Būsto paskolos ir būsto kredito kredito linijos - HELOC

Viena iš didžiausių namų nuosavybės privilegijų yra galimybė sukaupti kapitalą laikui bėgant. Galite naudoti tą kapitalą pigių lėšų užsitikrinti „antros hipotekos“ forma - vienkartine paskola arba būsto nuosavybės kredito linija (HELOC).

Kiekviena iš šių kredito formų turi privalumų ir trūkumų, todėl prieš pradedant naudotis svarbu suprasti kiekvienos privalumus ir trūkumus.

Nuosavo kapitalo paskolos pagrindai

Būsto paskolos ir HELOC paskolos naudoja įkeitimą jūsų namuose - tai yra skirtumas tarp jūsų namo vertės ir hipotekos likučio.

Kadangi paskolos yra užtikrintos atsižvelgiant į jūsų namo vertę, būsto paskolos siūlo ypač konkurencingas palūkanų normas - paprastai artimas pirmųjų hipotekų paskoloms. Palyginti su neužtikrintomis skolinimosi šaltiniais, tokiais kaip kredito kortelės, už tą pačią paskolos sumą mokėsite kur kas mažiau.

Tavo namo panaudojimas kaip įkaitas yra ir neigiamas dalykas. Būsto turto skolintojai suteikia jūsų namams antrą turto suvaržymą, suteikiantį jiems teisę ilgainiui perimti jūsų namus, jei nesumokėsite mokėjimų. Kuo daugiau skolinsitės namą ar namą, tuo labiau rizikuojate savimi.

Pagrindiniai išvežamieji daiktai

• Nuosavas turtas gali būti puikus namų savininkų vertės šaltinis norint gauti grynųjų pinigų renovacijai ar kitiems dideliems pirkiniams.
• Kadangi skolininkai yra apsaugoti nuo jūsų namo vertės, skolintojai nori pasiūlyti žemesnes palūkanas nei daugumai kitų asmeninių paskolų.
• Paskolos būstui įsigyti yra vienkartinės pinigų sumos, dažnai turinčios fiksuotą palūkanų normą.
• Namų kapitalo kredito linijos (HELOC) yra besisukantis potencialių lėšų šaltinis, panašiai kaip kreditinė kortelė, kurią jūs naudojate, kaip jums atrodo tinkama su kintama palūkanų norma.

Nuosavybės vertybinių popierių paskolos tinkamumas

Bankai prisiima antrąją hipoteką panašiai kaip kitos būsto paskolos. Kiekvienas iš jų turi gaires, kurios nurodo, kiek jie gali skolinti, atsižvelgiant į jūsų turto vertę ir jūsų kreditingumą. Tai išreiškiama bendru paskolos ir vertės santykiu arba CLTV santykiu.

Tarkime, kad dirbate banke, kurio didžiausia CLTV yra 80%, o jūsų namo vertė siekia 300 000 USD. Jei šiuo metu esate skolingi 150 000 USD už savo pirmąją hipoteką, galite gauti papildomą 90 000 USD paskolą būsto nuosavybės paskolos arba HELOC forma (300 000 USD x 0, 80 = 240 000 USD).

Kaip ir kitos hipotekos, jūsų tinkamumas paskolai ir palūkanų norma priklauso nuo jūsų užimtumo istorijos, pajamų ir kredito taškų. Kuo didesnis jūsų balas, tuo mažesnė rizika, kad neteksite paskolos, ir tuo mažesnė bus jūsų palūkanų norma.

Paskolas būstui įsigyti

Paskolos būstui įsigyti yra vienkartinės pinigų sumos. Tai galimybė, jei jums reikia pinigų vienkartinėms išlaidoms, pavyzdžiui, vestuvėms ar virtuvės atnaujinimui. Šios paskolos paprastai yra fiksuotos, todėl tiksliai žinote, kokios bus jūsų mėnesinės įmokos, kai jas išimsite.

