9 dalykai, kuriuos reikia žinoti apie namų savininkų asociacijas

Daugelis gyvenamųjų bendruomenių turi namų savininkų asociacijos (HOA) struktūrą, kuri padeda išlaikyti švarią ir darnią atmosferą kaimynystėje. Be to, įsigydami gyvenamąjį namą, miestelio namą ar vienos šeimos namą „planuojamo projekto metu“, galite susidurti su HOA struktūra.

Nors HOA kartais namo savininką atleidžia nuo tam tikrų pareigų, jie taip pat gali prisiimti kai kuriuos namų savininko įsipareigojimus. Prieš pirkdami namą, iš kurio jūs tampate HOA dalimi, reikia žinoti, ką turite žinoti, ir klausimus, kuriuos turėtumėte užduoti asociacijai, tiek jums, tiek jūsų šeimai.

Planuojamos plėtros HOA

Norint pereiti į planuojamą plėtrą, dažnai reikia įstoti į bendruomenės namų savininkų asociaciją (HOA) ir sumokėti jos mokesčius, kad būtų padengtos bendro naudojimo patalpų, bendrų pastatų ir išorės priežiūros paslaugos. Narystė jus taip pat sieja su asociacijos sandoromis, sąlygomis ir apribojimais (CC&R). Šios taisyklės gali sužlugdyti jūsų svajonę turėti, tarkime, purpurines priekines duris arba palikti RV važiuojamojoje dalyje, nes į CC & R paprastai įtraukiamos nuostatos dėl jūsų namų išvaizdos ir transporto priemonių, kurias galite pastatyti už jo ribų.

Remiantis taikomo mikroekonomiko Wyatt G. Clarke duomenų analize, statistiškai vertinant, amerikiečiai turi vieną iš penkių galimybių gyventi namuose, kurie yra HOA dalis. Nuo tada, kai buvo sudaryta Clarke sąmata (2017 m.), Nekilnojamojo turto, turinčio HOA, turtas dar labiau išaugo.

Ar gyvenimas planuojamoje plėtroje yra geras pasirinkimas? Ir jei taip, kurie iš jų turi HOA, kurie jums labiausiai tiktų? Atsakymai į tuos klausimus priklauso ne tik nuo jūsų lėšų, bet ir nuo jūsų entuziazmo dėl bendrų patogumų, tolerancijos taisyklėms ir nuostatams bei komforto savivaldoje, nes daugumą HOA prižiūri savanoriai, kurie tobulėja.

9 patarimai, kaip tvarkyti namų savininkų asociacijas

1. Mokesčių diapazonas plačiai

Trulijos tyrime, kuriame buvo naudojami Amerikos bendruomenės tyrimo įrašai, nustatyta, kad 2015 m. Mėnesiniai HOA mokesčiai sudarė vidutiniškai 331 USD per mėnesį. Vidutiniai vidurkis svyravo nuo žemiausio 218 USD mėnesio Warreno mieste Mičiganas iki aukščiausio 571 USD mėnesio Niujorko mieste. Trulia nustatė, kad rinkliavos paprastai yra didesnės senesniuose pastatuose ir kompleksuose, kuriuose iš viso yra daugiau vienetų.

Pasak Nate'o Martinezo, nekilnojamojo turto agento, skaičiavimus ir dydį, taip pat daro įtaką patogumui RE / MAX profesionalai Glendale, Ariz. Pavyzdžiui, už vartų saugomą ir klubo namelio bei golfo aikštyno plėtrą gali būti imami didesni mokesčiai nei tas, kuris siūlo minimalų saugumą ir tik nedidelę bendrą erdvę.

Mokesčiai gali skirtis net ir vystymosi metu, atsižvelgiant į skirtingus kvadratinius kadrus, vietą ir orientaciją - visa tai gali turėti įtakos turto išlaikymui.

Į daugelį daugialypių įrašų įtraukimo paslaugų (MLS) įtraukiami HOA mokesčiai. Anot Martinezo, tai turėtų užtikrinti, kad jūs galite pasiekti informaciją per REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com ir kitas sąrašų svetaines.

Jūs taip pat turėtumėte sužinoti, kiek kartų ir kiek padidėjo mokesčiai. Jei galite, įsigykite išspausdintą HOA rinkliavų istoriją per pastaruosius 10 metų. Martinezas sako, kad mokesčiai už HOA paprastai didinami ne daugiau kaip kasmet. Remiantis „Martinez“ patirtimi, HOA padidėjimas paprastai planuojamas prieš trejus – penkerius metus, naudojant būsimų komunalinių paslaugų, darbo, priežiūros ir kitų išlaidų sąmatas.

