6 Finansinės sąlygos pirkti namą
Nesvarbu, ar esate pirkėjų, ar pardavėjų turguje, radę namą, kuris jaučiasi kaip namas, norėsite jį įsigyti kuo greičiau. Tačiau tai nėra visai taip paprasta. Daugybė finansinių problemų lems, ar galėsite įsigyti namą, taip pat hipotekos sąlygas. Iš anksto žinodami šią informaciją, galėsite priimti geresnius sprendimus ir hipotekos patvirtinimo procesas vyks sklandžiai ir greitai.
1-oji finansinė sąlyga: turėkite pakankamą įmoką
Jei negalėsite sumokėti tinkamos pinigų sumos pradiniam įnašui, jūsų svajonė apie namų valdymą gali greitai išsemti.
„Skolintojai sugriežtino reikalavimus nuo 2008 m. Ekonominės krizės“, - sako Karen R. Jenkins, sertifikuota hipotekos bankininkė, kuri yra „KRJ Consulting“ prezidentė ir generalinė direktorė Kolumbijoje, Pietų Karolinoje. „Todėl būsimiems paskolos gavėjams, norintiems įsigyti būstą, reikia turėti tam tikrą„ žaidimo odelę “, kad galėtų įsigyti būstą“, - sako Jenkinsas, pasak daugelio paskolų programų, reikalaujančių bent 3, 5% įmokos.
Galbūt esate buvę pažįstamų žmonių, kurie anksčiau įsigijo namus nemokėdami įmokos - arba galbūt buvote vienas iš tų žmonių. Šiandien tai daug mažiau tikėtina, nes bankai bando apriboti skolininkų įsipareigojimų nevykdymo riziką. „Skolininkas, turintis odą žaidime, mažiau tikėtina, kad neįvykdys įsipareigojimų, kai bus sunku“, - sako Stacey Alcorn, Bostono „LAER Realty Partners“ savininkas ir vyriausiasis laimės pareigūnas. Pvz., Kai nekilnojamojo turto vertė mažėja, paskolos gavėjas, įnešęs savo santaupas į tą turtą, yra labiau linkęs užsikabinti ir išbėgti audra, laukdamas, kol vėl išaugs turto vertė, sako Alcornas. Kita vertus, „skolininkas, kuris nurašė nulį pinigų, greičiausiai tiesiog nueis nuo turto ir leis bankui jį uždaryti į laisvę“.
2 finansinė sąlyga: raskite prieinamą palūkanų normą
3 finansinė sąlyga: turėkite minimalų priimtiną kredito rezultatą
Jūsų FICO rodiklis parodys, ar išmokate maksimaliai išnaudoti savo kreditines korteles ir vėluojate sumokėti sąskaitas, o tai gali būti dar viena finansinė kliūtis potencialiems namų savininkams, kuriems reikalinga hipoteka. „FICO balai rodo bankui jūsų galimybes mokėti jūsų sąskaitas kiekvieną mėnesį ir kiek turite skolų. Jei jums bus maksimaliai panaudotos visos jūsų kreditinės kortelės, jūsų FICO balas bus žemas ir tai pakenks jūsų galimybėms gauti finansavimą, nes bankai nenori skolinti tam, kuris gyvena iš kreditinių kortelių “, - sako Alcorn.
Kas laikoma priimtinu FICO balu? Amy Tierce, „Wintrust hipotekos“ regioninė viceprezidentė Needhame (Masačusetsas), pažymi, kad nors FHA siūlo finansavimą skolininkams, kurių kredito balas siekia tik 500, dauguma kreditorių įtraukė savo reikalavimus. Taigi bus sunku rasti skolintoją, kuris dirbtų su skolininku, kurio kredito balas yra mažesnis nei 640. (Daugiau skaitykite: Kas yra geras kredito balas? )
Tačiau maksimalios kredito kortelės nėra vienintelis jūsų rūpestis. „Jei jūs vėluojate nuolat mokėti 30, 60 ar 90 dienų dėl savo kitų vekselių, jūsų kredito balai vėl bus žemi, o bankai nenori skolinti pinigų tam, kuriam teks nuolatos prašyti pinigų“, - sako Alcornas., pridurdamas, kad „išieškojimas, bankrotas ar kredito panaikinimas reiškia bankui, kad jums nėra problemų atnaujinti savo skolinius įsipareigojimus ir, paprasčiau tariant, jie nenori būti šalia“.
Finansinė sąlyga Nr. 4: Skolos ir pajamų santykis yra mažesnis arba lygus 43%
Namų savininkai, kurie perdirba save, gali baigtis valgyti Ramen makaronus kiekvieną dieną namuose, kuriuos jie gali prarasti. Svarbu realistiškai nuspręsti, ką galite sau leisti.