Paskolos būstui įsigyti nėra atsakymas, jei jums reikia tik nedidelės grynųjų pinigų sumos. Nors kai kurie skolintojai suteiks paskolas už 10 000 USD, daugelis nesuteiks jums vienos už mažesnę nei 25 000 USD. Dar daugiau, jūs turite sumokėti tas pačias uždarymo išlaidas, susijusias su pirmąja hipoteka, tokias kaip paskolos tvarkymo mokesčiai, inicijavimo mokesčiai, įvertinimo mokesčiai ir įrašymo mokesčiai.

Skolintojai gali pareikalauti, kad uždarymo metu sumokėtumėte „taškus“, tai yra, iš anksto sumokėtas palūkanas. Kiekvienas taškas yra lygus 1% paskolos vertės. Taigi už 100 000 USD paskolą vienas taškas jums kainuotų 1 000 USD.

Taškai sumažina jūsų palūkanų normą, o tai ilgainiui gali padėti. Bet jei galvojate apie paskolos išmokėjimą anksčiau laiko, tai išankstinės palūkanos tiksliai neveikia jūsų naudai. Jei manote, kad taip gali būti, dažnai galite susitarti su savo skolintoju dėl mažiau taškų ar net ne.

HELOC

Namų nuosavybės kredito linijos yra šiek tiek skirtingos. Jie yra atnaujinamas lėšų šaltinis, panašiai kaip kreditinė kortelė, kurią naudojate taip, kaip jums atrodo tinkama. Dauguma bankų siūlo daugybę skirtingų būdų, kaip pasiekti šias lėšas, nesvarbu, ar tai būtų galima atlikti internetu pervedus, surašant čekį ar naudojant su jūsų sąskaita susijusią kredito kortelę. Skirtingai nei būsto paskolos, paprastai jos turi nedaug uždarymo išlaidų, jei tokių yra, ir kintamos palūkanų normos - nors kai kurie skolintojai siūlo fiksuotas palūkanų normas tam tikram metų skaičiui.

Kredito linijų siūlomas lankstumas turi ir trūkumų. Vėliau galite skolintis pagal savo kredito liniją, nesikreipdami dėl naujos paskolos. Tokiu būdu tai yra puikus neatidėliotinas lėšų šaltinis, jei jūsų bankas nereikalauja minimalaus lėšų, kai jūs uždarote paskolą.

Tačiau HELOC gali įnešti problemų skolininkams. Nepaisant jūsų ketinimų, kai atidarote kredito limitą, turimas lėšas lengva išleisti daiktams, kurių jums nereikia. Ir nesvarbu, ką naudosite, be abejo, turite sumokėti su palūkanomis.

HELOC fazės

Dauguma būsto nuosavybės vertybinių popierių linijų yra dviem etapais: Atitraukimo laikotarpiu, kuris paprastai yra 10 metų, jūs galite gauti savo turimą kreditą, kaip jums atrodo tinkama. Daugeliui HELOC sutarčių per šį laikotarpį reikalingi nedideli, tik palūkaniniai, mokėjimai, nors jūs turite galimybę mokėti papildomai ir prilyginti pagrindinei sumai.

Pasibaigus lygiosioms, kartais galite paprašyti pratęsti. Priešingu atveju paskola grįžta į grąžinimo fazę. Nuo šiol nebegalite pasiekti papildomų lėšų ir reguliariai mokate pagrindinę sumą su palūkanomis, kol likučio nebeliks. Per 20 metų grąžinimo periodą turite grąžinti visus pasiskolintus pinigus ir palūkanas pagal kintamą palūkanų normą. Kai kurie skolintojai suteikia galimybę skolininkams šiuo metu konvertuoti HELOC likutį į fiksuotų palūkanų paskolą.

