Įvadas į FHA 203 (k) paskolą

Ar norėtumėte nusipirkti viršutinį fiksatorių, bet neturite pinigų jo rekonstravimui? O gal sutaupysite pinigų rekonstravimui ir radote namą, kurį mylite, tačiau skolintojas neleis jums jo nusipirkti, nes namas nelaikomas gyvenamuoju be tualetų. Rinkoje visada yra nekilnojamojo turto, kurio neprižiūrėjo buvę savininkai, kuriems trūko grynųjų pinigų, su nuomininkais buvo blogai elgiamasi arba jie buvo sąmoningai sunaikinti buvusių savininkų, kuriems buvo uždaryta teisė. Ar neturėtų būti, kad kažkas panašus į jus sutvarkytų tuos kaimynystės akiratį ir sugrąžintų juos į gyvenimą?

Dovana iš vyriausybės

Yra būdas nusipirkti viršutinį fiksatorių, kurį jums pateikė federalinė vyriausybė. Federalinės būsto administracijos reabilitacijos paskolos produktas, FHA 203 (k) paskola, buvo skirtas asmenims, norintiems reabilituotis ar suremontuoti apgadintą namą, kad jie galėtų jame gyventi kaip savo pagrindinę gyvenamąją vietą. Šias paskolas patvirtina vyriausybė, norėdama paskatinti skolintojus siūlyti tai, kas kitaip būtų laikoma rizikingu paskolos produktu. Dėl susijusios rizikos ir išlaidų reabilitacijos projektus paprastai vykdo profesionalūs nekilnojamojo turto investuotojai, kurie gali nusipirkti nekilnojamąjį turtą grynaisiais ir todėl nereikia jokio banko, kuris patvirtintų turto būklę.

Šiame straipsnyje bus aprašyta, kiek pinigų reikia sukaupti, dviejų skirtingų rūšių 203 (k) paskolų, tinkamo turto, tinkamo remonto ir dar daugiau - trumpai tariant, ką turite žinoti, kad pamatytumėte, ar tinkama šios rūšies paskola. tu. (Norėdami sužinoti daugiau apie tai, skaitykite: Federalinės būsto tarnybos (FHA) hipotekų draudimas .)

Kiek reikia grynųjų

„FHA 203 (k)“ paskola leidžia į paskolą įtraukti pinigus, reikalingus remontui ir susijusias išlaidas (medžiagas ir darbo jėgas). Jei norėtumėte nusipirkti namus, kuriuose virtuvė buvo aptrupėjusi, į paskolą galėtumėte įtraukti naujų spintelių, stalviršių, grindų dangos, šaldytuvo, viryklės, orkaitės, mikrobangų krosnelės, kriauklės, indaplovės, šiukšlių šalinimo kainą ir kainą. viską suprojektuoti, leisti ir įdiegti. Į paskolą taip pat gali būti įtrauktas 10-20% nenumatytų atvejų rezervas išlaidoms, viršijančioms jūsų remonto sąmatas, viršyti. Taip pat galite gauti iki šešių mėnesių hipotekos įmokas, į kurias įeinate, kad padengtumėte hipoteką renovuodami namus, kad jums nereikės mokėti dvigubos išmokos už būstą.

203 k) hipotekos tipai

Yra dviejų tipų „FHA 203 (k)“ hipotekos: įprastos ir supaprastintos (dar vadinamos „modifikuotomis“). Įprastas yra tas turtas, kurį reikia remontuoti; supaprastinta tiems, kuriems reikalingas tik nekonstrukcinis remontas. Bet kurią iš jų galima naudoti pirkimui arba refinansavimui.

