Kaip įvertinti nekilnojamojo turto investavimo pasitikėjimą (REIT)

Investuotojai, norintys įvertinti investicinio turto į nekilnojamąjį turtą (REIT) vertę, supras, kad netaikomi tokie tradiciniai rodikliai kaip pelnas vienai akcijai (EPS) ir kaina nuo uždirbimo (P / E). Šiame straipsnyje aptarsime patikimesnį REIT vertės nustatymo metodą.

Lėšų iš operacijų tyrimas (FFO)

Pradėkime nuo suvestinės „XYZ Residential“ (XYZ), išgalvotos gyvenamosios vietos REIT, suvestinės pajamų deklaracijos.

2017–2018 m. „XYZ Residential“ grynosios pajamos arba „žemiausia linija“ išaugo beveik 30% (+122 534 USD iki 543 847 USD). Tačiau šie grynieji pajamų skaičiai apima nusidėvėjimo sąnaudas, kurios yra reikšmingos eilutės. Daugeliui įmonių nusidėvėjimas yra priimtinas nepiniginis mokestis, kuris paskirsto ankstesnio laikotarpio investicijos sąnaudas. Tačiau nekilnojamasis turtas skiriasi nuo daugelio stacionarių augalų ar įrangos investicijų tuo, kad turtas netenka vertės ir dažnai vertinamas. Taigi grynosios pajamos, įvertintos sumažinus nuvertėjimą, yra prastesnis veiklos rodiklis. Dėl to prasminga vertinti REIT pagal operacijas (FFO), neskaitant nusidėvėjimo. (Norėdami sužinoti daugiau apie REIT investavimą, skaitykite „The REIT Way“.)

Iš įmonių reikalaujama suderinti FFO, apie kurį pranešama išnašose, kartu su grynosiomis pajamomis. Bendras skaičiavimas apima nusidėvėjimo pridėjimą prie grynųjų pajamų ir atėmus pelną, gautą pardavus nusidėvėjusį turtą. Šią prieaugį atimame, darant prielaidą, kad ji nesikartoja ir todėl neprisideda prie REIT tvarių dividendų mokėjimo galimybių. Grynųjų pajamų suderinimas su FFO (kai aiškumo sumetimais pašalinti nedideli punktai) 2017 ir 2018 m. Yra išdėstytas taip:

Aišku, kad atėmus nusidėvėjimą ir atėmus turto prieaugį, operacijų lėšos (FFO) yra maždaug 838 390 USD 2017 m. Ir beveik 758 000 USD 2018 m.

Būtina pranešti apie FFO, tačiau joje yra trūkumų: Iš jos neišskaitomos kapitalo išlaidos, reikalingos esamam nekilnojamojo turto portfeliui išlaikyti. Turi būti išlaikytas akcininkų turimas nekilnojamasis turtas, pavyzdžiui, dažant butus, taigi FFO nėra tikrasis likutinis pinigų srautas, likęs po visų išlaidų ir išlaidų.

Todėl profesionalūs analitikai, norėdami įvertinti REIT vertę, naudoja priemonę „pakoreguotos operacijų lėšos“ (AFFO). Nors FFO dažniausiai naudojamas, profesionalai linkę sutelkti dėmesį į AFFO dėl dviejų priežasčių. Pirma, tai yra tikslesnis akcininkų turimų likutinių grynųjų pinigų srautų matas ir todėl geresnis „bazinis skaičius“ vertei įvertinti. Antra, tai yra tikrasis likutinis grynųjų pinigų srautas ir geresnis REIT gebėjimo ateityje išmokėti dividendus numatymas.

AFFO nėra vienodas apibrėžimas, tačiau dauguma skaičiavimų atima kapitalo išlaidas, kaip minėta aukščiau. „XYZ Residential“ atveju iš FFO atimama beveik 182 000 USD, kad būtų galima gauti AFFO 2018 metams. Šį skaičių paprastai galima rasti REIT pinigų srautų ataskaitoje. Jis naudojamas kaip grynųjų pinigų, reikalingų esamoms nuosavybėms išlaikyti, įvertinimas, nors atidus konkrečių savybių tyrimas galėtų suteikti tikslesnės informacijos.

Tradicinė metrika, tokia kaip pajamų už akciją EPS ir P / E, nėra patikima vertinant REIT vertę.