Nepaisant to, mėnesinė išmoka gali beveik padvigubėti. Remiantis „TransUnion“ atliktu tyrimu, mokėjimas už 80 000 USD HELOC 7% metinės palūkanų normos kainuos 467 USD per mėnesį per pirmuosius 10 metų, kai reikia mokėti tik palūkanas. Tai padidėja iki 719 USD per mėnesį, kai prasideda grąžinimo laikotarpis.

Šis mokėjimų šuolis naujo laikotarpio pradžioje daugeliui nepasiruošusių HELOC paskolos gavėjų padarė šoką. Jei sumos yra pakankamai didelės, tai gali net pažeisti tuos, kuriems trūksta finansinių sunkumų. Jei neįvykdys mokėjimų, jie galės prarasti savo namus.

Kodėl verta imti antrą hipoteką?

Būsto savininkai gali naudoti savo būsto paskolą arba HELOC įvairiems tikslams. Finansinio planavimo požiūriu vienas iš geriausių lėšų, kurias galite padaryti, yra naudoti jas renovacijos ir rekonstravimo projektuose, kurie padidina jūsų namo vertę. Tokiu būdu jūs atkursite nuosavybės vertę savo namuose, tuo pačiu padarydami ją labiau pagyvinamą.

Taip pat galite panaudoti pinigus konsoliduodami dideles palūkanas, įskaitant kredito kortelių likučius. Efektyviai pakeisite brangias paskolas užtikrinta, nebrangia kredito forma.

Žinoma, taip pat galite pasiskolinti, jei norite finansuoti atostogas užsienyje arba tą naują sportinį automobilį, kurio akys jus atkreipė. Ar verta pakenkti savo nuosavybei, kad galėtumėte pirkti savo nuožiūra, yra kažkas, apie ką norėsite pagalvoti rimtai.

Nuosavo kapitalo paskolos mokesčio atskaitymai

Yra dar vienas pranašumas, jei pasinaudojate savo kapitalu, jei jis skirtas namo atnaujinimo projektams: IRS leidžia nurašyti dalį tų paskolų palūkanų, jei detalizuojate atskaitymus.

Nuo 2018 m. Poros gali atskaityti palūkanas už iki 750 000 USD tinkamos „įsigijimo skolos“ (arba iki 375 000 USD, jei pateikiate atskirai). Tai yra hipotekos ir būsto paskolos, naudojamos „nusipirkti, pastatyti ar iš esmės patobulinti“ būstą, kuriam jis buvo užtikrintas.

Mokesčių mokėtojai anksčiau galėjo atskaityti palūkanas už iki 100 000 USD būsto paskolų, kurios buvo naudojamos dėl kitų priežasčių, pavyzdžiui, kredito kortelių įmokų. Tačiau nuo 2018 m. Tai nebebus galimybė pasirinkti iki 2025 m. Pabaigos - pokyčio dėl 2017 m. Gruodžio mėn. Priimtų mokesčių įstatymų.

„Home Equity“ ir „HELOC“ privalumai ir trūkumai

Net jei turto vertė nesikeičia ar padidėja, kiekviena nauja paskola padidina jūsų biudžetą. Pvz., Jei neteksite darbo, bus sunkiau nuolat mokėti už jūsų mokėjimus. Kadangi skolintojas turi jūsų namo turto suvaržymą, yra tikimybė, kad jūs galite susidurti su rinkos uždarymu, jei atsiliekate pakankamai ilgai.

Argumentai už

• Mažesnės išlaidos nei daugelio kitų rūšių paskolų

• Galimybė pasiskolinti palyginti didelę pinigų sumą

• Lankstumas naudoti pinigus praktiškai bet kokiam tikslui

• Galimos mokesčių lengvatos, jei lėšas naudosite renovacijos projektams, kurie padidina jūsų namo vertę

• Pastovių būsto paskolų fiksuotų palūkanų normų saugumas

Minusai

• Kai naudojate namus kaip įkeitimą, sumažinate nuosavo namo nuosavybės sumą

• Jei nekilnojamojo turto rinka nugrimzta, tie, kurių CLTV santykis yra didesnis, rizikuoja pasiskolinti „po vandeniu“.

