek rizikingesnė, tiems, kurie sugeba susitvarkyti su papildoma skola, ji gali padėti sukurti turtą net neįsileidžiant į 1031 biržą ar neparduodant turto. (Norėdami sužinoti daugiau apie būsto paskolą, skaitykite „Namų kapitalo paskola: kas tai yra ir kaip tai veikia“ .)

Atidėti mokesčiai už būsto pardavimą

Pelnas, gautas pardavus pagrindinę mokesčių mokėtojo gyvenamąją vietą, neapmokestinamas kapitalo prieaugio mokesčiais - iki 500 000 USD susituokusioms poroms ir iki 250 000 USD vienišiems asmenims, jei mokesčių mokėtojas gyvena namuose dvejus pastaruosius penkerius metus. Be to, jei nauda, ​​gauta pardavus pagrindinę mokesčių mokėtojo gyvenamąją vietą, būtų didesnė už šias išimtis, mokesčių mokėtojas tą dalį taip pat gali investuoti per 1031 biržą.

Investuotojai, gyvenantys tose vietose, kur yra vertinamos namų vertės, gali naudoti prekybos strategiją, siekdami sukurti savo asmeninius turtus ir tuo pačiu sumažinti mokesčius. (Norėdami sužinoti daugiau apie jūsų būsto pardavimo mokestines pasekmes, skaitykite Ar jūsų namų pardavimas paliks jus mokesčių šokui? )

Hipotekos palūkanų išskaitymas

Būsto savininkai iš savo mokesčių deklaracijų gali išskaičiuoti dalį hipotekos, priskiriamos palūkanų mokėjimui. Šios išmokos yra didesnės pirmaisiais hipotekos metais ir palaipsniui mažėja, kai hipoteka yra išmokėta. (Skaitykite daugiau skyriuje „Hipotekos palūkanų mokesčio atskaitymas“ .)

Esmė

Nekilnojamojo turto savininkui, kuris nori parduoti, kartu yra kuo daugiau galimybių sumažinti mokesčių prievolę.

• 1031 pakeitimas suteikia galimybę grąžinti iš pardavimo gautas lėšas reinvestuojant į panašų turtą.
• Paskola būstui įsigyti tiesiogiai naudojama turto vertėje ir gali būti naudojama įvairiems tikslams.
• Pagrindinės gyvenamosios vietos pardavimui gali būti taikomas specialus mokestinis režimas.
• Hipotekos palūkanos gali būti išskaičiuojamos apmokestinimo metu.

Jūsų asmeninė padėtis lems, kuris iš šių variantų jums tinka, tačiau bet kuris iš jų padės jums maksimaliai išnaudoti investicijas į nekilnojamąjį turtą.

Susijusią informaciją skaitykite mokesčių deklaracijoje namų savininkams .