10 kliūčių uždaryti naujuose namuose
Jei būsto pirkimo pasiūlymas bus priimtas, tai bus tas bėgiko aukštumas per maratoną. Tačiau laikykite „Gatorade“ aušintuvą - turtas dar nėra jūsų nuosavybė. Per 30 dienų (arba tiek) nuo tada, kai jūsų pirkimo pasiūlymas priimamas iki raktų įteikimo jums (paprastai vadinamas sąlyginio deponavimo būdu), yra daugybė kliūčių, kurias reikia įveikti. Jei suklupsite ant bet kurio iš jų, pirkinys gali iškristi ir sugrąžinti jus į pradinę liniją.
Kaip sportininkas treniruojasi varžyboms, taip ir jūs galite treniruotis dėl bauginančių paskutinių žingsnių įsigydami namus. Sąlyginio deponavimo procedūros ir taisyklės skiriasi priklausomai nuo valstybės, tačiau pateikiame 10 dažniausiai pasitaikančių problemų, su kuriomis susiduriama per šį laikotarpį, ir ką (jei ką) galima padaryti siekiant užkirsti kelią joms ar jas sušvelninti.
1. Termitų inspekcija rodo žalą
Skolintojas namuose atliks kenkėjų patikrinimą (jūsų sąskaita paprastai bus mažesnė nei 100 USD), kad įsitikintumėte, jog medieną skleidžiantys vabzdžiai, tokie kaip termitai ar dailidės skruzdėlės, nepadarė rimtos žalos. Šis patikrinimas apsaugo skolintojo susidomėjimą turtu. Namų savininkai, aptikę termito problemų persikėlę, dažnai apleidžia turtą, palikdami skolintojui ranką. Kai kurie skolintojai gali nereikalauti terminito patikrinimo, tačiau vis tiek gali būti naudinga juos gauti.
Jei patikrinimo metu nustatoma, kad nėra užkrėstų užkrėtimų, problemines vietas gali tekti pašalinti, kad būtų galima uždaryti depozitoriumą. Jei problemos yra per sunkios ir (arba) pardavėjas nemokės už jas išspręsti, turėsite galimybę nustoti prekiauti, jei jūsų pirkimo sutartyje numatyti tinkami nenumatyti atvejai.
2. Įvertinimas per žemas
Bankas turės įvertinti namus (vėlgi, jūsų sąskaita), kad apsaugotų jo interesus namuose. Ji nori įsitikinti, ar namai yra verti bent tiek, kiek sumokėsite už juos, taigi, jei įvyks rinkos uždarymas, nuostoliai gali būti atlyginti. Jei vertinimas pateiktas per žemai, pardavėjas turės sumažinti pardavimo kainą arba už skirtumą turėsite sumokėti grynais. Gali būti įmanoma gauti geresnę antrąją nuomonę iš kito vertintojo.
3. Ant pavadinimo yra debesys
Sąlyginio deponavimo proceso metu jūs išsinuomosite pavadinimo įmonę, kuri atliks pavadinimo paiešką ir išduos pavadinimo draudimą. Pavadinimo paieška garantuoja, kad niekas kitas neturi teisinių pretenzijų į tą turtą, kurį norite įsigyti (pvz., IRS, valstybė ar pardavėjo giminaitis), o nuosavybės teisių draudimas apsaugo jus nuo bet kokių būsimų pretenzijų į šį turtą. Jei yra koks nors turto suvaržymas ar reikalavimas, prieš pradedant operaciją, šis klausimas turės būti išspręstas.
4. Namų inspekcija rodo defektus
Daugelyje pirkimo pasiūlymų yra surašytas tikrinimo nenumatytas atvejis, taigi, jei namų patikrinimas atskleidžia rimtų problemų, pirkėjas gali grįžti be baudos. Jei nenurodėte šio atsitiktinumo savo sutartyje, galite prarasti uždirbtus pinigus (paprastai kelis tūkstančius dolerių), jei nuspręsite nepirkti namo remdamiesi apžiūra.
Jei nuspręsite tęsti, derybų su pardavėju dėl namo remonto ar kredito gavimo metu jums įskaitytų pinigų, kad patys galėtumėte tvarkyti remontą, procesas gali sustabdyti pirkimo procesą ir atidėti jūsų uždarymą. (Apie tai skaitykite: Ar jums reikia namų patikrinimo? )
5. Jūs (ar jie) gaunate šaltas kojas
Sutartyje bus nurodytos pagrįstos priežastys, dėl kurių pirkėjas arba pardavėjas gali atsisakyti sutarties be baudos, pavyzdžiui, atsisakyti nenumatyto atvejo ar nesilaikyti nustatyto termino. Tačiau jei nuspręsite atsisakyti nenumatytų atvejų, kurių nenorite įsigyti įsigydami pirkimo (pavyzdžiui, nes radote kitą namą, kuris jums labiau patinka), prarasite savo uždirbtus pinigus. Priežastis, kad pardavėjas turėtų būti kompensuotas už laiką, kurį namas buvo išvykęs iš rinkos, o tai užtruks daug laiko, kurio jam ar jai prireiks parduoti (tai gali turėti finansinių pasekmių pardavėjui).
Priešingai, jei pardavėjas nusprendžia atsisakyti pinigų vien dėl pasikeitusios širdies ar dėl to, kad buvo pateiktas geresnis pasiūlymas, jūs turėsite įstatyminę teisę reikalauti iš pardavėjo atlyginti žalą.
