Kodėl būsto rinkos burbuliukai populiarūs

Skirtingai nuo akcijų rinkos, kur dauguma žmonių supranta ir priima riziką, kad kainos gali kristi, dauguma žmonių, perkantys namą, niekada negalvoja, kad jų namo vertė kada nors sumažės.

Būsto rinkai kainų pokyčiai, kaip ir kitos turto rinkos, paprastai nepaveikė. Taip yra dėl didelių su namo įsigijimu susijusių operacijų išlaidų, jau nekalbant apie būsto įsigijimo ir išlaikymo išlaidas, atgrasančias nuo spekuliatyvaus elgesio. Tačiau būsto rinkos išgyvena neracionalaus pertekliaus laikotarpius.

Šiame straipsnyje aptarsime, kas sukelia būsto kainų burbulus, priežastis, dėl kurių sprogo būsto burbulai, ir kodėl būsto pirkėjai, priimdami kritinius sprendimus dėl būsto, turėtų atsižvelgti į ilgalaikius vidurkius.

Pagrindiniai išvežamieji daiktai

• Būsto burbuliukai yra laikini įvykiai, kurie gali trukti daugelį metų ir kuriems būdinga didelė paklausa, maža pasiūla ir išpūstos kainos.
• Šiuos burbulus sukelia įvairūs veiksniai, įskaitant ekonominę gerovę, žemas palūkanų normas, geresnius hipotekos produktų pasiūlymus ir lengvai prieinamą kreditą.
• Prie būsto burbulo populiarėjančios jėgos yra ekonomikos nuosmukis, palūkanų normos kilimas, taip pat paklausos mažėjimas.

Kas yra būsto burbulas?

Prieš išsiaiškindami būsto burbulų priežastis ir tai, kas juos išpopuliarina, svarbu suprasti patį būsto burbulą. Paprastai jie prasideda padidėjus būsto paklausai, nepaisant riboto atsargų kiekio. Paklausa toliau didėja, kai spekuliantai patenka į rinką, todėl burbulas tampa didesnis. Esant ribotai pasiūlai ir tiek paklausai, kainos natūraliai kyla.

Būsto burbulai daro tiesioginį poveikį ne tik nekilnojamojo turto pramonei, bet ir namų savininkams bei jų asmeniniams finansams. „Burbulo“ poveikis ekonomikai - palūkanų normos, skolinimo standartai ir praktika - gali priversti žmones ieškoti būdų, kaip neatsilikti nuo hipotekos įmokų, kai laikas tampa sunkus. Kai kuriems gali tekti net giliau kišti į kišenę, taupymo ir pensijų fondus panaudojant tik savo namams išlaikyti.

Būsto burbulas paprastai yra laikinas įvykis. Tarptautinio valiutos fondo (TVF) duomenimis, burbulai akcijų rinkoje įvyksta daug dažniau, tačiau būsto burbulai gali būti daug ilgesni ir gali trukti keletą metų.

Paprastai laikinas įvykis, būsto burbulas gali trukti kelerius metus.

Būsto rinkos burbulų priežastys

Būsto kainą, kaip ir bet kurio prekės ar paslaugos kainą laisvojoje rinkoje, lemia pasiūla ir paklausa. Padidėjus paklausai ir (arba) sumažėjus pasiūlai, kainos kyla. Neįvykus stichinei katastrofai, dėl kurios sumažėja būsto pasiūla, kainos kyla, nes paklausos tendencijos viršija dabartines pasiūlos tendencijas. Ne mažiau svarbu ir tai, kad būsto pasiūla lėtai reaguoja į padidėjusią paklausą, nes namo statyba užtrunka ilgai, o labai išsivysčiusiose vietovėse žemės daugiau nebereikia statyti. Taigi, jei staiga ar ilgai auga paklausa, kainos tikrai kils.

Kai įsitikinsite, kad didesnį nei vidutinį būsto kainų augimą pirmiausia lemia padidėjusi paklausa, galite paklausti, kokios yra tokio paklausos padidėjimo priežastys. Yra kelios galimybės:

