Lyginamoji rinkos analizė
Lyginamoji rinkos analizė yra kainų, kuriomis neseniai buvo parduotos panašios savybės toje pačioje srityje, tyrimas. Nekilnojamojo turto agentai atlieka lyginamąją rinkos analizę savo klientams, kad padėtų jiems nustatyti kainą, kurią reikia sudaryti parduodant namą, arba kainą, kurią galima pasiūlyti perkant namą. Kadangi nė vienas turtas nėra identiškas, agentai koreguoja skirtumus tarp parduodamo ir to, kuris bus perkamas ar įtraukiamas į nekilnojamąjį turtą, siekiant nustatyti teisingą pasiūlymą ar pardavimo kainą. Iš esmės lyginamoji rinkos analizė yra mažiau sudėtinga formalaus, profesionalaus įvertinimo versija.
Supratimas apie lyginamąją rinkos analizę
Į palyginamą rinkos analizę taip pat gali būti įtraukti šiuo metu išvardyti nekilnojamojo turto objektai, ypač jei neseniai nebuvo parduota panašių savybių. Tačiau kainos aukcione rodo tik tai, ką pardavėjas tikisi gauti už turtą, ir nebūtinai atspindi tai, ko jis iš tikrųjų vertas.
Lyginamoji rinkos analizė nėra oficialus vertinimas, tačiau nekilnojamojo turto agentas naudoja daug panašios praktikos ir metodų, kuriuos vertintojas naudotų, kad nustatytų pagrįstą turto vertę. Jei namas ar turtas yra toks išskirtinis ir (arba) unikalus, kai nerandama panašių savybių, savininkui gali būti naudingiausia pasamdyti oficialų turto vertintoją.
Lyginamosios rinkos analizės pavyzdys
Apsvarstykite porą, kuri galvoja apie pasiūlymą keturių miegamųjų, trijų vonios, 2100 kvadratinių pėdų, vienos šeimos namuose ketvirtadalyje žemės ploto. Namas parduodamas 300 000 USD. Poros nekilnojamojo turto agentas atlieka lyginamąją rinkos analizę ir nustato tris panašius nekilnojamojo turto objektus, kurie neseniai buvo parduoti tame pačiame padalinyje:
- Pirmasis visais atžvilgiais yra tapatus tiriamojo daiktui, išskyrus tai, kad jis yra judriame kelyje; ji neseniai parduota už 275 000 USD.
- Antrame yra keturi miegamieji, trys vonios kambariai. Jis yra ketvirtadalio žemės ploto žemės, tačiau yra 2400 kvadratinių pėdų, nes jame taip pat yra ekranizuota veranda; ją pardavė už 315 000 USD.
- Trečiajame yra keturi miegamieji, jis yra ketvirtadalyje žemės ploto ir yra 2100 kvadratinių pėdų, tačiau jame yra tik du vonios kambariai, kurie abu yra pasenę; ją pardavė už 265 000 USD.
Štai tipiniai veiksmai, kurių nekilnojamojo turto agentas gali atlikti atlikdamas lyginamąją rinkos analizę:
1. Įvertinkite kaimynystės kokybę
Pirmasis žingsnis yra įvertinti aplinkinės kaimynystės kokybę. Yra keletas gerų internetinių priemonių, kurios tai daro lengviau nei bet kada anksčiau.
„Google Street View“ gali būti geriausia apylinkių tyrimo priemonė. Štai ko ieškote:
- Gražūs blokai prieš mažiau patrauklius blokus
- Artimumas patogumui, tokiam kaip paplūdimiai, parkai, mokyklos ir kt.
- Artumas tokioms nemalonioms vietoms kaip šiukšlynai, greitkeliai, pramonės objektai ir kt.
- Svarbios apeliacinių skundų problemos
Tačiau „Google“ vaizdai gali būti pasenę, todėl tai nepakeičia vairavimo per kaimynystę.
2. Įvertinkite originalų sąrašą, jei jo yra
Atidžiai peržiūrėkite nuotraukas ir aprašymą, kad įvertintumėte namų amžių ir būklę, naujausius patobulinimus ir galimas ankstesnės rinkodaros strategijos problemas.
3. Patikrinkite turto vertės sąmatas
Turto vertės įvertinimas gali padėti įvertinti tikėtiną jūsų kliento namo rinkos vertę ir suteikti jums atskaitos tašką skaičiuojant nekilnojamojo turto kvadratinės pėdos kainą. Tačiau šie vertinimai gali būti netikslūs ir juose nėra atsižvelgiama į unikalius vietos rinkos aspektus.
