„Zillow“ sąmatos: ne tokios tikslios, kaip jūs manote

„Zillow“ yra viena populiariausių nekilnojamojo turto duomenų bazių internete. Sietle įsikūręs „Zillow“, kuriame 2006 m. Įkūrė buvę „Microsoft“ vadovai Richas Bartonas ir Lloydas Frinkas, pateikia informaciją apie milijonus parduodamų ir nuomojamų namų JAV ir Kanadoje. Naudotojai gali ieškoti namo tam tikroje vietoje, naudodamiesi skirtingais kriterijais, įskaitant, bet tuo neapsiribojant, kainas, miegamųjų ir vonios kambarių skaičių, kvadratinius kadrus, namo tipą ir kitus patogumus.

Viena pagrindinių „Zillow“ savybių yra „Zestimates“ - populiari vartotojų priemonė, leidžianti pamatyti, kiek namai yra verti. Šie įvertinimai grindžiami informacija iš tokių šaltinių, kaip palyginamieji pardavimai ir viešieji duomenys. 2011 m. Pristatyta informacija apie 90 milijonų namų, „Zestimates“ išplėtė savo pasiekiamumą, teikdama vartotojams duomenis apie daugiau nei 100 milijonų namų visoje JAV.

Nesvarbu, ar norite sužinoti, kiek pasikeitė jūsų namo vertė, jei įvertinta namo vertė yra pakankamai didelė, kad galėtumėte refinansuoti, ar jums įdomu, kiek jūsų bendradarbis išleido savo naujajam namui, „Zestimates“ siūlo vartotojams atspirties tašką namų vertinime. .

Tačiau yra keletas priežasčių, kodėl šie skaičiai gali būti ne tokie tikslūs, kaip norėtumėte.

Pagrindiniai išvežamieji daiktai

• „Zillow's Zestimates“ leidžia vartotojams pamatyti, kiek verta namų.
• Skaičiai pagrįsti informacija iš šaltinių, tokių kaip palyginami pardavimai ir viešieji duomenys.
• „Zestimates“ yra tik tiek tikslūs, kiek už jų esančių duomenų, tai reiškia, kad jie gali būti pasenę arba neteisingi.
• Gali būti klaidų sumokant sumokėtus nekilnojamojo turto mokesčius ar apskaičiuojant mokesčius, o „Zestimates“ gali neapimti jokių namų savininkų atliktų atnaujinimų ar patobulinimų.
• „Zillow“ taip pat atspindi apyvartos greitį, todėl sritis, kurioje žmonės ilgesnį laiką laiko savo namus, gali būti ne tokia tiksli.

Netiksli pagrindinė informacija

Unikalūs „Zillow“ algoritmai atnaujina nuosavybės vertybių rinkimą tris kartus per savaitę, remdamiesi informacija, gauta tiek iš viešų, tiek pagal vartotojo pateiktus duomenis. Pasak Zillow, „didžioji dauguma„ Zestimates “yra ne daugiau kaip 10 procentų nuo namo pardavimo kainos.“ Tačiau „Zestimates“ yra tik tiek tikslūs, kiek už juos esančių duomenų, taigi, jei namuose yra miegamųjų ar vonios kambarių skaičius, jo kvadratinė filmuota medžiaga, arba jo partijos dydis „Zillow“ netikslus, „Zestimate“ bus išjungtas.

Vartotojai gali ištaisyti šias klaidas. Tačiau „Zillow“ perspėja, kad atnaujinus informaciją apie nuosavybę nebus nedelsiant pakeista namo „Zestimate“, o kartais - visai. Pvz., Jei turite ketvirtą vonios kambarį, nebūtinai daug darysite dėl namų vertės jūsų mieste. Taigi šios informacijos įvedimas gali neturėti jokios įtakos.

Kartu su vartotojo pateiktų duomenų priėmimu „Zillow“ sprendžia netikslumų problemas, pranešdama apie atskirų savybių numatomus vertės diapazonus. Kuo mažesnis diapazonas, tuo patikimesnis „Zestimate“, nes tai reiškia, kad „Zillow“ turi daugiau duomenų apie tą nuosavybę. Pažvelgę ​​į aukštą ir žemą asortimento dalį, galėsite geriau suprasti, ko verta namai.

„Zillow“ savo „Zestimates“ vadina atskaitos tašku namų vertėms nustatyti, todėl vartotojai jokiu būdu neturėtų jų vertinti kaip vertinimus.

Pagrindinių skaičių klaidos

Į savo įvertį Zillow atsižvelgia į paskutinio pardavimo datą ir kainą. Kai kuriose srityse ši informacija sudaro didelę to skaičiaus dalį. Bet jei ši informacija netiksli, ji gali išmesti Zestimate. Ir kadangi panašūs pardavimai taip pat turi įtakos namo „Zestimate“, klaidos įrašymas apie vieno namo pardavimo kainų įrašą gali paveikti kitų šio namo namų „Zestimates“.

„Zestimate“ taip pat atsižvelgia į faktiškai sumokėtus turto mokesčius, mokesčių įvertinimo išimtis ir kitus viešai prieinamus turto mokesčio duomenis. Vis dėlto mokesčių vertintojo turto vertė gali būti netiksli. Mokesčių apskaičiuotojo duomenų bazėje gali būti klaida, susijusi su pagrindine turto informacija, todėl įvertinta vertė yra per didelė arba per maža.