• Bendros ekonominės veiklos ir gerovės pakilimas, dėl kurio daugiau disponuojamų pajamų sunaudojama vartotojų kišenėse ir skatinama nuosavybės teisė į namus.
• Gyventojų skaičiaus padidėjimas arba demografinis gyventojų segmentas, patenkantis į būsto rinką.
• Žemas bendras palūkanų normų lygis, ypač trumpalaikių palūkanų normų, todėl namai tampa prieinamesni.
• Novatoriški hipotekos produktai su mažomis pradinėmis mėnesinėmis įmokomis, todėl namai tampa prieinamesni. (Norėdami sužinoti daugiau apie hipoteką, skaitykite mūsų mokymo apie hipoteką pagrindus .)
• Lengva prieiga prie kreditų - žemesni draudimo standartai - tai pritraukia daugiau pirkėjų į rinką.
• Aukšto pajamingumo struktūrizuotos hipotekos obligacijos, kurių reikalauja investuotojai, kurios suteikia daugiau paskolų paskolų gavėjams.
• Galimas hipotekos kreditorių ir hipotekinių obligacijų investuotojų netinkamas rizikos vertinimas padidina kredito gavėjų galimybes gauti kreditą.
• Trumpalaikiai hipotekos brokerio ir paskolos gavėjo santykiai, pagal kuriuos skolininkai kartais yra skatinami prisiimti pernelyg didelę riziką.
• Trūksta finansinio raštingumo ir pernelyg rizikuoja hipotekos skolininkai.
• Būsto pirkėjų ir nekilnojamojo turto investuotojų spekuliatyvus ir rizikingas elgesys, kurį skatina nerealūs ir netvarūs būsto kainų padidėjimai.

Visi šie kintamieji gali sujungti ir sukelti būsto rinkos burbulą. Jie linkę maitintis vienas nuo kito. Išsamus kiekvieno iš jų aptarimas nepatenka į šio straipsnio taikymo sritį. Tiesiog pabrėžiame, kad apskritai, kaip ir visi kiti burbulai, aktyvumo ir kainų pakilimas yra didesnis už pernelyg didelį rinkos dalyvių - pirkėjų, skolininkų, skolintojų, statybininkų ir investuotojų - prisiėmimą ir spekuliavimą.

Jėgos, kurios sprogo burbulą

Burbulas sprogo, kai per didelė būsto sistema tampa rizikinga. Tai atsitinka, kol būsto pasiūla vis didėja. Kitaip tariant, paklausa mažėja, o didėja pasiūla, todėl mažėja kainos.

Tokį visos sistemos rizikos laipsnį lemia nuostoliai, kuriuos patiria namų savininkai, hipotekos kreditoriai, hipotekos investuotojai ir investuotojai į turtą. Šiuos nuostolius gali sukelti keletas dalykų, įskaitant:

• Dėl padidėjusių palūkanų normų kai kuriems pirkėjams namų nuosavybė tampa neprieinama, o kai kuriais atvejais namas, kurį šiuo metu valdo asmuo, tampa nebrangus. Tai dažnai lemia įsipareigojimų neįvykdymą ir rinkos apribojimą, kuris ilgainiui padidina esamą pasiūlą rinkoje.
• Bendros ekonominės veiklos nuosmukis, dėl kurio disponuojamos pajamos yra mažesnės, prarandama darbo vietų ir (arba) yra mažiau laisvų darbo vietų, todėl sumažėja būsto poreikis.
• Paklausa išsenka, todėl pasiūla ir paklausa tampa pusiausvyra ir sulėtėja spartus būsto kainų didėjimo tempas, kurio tikisi kai kurie namų savininkai, ypač spekuliantai, kad pirkimai būtų prieinami arba pelningi. Kai spartus kainų kilimas sustingsta, tie, kurie tikisi, kad sau leis savo namus, gali prarasti namus, atnešdami daugiau pasiūlos rinkai.

Esmė ta, kad praradus sumą sugriežtinami kredito standartai, nebėra galimybės lengvai skolintis hipoteką, mažėja paklausa, didėja pasiūla, spekuliantai palieka rinką, o kainos krinta.

Būsto rinkos katastrofa

2000-ųjų viduryje JAV ekonomika patyrė būsto burbulą, kuris turėjo tiesioginį ryšį su Didžiąja recesija. Po „dotcom“ burbulo nekilnojamojo turto vertės pradėjo slinkti, o tai paskatino spekuliacinių pirkėjų, investuotojų ir kitų vartotojų namų savininkų augimą. Žemos palūkanų normos, sušvelninti skolinimo standartai, įskaitant žemus įmokų reikalavimus, leido žmonėms, kurie paprastai niekada negalėjo įsigyti būsto, tapti namų savininkais. Tai dar labiau padidino namų kainas.

Tačiau daugelis spekuliacinių investuotojų nustojo pirkti, nes rizika tapo per didelė, todėl kiti pirkėjai pasitraukė iš rinkos. Tai, savo ruožtu, lėmė kainų kritimą. Hipoteka garantuoti vertybiniai popieriai buvo parduoti dideliais kiekiais, o hipotekos įsipareigojimų neįvykdymas ir rinkos uždarymas išaugo iki precedento neturinčio lygio.

