Fiksuota ar kintama palūkanų norma: kas dabar yra geriau?

Nuo 2018 m. Kovo 28 d. „Bankrate.com“ skolintojų apklausa pranešė, kad hipotekos palūkanų normos yra 4, 30 proc. Fiksuotam 30 metų laikotarpiui, 3, 72 proc. 15 metų fiksuotam ir 4, 05 proc. Per pirmuosius penkerius metus, naudojant 5/1 reguliuojamąjį. - hipoteka hipoteka (ARM). Tai yra nacionaliniai vidurkiai; hipotekos normos skiriasi priklausomai nuo vietovės ir labai priklauso nuo jūsų kredito taško.

Taigi pirmas žingsnis nusprendžiant, ar fiksuoto dydžio hipoteka, ar ARM yra geriausias pasirinkimas šiandieninėje rinkoje, yra pasikalbėti su keliais kreditoriais, kad sužinotumėte, kokią normą galite gauti ir kokios paskolos sąlygos jums yra prasmingos atsižvelgiant į jūsų kredito rezultatą, pajamas., skolos, įmoka ir mėnesinė įmoka, kurią galite sau leisti.

Kai žinosite, kokie palūkanų normos ir termino skolintojai jums bus taikomi, kaip pasirinkti fiksuoto dydžio hipoteką ar ARM? Apsvarstykite šiuos veiksnius.

Fiksuotas ir ARM: mėnesio mokėjimo skirtumas

Už kiekvieną pasiskolintą 100 000 USD štai ką mokėtumėte per mėnesį už kiekvieną iš pagrindinių hipotekų tipų pagal aukščiau išvardytas nacionalines vidutines palūkanų normas:

- 30 metų fiksuoto dydžio hipoteka: 495 USD

- 15 metų fiksuoto dydžio hipoteka: 726 USD

- 5/1 reguliuojamos palūkanos: 480 USD už pirmus 60 mėnesių

Žiūrint tik į mėnesinę įmoką, atrodo, kad reguliuojamo dydžio hipoteka gali būti geresnis pasirinkimas. Tai pigiausias pasirinkimas - 15 USD per mėnesį. Kuo didesnė jūsų hipoteka, tuo didesnės mėnesinės santaupos. Jei skolinsitės pusę milijono, per mėnesį sutaupysite reguliuojamą palūkanų normą - 73 USD.

Ar šis skirtumas yra pakankamai didelis, kad būtų galima prisiimti papildomą su ARM susijusią riziką?

Reguliuojamos palūkanų normos tipai

ARM būna įvairių rūšių. Populiariausias yra hibridinis ARM, o iš jų populiariausias variantas yra 5/1 ARM, po kurio seka 3/1, 7/1 ir 10/1 ARM.

Štai kaip veikia hibridiniai ARM: Pavyzdžiui, 5/1 ARM turi fiksuotą palūkanų normą per pirmuosius penkerius metus, vadinamą įvadiniu laikotarpiu. Po to palūkanų norma koreguojama kartą per metus likusiam paskolos laikotarpiui (tarkime, dar 25 metams). Yra ARM, kurie koreguojami rečiau nei kartą per metus, pavyzdžiui, 3/3 ir 5/5 ARM, tačiau jie gali būti sunkiai pasiekiami. Kuo ilgesnis pradinis laikotarpis, tuo mažesnis skirtumas bus tarp ARM ir fiksuotos palūkanų normos palūkanų normos.

Jungtinėse Valstijose daugumos ARM palūkanų norma yra pagrįsta JAV iždo norma, tačiau apie 20% ARM yra pagrįsta Londono tarpbankine norma (LIBOR). Iždo normos šiuo metu yra labai žemos, taigi, jei jūs imsite ARM dabar, yra didelė tikimybė, kad jūsų palūkanų norma padidės pasibaigus ARM įvadiniam laikotarpiui. Federalinis rezervų bankas kovo mėnesį kėlė palūkanų normą vieną kartą ir tikimasi tai padaryti dar du kartus 2018 m., Kiekviena padidėja po 0, 25 proc.

Rizikos tolerancija ir ateities planai

Kai imate fiksuoto dydžio hipoteką, prieš pasirašydami uždarymo dokumentus tiksliai žinote, kokia bus jūsų hipotekos įmoka kiekvieną mėnesį tol, kol turėsite hipoteką. Daugelis žmonių vertina šį stabilumą.

ARM susiduria su palūkanų normos rizika arba galimybe, kad palūkanų norma pasikeis. Pasibaigus pradiniam terminui, šios rūšies hipotekos palūkanų norma prisitaiko prie dabartinių rinkos sąlygų. Kaip žinoti, kokia bus ARM palūkanų norma, kai ji atsistatys po įvadinio laikotarpio?

Informacija apie tam tikrą ARM - vadinamą palūkanų normos viršutine riba - nurodo tik tai, kiek padidėtų jūsų mėnesinė įmoka. Pvz., 5/1 ARM viršutinė riba gali būti 2–2–6, tai reiškia, kad šeštaisiais metais (pasibaigus penkerių metų įvadiniam laikotarpiui) palūkanų norma gali padidėti 2%, vėlesniais metais palūkanų norma gali padidėti papildomai 2% per metus, o bendras palūkanų normos padidėjimas niekada negali viršyti 6% per paskolos galiojimo laiką.