Namų savininkai, pastebintys neatitikimų, internete gali pranešti apie neteisingus pardavimo duomenis ar mokesčių įrašus.

Kur yra atnaujinimai?

Kartais namo savininkas patobulina ar atnaujina turtą, o tai turėtų padidinti namo vertę. Tačiau Zillow nebūtinai žino apie šiuos veiksnius. T. y., Nebent vietinis turto mokesčio vertintojas turėtų tokią informaciją. Jei būsto savininkas iš miesto išduoda leidimą atlikti bet kokius patobulinimus, ta informacija gali būti perduota turto mokesčio institucijoms ir įrašyta į viešą įrašą. „Zillow“ gali atnaujinti savo sąrašus tik tada, kai ši informacija yra prieinama.

Pvz., Jei prie savo namo pridėsite leidžiamą penktą miegamąjį, o turto mokesčio vertintojas mano, kad atnaujinimas padidina jūsų namo vertę, ta informacija greičiausiai pateks į jūsų namų „Zestimate“. Bet jei jūsų namuose yra visiškai nauja dizainerio virtuvė, kuriai nereikėjo jokių didelių leidimų, tačiau jūsų kaimyno namuose yra originali 1975 m. Virtuvė, „Zillow“ abu namus vertins panašiai, net jei jūsų namai gali gauti aukštesnę pardavimo kainą.

Vis dėlto atnaujinimai ne visada yra tokie vertingi, kaip jūs manote. Tai labai priklauso nuo vietos būsto rinkos sąlygų ir to, kokius projektus jau atlikote. Taigi tik todėl, kad jūsų namo vertė „Zillow“ nepasikeitė po to, kai pridėjote tą miegamąjį ar pertvarkėte savo virtuvę, nemanykite, kad galite užsisakyti papildomus 30 000 USD „Zestimate“. Priešingai, jei „Zillow“ sako, kad jūsų namo vertė siekia 300 000 USD, tačiau žinote, kad jo neatnaujinote tiek, kiek panašūs namai jūsų kaimynystėje, jis gali parduoti mažiau arba užtrukti ilgiau, kol suras susidomėjusį pirkėją.

Būsto apyvartos lygis

Kuo daugiau jūsų rajone parduodama namų, tuo daugiau duomenų „Zillow“ turi apie tai, kiek pirkėjų mano, kad tie namai yra verti. Tai padaro „Zestimates“ tikslesnius. Taigi, jei jūs gyvenate karštame turguje San Fransisko įlankos rajone, jūsų „Zestimate“ gali būti tikslesnis nei tuo atveju, jei jūs gyvenate kaimo mieste, kuriame žmonės ilgus dešimtmečius gyvena savo namuose, o pardavimai vyksta retai.

Zillow algoritmo atnaujinimai

„Zillow“ atnaujina savo algoritmą, nes sugalvoja daugiau būdų, kaip pagerinti jo tikslumą. Kai tai atsitiks, „Zestimates“ gali labai pasikeisti, net jei niekas nepakeitė nei tų namų, nei nekilnojamojo turto rinkos.

2019 m. Sausio mėn. „Zillow“ paskelbė sudaręs 1 mln. USD sutartį duomenų mokslininkų ir inžinierių komandai, kad padėtų pagerinti svetainės „Zestimates“ tikslumą. Komanda panaudojo įvairius veiksnius, turinčius įtakos namo vertei, įskaitant viešuosius duomenis, kelionių į darbą ir atgal laiką, kelio triukšmą ir kitą informaciją, kad būtų atsižvelgta į jos algoritmą. „Zillow“ apskaičiavo, kad šalies mastu klaidų lygis nukris žemiau 4%.

Bendrovei buvo iškeltas kolektyvinis ieškinys, kurį 2017 m. Pateikė Čikagos namų savininkai, kurie teigė, kad ji suklaidino namų pirkėjus, pateikdama jiems labai mažus skaičius. Ieškovai taip pat teigė, kad dauguma vartotojų „Zestimates“ traktavo kaip vertinimus. Remiantis „Market Watch“ pranešimu, „Zillow“ teigė, kad ieškinys neturėjo jokio pagrindo, nes paneigė, kad jo „Zestimates“ buvo vertinimai. Vietoj to, jis pavadino juos atskaitos tašku, kuriame vartotojai gali pradėti ieškoti namų vertybių.

Esmė

„Zillow“ nebando slėpti savo „Zestimates“ trūkumų nuo vartotojų, todėl negalite tikėtis ir tikslių įvertinimų iš konkuruojančių svetainių. Esmė yra ta, kad namų savininkai naudojasi „Zestimates“ kainomis kaip plačią gairę ir šiuos duomenis lygina su kitais šaltiniais. Tai jokiu būdu neturėtų būti laikoma įvertinimu. Vietos nekilnojamojo turto agento palyginama rinkos analizė ir profesionalus namo vertinimas yra geriausi būdai sužinoti jo vertę.

Net šios priemonės yra netobulos: kartais panašūs namai neparduodami neseniai, o vertintojai, kurie yra tik žmonės, gali būti šiek tiek subjektyvūs. Galų gale nėra galimybės tiksliai įvertinti namo vertę, tačiau yra tik gairės, kuriomis turime vadovautis pirkdami, parduodami, teikdami paraišką paskolai gauti ir kai turime žinoti būsto vertę.