Kaip išvengti nereikalingos hipotekos
Nors atvirkštinės hipotekos kartais reklamuojamos kaip užtikrinančios saugų pajamų šaltinį visam likusiam gyvenimui - ir esant tinkamoms sąlygoms, jos gali išeiti iš pajamų greičiau, nei tikėjotės, tai yra viena iš didžiausių rizikų atsiimant tokio tipo įkeitimą. paskolą. Atvirkštinė hipoteka yra tokia paskolos rūšis, kai namų savininkai, turintys nemažą kapitalą, sukauptą gyvenamojoje vietoje, gali šią vertę panaudoti skolindamiesi.
Yra šeši skirtingi būdai, kaip gauti įplaukas iš hipotekos, ir jūsų pasirinktas būdas paveiks tai, kaip greitai ir lengvai galėsite panaudoti savo galimybes skolintis savo namuose.
- Fiksuota fiksuoto dydžio vienkartinė hipotekos įmoka
- Atvirkštinė hipotekos kredito linija
- Terminuota atvirkštinė hipoteka
- Pakeistas terminas atvirkštinė hipoteka
- Kadencija atvirkštinė hipoteka
- Pakeista kadencija atvirkštinė hipoteka
Visi šeši mokėjimo planai kelia skirtingą riziką skolininkams. Čia apžvelgiamos įvairios aplinkybės, kuriomis jūs per anksti galėtumėte pasitraukti iš atvirkštinės hipotekos - ir kaip išvengti tokio scenarijaus.
(Norėdami gauti daugiau informacijos, skaitykite išsamų atvirkštinės hipotekos vadovą ir kaip pasirinkti atvirkštinio hipotekos mokėjimo planą .)
# 1. Fiksuoto dydžio vienkartinė suma
Tik vienas atvirkštinis hipotekos mokėjimo planas - vienkartinė vienkartinė išmokų suma - turi fiksuotą palūkanų normą. Fiksuotos sumos su fiksuota palūkanų norma pasiskolinimas paprastai yra mažos rizikos būdas. Iš esmės tiksliai žinosite, kiek turėsite grąžinti. Tačiau naudojant atvirkštinę hipoteką, ši paskolos struktūra turi unikalią riziką.
Būsto savininkai dažnai imasi atvirkštinės hipotekos, kai būsto kapitalas yra vienintelis jų turtas ir jie neturi kitų galimybių gauti reikiamų pinigų. Tačiau žmonės, kurie imasi šių paskolų, bet neplanuoja tinkamai planuoti, gali nesunkiai valdyti didelę sumą. Panaudoję tuos pinigus, jie gali neturėti kitų pinigų šaltinių. Idealiame pasaulyje privalomos atvirkštinės hipotekos konsultacijos atgrasytų rizikingus skolininkus pasirinkti šią parinktį, tačiau realiame pasaulyje tai ne visada atsitinka.
Vartotojų finansinės apsaugos biuras (CFPB) nustatė, kad vis labiau populiarėjanti vienkartinė išmoka yra potencialiai rizikinga, ypač jaunesniems, ilgesnės gyvenimo trukmės skolininkams, kurie neturi kitų pensijų išteklių. Šiems ankstyvojo amžiaus pensininkams kyla rizika, kad jie išeis iš ankstyvojo išėjimo į pensiją.
Atvirkštinė hipoteka suteikia galimybę visą gyvenimą likti savo namuose, net ir išnaudojus visas pajamas. Tačiau neturėdamas pinigų pinigų skolininkas ne tik turės sunkumų apmokėdamas pragyvenimo išlaidas, bet ir gali būti uždarytas. Taip yra todėl, kad ir toliau mokėdami būsto savininko draudimą bei turto mokesčius ir išlaikydami namus tvarkingi - visos sąlygos toliau tęsti atvirkštinę hipoteką.
CFPB nustatė, kad fiksuotos palūkanų normos paskolos gavėjai dažniausiai nevykdo savo atvirkštinės hipotekos nei koreguojamos palūkanų normos skolininkai, nes neatlieka šių einamųjų išlaidų. Išmokėjus vienkartinę sumą, atvirkštiniams hipotekos paskolų gavėjams kyla didesnė rizika būti sukčiavusiems, nes didelė jų pasiskolinta suma yra patrauklus vagių ar godių giminaičių taikinys.
(Norėdami gauti daugiau informacijos, skaitykite apie atvirkštinius hipotekos atvejus, saugokitės šių atvirkštinių hipotekos sukčiavimų ir 5 ženklai, kad atvirkštinė hipoteka yra bloga idėja. )
# 2. Kredito linijos
Jūsų tikimybė, kad pritrūks pinigų, naudodama kredito linijos mokėjimo planą - naudodama atskirai arba kartu su terminų ar kadencijos planu, aprašytais tolesniuose skyriuose - priklauso nuo to, kaip naudojate planą. Skirtingai nuo įprastos būsto kredito linijos (HELOC), atvirkštinė hipotekos kredito linija yra neatšaukiama. Terminas neatšaukiamas reiškia, kad jo negalima atšaukti ar sumažinti dėl jūsų finansų ar būsto vertės pokyčių.