Išnagrinėkite šias projekcijas, jei jų yra. Kadangi jie tik apskaičiuoti, „Martinez“ taip pat siūlo pasidomėti, kokia suma pagal HOA nuostatus kiekvienais metais gali būti padidinta. Naujame komplekse šie tyrimai gali padėti nustatyti, ar pradiniai HOA mokesčiai buvo patrauklūs, netgi dirbtinai, per mažai, kad pritrauktų namų savininkus, ir laikui bėgant gali žymiai padidėti, kad būtų padengtas atotrūkis tarp pajamų ir išlaidų.

Taip pat gali būti atvirkščiai - ty HOA mokesčiai už naujos statybos plėtrą bėgant laikui iš tikrųjų gali šiek tiek sumažėti, nes prie namų pridedama daugiau namų ir yra daugiau namų savininkų, kurie dalijasi fiksuotomis HOA išlaidomis.

2. Tai, ką gauni, taip pat

Kai perkate namą tvarkomoje bendruomenėje, faktiškai jūs perkate ne tik fizinį gyvenamąjį plotą, bet ir daugybę teisinių įsipareigojimų ir teisių, - sako Johnas Manningas, Sietlo turgaus „RE / MAX“ brokerio vadovas. Tikslios teisės, paslaugos ir patogumai, už kuriuos yra atsakinga HOA, gali svyruoti tiek pat, kiek apmokestinami. „Bendruomenei, kuriai skirtas kambarys, gali būti prižiūrimi vartai, kaip vienintelis namų savininkų susitarimas, arba gali būti HOA, turinti teisinę galią valdyti daug daugiau“, - sako jis.

Pažvelkite į tai, kas yra įtraukta (ir neįtraukta), kuri turės įtakos jūsų namų ūkio finansams. Ar teks mokėti, pavyzdžiui, už šiukšlių išvežimą? Ar komunalinės paslaugos yra įskaičiuotos? Kurie? O kaip su kabeline ir (arba) interneto paslauga?

Atminkite, kad mokėsite už privilegijas, tokias kaip poilsio įrenginiai, nesvarbu, ar jas naudojate, ar ne. Sužinokite apie patogumų, tokių kaip baseinai ir teniso kortai, valandas, kad nustatytumėte, ar jie veiks pagal jūsų tvarkaraštį. Jei manote, kad norėsite pasidalinti šiomis galimybėmis su draugais ar šeima, patikrinkite taisykles ir mokesčius, susijusius su svečių naudojimu.

Suderinkite mokesčius ir jų įtraukimus bei neskyrimus su kitų įvykių srityje, ypač tais, kurie jau yra jūsų sąraše. „Jei norite sužinoti apie jūsų regiono HOA diapazonus, geriausias šaltinis būtų pas profesionalų nekilnojamojo turto brokerį, išmanantį apie namų savininkų asociacijas“, - sako brokeris Manning.

3. Gali būti taikomi papildomi mokesčiai

HOA gali pasirinkti vieną iš kelių finansų valdymo metodų. Šie pasirinkimai ypač veikia tai, kaip jis finansuoja netikėtas išlaidas ir tokias kapitalo investicijas, kaip HVAC sistemos pakeitimas.

Johnas Manningas, vadovaujantis Sietlo rinkos „RE / MAX“ brokeriui, „Kai kurios asociacijos teikia pirmenybę dideliam grynųjų pinigų rezervui, kad įvykdytų išlaikymo, teisinius ar valdymo įsipareigojimus. Kiti moka mažesnius mokesčius ir pasikliauja specialiais vertinimais - lėšomis, kurios renkamos ne pagal HOA mokesčius - už remontą ir priežiūrą. “Šie mokesčiai yra panašūs į mokesčių, kuriuos kartais renka vietos valdžios institucijos, apskaičiavimus.

Štai kaip veikia vertinimo maršrutas: Kai atsiranda didelių išlaidų, tokių kaip stogo ar lifto pakeitimas, ir HOA rezervams trūksta lėšų už tai sumokėti, asociacija gali kiekvienam namo savininkui nustatyti specialų įvertinimą. Šios rinkliavos gali sudaryti tūkstančius dolerių.

