5 rizikingų hipotekos rūšių, kurių reikia vengti

Jei ką nors sužinojome iš 2008 m. Subprincipinių paskolų subyrėjimo ir 1987 m. Katastrofos, tai mes visi turime elgtis atsargiai, skolindamiesi pinigus būstui įsigyti ar refinansuoti. Pasirinkta hipotekos rūšis gali reikšti skirtumą tarp to, ar vieną dieną jūs turite savo namus visiškai ar atsidursite turto uždarymo ar net bankroto vietoje. Šiame straipsnyje aptarsime hipotekos rūšis, su kuriomis dažniausiai susiduria žmonės, ir paaiškinsime, kodėl jos yra bloga idėja, kai susitarta su netinkamu skolininku.

Kas daro hipoteką rizikinga?

Dėl būsto krizės daugelis iš mūsų manėme, kad tam tikros rūšies hipotekos yra rizikingos. Tačiau hipotekos ekspertai jums pasakys, kad rizikinga hipoteka yra tikrai paskolos produktas, neatitinkantis paskolos gavėjo galimybių grąžinti paskolą. (Pažvelkite į veiksnius, dėl kurių ši rinka užsidegė ir sudegė, peržiūrėkite degalus, kurie maitino antrinių paskolų subrendimą .)

Keith T. Gumbinger, „HSH Associates“ viceprezidentas, sutinka ir sako: „patikėkite ar ne, turimi produktai (apie 2009 m.) Nebuvo ypač rizikingi tinkamai auditorijai“. Problema buvo ta, kad tam tikros hipotekos buvo derinamos su netinkamais skolininkais, o kreditoriai skolininkams sakydavo: „Visada galite refinansuoti“. Tai galėjo atrodyti teisinga, kai namų kainos kils daugelį metų, bet netiesa, kai būsto vertės mažėja.

Būsto rinkos statistika netrukus po 2008–2009 m. Krizės patvirtina šiuos teiginius. Remiantis Hipotekos bankininkų asociacijos atliktu nacionaliniu nusikalstamumo tyrimu, antrąjį 2010 m. Ketvirtį paskolos, kurių procentas buvo didesnis už rinkos nutraukimo pradžią, buvo hipotekinės hipotekos (ARM), kurių uždarymo pradinė norma buvo 3, 39%. Kintančios palūkanų normos ARM yra ypač rizikingas hipotekos produktas skolininkams, kurių finansinė padėtis yra ne tokia ideali.

Palyginimui, apklausa pranešė, kad VA paskolų uždarymo pradinė norma buvo 0, 70%, pagrindinių fiksuotų paskolų - 0, 71%, FHA paskolų - 1, 02%, pagrindinių ARM - 1, 96%, o subprimebilių paskolų - 2, 3%. Šie duomenys rodo, kad bet kokio tipo hipotekos gali būti bloga idėja subprincipuotų paskolų gavėjams ir kad net pagrindiniai skolininkai gali patekti į bėdą, jei nesupranta ARM.

Tiesą sakant, net fiksuotos palūkanų normos hipotekos gali pakenkti skolininkams. Pažvelkime į mūsų pirmąjį rizikingą hipotekos tipą.

1. 40 metų fiksuotų palūkanų hipotekos
Paskolų gavėjams, kuriems yra fiksuotos palūkanų normos hipotekos, gali būti maža rinkos dalis, tačiau tai nereiškia, kad fiksuotos palūkanų normos hipotekos visada yra gera idėja. 40 metų fiksuotų palūkanų hipoteka yra vienas iš tokių produktų, nes kuo ilgiau skolinatės pinigus, tuo daugiau palūkanų mokate.

Tarkime, kad norite nusipirkti 200 000 USD namą su 10% įmoka. Reikės pasiskolinti 180 000 USD (200 000 USD atėmus 20 000 USD).

Su 5% palūkanų norma pateikiamos mėnesinės įmokos ir visa suma, kurią sumokėsite už namą įvairiomis sąlygomis, jei paskolas išlaikysite visą gyvenimą:

Aukščiau pateikta diagrama yra supaprastintas palyginimas. Realybėje 15 metų paskolos palūkanų norma bus mažiausia, o didžiausia - 40 metų paskolos palūkanų norma. Štai realistiškesnis palyginimas:

Kaip matote 2 paveiksle aukščiau, 40 metų hipoteka yra 0, 6% didesnė už palūkanas, ir tai sumažins jūsų mėnesinę sąskaitą tik 23 USD, nuo 988 USD iki 965 USD. Tačiau paskolos laikotarpis jums kainuos papildomai 107 570, 82 USD. Dauguma žmonių negali sau leisti išmesti tokių pinigų. Jei imsitės 40 metų hipotekos, padidės rizika, kad neturėsite pakankamai pensijos, negalėsite susimokėti už savo vaikų mokslą kolegijoje ar daugybę kitų scenarijų. Geriausiu atveju jūs atsieisite 107 570, 82 USD, kuriuos galėjote išleisti atostogoms, elektronikai, gražioms vakarienėms ir kitoms linksmoms išlaidoms. Kas nori tai padaryti?