Namų nuosavybės paskolos ir refinansavimas

Antrosios hipotekos nėra vienintelis būdas užsitikrinti kapitalą savo namuose, kad gautumėte papildomų pinigų. Taip pat galite atlikti vadinamąjį grynųjų pinigų refinansą, kai imate naują paskolą, pakeisdami pradinę hipoteką.

Kai jūsų nauja paskola yra didesnė nei ankstesnės paskolos likutis, jūs sudedate papildomus pinigus. Kaip ir būsto paskolos ar HELOC atveju, būsto savininkai gali naudoti šias lėšas savo turto pagerinimui ar kredito kortelių skolų konsolidavimui.

Refinansavimas turi tam tikrų pranašumų, palyginti su antrąja hipoteka. Palūkanų norma paprastai yra šiek tiek mažesnė nei būsto paskolų. Ir jei palūkanų normos apskritai sumažėjo, jūs norite, kad tai atspindėtų jūsų pagrindinė hipoteka.

Tačiau refis taip pat turi trūkumų. Jūs imate naują pirmąją hipoteką, todėl uždarymo išlaidos paprastai būna daug didesnės nei HELOC, kurios paprastai neturi didelių išankstinių mokesčių. Ir jei refinansavimas reiškia, kad jūsų namuose yra mažiau nei 20% nuosavo kapitalo, jums taip pat gali tekti sumokėti pirminį hipotekos draudimą arba PMI. Dėl to jums gali tekti nesijaudinti, jei paprasčiausiai turite antrą hipoteką, užklijuotą jūsų pradinei paskolai.

Neskauda, ​​jei paskolos pareigūnas skaičiuoja kiekvienos parinkties numerius, kad galėtumėte geriau suprasti, kuris variantas yra geriausias jūsų situacijai.

Paskolos gavimas

Paskolų galimybės ir mokesčiai labai skiriasi nuo vieno skolintojo, todėl verta apsipirkti. Be tradicinių bankų, taip pat galite susisiekti su taupymo ir paskolų, kredito unijomis ir hipotekų bendrovėmis. Taip pat galite pasitelkti hipotekos maklerius, kurie iš esmės apsipirkinėja jus ir gauna užmokestį skolintojas.

Niekada nekalbėkite tik su vienu skolintoju; jums reikia bent trijų variantų, taip pat gali prireikti hipotekos specialisto pagalbos, kad būtų lengviau palyginti pasiūlymus. Jei jau turite kelias sąskaitas banke, paklauskite apie geresnius įkainius ar specialias akcijas esamiems klientams.

Apsipirkimas paskolas iš tradicinio skolintojo - banko ar hipotekos bendrovės - priklauso nuo jūsų norimos sumos. Apskritai, jei paskolos yra mažesnės nei 100 000 USD, geriausias pasiūlymas bus nedidelis bendruomenės bankas ar kredito unija. Dėl didesnių paskolų (150 000 USD ar daugiau) pasitarkite su vietiniais ir nacionaliniais bankais bei hipotekų makleriais. Kaip ir tradicinės hipotekos atveju, hipotekos makleriai dažnai gali pasiūlyti geriausius būsto paskolų pasiūlymus dėl savo santykių su keliais skolintojais ir investiciniais fondais. Tarp 100 000–150 000 USD paskolų „jūs tiesiog turite apsipirkti“, sako Casey Fleming, hipotekų makleris ir „Paskolos vadovo: kaip gauti geriausią įmanomą hipoteką“ autorius.

Neapsigaukite dėl žemų žinučių kainų. Paprašykite skolintojo atsiųsti dokumentus, kuriuose nurodoma jūsų konkrečios paskolos palūkanų norma ir uždarymo išlaidos. Su būsto paskolomis išankstiniai mokesčiai gali būti staigūs, paprastai nuo 2% iki 5% jūsų paskolos sumos.