Anot Manningo, atsargos fondo dydis priklausys ne tik nuo HOA požiūrio, bet ir nuo pastato amžiaus, būklės bei patogumų. Vykdant plėtrą dažnai sudaromi kelių metų remonto ir kapitalo investicijų planai, įskaitant metines išlaidas ir numatomą atsargų fondo likutį tuo metu, kai bus reikalingos išlaidos.

Paprašykite pamatyti tuos dokumentus, atkreipdami ypatingą dėmesį į tai, ar reikalingos išlaidos atitinka rezervo fondo likutį. Profesionali pagalba gali būti vertinga apžiūrint šias skaičiuokles. Pasak jo, Manning'as, sako, kad „klientai turi aptarti finansines ataskaitas su CPA [kuris yra] finansų analizės ekspertas“.

HOA turėtų turėti galimybę pateikti tokį sąrašą. Taip pat paklauskite, ar ateityje planuojami kokie nors specialūs vertinimai. Atminkite, kad masto ekonomija gali reikšti, kad specialūs tam tikrų kapitalo išlaidų įvertinimai gali būti mažesni HOA, turinčiose daug narių, ir didesni mažesniuose HOA, kur panašios išlaidos turės mažiau namų savininkų finansuoti.

4. Mokesčiai ir jūsų hipotekos patvirtinimas

Kai numatote įsigyti nekilnojamąjį turtą planuodami projektą, jūs, žinoma, atsižvelgsite į jo mokesčių už nekilnojamąjį turtą įtaką bendriesiems finansams. Taip pat bus ir būsimieji hipotekos kreditoriai.

Kaip ir nekilnojamojo turto mokesčiai (kurie, beje, dažniausiai neįtraukiami į HOA mokesčius), bankai atsižvelgs į jūsų mėnesinius HOA mokesčius, kai nuspręs, kokią hipoteką galėsite sau leisti. Dėl to jūs galite kovoti su erzinančiais kompromisais, kai nusprendžiate tarp savybių. Didesni HOA mokesčiai gali padėti sumažinti jūsų namuose išleistą mažesnę sumą, palyginti su pasirinkimu alternatyviam turtui su mažais mokesčiais arba jų nereikia.

Įdomu tai, kad mokesčiai nebūtinai sumažina turto vertę; jei ką, yra priešingo efekto įrodymų. Mikroekonomiko Clarke'o tyrimas nustatė, kad, išlyginus namų dydį ir vietą, nekilnojamojo turto, priklausančio HOA, dalis buvo parduota vidutiniškai apie 4% daugiau nei tie, kurie nebuvo asociacijoje. Jis nustatė, kad priemoka yra didžiausia, kai namas ir plėtra yra nauji; ji mažėja su amžiumi.

Jūsų būsimas skolintojas gali pateikti hipotekos įmokos sumą, o jūs jau turėtumėte turėti turto mokesčio ir HOA mokesčio numerius. Jei tik pradedate savo namų paiešką ir dar neturite ryšių su jokiais skolintojais, naudokite internetinę hipotekos skaičiuoklę, kad įvertintumėte tikėtiną hipotekos mokėjimą pagrindiniam ieškomam kreditoriui ir įvestumėte kitą svarbią informaciją, įskaitant jūsų planuojama įmoka.

Tai gali suteikti bet kuris skolintojas, su kuriuo kalbatės. Kaip alternatyva, daugelis internetinių hipotekos skaičiuotuvų, įskaitant tuos, kuriuos mes susiejome aukščiau, taip pat leidžia jums paprašyti hipotekos kreditorių kainų ir maksimalių patvirtintų sumų.

5. Sandorų grafas

Kadangi bet kurio konkretaus HOA taisyklės ir nuostatai gali būti unikalūs, nepasikliaukite naudota informacija ar ankstesne kitų įvykių patirtimi, kad sužinotumėte, kas yra HOA taisyklės ir sandoriai. Ir gerai pagalvok, ar sugebėsi su jais gyventi.

Jei nerandate CC & R internete, HOA svetainėje paprašykite savo nekilnojamojo turto agento, kad įsigytų juos už jus arba susisiekite tiesiogiai susisiekę su HOA. Prieš per daug įsigilindami į pirkimo procesą, būtinai patikrinkite, ar dokumentas yra atnaujintas.