2. Reguliuojamos palūkanų normos
Reguliuojamos palūkanos (ARM) turi fiksuotą palūkanų normą trumpam pradiniam laikotarpiui, kuris gali būti nuo šešių mėnesių iki 10 metų. Ši pradinė palūkanų norma, vadinama silpna norma, dažnai būna žemesnė už fiksuotos 15 ar 30 metų paskolos palūkanų normą. Pasibaigus pradiniam terminui, kursas periodiškai koreguojamas - tai gali būti kartą per metus, kartą per šešis mėnesius ar net kartą per mėnesį.

„Bet kuri paskola, kurios fiksuota palūkanų norma trumpesniam nei paskolos laikotarpiui, rizikuoja patirti didelę palūkanų normą“, - sako Kalifornijos nekilnojamojo turto brokeris Gregas Cookas iš „Pirmą kartą įsigytų namų pirkėjų tinklo“.

Palūkanų normos rizika yra rizika, kad padidėjus palūkanų normai, mėnesinės įmokos pagal ARM brangs, o kai kuriais atvejais tai yra išlaidos, kurių namo savininkas negali sau leisti.

Su ARM susijęs nenuspėjamumo elementas yra daugelio žmonių problema, ypač jei jie turi fiksuotas pajamas ar nesitiki, kad jų pajamos didės.

ARM tampa dar rizikingesni, jei turite hipoteką vien dėl to, kad kuo didesnė jūsų pagrindinė suma, tuo labiau palūkanų normos pasikeitimas paveiks jūsų mėnesinį mokėjimą.

Tuo tarpu Mary Tootikian, patyrusi hipotekų tvarkytoja ir draudėja bei knygos „Apsvaiginta Amerikoje“ autorė, pabrėžia, kad „Istoriškai žmonės ilgiau nei penkerius – septynerius metus nestovi savo namuose ar hipotekoje., kodėl reikia mokėti didesnę normą [už] 30 metų fiksuotą paskolą, kai bus taikoma mažesnės palūkanos? “

Taip pat svarbu atkreipti dėmesį, kad reguliuojama palūkanų norma gali sumažėti, sumažėja mėnesinė įmoka. Tai reiškia, kad ARM gali būti geras pasirinkimas, jei tikitės, kad palūkanų normos ateityje mažės. Žinoma, jūs negalite numatyti ateities. (Abiejų tipų hipotekos turi pranašumų ir trūkumų, atsižvelgiant į jūsų finansinius poreikius ir perspektyvas. Norėdami gauti daugiau informacijos, skaitykite skiltyje „Hipotekos: fiksuotos palūkanų normos versijos reguliuojamos palūkanų normos“ .)

3. Tik palūkanos
Turėdamas tik palūkanų normos (IO) hipoteką, paskolos gavėjas moka tik hipotekos palūkanas už pirmus penkerius – dešimt metų, sudarydamas sąlygas per tą laiką mokėti mažesnę mėnesinę hipotekos įmoką. Dėl to hipotekos, kurios mokamos tik pagal palūkanas, tampa patrauklios tam tikriems nekilnojamojo turto investuotojams, kurie turės namą tik trumpą laiką ir nori sumažinti savo apskaitos išlaidas.

IO hipotekos taip pat gali būti naudingos žmonėms, kurie uždirba nereguliarias pajamas, ir žmonėms, turintiems didelį pajamų padidėjimo potencialą ateityje, tačiau tik tuo atveju, jei jie yra pakankamai drausmingi, kad galėtų mokėti didesnes įmokas, kai gali sau leisti.