Įprastinei 203 (k) kreditų pirkimo paskolai maksimali hipotekos suma nustatoma atsižvelgiant į mažesnę iš turto vertę, pridedant reabilitacijos išlaidas arba 110% tikėtinos turto vertės po reabilitacijos. Tai reiškia, kad nenorėtumėte nusipirkti namo, kurio dabartinė vertė yra 150 000 USD, jei jam prireiktų 25 000 USD remontui, nebent turėtumėte papildomus 10 000 USD grynaisiais, nes daugiausia, ko galėtumėte pasiskolinti, būtų 165 000 USD (110% iš 150 000 USD). Dėl patobulintos paskolos namų pirkėjai gali pridėti ne daugiau kaip 35 000 USD į pirkimo kainą, kad sumokėtų už patobulinimus. (Norėdami sužinoti daugiau, skaitykite: Hipotekos: Kiek galite sau leisti? )

Žinoma, bet kokiu atveju jūs turite pajamų, kad išlaikytumėte hipoteką - negalite tiesiog imti paskolos už tam tikrą sumą, nes namas to reikalauja.

Tinkamos savybės

FHA 203 (k) paskolos yra skirtos savininkams, o ne investuotojams. Tinkamos šių tipų savybės:

• Vieno ar keturių šeimų būstai
• Esamos statybos, baigtos bent vienerius metus
• Likučiai, kol liks dalis esamo pamato
• Esamas namas, kuris bus perkeltas į naują pamatą
• Mišraus (komercinio / gyvenamojo) turto gyvenamosios dalies dalis
• FHA patvirtinti butai

Turėdamas tokį platų tinkamų savybių asortimentą, beveik kiekvienas gali rasti reikiamą turtą, kuriam bus suteikta teisė gauti 203 k (k) paskolą.

Finansavimo sąlygos ir leistinos reabilitacijos ir remonto išlaidos

Nepaisant to, kokį darbą, jūsų manymu, reikia namui, skolintojas ir FHA turi savo reikalavimus, kuriuos taip pat turėsite įvykdyti. JAV būsto ir urbanistikos departamentas (HUD) "reikalauja, kad pagal šią programą finansuojamos nuosavybės atitiktų tam tikrus pagrindinius energijos vartojimo efektyvumo ir struktūrinius standartus", kad "atitiktų HUD minimalius turto standartus (24 CFR 200.926d ir (arba) HUD vadovas 4905.1) ir visus vietos kodeksai ir potvarkiai “.

Energijos efektyvumo standartai apima sandarinimą, izoliaciją ir ventiliaciją, taip pat tinkamo dydžio namo šildymo ir oro kondicionavimo sistemų naudojimą. Taip pat reikalaujama, kad namuose kiekviename miegamajame būtų dūmų detektoriai.

Jus gali nustebinti namų remonto ir patobulinimų įvairovė, kuriuos galima finansuoti naudojant paskolą 203 (k). Tai apima (bet tuo neapsiribojant):

• tapyba
• kambarių papildymai
• deniai
• terasa
• aikštelių rūšiavimas ir drenažas
• vonios kambario rekonstravimas
• virtuvės rekonstravimas, įskaitant prietaisus
• apdailos mansardą ar rūsį
• konstrukcijų pakeitimai ir remontas
• pridedant arba sumažinant vienetų skaičių būste (pvz., viena šeima į dvipusį)
• nauja dailylentė
• antros istorijos papildymai
• švino pagrindu pagamintų dažų problemų pašalinimas
• šildymo, vėdinimo ir oro kondicionavimo sistemos (ŠVOK)
• Santechnikos darbai
• stogo danga
• grindys
• energijos taupymas
• neįgaliųjų prieiga

FHA neleidžia finansuoti „prabangos prekių“, tokių kaip teniso kortai, baseinai, karštos vonios ir kepsninės duobės, su 203 k (k) paskola, tačiau kai kurie daiktai, kurie, jūsų manymu, gali būti prabanga, pavyzdžiui, sūkurinės vonios, yra iš tikrųjų leidžiama. Pasitarkite su savo skolintoju apie konkrečius patobulinimus, kuriuos norite padaryti, kad pamatytumėte, ką galite finansuoti.