Derybų mokesčiai

Daugelis mokesčių, kuriuos bando imti skolintojas, nėra nustatyti. Pavyzdžiui, kai kurie skolintojai nori susimokėti už paskolos išdavimo mokesčius, kurie apima komisinius, sumokėtus paskolos pareigūnui ar brokeriui. Jei jie reikalauja, kad jūs sumokėtumėte taškus už savo paskolą, jie taip pat gali sutikti su tuo susitaikyti. Bet jūs turite paklausti.

Skolintojai gali pasiūlyti keletą variantų, kai reikia fiksuoti fiksuotą palūkanų normą jūsų HELOC. Kuo ilgesnis laikotarpis yra fiksuotas, tuo aukštesnę palūkanų normą jie moka. Tačiau rizika iš jūsų pusės yra ir mažesnė, jei kainos padidės. Taigi gerai pagalvokite, kurie terminai jums labiausiai tinka.

Apskritai, jums bus geriausios sąlygos, jei turite pastovią užimtumo istoriją ir puikų kredito rezultatą. Kaip ir bet kurioje hipotekos paraiškoje, patartina iš anksto patikrinti kredito ataskaitas ir įsitikinti, kad jose nėra klaidų.

Paskolos grąžinimas

Vėliau, kad išvengtumėte rimtų širdies skausmų, prieš pasirašydami punktyrine linija, atidžiai apžiūrėkite visus paskolos dokumentus.

Jei suprantate, kad padarėte klaidą, turite šiek tiek kreiptis, jei tik greitai elgiatės. Yra federaliniu lygmeniu įgaliota trijų dienų atšaukimo taisyklė, taikoma tiek būsto paskoloms, tiek HELOC.

Bet jūs turite raštu pranešti skolintojui. Šis pranešimas turi būti išsiųstas arba pateiktas elektroniniu būdu iki trečios dienos vidurnakčio (neįskaitant sekmadienių), arba jis negalioja.

Kai negalite grąžinti paskolos

Kartais, net jei jums suteikiama paskola, vėliau galite susidurti su finansinėmis problemomis, dėl kurių sunku ją grąžinti. Įdomu tai, kad prarasti namus yra rizika, jei negalėsite grąžinti savo būsto paskolos ar kredito linijos, tai nėra iš anksto apgalvota išvada. Tačiau net jei išvengsite savo namų praradimo, susidursite su rimtomis finansinėmis pasekmėmis.

Anot „Springboard“, JAV Būsto ir urbanistikos departamento (HUD) patvirtinto patarėjo, skolintojai paprastai siekia standartinio teismo proceso norėdami gauti pinigus, o ne eidami tiesiai į rinkos uždarymą. Taip yra todėl, kad norėdamas uždaryti paskolą, skolintojas turi sumokėti pirmą jūsų hipoteką prieš parduodamas aukcioną. Nors ieškinys gali atrodyti ne toks baisus, kaip bylos nutraukimo atveju, jis vis tiek gali pakenkti jūsų kreditui. Jau nekalbant apie tai, kad skolintojai gali kaupti atlyginimus, bandyti perimti kitą turtą arba apmokestinti jūsų banko sąskaitas, kad gautumėte tai, kas yra skolinga.

Jei nekilnojamojo turto rinka nugrimzta, tie, kurių CLTV santykis yra didesnis, rizikuoja pasiskolinti „po vandeniu“.

Daugelis hipotekos kreditorių ir bankų nenori, kad jūs nevykdytumėte savo būsto paskolos ar kredito linijos, taigi jie dirbs tiems, kurie stengiasi atlikti mokėjimus. Svarbu kuo greičiau susisiekti su savo skolintoju. Paskutinis dalykas, kurį turėtumėte padaryti, yra išvengti problemos. Skolintojai gali nenorėti dirbti su jumis, jei kelis mėnesius nekreipėte dėmesio į jų skambučius ir laiškus, siūlančius pagalbą.

