Nekilnojamojo turto investicinis fondas
Uždarosios investicijos į nekilnojamąjį turtą yra tiesiog nekilnojamojo turto investicinis fondas (REIT), kontroliuojantis vienos įmonės nuosavybės teises. Bendrovėms, turinčioms nekilnojamojo turto nuosavybės teises, susijusias su jų verslu, gali būti naudinga suskirstyti nekilnojamąjį turtą į REIT specialioms mokesčių lengvatoms. Šią mokesčių švelninimo strategiją gali naudoti mažmenininkai ir bankai, turintys daug parduotuvių ar filialų.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Uždaras REIT yra bet koks REIT, kurio vienos įmonės akcijų paketas yra didesnis nei 50%.
- Uždarosios REIT paprastai yra dukterinės įmonės.
- Neprivalomosios REIT, kaip REIT, naudojasi visomis tomis pačiomis mokesčių lengvatomis kaip ir standartinės REIT.
- Apibendrinant galima pasakyti, kad uždarosios įmonės „REIT“ apskaita gali būti sudėtinga patronuojančiai įmonei ir patronuojančiai įmonei „REIT“.
- Apskaitos ir mokesčių specialistai turėtų įsitikinti, kad jie visiškai atitinka visus federalinius ir valstijų įstatymus, apimančius nelaisvę REIT.
Nekilnojamojo turto investicinių fondų supratimas
Uždarosios investicijos į nekilnojamąjį turtą gali būti sukurtos siekiant pasinaudoti mokesčių lengvatomis, kurias teikia investicinis nekilnojamojo turto fondas (REIT). Bendrovės gali pasirinkti sukurti arba kontroliuoti nuosavybės teises į REIT, kad gautų nelaisvę. Kontroliuojamasis arba nelaisvės statusas yra apibrėžiamas kaip daugiau kaip 50% REIT balsavimo teisės turinčių akcijų.
Bendrovės, statančios uždarojo tipo nekilnojamąjį turtą, kad galėtų valdyti savo nekilnojamąjį turtą, paprastai apibūdins jį kaip nuomos ar hipotekos nekilnojamąjį turtą. Hipotekos REIT teikia hipotekos kapitalą abipusėms pajamoms, kurios dažnai yra REIT pajamų pagrindas. Bendrovės taip pat gali naudoti uždarojo tipo nekilnojamojo turto investicinius fondus, perleisdamos nekilnojamąjį turtą REIT, tada nuomodamos nekilnojamąjį turtą iš tų REIT.
Turtai, investuojantys į nekilnojamąjį turtą
Uždaras REIT yra tiesiog REIT, valdantis vienos įmonės nuosavybės teises. Be to, nelaisvėje esantys REIT yra tiesiog REIT. Ūkio subjektą galima priskirti REIT, jei jis atitinka tam tikrus Vidaus pajamų tarnybos ir Vidaus pajamų kodekso 26 antraštinės dalies reikalavimus. REIT gali būti patikos fondai, asociacijos ar korporacijos, tačiau nepriklausomai nuo to, ar jie visi pasirenka apmokestinimą kaip korporacijos.
Vidaus pajamų kodeksas leidžia visoms REIT paskirstyti visas savo akcininkams pajamas. Tai padaro REIT panašius į bendrijas pagal mokesčių kodeksą, nes bendrijos paprastai neturi pajamų ir visas savo pajamas paskirsto per K-1.
REIT turi atitikti kelis reikalavimus, kad galėtų naudotis pajamų paskirstymo mokesčio atskaitymais, kurie apibūdina REIT apskritai. Kai kurie iš svarbiausių reikalavimų yra šie:
- Rinkimas apmokestinti kaip korporacija
- Mažiausiai 90% bendrųjų pajamų iš dividendų, palūkanų, nuomos ar kito nekilnojamojo turto
- Bent 75% viso turto, kurį sudaro nekilnojamasis turtas, pinigų ekvivalentai ir vyriausybės vertybiniai popieriai
- Turi būti faktiška 100 ir daugiau asmenų nuosavybė (kontroliuojančios įmonės gali pasisakyti vadovus kaip akcininkus, kad įvykdytų šį reikalavimą)
Jei subjektas atitinka REIT reikalavimus, jis privalo sumokėti akcininkams ne mažiau kaip 90% savo pajamų, todėl jam leidžiama paskirstyti pajamas. Likęs balansas po reikalaujamo paskirstymo yra apmokestinamas reikiamu pelno mokesčio tarifu.