Neigiama yra tai, kad IO hipotekos palūkanų norma paprastai būna didesnė nei norma, kurią mokėtumėte už įprastą fiksuotos palūkanų normos hipoteką, nes žmonės dažniau nevykdo paskolų, kurios moka tik palūkanas. (Šios paskolos gali būti naudingos, tačiau daugeliui paskolos gavėjų atsiranda finansinės spąstai. Sužinokite daugiau skiltyje „ Tik palūkanos“: „Namai nemokami“ ar „benamiai“? )

Be to, jei nesate finansiškai sudėtingas skolininkas, hipotekos paskolos tik palūkanoms gali būti labai rizikingos dėl vienos ar daugiau iš šių priežasčių:

• Negalite sau leisti žymiai didesnių mėnesinių mokėjimų, kai baigiasi tik palūkanų laikotarpis. Šiuo metu jūs vis tiek mokėsite palūkanas, tačiau taip pat grąžinsite pagrindinę sumą per trumpesnį laikotarpį, nei galėtumėte gauti su fiksuotos palūkanų normos paskola.
• Jūs negalite refinansuoti, nes jūs turite mažai ar visiškai neturite nuosavo kapitalo.
• Negalite parduoti, nes beveik neturite jokio būsto arba jo visai neturite, o būsto kainos sumažėjo, todėl jūs buvote po vandeniu.
• Paskolos gavėjai, kurie visą paskolos laiką laiko paskolą tik su palūkanomis, mokės žymiai daugiau palūkanų, nei būtų turėję su įprasta hipoteka.
• Atsižvelgiant į paskolos struktūrą, pasibaigus paskolos terminui jūs galite susidurti su dideliu pagrindinės įmokos mokėjimu.

Jei esate skolininkas, kuris nėra geras kandidatas į IO paskolą, bet kuri iš šių problemų gali priversti prarasti namus blogiausiu atveju. Esant šiek tiek blogesniam scenarijui, IO paskola gali paprasčiausiai kainuoti jums daug daugiau, nei jums iš tikrųjų reikia mokėti norint būti būsto savininku.

4. Tik palūkanoms skirti ginklai
Kai kurioms paskoloms, kurių palūkanos yra tik palūkanos, vadinamos tik palūkanomis, palūkanų norma nėra fiksuota, tačiau gali pakilti arba mažėti atsižvelgiant į rinkos palūkanų normas. Iš esmės tik palūkanoms skirtas ARM imasi dviejų potencialiai rizikingų hipotekų tipų ir sujungia juos į vieną produktą.

Štai pavyzdys, kaip šis produktas gali veikti. Skolininkas per pirmuosius penkerius metus moka tik fiksuotas palūkanas. Tuomet ateinančius penkerius metus skolininkas ir toliau moka tik palūkanas, tačiau palūkanų norma kasmet koreguojama atsižvelgiant į rinkos palūkanų normas, tai reiškia, kad skolininko palūkanų norma gali arba didėti, arba mažėti. Tuomet likusiam paskolos terminui, tarkime, 20 metų, paskolos gavėjas kas mėnesį grąžins fiksuotą pagrindinės sumos sumą ir palūkanas su palūkanomis, kurios keičiasi kasmet.

Daugelis žmonių tiesiog neturi nei finansinės, nei emocinės būklės, kad galėtų atlaikyti netikrumą, kurį sukelia ARM, kuriuos domina tik palūkanos. (Norėdami gauti daugiau informacijos apie mokėjimo parinkties ginklus: ar norite įsigyti laiko bombą? )

5. Mažos pradinės paskolos
Atrodo, kad rizikuojate numesti tik 3, 5%, nes nerizikuojate su daugybe pinigų. Tiesą sakant, VA paskolos ir Federalinės būsto administracijos (FHA) paskolos, kurių įmokų reikalavimai atitinkamai yra 0% ir 3, 5%, turi mažiausią rinkos uždarymo pradinę normą. Mažo įmokos atlikimo problema yra ta, kad sumažėjus būsto kainoms galite įstrigti situacijoje, kai negalite parduoti ar refinansuoti.

Jei turite pakankamai pinigų banke, galite nusipirkti save iš savo hipotekos, tačiau dauguma žmonių, kurie moka nedidelius įmokas savo namuose, neturi didelių grynųjų pinigų atsargų.

Esmė

Nors dauguma paskolų, kurias kai kurie hipotekos kreditoriai gali laikyti tikrai didele rizika, pvz., ARM, kurios palūkanos yra tik palūkanos, nebėra rinkoje, vis tiek yra daugybė būdų, kaip susitarti dėl netinkamos hipotekos, jei jūs užsiregistruosite produktas, kuris jums tikrai netinka. (Taip pat žr. Savarankiškai dirbantys asmenys? 5 žingsniai, kaip įvertinti hipoteką .)