Nagrinėjant FFO ir (arba) AFFO augimą

Mes galime tiksliau įvertinti REIT vertę, kai turime FFO ir AFFO, ieškodami tikėtino augimo vienoje ar abiejose metrikose. Tam reikia atidžiai išnagrinėti pagrindines REIT ir jo sektoriaus perspektyvas. REIT augimo perspektyvų vertinimo specifika nepatenka į šio straipsnio taikymo sritį, tačiau čia reikia paminėti keletą šaltinių:

• padidėja nuomos perspektyva
• galimybė pagerinti / išlaikyti užimtumo lygį
• planuoja atnaujinti / išaukštinti nekilnojamąjį turtą (populiari ir sėkminga taktika yra įsigyti nebrangius būstus ir juos patobulinti siekiant pritraukti aukštesnės kokybės nuomininkus; geresni nuomininkai padidina užimtumą (mažiau iškeldinimų) ir padidina nuomos mokestį)
• išorės augimo perspektyvos (daugelis REIT skatina FFO augimą įsigyjant, tačiau tai lengviau pasakyti nei padaryti), nes REIT turi paskirstyti didžiąją dalį savo pelno ir paprastai neturi didelių pinigų atsargų; vis dėlto daugelis REIT sėkmingai sveria savo portfelius, parduodant neefektyvius nekilnojamojo turto objektus finansuoti neįvertinto turto įsigijimą)

Taikant kelis FFO / AFFO

REIT visa grąža gaunama iš dviejų šaltinių: išmokėtų dividendų ir kainos padidėjimo. Numatomą kainos padidėjimą galima suskaidyti į du papildomus komponentus: FFO / AFFO augimą ir kainų palyginimą su FFO arba kainos padidėjimą pagal AFFO.

Pažvelkime į XYZ kartotinius. Atkreipkite dėmesį, kad mes parodome kainą, padalytą iš FFO, kuri iš tikrųjų yra rinkos kapitalizacija, padalyta iš FFO. XYZ rinkos kapitalizacija (akcijų skaičius padaugintas iš vienos akcijos kainos) šiame pavyzdyje yra apie 8 milijardus dolerių.

Kaip mes suprantame šiuos daugiklius, neskaičiuodami tiesioginio palyginimo su pramonės bendraamžiais ">

Be išmokėtų dividendų, kainos padidėjimą galima suskirstyti į du šaltinius: FFO / AFFO augimas ir (arba) vertinimo koeficiento padidėjimas (kainos ir FFO arba kainos ir AFFO santykis). Turėtume atsižvelgti į abu šaltinius kartu, kai žiūrime į REIT, kuriame yra palankios FFO augimo perspektyvos. Pvz., Jei FFO auga 10% ir išlaikomas kartotinis 10.55x, kaina augs 10%. Tačiau jei kartotinis padidės maždaug nuo 5% iki 11 kartų, kainos padidėjimas bus maždaug 15% (10% FFO augimas + 5% kartotinis išplėtimas).

Naudingas pratimas atkartoja kainos AFFO kartotinį, ty 1 ÷ [kaina / AFFO] = AFFO / kaina . Tai prilygsta maždaug 7, 2% ( 575, 7 ÷ 8000 USD ) su „XYZ Residential“ ir yra vadinama „AFFO pajamingumu“. Norėdami įvertinti REIT kainą, galime palyginti AFFO išeigą su:

1. rinkos einamosios kapitalizacijos norma arba „viršutinė riba“

2. mūsų REIT augimo FFO / AFFO įvertis.

Didžiausia riba yra bendras skaičius, nurodantis investuotojams, kiek rinkos šiuo metu moka už nekilnojamąjį turtą. Pavyzdžiui, 8 proc. Reiškia, kad investuotojai paprastai moka apie 12, 5 karto ( 1–8 proc. ) Kiekvieno nekilnojamojo turto grynųjų veiklos pajamų (NOI).

Tarkime, kad rinkos viršutinė riba yra apie 7%, o mūsų tikimybė, kad XYZ FFO / AFFO augs, yra 5%. Atsižvelgiant į apskaičiuotą 7, 2% AFFO pajamingumą, mes tikriausiai žiūrime į gerą investiciją, nes mūsų kaina yra pagrįsta, palyginti su rinkos viršutine riba (ji yra net šiek tiek didesnė, tuo geriau). Be to, augimas, kurio tikimės, ilgainiui turėtų reikšti ir didesnius dividendus, ir kainą. Tiesą sakant, jei visi kiti investuotojai sutiktų su mūsų vertinimu, XYZ kaina būtų daug didesnė, nes norint įtraukti šiuos augimo lūkesčius reikės didesnio daugiklio.

Esmė

REIT vertinimas suteikia daugiau aiškumo, kai žiūrima į operacijas (FFO), o ne grynąsias pajamas. Būsimi investuotojai taip pat turėtų apskaičiuoti pakoreguotas lėšas iš operacijų (AFFO), iš kurių atimamos tikėtinos išlaidos, reikalingos nekilnojamojo turto portfeliui išlaikyti. AFFO yra puiki priemonė įvertinti REIT dividendų išmokėjimo pajėgumus ir augimo perspektyvas.