Papildoma apskaita
Pagrobtosios REIT yra laikomos dukterinėmis įmonėmis, todėl jų nuosavybė turi būti tam tikru būdu įtraukiama į patronuojančios įmonės finansus. Paprastai yra trys būdai, kaip dukterines įmones ir dukterines įmones apskaityti patronuojančios įmonės finansinėse ataskaitose. Bendrovės gali pateikti konsoliduotas finansines ataskaitas arba apskaityti nuosavybės teises nuosavybės ar sąnaudų metodu.
Pagal visuotinai priimtus apskaitos principus (BAP) įmonės gali pasirinkti sudaryti konsoliduotas finansines ataskaitas, kuriose būtų integruoti visi dukterinės įmonės finansiniai aspektai, jei patronuojančiai įmonei priklauso daugiau kaip 50% nuosavybės teisių. Paprastai patronuojančiai įmonei nėra naudinga ar netaikoma nekontroliuojamos REIT įtraukimas į konsoliduotą finansinės atskaitomybės ataskaitą dėl mokesčių lengvatų, kurias pati gauna nelaisvai REIT, o tai dažnai yra priežastis ją sukurti. Todėl uždaroji REIT nuosavybė paprastai apskaitoma patronuojančios įmonės finansuose naudojant nuosavybės metodą arba savikainos metodą.
Nepriklausomos REIT mokesčių lengvatos
Gali būti keletas mokesčių lengvatų, susijusių su kontroliuojamaisiais REIT mokesčiais. Federalinis REIT apmokestinimas yra aptariamas Vidaus pajamų kodekso 26 antraštinėje dalyje, tačiau valstybės taip pat gali turėti savo REIT mokesčių taisykles, kurios gali padidinti ar sumažinti mokesčių lengvatas.
Paprastai pagrobtosios REIT patronuojanti įmonė gali atskaityti nuomos ar hipotekos įmokas, kurias ji moka savo pagrobtajai REIT, ir tai sumažina apmokestinamąsias pajamas. Tai nebūtinai yra didžiulė nauda, nes paprastai bet kokiu atveju būtų atskaitytos šios išlaidos, tačiau tai gali sukurti naudingų mokėjimų apdorojimo pranašumų ir tt. Vienas didžiausių pranašumų yra tas, kad patronuojanti bendrovė dalį dividendų paskirsto iš kontroliuojamos įmonės REIT kuris gali būti apmokestinamas mažesniu tarifu.
Pagrobtasis REIT naudojasi visomis REIT statuso mokesčių lengvatomis. Jis gali atskaityti 90% ar didesnę pajamų dalį, kurią paskirstė akcininkams. Ji taip pat moka federalinį pelno mokesčio tarifą už visas likusias pajamas.
Neįtraukiamąjį nekilnojamąjį turtą reglamentuojantys įstatymai
Kadangi nelaisvėje esančios REIT dukterinės įmonės gali sukurti keletą pranašumų, yra tam tikros federalinės ir valstijos nuostatos. Apskritai daugumoje įstatymų nustatyta, kad kontroliuojamoji nuosavybė kontroliuoja 50 proc. Nuosavybės teisių. Federaliniai įstatymai reikalauja, kad bet koks gydymas būtų sąžiningas ir atitiktų turto vertinimą ir derybas dėl nesusijusių šalių. Kai kurios valstybės turi savo specialius reikalavimus, o kai kuriais atvejais yra apribojimų, kurie gali visapusiškai panaikinti mokesčių vengimo taktiką. Apskritai, apskaitos ir mokesčių specialistai turėtų užtikrinti, kad užgrobta REIT ir nelaisvoji REIT apskaita atitiktų visus federalinius ir valstijų įstatymus kolektyviai.
Palyginkite investicinių sąskaitų teikėjo pavadinimą Aprašymas Skelbėjo informacijos atskleidimas × Šioje lentelėje pateikti pasiūlymai yra iš partnerystės, iš kurios „Investopedia“ gauna kompensaciją.