Kalbant apie tai, ką skolintojas iš tikrųjų gali padaryti, yra keletas variantų. Kai kurie skolintojai tam tikriems skolininkams siūlys pakeisti būsto paskolą ar kredito liniją: sąlygas, palūkanų normą, mėnesines įmokas ar kai kuriuos iš trijų šių variantų derinį, kad paskolos išmokėjimas būtų prieinamesnis. (Atminkite, kad paskolos termino pratęsimas gali reikšti, kad galų gale sumokėsite daugiau, tačiau mėnesinės įmokos sumažės.)

Federalinė vyriausybė turi programas, kurios padėtų sunkiai besiverčiantiems skolininkams gauti pirmąją hipoteką ir būsto skolą. Norėdami pasinaudoti vyriausybės antrąja turto suvaržymo modifikavimo programa, jūs turėjote modifikuoti savo pirmąją hipoteką pagal namų įperkamos hipotekos programą arba HAMP. Antroji turto suvaržymo modifikavimo programa kartu su HAMP suteikia galimybę skolininkams sumažinti įmokas namų kredito kredito linijoje. HUD skelbia naudingą informaciją apie šias ir kitas programas.

Saugokitės sukčiavimo

Kadangi dokumentų, patikrintų norint gauti HELOC, yra mažiau nei įprastos hipotekos ir kadangi yra ilgas laikotarpis, per kurį galite skolintis lėšas, nusikaltėliai, deja, gali naudoti HELOC, kad jus apiplėštų. Pavėluotai padaugėjo vagysčių, apgaulingai įsigyjančių šias sąskaitas ir iššvaistyjančių tūkstančius dolerių, pavogiant tapatybę ir apgaulingai skolinant.

Štai kaip tai vyksta. Nusikaltėliai sukaupia jūsų asmeninę informaciją per viešus įrašus. Tada jie sukuria HELOC interneto sąskaitą ir manipuliuoja klientų sąskaitos tikrinimo procesu, kad gautų lėšų, kurių jie, žinoma, niekada negrąžina. Asmens tapatybės vagysčių ekspertai nustatė, kad aukos apie nusikaltimą sužino tik tada, kai finansų įstaiga jiems skambina apie pavėluotą mokėjimą, gauna rašytinį pranešimą apie pavėluotą mokėjimą arba jų namuose pasirodo maršalas, kad juos iškeldintų.

Nors jie dažnai grobia žmones, kurie jau yra išėmę HELOC, aukomis gali tapti kiekvienas, turintis nuosavą turtą, ypač namų savininkai, turintys gerą kreditą, ir senjorai, kurie sumokėjo savo hipotekas (nes skolintojai dažnai lengvai patvirtina jų paraiškas). Norėdami sumažinti riziką, reguliariai tikrinkite HELOC ataskaitas ir patikrinkite, ar kredito ataskaitose nėra netikslios informacijos.

Esmė

Jūsų gyvenime gali ateiti laikas, kai būtinybė gauti šiek tiek papildomų grynųjų pinigų. Jei taip, antra hipoteka yra įtikinama galimybė. Kadangi skolininkai yra apsaugoti nuo jūsų namo vertės, skolintojai nori pasiūlyti žemesnes palūkanas nei daugumos kitų rūšių paskoloms.

Bet vien todėl, kad namus galite naudoti kaip bankomatą, dar nereiškia, kad turėtumėte. Papildoma paskola reiškia papildomą paskolos įmoką kiekvieną mėnesį. Ir jei jūs negalite pasibaigti dėl savo nustatytų terminų, jūs keliate pavojų savo namams. Taigi protingai naudokitės būsto skolomis, jei nuspręsite, kad tai jums geriausias pasirinkimas.