Šis neatšaukiamas statusas reiškia, kad jums negresia prarasti prieigą prie pinigų. Be to, jūsų turima kredito linija tik sumažėja, kai ją naudojate, o už pasiskolintus pinigus mokate tik palūkanas ir hipotekos draudimo įmokas. Be to, naudodamiesi kredito linija, laikui bėgant jūs gausite prieigą prie papildomų lėšų, nes nepanaudota dalis kasmet auga, nesvarbu, ar padidėja jūsų namo vertė, ar ne. Nepanaudota jūsų atvirkštinės hipotekos kredito linijos dalis auga pagal tą pačią palūkanų normą, kurią mokate už pasiskolintus pinigus.
Paprastai pirmaisiais kredito suteikimo metais galite pasiekti iki 60% turimo pagrindinio limito. Antraisiais metais ir vėliau galėsite panaudoti likusius 40% - sukaupkite viską, ko nenaudojote pirmaisiais metais. Žinoma, jei išnaudosite visą turimą kredito limitą anksti, ateinančiais metais turėsite tik nedaug ką panaudoti, nebent grąžinsite dalį ar visą tai, ko pasiskolinote, o tai padidins jūsų pagrindinę sumą.
Taip, jūs galite atlikti mokėjimus pagal atvirkštinę hipoteką, kad sumažintumėte paskolos likutį per savo gyvenimą, ir nėra jokio išankstinio mokėjimo baudos už tai. Reikalaujama, kad jūsų paskolos davėjas grąžintų dalį paskolos visų pirma už jūsų skolingas palūkanas, po to - visus paskolos mokesčius ir paskutinę dalį - nuo pagrindinės sumos.
# 3. Terminas atvirkštinė hipoteka
Iš penkių mokėjimo planų su reguliuojamomis palūkanų normomis terminuoti ir modifikuoti terminuoti planai taip pat kelia jums riziką, kad jie galės netekti savo pajamų iš hipotekos. Terminuotų mokėjimų planuose pateikiamos vienodos mėnesinės įmokos su iš anksto nustatyta sustabdymo data.
Su terminuoto mokėjimo planu pasieksite pagrindinę paskolos limitą - maksimalų, kurį galite pasiskolinti - termino pabaigoje. Po to negalėsite gauti papildomų pajamų iš atvirkštinės hipotekos. Tačiau vienkartinės išmokos skyriuje galėsite likti namuose su anksčiau minėtais įspėjimais - mokėdami nuolatinius mokesčius ir išlaikymą.
# 4. Modifikuota terminuota atvirkštinė hipoteka
Pakeisti terminų planai suteikia fiksuotą mėnesinę įmoką iš anksto nustatytam mėnesių skaičiui, be to, galite naudotis kredito linija. Mėnesio įmoka bus mažesnė nei pasirinkus tiesioginį termino planą, o kredito linija bus mažesnė nei pasirinkus tiesioginį kredito planą.
Turėdami pakeistą terminų planą, gausite tik mėnesines įmokas už iš anksto nustatytą laikotarpį, tačiau kredito linija bus prieinama tol, kol jos neišnaudosite. Naudodamiesi šiuo planu atsargiai naudodamiesi kredito linija, išvengsite pinigų pritrūkimo. Taip pat galite greitai baigtis pinigais, jei anksti išnaudosite kredito liniją.
Saugesnis pasirinkimas - pirmiausia pasikliauti termino mokėjimais, kol terminas pasibaigs, leisdami padidinti jūsų kredito liniją, ir tik tada pasikliauti ta kredito linija. Jei niekada nesinaudosite kredito linija, jums gali pakakti nuosavo kapitalo, kad ateityje suteiktumėte lankstumo parduoti savo namus, sumokėti paskolą ir persikelti.
# 5. Kadencija atvirkštinė hipoteka
Planai, kuriuose mažiausia rizika pritrūkti pinigų, yra kadencija arba pakeistas nuosavybės mokėjimo planas - tol, kol skolininkas neatsilieka nuo būsto savininko draudimo, turto mokesčių ir namo remonto. Jei neatliksite nė vieno iš šių veiksmų, paskola bus mokėtina.
Atlyginimų mokėjimo planai turi reguliuojamą palūkanų normą ir juose numatomos vienodos mėnesinės išmokos už gyvenimą, jei bent vienas skolininkas vis dar gyvena namuose, kaip pagrindinėje jų gyvenamojoje vietoje.