Reabilitacijos užbaigimas

Kai užbaigsite pirkimą ir namas bus jūsų nuosavybė, galite pradėti remontą ir rekonstravimą. FHA reikalauja, kad visi remonto darbai būtų atlikti per šešis mėnesius, tačiau skolintojai gali reikalauti trumpesnio laikotarpio.

Pradėsite mokėti hipoteką iš karto, kaip tai darytumėte bet kuriame būste. Galų gale, jums tai priklauso - nesvarbu, ar dar jame negyvenat. Tačiau, kaip minėta anksčiau, galite finansuoti savo pirmuosius hipotekos mokėjimus.

Reabilitacijos ir remonto pinigai yra dedami į depozitinės sąskaitos sąskaitą ir išleidžiami, kai darbas baigiamas ir tikrinamas siekiant užtikrinti HUD patvirtinimą. Kai visi darbai bus baigti, HUD taip pat turi patvirtinti gatavą produktą.

Problemos, kurių reikia vengti

Daugelis skolintojų nedaro paskolų FHA 203 (k) dėl to, kad nežino, kaip, ar nenori atlikti papildomų dokumentų. Turėtumėte vengti dirbti su skolintoju, neturinčiu patirties su FHA 203 (k) paskolomis - procesas yra pakankamai sudėtingas. Dirbdami su žmogumi, kuris nežino, ką jie daro, nesukelkite sau galvos.

Be to, įsitikinkite, kad per daug neinvestuojate į namus - neišleiskite tiek lėšų remontui ir patobulinimams, kad negalėsite susigrąžinti savo išlaidų, jei vieną dieną parduosite namą. Pažvelkite į vidutines parduodamų namų, esančių jūsų kaimynystėje, pardavimo kainas ir pabandykite įtraukti savo namus į šį intervalą. Jūs nenorite turėti 300 000 USD vertės namo 200 000 USD kaimynystėje, nes dauguma žmonių, kurie gali sau leisti 300 000 USD namus, norės gyventi gražesnėje kaimynystėje, kur visi namai yra palyginti vertinami.

Trūkumai

FHA 203 (k) paskolų laikotarpis yra ilgesnis nei kitų paskolų. Paprastai jie užtrunka nuo 60 iki 90 dienų, palyginti su 30–45 dienomis, kurie įprasti kitoms paskoloms, įskaitant įprastas FHA paskolas. Skubate judėti, 203 (k) paskola nėra jūsų produktas. Taip pat galite tikėtis mokėti didesnę palūkanų normą dėl padidėjusios rizikos, susijusios su būsto pagerinimo paskolomis. (Norėdami sužinoti daugiau, žiūrėkite hipotekos taškus - kokia prasmė? )

Šios paskolos taip pat labiau tinka skolintojui ir reikalauja specialių žinių apie paskolą, todėl gali būti sunkiau surasti skolintoją, kuris dirbtų kartu su jumis. Paraiška ir renovacija yra daug darbo namų savininkui, be to, joje yra daug biurokratijos. Kai kurie skolininkai pranešė, kad vėluoja gauti reabilitacijos lėšas, o tai sukelia dar daugiau streso.

Esmė

Nors gali būti daugiau darbo susirasti skolintoją, kuris teikia FHA 203 (k) paskolas, ir baigti paraiškų teikimo ir atnaujinimo procesus, papildomos pastangos gali atsipirkti. Šis paskolos produktas gali padėti jums nusipirkti tobulą namą, kurį vėl reikia atnaujinti, kad vėl galėtumėte gyventi. Tai taip pat gali padėti jums padaryti šuolį nuo nuomos iki namų nuosavybės, nes jūsų kainų intervale gali būti viršutinė fiksuotoja, kai nėra jokių perkėlimui paruoštų namų, kuriuos galite sau leisti. (Norėdami sužinoti daugiau, žiūrėkite Ar esate pasirengęs nusipirkti namą? )