Jei įvadinė norma būtų 4%, pirmus penkerius metus jūsų palūkanų norma būtų 4%. Šeštais metais jis gali padidėti net 2%, atsižvelgiant į vienerių metų JAV iždo normą, taigi jūsų norma gali siekti 6%. Septyneriais metais jūsų tarifas gali padidėti dar 2% iki 8%, o aštuntaisiais metais jūsų tarifas vėl galėtų padidėti 2%, padarydamas 10%. Šiuo metu jūs būtumėte pasiekę 6% viršutinę ribą; jūsų tarifas niekada neviršytų 10 proc.

Nors viršutinė riba šiek tiek sumažina jūsų riziką, 200 000 USD vertės 30 metų hipoteka, skirtumas tarp 4% ir 10% palūkanų yra maždaug 955 USD mėnesio įmoka, palyginti su maždaug 1 755 USD mėnesine įmoka. Turite paklausti savęs, ar blogiausiu atveju, kai papildomi 800 USD per mėnesį nuo aštuonerių iki 30 metų yra tas, su kuriuo galite gyventi.

Ar jūsų norma kada nors pakoreguos tokią aukštą, priklauso nuo ARM indekso normos. Jei jūsų ARM indeksuojamas pagal vienerių metų iždo normą, o ši norma šeštaisiais metais yra tokia pati, kaip ir pirmaisiais metais, jūsų palūkanų norma šeštaisiais metais nedidės. Tačiau jei iždo norma padidėjo 3%, jūsų palūkanų norma šeštaisiais metais dėl viršutinės ribos padidės ne daugiau kaip 2%.

Žmonės, gavę ARM, dažnai mano, kad įvyks vienas iš šių įvykių:

- Jie parduos būstą prieš paskolos grąžinimą.

- Jų pajamos padidės prieš paskolos grąžinimą.

- Jie galės refinansuoti, kol nebus grąžinta paskola.

- Palūkanų normos išliks stabilios arba mažės, suteikdamos palūkanų normą, panašią į įvadinę palūkanų normą grąžinant paskolą.

Jei jūs išgyvenote Didžiąją Recesiją, kai daugelis skolininkų turėjo ginklų, kurių jie negalėjo sau leisti po palūkanų normos nustatymo, žinote, kad žmonių lūkesčiai ir finansinė realybė gali labai skirtis. Skolininkai, norintys išsiimti ARM pagal bet kurią iš šių bendrų prielaidų, turėtų apsvarstyti, ar jie vis tiek sugebės valdyti hipoteką, jei jų prielaidos nepaisomos, ypač jei palūkanų norma padidėja tiek, kiek įmanoma. Jei ne, fiksuoto dydžio hipoteka gali būti geresnis pasirinkimas.

FHA ginklai

Federalinė būsto administracija (FHA) garantuoja reguliuojamo dydžio hipotekas, leidžiančias kreditoriams jas pasiūlyti skolininkams, kuriems norint gauti kvalifikaciją reikia švelnesnių reikalavimų. FHA siūlo 1 metų ARM ir 3, 5, 7 ir 10 metų hibridinius ARM. 1 ir 3 metų versijų palūkanų norma negali padidėti daugiau kaip 1% per metus pasibaigus įvadiniam laikotarpiui arba daugiau kaip 5% per paskolos galiojimo laiką. 5, 7 ir 10 metų ARM palūkanų norma negali padidėti daugiau kaip 2% per metus pasibaigus įvadiniam laikotarpiui, o gyvenimo trukmės riba yra 6%.

Kaip ir visos FHA hipotekos, nors FHA ARM gali turėti švelnesnę kvalifikaciją, jis reikalauja, kad skolininkai sumokėtų išankstinę hipotekos draudimo įmoką, lygią 1, 75% paskolos sumos (kuri paprastai įtraukiama į paskolą, o jūs mokėsite už ją palūkanas, nes rezultatas). Taip pat reikia mokėti mėnesinę hipotekos draudimo įmoką, kurios kaina priklauso nuo jūsų paskolos termino ir įmokos. Pvz., Jei sumokėsite FHA reikalaujamą minimalią 3, 5% įmoką ir imsitės 30 metų paskolą, hipotekos draudime kasmet mokėsite 0, 85% negrąžintos paskolos sumos, kol sumokėsite visą paskolą. Ši suma yra padalinta iš 12 ir pridedama prie jūsų mėnesinės įmokos. Už 200 000 USD paskolą išankstinė įmoka jums kainuotų 3500 USD, o mėnesinės hipotekos draudimo įmokos pirmaisiais metais jums kainuotų apie 142 USD per mėnesį ir po to pamažu mažėtų. Šios išlaidos padidina būsto įsigijimo išlaidas tiek trumpalaikiu, tiek ilguoju laikotarpiu ir gali jį padaryti mažiau prieinamą.

