Nusavinimas
Nusavinimas yra vyriausybės veiksmas, kuriuo priimama privati nuosavybė prieš savininkų norus, tariamai, kad jie bus naudojami plačiajai visuomenei. Jungtinėse Valstijose nekilnojamasis turtas dažniausiai nusavinamas siekiant nutiesti magistralinius kelius, geležinkelius, oro uostus ar vykdyti kitus infrastruktūros projektus. Turto savininkui turi būti sumokėta už areštą, nes Penktojoje Konstitucijos pataisoje teigiama, kad privati nuosavybė negali būti nusavinta „viešam naudojimui be teisingos kompensacijos“.
Teisinis nusavinimo pagrindas
JAV doktrina, vadinama „iškilia sritimi“, suteikia teisinį pagrindą nusavinimui. JAV teismai pripažino doktriną kaip vyriausybės galią, teigdami, kad ji numanoma Penktosios pataisos sąlygoje, apimančioje kompensaciją. Remiantis šiuo pagrindu, pakeitimo teiginys, kad turtas negali būti nusavinamas be tinkamos kompensacijos, reiškia, kad turtas iš tikrųjų gali būti paimtas.
Vyriausybės turi galią paimti privačią nuosavybę, kad būtų kompensuota tikroji rinkos vertė, vadovaujantis iškilios srities doktrina; kai kurie mokesčiai ir palūkanos taip pat gali būti mokami buvusiam savininkui (-ams).
Kai kuriose jurisdikcijose vyriausybės privalo pateikti pasiūlymą įsigyti objekto turtą prieš imdamiesi žymiojo domeno naudojimo. Turtas yra areštuojamas pasmerkimo proceso metu, o pasibaigus - terminas, kurio negalima painioti su tuo, kad apibūdintų turtą, kuris yra nesąžiningas. Savininkai gali užginčyti arešto teisėtumą ir išspręsti kompensacijai naudojamos tikrosios rinkos vertės klausimą.
Kitas pagrindinis nusavinimo pagrindimas yra visuomenės sveikata. Visuotinai pripažįstama, kad įvykiai, keliantys pavojų visuomenės sveikatai, pavyzdžiui, toksinis teritorijos užteršimas aplinka, pateisina vyriausybę, perkeliančią paveiktus gyventojus į teritoriją, ir iš dalies dėl šių veiksmų gali būti logiškai priversta vyriausybė nusavinti perkeltų gyventojų turtą. .
Vyriausybės nusavinimas yra plačiai paplitęs visame pasaulyje. Paprastai kartu susitariama, kad savininkai turėtų gauti tinkamą kompensaciją už prarastą turtą. Keletas išimčių, susijusių su susitarimu dėl tiesioginės kompensacijos, pirmiausia yra komunistinėse ar socialistinėse šalyse, kur kartais taip pat vyriausybė nusavina ne tik žemės, bet ir šalies ar užsienio verslus, kurie veikia šioje šalyje.
Kompensacijos, susijusios su nusavinimu
Dėl nusavinimo kilo keletas klausimų, pradedant pateisinamomis priežastimis ir baigiant prieštaravimais dėl teisingo kompensavimo apimties ir dydžio. Tai išspręsti padėjo tiek įstatymai, tiek teismo sprendimai.
Kalbant apie kompensaciją, diskutuojama dėl to, kas yra teisinga kompensacija nusavinto turto savininkams. Bylose, trunkančiose penkis dešimtmečius, nuo 1930-ųjų iki 1980-ųjų, JAV Aukščiausiasis Teismas ne kartą pripažino, kad jo apibrėžta „tikroji rinkos vertė“ gali nesiekti to, ko pardavėjai reikalautų ir galėtų gauti savanoriškuose sandoriuose.
Taigi iškilusiais domenų atvejais standartas dažnai nėra pati tikriausia kaina, bet pati didžiausia kaina, kurią galima gauti savanoriško pardavimo sandoriuose, apimančiuose nagrinėjamą turtą. Kadangi pasmerkimas atima iš savininko galimybę neskubėti gauti optimalios kainos, kurią gali duoti rinka, įstatymas numato ją apibrėždamas tikrąją rinkos vertę kaip aukščiausią kainą, kurią turtas pateiks atviroje rinkoje.
Neatitikimas ir nesutarimai taip pat vyrauja, kai turto savininkams kompensuojama ne tik už jų turtą, bet ir už nepatogumus, kuriuos reikalaujama persikeliant, taip pat išlaidos ir galimos verslo nuostoliai. Šios išlaidos nėra įtrauktos į „tikrosios rinkos vertės“ sąvoką, tačiau kai kurias iš dalies kompensuoja įstatymai, tokie kaip federalinis vienodos pagalbos perkėlimo įstatymas (federalinių reglamentų kodeksas 49) ir jo valstybiniai kolegos. Advokatų ir vertintojų mokesčiai, kuriuos patiria nekilnojamojo turto savininkas, taip pat gali būti susigrąžinami įstatymais, o Kalifornijoje ir Niujorke tokiomis rinkliavomis teismas gali pasirinkti savo nuožiūra, esant tam tikroms sąlygoms.
Kai vėluojama sumokėti teisingą kompensaciją, savininkas taip pat turi teisę gauti delspinigius už pavėluotą mokėjimą.
Mokesčių padidinimo nusavinimas
2000-ųjų pradžioje priimtas federalinio Aukščiausiojo Teismo sprendimas ir vėlesnės reakcijos į jį suformavo vyriausybių galimybes areštuoti žinomą turtą vien dėl to, kad padidėjo mokestinės pajamos. Kelo prieš Naujojo Londono miestą, 545, JAV 469 (2005) patvirtino Naujojo Londono, Conn., Valdžią, kad ji paimtų neišvardytą privačią nuosavybę pagal žinomą domeną ir perleistų ją už dolerį per metus privačiam kūrėjui tik savivaldybių pajamų didinimo tikslas.
Šis sprendimas paskatino pasipiktinimą dėl pernelyg plačių nusavinimo galių ir paskatino imtis tolesnių veiksmų tiek valstybiniu, tiek federaliniu lygmenimis.
Mičigano Ilinojaus ( Wayne grafystė prieš Hathcocką [2004]), Ohajo ( Norvudas, Ohajas prieš Horney [2006]), Oklahoma ir Pietų Karolina aukščiausiasis teismas vėliau nutarė neleisti tokių įmonių pagal savo konstitucijas. Taip pat buvo vykdomi federaliniai veiksmai, nepaisant to, kad to lygio vyriausybė vykdė palyginti nedaug ekspropriacijų. Pirmąsias Kelo sprendimo priėmimo metines prezidentas George'as W. Bushas išleido vykdomąjį raštą, kuriame teigiama, kad federalinė vyriausybė negali naudoti iškilių domenų „siekiant skatinti privačių šalių ekonominius interesus, kad jiems būtų suteikta nuosavybė arba naudojimasis paimtas turtas “.
Palyginkite investicinių sąskaitų teikėjo pavadinimą Aprašymas Skelbėjo informacijos atskleidimas × Šioje lentelėje pateikti pasiūlymai yra iš partnerystės, iš kurios „Investopedia“ gauna kompensaciją.