4. Sukurti preliminarų CMA
Sugalvokite apytikslę savo namo vertės idėją, įvertindami parduodamus, galiojančius, galiojančius ir laukiančius sąrašus, kurių savybės, dydis ir patogumai yra panašūs į jūsų sąrašą. Panašios savybės, kurias turėtumėte įtraukti į savo CMA, yra:
- Namai, kurie pardavė ar kurių galiojimo laikas pasibaigęs, yra laukiami arba per pastaruosius šešis mėnesius buvo įtraukti į sąrašą. Parduoti sąrašai tiksliai pasakys, kokie panašūs namai rajone buvo parduoti pastaruoju metu, ir tai yra pagrindinis jūsų CMA vertės nustatymo būdas. Sąrašai, kurių galiojimo laikas pasibaigęs, pasakys, kad rinkos kainos nenori mokėti. Aukcionai su laukiančiu išpardavimu gali suteikti gerą mintį apie tai, ką šiuo metu parduoda panašūs namai. Dabartiniai aukcionai jums pasakys, kokia yra jūsų konkurencija.
- Įvertinkite namus, kuriuose yra tiek pat miegamųjų ir vonios kambarių. Miegamųjų ir vonių skaičius namuose yra vienas iš svarbiausių kriterijų vertinant namus. Pvz., Dviejų miegamųjų namai paprastai yra mažiau pageidaujami nei namai, kuriuose yra trys ar daugiau. Taip pat namai, kuriuose yra tik vienas vonios kambarys arba nėra vonios, dažnai turi mažesnę perpardavimo vertę nei namai, kuriuose yra daugiau.
- Įvertinkite namus, esančius maždaug 300 kvadratinių pėdų atstumu nuo jūsų. Turėdami 2 000 kvadratinių pėdų namą, pažvelkite į namus, kurių plotas nuo 1700 iki 2300 kvadratinių pėdų. Paprastai daugiau miegamųjų yra didesnė kaina, tačiau kvadratiniai kadrai yra beveik tokie pat svarbūs.
- Įvertinkite namus toje apylinkėje. Išsiaiškinti, kokia yra namų „kaimynystė“, iš tikrųjų gali būti sunku, jei tai nėra sienelių bendruomenė. Dėl šios priežasties svarbu pirmiausia įvertinti kaimynystę internete.
- Įvertinkite namus toje pačioje ar panašiose mokyklos zonose. Mokyklų rajonai yra ypač svarbūs didesniuose miestuose, kur kiekviename rajone yra daugybė mokyklų. Vienoje gatvės pusėje esantys namai gali būti puikios mokyklos zonoje, o studentai, gyvenantys namuose iš kitos pusės, gali įsitraukti į žemesnės kokybės mokyklas. Skirtumai, kuriuos mokyklos daro namų verte, gali būti labai reikšmingi.
- Įvertinkite namus, kurių partijos dydis yra panašus. Apskritai namas, esantis 10 arų žemės plote, bus vertas daugiau nei kitaip palyginami namai tik už vieną arą.
- Įvertinkite panašaus amžiaus namus. Visiškai nauji namai paprastai vertinami aukščiau nei senesni namai, tačiau kai kurie senesni namai, ypač antikvariniai namai ar modernūs amžiaus vidurio namai, dėl savo dizaino gali pareikšti pranašumą už naujas statybas.
- Įvertinkite namus su panašiomis savybėmis. Pvz., Jei namuose yra požeminis baseinas arba jie yra šalia vartų, kuriuose yra klubo namas, pabandykite rasti kitų įrašų, turinčių panašių funkcijų. Panašiai, jei namai yra vandenyno pakrantės nuosavybėje, palyginimas su kitais vandenyno pakrančių namais duos daug geresnių rezultatų nei lyginant su namais, esančiais už kelių kvartalų nuo vandens.
5. Gaukite vidutinę palyginamų aukcionų kainą
Paimkite palyginamų jūsų pasirinktų namų pardavimo kainas ir padalinkite kiekvieną iš jų kvadratinės juostos, kad apskaičiuotumėte kiekvieno palyginamo namo kvadratinio pėdos kainą. Tada suraskite palyginamų namų vidutinę kvadratinio pėdos kainą ir padauginkite ją iš tikslaus namo, kurį bandote parduoti, kvadratinės pėdsakos.
6. Asmeniškai įvertinkite namus.
Remdamiesi savo tyrimais, turėtumėte turėti idėją, ko verta namas, todėl turėtumėte galėti atsakyti į visus klausimus, susijusius su jūsų namų savininko verte. Keliaudami po nekilnojamąjį turtą atsižvelkite į tokius veiksnius kaip: būklė, papildymai ir atnaujinimai, būtini atnaujinimai, eksterjeras ir kraštovaizdžio dizainas ir kiti patogumai. Derinkite preliminarius palyginamų sąrašų duomenis su informacija, surinkta vizito metu, kad sukurtumėte išsamią CMA.