6. Jūsų finansavimas praeis
Taupūs pirkėjai neteikia pasiūlymų dėl namų negavę išankstinio patvirtinimo, tai reiškia, kad turite gauti raštišką paskolos įsipareigojimą iš banko, kad jis suteiks jums tam tikros sumos hipoteką, o taupūs pardavėjai nepriima pasiūlymų iš pirkėjų, kurie nėra iš anksto patvirtintas. Tačiau yra dalykų, kurie gali užkirsti kelią paskolos uždarymui, pavyzdžiui, jei melavote paraiškoje, palūkanų normos smarkiai padidėja, pasikeičia jūsų darbo padėtis arba sumažėja kredito balas.
Paklauskite skolintojo, kaip galite išvengti tokių problemų. (Apie tai skaitykite skyrelyje: 5 dalykai, kuriuos reikia patvirtinti hipoteka .)
7. Namai yra didelės rizikos zonoje
Valstybėse, kuriose reikalinga natūralaus pavojaus atskleidimo ataskaita, gausite dokumentą, kuriame aprašomi gamtiniai pavojai, kurie gali paveikti namus (pvz., Potvyniai, žemės drebėjimai, seisminiai pavojai, gaisrai) perėjimo į sąskaitą metu. Skolintojas gali pareikalauti, kad jūs įsigytumėte draudimą nuo rizikos (ne tik savo būsto savininko draudimu), jei namai yra didelės rizikos zonoje, o tas draudimas gali būti brangus. Tai taip pat yra išlaidos, kurias turėsite sumokėti kiekvieną mėnesį, kol paskola bus sumokėta arba namą parduosite.
Norėdami išvengti nemalonių netikėtumų deponavimo metu, paklauskite savo agento, galimų naujų kaimynų ar miesto planavimo skyriaus, kokie gamtos pavojai egzistuoja jūsų norimoje vietoje, kokio tipo papildomą draudimą jums gali tekti nusipirkti ir kiek jis gali kainuoti, prieš pateikdami paskolą. pasiūlymas name.
8. Namai nėra draudžiami
Jei ankstesnis namo savininkas pateikė didelę namo draudimo išmoką, pavyzdžiui, dėl vandens sugadinimo ar pelėsio, tai pasirodys draudimo įrašuose, o draudimo bendrovės gali atsisakyti apdrausti namus, manydamos, kad tai per didelė rizika. Jei būstas nėra apdraustas, jo negalėsite nusipirkti, nebent esate grynųjų pinigų pirkėjas, nes kreditoriai reikalauja išlaikyti namų savininko draudimą, kol hipoteka nebus išmokėta. Žinoma, net jei esate grynųjų pinigų pirkėjas, tikriausiai nėra gera idėja pirkti neapsaugotus namus.
9. GFE ir HUD-1 skirtumai
Gavęs išankstinį paskolos patvirtinimą ir vėl pateikdamas pasiūlymą dėl konkretaus turto, jūsų skolintojas turėtų pateikti sąžiningumo sąmatą (GFE), išsamiai aprašydamas uždarymo išlaidas, susijusias su būsto finansavimo gavimu. Sąžiningumo vertinimas iš esmės yra apytikslis projekto, kurį parodysite HUD-1 forma, kurią gausite likus bent 24 valandoms iki uždarymo, projektas. Kaip rodo jo pavadinimas, sąžiningumo vertinimas turėtų būti artimas apytiksliai tam, ką jūs faktiškai mokėsite - idealu, jei jis sudaro 10% -, tačiau kai kurie nesąžiningi skolintojai bandys suvystyti klientus, kurių įverčiai yra nerealiai maži.
Jei taip atsitiks ir jūs negalite priversti skolintojo atsisakyti per didelių mokesčių, jūsų geriausias pasirinkimas gali būti paprašyti pardavėjo pratęsti terminą iki termino pabaigos ir pabandyti užsitikrinti alternatyvų finansavimą, kad vis tiek galėtumėte nusipirkti namą nesigailėdami. išjungtas.
10. Klaidos neleidžia laiku užsidaryti
Sąlyginio derybų uždarymo procese dalyvauja daugybė skirtingų šalių, ir jei kuri nors iš jų padaro klaidą, jūsų uždarymas gali būti atidėtas. Atsižvelgiant į tai, ką numato jūsų pirkimo sutartis ir dėl kurios kaltės delsiama, jei laiku neužsidarysite, jums gali tekti sumokėti pardavėjui baudą už kiekvieną vėlavimo dieną.
Pardavėjas taip pat galėjo atsisakyti pratęsti terminą, ir visas sandoris gali nutrūkti. Geriausiu atveju pardavėjas gali tiesiog sutikti pratęsti terminą be baudos. Galų gale, jei sandoris nebus baigtas, pardavėjas taip pat turės pradėti viską iš naujo. (Apie tai skaitykite 7 skyriuje „Būtina turėti nekilnojamojo turto sutartį“ .)
Mokymai siekiant sėkmingo finišo
Perduoti nuosavybės teises į namus kelia stresą visoms šalims. Daugybė dalykų turi įvykti per trumpą laiką, ir jei kas nors įvyks, tai gali turėti rimtų padarinių. Šis procesas gali sukelti ypač didelį stresą pirkėjams, kurie turi pereiti sudėtingą, kartais nepažįstamą procesą ir priimti daugybę svarių sprendimų, susijusių su tuo, kas yra bene brangiausias jų gyvenimas. Skirkite šiek tiek laiko, kad iš anksto susipažintumėte su derybų procesu ir jo galimomis spąstomis, ir būsite emociškai, intelektualiai bei finansiškai pasirengę baigti lenktynes. (Apie tai skaitykite: 13 žingsnių, kaip uždaryti nekilnojamąjį turtą .)