Pasirenkama tarp fiksuotos palūkanų normos paskolos ir ARM

Dabar, kai žinote, kaip ARM palyginami su fiksuotos palūkanų normos paskolomis, kaip nuspręsti, kuri jūsų situaciją labiausiai vertina?

Tokiu būdu sveria Seanas O. McGeehanas, paskolų pareigūnas Homero Gleno valstijoje, netoli Čikagos. „Daugelis mūsų klientų patenka į fiksuotų įkainių dalį. Tai tradiciškai pirmą kartą įsigyjami namų pirkėjai, perkantys butą ar vienos šeimos namą ir nežinantys savo ateities planų “, - sako jis. „Jei jie susiduria su vaikais ir jiems prireikia ten ilgai gyventi, fiksuota palūkanų norma jiems užtikrins tikrumą ir stabilumą mokant hipoteką.“

Kadangi palūkanų normos šiandienos rinkoje beveik nėra, tačiau dauguma namų pirkėjų nėra suinteresuoti rizikuoti ARM.

„Dėl dabartinės žemos palūkanų normos 90-ies procentų laiko per pastaruosius šešerius plius metus aš pasinaudojau 30 metų fiksuotos paskolos galimybe pirmą kartą įsigyjant namus“, - sako Laurenas Abramsas, „Absolute Mortgage“ hipotekos patarėjas. Bankininkystė San Ramone, Kalifornija.

„Tačiau svarbu kalbėtis apie pirkėjo ilgalaikius turto planus. Daugeliu atvejų pirkėjai nežino ar negali numatyti, kokie bus šie planai “, - sako ji. „Klientai kartais reikalauja, kad tai tik pradžios namai ir [jie] neliktų juose ilgiau kaip trejus – penkerius metus.“ Jos patirtis rodo, kad skyrybų laikotarpis iš tikrųjų gali būti trumpesnis nei vieneri metai., darbo perkėlimas, santuoka ar vaikai, tačiau tą laiką taip pat galima lengvai pratęsti iki 10 ir daugiau metų.

Skolininkams, manantiems, kad jie namuose bus trumpesnį laiką ir kurie nori naudoti ARM, galėtų sumažinti savo riziką, įnešdami mėnesines santaupas į palūkanas kaupiančią sąskaitą, kad padengtumėte galimai didesnį mokėjimą ateityje, jei jie vis dar yra namo, kai kursas koreguojamas. Tačiau „iš tikrųjų namų pirkėjai paprastai netaupys tų pinigų“, - sako Abramsas.

Turtingi klientai ir investuotojai, kurie planuoja, kiek laiko jie neteks hipotekos ir galės vėliau leisti sau didesnes įmokas, labiau linkę į ARM patrauklumą ir labiau linkę įgyti naudos iš jo įvadinės normos.

Jei galite sau leisti didesnes mėnesines įmokas už 15 metų fiksuoto dydžio hipoteką ir planuojate ilgai būti namuose, tai padės jums sutaupyti daugiausiai lėšų ilgainiui, nes visos palūkanų įmokos bus daug mažesnės. Ir užrakinti šiandienos vis dar labai mažus 15 metų tarifus beveik neabejotinai bus pigiau, nei nešiotis ilgą ARM, nors ARM dabar yra pigesnis.

Esmė

Remiantis „CoreLogic“ ir „Freddie Mac“ duomenimis, mažiau nei 10% skolininkų 2017 m. Rugpjūčio mėn. Pasirinko ARM.

Jei norite naudoti ARM, nes mažesnė palūkanų norma padės jums gauti finansavimą brangesniam turtui įsigyti, pagalvokite, ar turto kokybės skirtumas, kurį galite gauti naudodamiesi ARM, pateisina palūkanų normos riziką. Jums bus gundymas pasakyti: "Taip! Žinoma!" dėl nuostabaus mokyklos rajono, naujų kietmedžio grindų ar nuostabios kaimynystės. bet pabandykite įsivaizduoti, kaip jaustumėtės dėl to turto - ir ar vis tiek galėtumėte sau tai leisti - jei mėnesinė įmoka po kelerių metų padvigubėtų. Daugumai skolininkų šioje kylančioje palūkanų normos rinkoje fiksuota palūkanų norma tikriausiai yra atsargesnė.

Skaityti toliau

• Patikrinkite dabartinius hipotekos įkainius
• Kaip palūkanų normos veikia hipoteką
• Hipotekos mokėjimo struktūros supratimas
• Hipotekos taškai: kokia prasmė?
• Hipotekos: fiksuota norma palyginti su reguliuojama norma
• Geriausių hipotekos įkainių suradimas
• Ar turite gerą hipotekos normą? Užrakink!
• Svarbiausi veiksniai, turintys įtakos hipotekos įkainiams
• Prognozuoti hipotekos įkainius: pirkti, parduoti ar „Refi“?
• Reguliuojamos palūkanų normos hipotekos: kas atsitinka, kai padidėja palūkanų normos
• Kaip palūkanų normos veikia būsto rinką
• Ar namo kaina ar palūkanų norma yra svarbesnė?
• Pirkiniai hipotekos įkainiams