„Bankai naudoja skolos ir pajamų santykį, kad nustatytų, ar skolininkas gali sau leisti nusipirkti būstą“, - sako Alcornas. „Pavyzdžiui, tarkime, kad skolininkas uždirba 5000 USD per mėnesį. Bankas nenori, kad jūsų bendra skola, įskaitant naują hipotekos mokėjimą, taip pat mokėjimai už automobilį, kreditinės kortelės ir kiti mėnesiniai įsipareigojimai viršytų tam tikrą šių pajamų procentą. “2014 m. Sausio mėn. Vartotojų finansinės apsaugos biuras įvedė taisykles teigdamas, kad skolos ir pajamų santykis negali viršyti 43%. (Norėdami sužinoti daugiau, žiūrėkite: kas laikoma tinkamu DTI santykiu? )
Tačiau „Alcorn“ perspėja, kad vien todėl, kad bankas mano, jog galite sau leisti tam tikrą hipotekos įmoką, dar nereiškia, kad iš tikrųjų galite. „Pavyzdžiui, bankas nežino, kad turite didelę šeimą, turite išlaidų vaiko priežiūrai ar senstantiems tėvams, kuriais rūpinatės. Svarbu nuoširdžiai pasikalbėti apie mėnesinius mokėjimus su hipotekos komanda, kad nepakliūtumėte į galvą. “
„Jenkins“ sutinka ir priduria, kad „su būsto įsigijimu susijusios papildomos išlaidos, kurių jūs nepatirsite nuomodamiesi. Būtinai apskaičiuokite visas mėnesio išlaidas ir skolas ir leiskite savo biudžetui priimti galutinį sprendimą dėl to, ką galite sau leisti sumokėti“.
Finansinė prielaida Nr. 5: Sugebėkite sumokėti uždarymo išlaidas
Yra daugybė mokesčių, susijusių su būsto hipoteka, ir jūs galite būti grubus finansinis pabudimas, jei iš anksto nežinote, ko tikėtis.
Nors uždarymo išlaidos skiriasi priklausomai nuo skolintojo ir skolintojo, ir kiekvienoje valstybėje, „skolininkai moka už vertinimą, kredito ataskaitą, advokato / uždarymo agento mokesčius, įrašymo mokesčius ir tvarkymo / pasirašymo mokesčius“, - sako Alcornas ir priduria, kad uždarymo išlaidos paprastai sudaro 1% nuo paskolos sumos.
Tačiau Jenkinsas sako, kad mokesčiai gali siekti net 3 proc. „Dabar reikalaujama, kad skolintojai pateiktų išsamų mokesčių sąžiningumo sąmatą, kurią mokėsite už konkrečią paskolą. Taisyklės taip pat yra griežtesnės skolintojo skaičiavimams, o prie uždarymo stalo yra mažai galimybių keistis mokesčiais. “Ji pataria namų pirkėjams peržiūrėti sąžiningumo sąmatą ir užduoti klausimus, jei nesate tikri, ką reiškia konkretus mokestis. .
Finansinė išankstinė sąlyga Nr. 6: reikalinga finansinė dokumentacija
Nepakankama dokumentacija gali atidėti ar net sustabdyti paskolos patvirtinimo procesą, todėl turite išsiaiškinti, ką turite pateikti prie stalo.
„Jūsų skolintojas turėtų turėti pilną reikiamų dokumentų, reikalingų paskolos paraiškai pagrįsti, kontrolinį sąrašą, atsižvelgiant į jūsų užimtumą ir pajamas“, - sako Tierce'as. „Jei pradedate nuo išankstinio patvirtinimo, įsitikinkite, kad skolintojas paprašo visų proceso dokumentų, nes išankstinis patvirtinimas be nuodugnios dokumentų peržiūros yra nenaudingas. Kai kas gali būti praleista, dėl to jūsų paskola gali būti atmesta vėliau, jei išankstinio patvirtinimo procesas nėra ypač gerai dokumentuotas. “
Kas yra išankstinis patvirtinimas? Kaip teigia „Jenkins“, tai yra „preliminarus patvirtinimas remiantis tuo, ką skolininkas„ nurodė “paraiškoje (pajamos, skola, turtas, užimtumas ir kt.). Faktinis patvirtinimo procesas patvirtina pajamas, turtą ir skolą įvairiais būdais, tokiais kaip atlyginimas įrašai, mokesčių deklaracijos, banko ataskaitos, W2 ir užimtumo patikrinimai. “
Tierce'as priduria, kad „konkurencingose rinkose pardavėjai ir nekilnojamojo turto agentai net nesvarsto pasiūlymo, nežinodami, kad pirkėjas yra iš anksto patvirtintas“. Papildomų dokumentų gali būti paprašyta vėliau arba viso proceso metu. „Prisiėmimo procesas yra išsamus, o kai kurie dokumentai gali sukelti klausimų ar rūpesčių, kuriems reikia papildomų dokumentų. Tiesiog giliai įkvėpkite ir kuo greičiau suteikite skolintojui viską, ko jie reikalauja, kad jūsų patvirtinimas būtų baigtas “.
Esmė
Prieš pradėdami galvoti apie svajonių namo pirkimą, įsitikinkite, kad jūsų finansai yra tvarkingi ir kad protingai ir kruopščiai pasiruošėte, prieš net prasidedant hipotekos patvirtinimo procesui.