Galite pastebėti, kad esate apribotas daugiau būdų, nei galite manyti. CC ir R gali ne tik reguliuoti durų spalvą ir panašiai, bet ir kaip gali užaugti aukšta žolė, nesvarbu, ar galite pasodinti, ar nuimti medžius, kokio tipo transporto priemones galite pastatyti gatvėje ar važiuojamojoje dalyje (pavyzdžiui, draudimai stovėti RV nėra retenybė), kokia aukšta gali būti tvora ir kokios rūšies dangų, kurias galite naudoti ant gatvės langų.

Jei ekologiškas gyvenimas yra asmeninis prioritetas, patikrinkite „HOA“ žaliąsias nuostatas, pradedant nuo to, ką galima sodinti aplink jūsų namus, ir kaip išlaikyti šią augmeniją.

Pvz., Kai kurie naminiai gyvūnėliai neleidžia naudoti xeriscaping - ekologiškos kraštovaizdžio formos sausringo klimato sąlygomis ir gali apriboti jūsų sodinamų sodų dydį ir sudėtį. Taisyklėse taip pat gali būti reikalaujama naudoti tam tikras trąšas, pesticidus ar purkštuvų sistemas, kad būtų galima prižiūrėti kiemą ir uždrausti komposto krūvas ir saulės baterijas.

Patikrinkite, ar nėra kalbų, kurios galėtų užkirsti kelią jūsų nuomai ar net apsunkinti jo nuomą. Tai, kas laikoma įprasta, gali priklausyti nuo jurisdikcijos. „Sietlo rajone įprasta nustatyti trumpalaikių (atostogų) nuomos draudimus. HOA yra suinteresuoti apriboti ne savininkų naudojamų vienetų procentą, nes hipotekos kreditoriai gali nenorėti skolinti pastatams, kuriuose užimtumas yra didelis “, - sako Manning.

6. Konfliktų valdymas

Kaip ir bet kurioje bendruomenėje, nesutarimai kyla planuojamo projekto metu, kartais dėl tam tikrų gyventojų pasilenkimo ar taisyklių pažeidimo. Prieš pirkdami išnagrinėkite, kaip nustatomos ir vykdomos taisyklės ir kokios bausmės skiriamos taisyklių pažeidėjams.

Sankcijos gali būti griežtos. Kai kuriose būsto nuomos sutartyse gali būti numatyta bauda ar teismo iškėlimas arba HOA įkeitimas jūsų namuose. Atkreipkite ypatingą dėmesį į tai, ar HOA gali užkirsti kelią jūsų turtui, kad nemokėtumėte HOA rinkliavų ar nemokėtumėte baudų, susijusių su CC&R pažeidimais.

Paklauskite apie bet kokių konfliktų sprendimo procesą, taip pat kaip HOA tvarko taisyklių papildymus ar pakeitimus.

Pateikite užklausą dėl konfliktų ir taisyklių pažeidimų, kuriuos asociacija turėjo išspręsti, sąrašo ar kitos apskaitos. Jei ta informacija nedetalizuoja ieškinių, klauskite apie juos. Būtinai patikrinkite, ar nėra buvusių, esamų ar laukiančių teismo procesų, susijusių su HOA. Taip pat peržiūrėkite tokių atvejų baigtį.

7. HOA reputacija

Kadangi asociacija iš esmės tarnauja kaip hiper-vietinė bendruomenė bendruomenei, verta pasidomėti, kas ją valdo ir kaip gerai šie žmonės funkcionuoja kartu.

Labai dažnai HOA prižiūri bendruomenės gyventojai, kurie eina savanorių pareigas ir yra renkami asociacijos narių. Tačiau kai kurios asociacijos yra visiškai valdomos profesionaliai. Jei HOA valdo privati ​​įmonė, prieš pirkdami ištirkite jos reputaciją. Jei HOA turi darbuotojų ar įmonių, kurioms ji užsako užduotis, paklauskite apie šias įmones ir jų atliekamą darbą.

Jei įmanoma, pasikalbėkite su kai kuriais dabartiniais pastato savininkais - pageidautinaisiais, kurie nėra HOA valdybos nariai ir gyvena pastate keletą metų. Kaip kolegialiai veikia valdyba? Ar nuomonių skirtumai paprastai nagrinėjami civiliai ir konstruktyviai? Būkite budrūs dėl požymių, kad dažnai pasitaiko net amžinų dramų. Kaip ir kai kuriems kitiems valdymo organams, HOA gali kliudyti egoizmas, valdžios vaidmenys ir smulkmeniška politika.