Reversijos vidurkis

Pernelyg dažnai būsto savininkai daro žalingą klaidą, darant prielaidą, kad naujausi kainų pokyčiai išliks ir ateityje, iš pradžių neatsižvelgdami į ilgalaikius kainų padidėjimo tempus ir vidutinės reversijos galimybę. Fizikos įstatymai teigia, kad kai bet koks daiktas, kurio tankis didesnis nei oras, yra varomas aukštyn, jis galiausiai grįžta į žemę, nes gravitacijos jėgos jį veikia. Finansų įstatymai sako, kad rinkose, kuriose praeina greito kainų padidėjimo ar nuvertėjimo laikotarpiai, laikui bėgant grįš į tokią kainą, kuri atitiks tai, kur jų ilgalaikiai vidutiniai vertės padidėjimo rodikliai rodo, kad jie turėtų būti. Tai vadinama vidutine reversija.

Būsto rinkoje kainos taip pat atitinka šį vidutinės reversijos dėsnį. Po spartaus kainų padidėjimo arba tam tikrais atvejais nuvertėjimo laikotarpių jie vėl grįžta prie ten, kur jų ilgalaikis vidutinis padidėjimo lygis rodo, kad jie turėtų būti. Namų kainos reiškia, kad grįžimas gali būti greitas arba laipsniškas. Namų kainos gali greitai pakilti į tašką, kuris grąžina juos atgal į ilgalaikį vidurkį, arba gali išlikti pastovios, kol ilgalaikis vidurkis su jais nesieks.

Aukščiau parodyta teorinė vertė buvo gauta apskaičiuojant vidutinį ketvirčio procentinį būsto kainų indekso padidėjimą nuo 1985 m. Pirmojo ketvirčio iki 1998 m. Ketvirtojo ketvirčio - apytikslį momentą, kai būsto kainos pradėjo sparčiai kilti virš ilgalaikės tendencijos. . Apskaičiuotas vidutinis ketvirčio procentinis padidėjimas buvo pritaikytas grafike nurodytai pradinei vertei ir kiekvienai paskesnei vertei, kad būtų galima apskaičiuoti teorinę būsto kainų indekso vertę.

Kainos įvertinimo įvertis

Per daug būsto pirkėjų naudoja paskutinius kainų rodiklius kaip etalonus, ko jie tikisi per ateinančius kelerius metus. Remdamiesi nerealiais vertinimais, jie prisiima pernelyg didelę riziką. Šis per didelis rizikos prisiėmimas paprastai susijęs su hipotekos pasirinkimu ir būsto dydžiu ar kaina, kurį vartotojas perka. Yra keletas hipotekos produktų, kurie labai parduodami vartotojams ir yra skirti palyginti trumpalaikėms paskoloms. Skolininkai pasirenka šias hipotekas remdamiesi tikimybe, kad per tam tikrą metų skaičių jie refinansuos tą hipoteką ir galės tai padaryti dėl nuosavybės, kurią tuo metu turės savo namuose.

Naujausi būsto kainų pokyčiai paprastai nėra gera būsimo būsto kainų prognozė. Būsto pirkėjai, priimdami svarbius finansavimo sprendimus, turėtų atsižvelgti į ilgalaikius būsto kainų padidėjimo tempus ir apsvarstyti finansinį vidutinės reversijos principą. Spekuliantai turėtų daryti tą patį.

Nors rizikuoti iš prigimties nėra blogai, o rizikuoti kartais yra būtina ir patartina, svarbiausia, norint priimti gerą rizika pagrįstą sprendimą, reikia suprasti ir įvertinti riziką atliekant finansiškai pagrįstus įvertinimus. Tai ypač pasakytina apie didžiausią ir svarbiausią finansinį sprendimą, kurį priima dauguma žmonių - būsto pirkimą ir finansavimą.

Esmė

Paprastas ir svarbus finansų principas yra reikšmingas atstatymas. Nors būsto rinkos nėra tokios burbuliuotos kaip kai kurios rinkos, būsto burbuliukai egzistuoja. Ilgalaikiai vidurkiai gerai parodo, kur būsto kainos galų gale įvyks sparčiojo kurso padidėjimo laikotarpiais, po kurių sustos ar kris kainos. Tas pats pasakytina ir apie mažesnio nei vidutinio kainų kilimo laikotarpius.