Suplanuokite laiką pasikalbėti su HOA prezidentu, kad suprastumėte, ar norite, kad šis asmuo jūsų vardu priimtų sprendimus dėl plėtros. Paklauskite prezidento taip pat apie gyventojų susidomėjimą tarnauti valdyboje: ar yra aukšta motyvacija tai daryti, ar santykinis abejingumas? Šis pokalbis taip pat gali jus motyvuoti (arba ne) vieną dieną pačiam tarnauti valdyboje - žingsnis, kuriam prireiks būti išrinktam ir atsisakyti laisvo laiko naujoms pareigoms.

8. Atitikimas HOA

Nepasikliaukite, kad būsite tinkamai informuoti apie visus išliekančius asociacijos ir dabartinio jus dominančio namo savininko klausimus. Laiku nepaklausę apie šias problemas, paveldėdami nuosavybę galite jas paveldėti.

Kai kurios galimos problemos gali būti akivaizdžios, pavyzdžiui, negyvas ar apaugęs kraštovaizdžio dizainas ar dažų blukimas. Ar savininkas, priešingai, padarė išorinius patobulinimus ar kitus turto pakeitimus negavęs HOA patvirtinimo? Jei šie pakeitimai neatitinka taisyklių, kas gali nutikti jums, jei jums priklausė turtas? Galbūt galėsite priversti savininką išspręsti problemas kaip dalį pirkimo pardavimo sutarties arba pateikti grynųjų pinigų uždarydami.

9. Draudimo atsakomybė

Kaip ir nuosavybės atveju, draudimo planuojamos plėtros nuostatos taip pat gali būti padalintos: HOA apima kai kuriuos pavojus ar sritis, o namų savininkė yra atsakinga už kitus.

Tai dažnai įpareigoja valstybės įstatymai. Pvz., Floridoje koncerno HOA turi apdrausti visą bendrą turtą, kuris apima kiekvieną pastato dalį iki vieneto nebaigtos gipso kartono. Tuo tarpu būsto savininkas yra atsakingas už viso asmeninio turto, įskaitant prietaisus, grindis, spinteles, langų apdirbimą ir pan., Draudimą.

Norėdami tiksliai paskirstyti reikalavimus, patikrinkite valstybės, kurioje gyvensite, įstatymus. Patvirtinkite, kad nekilnojamojo turto, kuriam galvojate, HOA laikosi tų reikalavimų.

Katastrofos draudimas yra ypač svarbus, jei ketinate pirkti namą ar namą vietovėje, kuriai gali kilti didelių stichinių nelaimių, tokių kaip potvyniai, žemės drebėjimai, pūgos, gaisrai, tornadai ar uraganai. „Ramiojo vandenyno šiaurės vakaruose žemės drebėjimo draudimas yra labai paplitęs [planuojamuose renginiuose], nors jo nereikia“, - sako Manning.

Patikrinkite, ar HOA teikia papildomą aprėptį kaip įsigijimą kuriant plėtrą. „Ateities perspektyva HOA tokiu būdu gali paversti daugiabučio namo pastatą patrauklesniu“, - sako Manning. Jie gali pridėti „žemės drebėjimo ir kitų rūšių draudimą, kuris atsispindės būsto savininko rinkliavose“. Be abejo, turėtumėte patvirtinti, ar tokia papildoma apsauga taikoma ir toms sritims, už kurias namų savininkai yra teisiškai atsakingi, ar tik tiems, kuriems priklauso HOA.

Esmė

Gyvenimas suplanuotame tobulėjime ir tai, kad jį iš dalies reguliuoja HOA taisyklės, gali būti mišrus palaiminimas. Tai suteikia galimybę keistis savo namų kontrole už mažesnę atsakomybę už jų priežiūrą ir džiaugtis bendrais patogumais bei saugumu. Tačiau ji taip pat gali parodyti įvairialypę tipiškos kaimynystės išvaizdą, kad būtų vieningesnė išvaizda, nors ir mažesnė tikimybė, kad kaimyno dekoratyvinis skonis ar aplaidūs priežiūros įpročiai taps jūsų problema.

Tai, kaip gerai sutiksite su šiais kompromisais, prisidės prie to, kaip džiaugsitės būdami bendrabutyje ar kituose „suplanuotuose namuose“. Jei nuspręsite pirkti toliau, būtinai pasitelkite profesionalus, įskaitant nekilnojamojo turto agentą, kuris yra susipažinęs su planuojami pokyčiai ir HOA, nes, palyginti su vienos šeimos namo pirkimu, čia yra keletas neįprastų aspektų.