# 6. Modifikuota atvirkštinė hipoteka pagal kadenciją
Pakeista kadencija suteikia fiksuotas mėnesines išmokas už gyvybę ir kredito liniją. Tai suteikia mažesnę mėnesinę įmoką, nei pasirinkus tiesioginį kadenciją, o jūsų kredito linija bus mažesnė nei pasirinkus tiesioginį kredito planą.
Vėlgi, jei niekada nesinaudosite kredito linija, būsite skolingi mažiau, todėl ši derinio parinktis yra geras pasirinkimas, jei norite garantuotų pajamų visam gyvenimui su mažesne rizika sunaudoti visą savo kapitalą ir negalėdami sau leisti persikelti .
Kaip išvengti lėšų išsekimo
Laukimas, kol galėsite pasiimti atvirkštinę hipoteką, yra vienas iš būdų apriboti jūsų galimybes praleisti įplaukas. CFPB perspėja, kad jaunesni pensininkai, kurių gyvenimo trukmė ilgesnė, turi didesnę galimybę panaudoti visą savo būsto kapitalą atvirkštiniu įkeitimu. Tai nėra problema, jei jie sugeba amžiumi vietoje likti savo namuose visą gyvenimą, tačiau tai yra problema, jei jie nori ar turi persikelti vėliau.
Pardavę būstą ir sumokėję tai, ką skolingi pagal atvirkštinę hipoteką, ankstyvojo amžiaus pensininkams gali neužtekti pinigų persikraustyti ar susimokėti nuolatines gyvenimo ir medicinos išlaidas.
Būsimas palūkanų normos padidėjimas gali sumažinti tai, kiek galite skolintis, net jei esate vyresni. Šią problemą nagrinėjo Pensilvanijos universiteto Whartono mokyklos finansų emerito profesorius Jackas M. Guttentagas. Jis nustatė, kad 62 metų amžiaus, kuris laukė, kol sulauks 72 metų, kad gautų atvirkštinę hipoteką ir kuris pasirinko kredito mokėjimo planą, kredito rizika gali padidėti 17%, laukiant tuos 10 metų, jei palūkanų normos išliks tokios pačios. Tačiau jei palūkanų normos padvigubėtų, tas pats skolininkas galėtų naudotis 69% mažesne linija. Taigi iš tikrųjų gali būti prasminga kiek įmanoma anksčiau išimti atvirkštinę hipotekos kredito liniją, o tada kuo ilgiau palikti liniją nepaliestą, kad būtų padidintas jos augimo potencialas.
Dabartinio plano keitimas
Jei jau esate pasiėmę atvirkštinę hipoteką ir manote, kad gali kilti rizika, kad pritrūks pajamų, pasitarkite su savo skolintoju dėl mokėjimo plano pakeitimo. Kol nevažiavote fiksuoto tarifo vienkartinės sumos maršrutu, galite pakeisti savo mokėjimo planą - su sąlyga, kad galėsite neviršyti pagrindinės paskolos ribos. Didelis klausimas yra tas, ar jūs jau pasiekėte pagrindinę ribą ar esate ją arti. Mokėjimo plano keitimas yra daug paprastesnis nei refinansavimas ir reikalauja tik 20 USD administracinio mokesčio.
Neatsiskolinančio sutuoktinio dilema
Nepriklausomai nuo to, kurį mokėjimo planą pasirinksite, jei turite jaunesnį, nesiskolinantį sutuoktinį, jam / jai gresia praleisti atvirkštinės hipotekos įplaukas, jei mirsite pirma. Įstatymai, įsigalioję 2015 m., Apsaugo kvalifikuotus nesiskolinančius sutuoktinius nuo to, kad jie turėtų išsikraustyti, jei juos skolinantis sutuoktinis juos lenkia. Tačiau nesiskolinantiems sutuoktiniams neleidžiama gauti jokių papildomų išmokų mirus skolininkui. Ši taisyklė leidžia išgyvenusiems nesiskolinantiems sutuoktiniams veiksmingai praleisti atvirkštines hipotekos įplaukas.
Likęs sutuoktinis gali parduoti namą ir sumokėti atvirkštinę hipoteką. Tačiau priklausomai nuo to, kiek namas yra vertas ir koks yra paskolos likutis, parduodamas likęs sutuoktinis negali palikti pakankamai lizdo kiaušinio, kad galėtų pragyventi. Jei likęs sutuoktinis turi pakankamai pajamų, kad galėtų gauti įprastą išankstinę hipoteką, gali būti įmanoma refinansuoti iš atvirkštinės hipotekos.
Jei atvirkštinis hipotekos likutis yra didesnis nei to, ko verta namas, geriausias variantas likusiam sutuoktiniui ir toliau gyventi name - pardavus ar leidus paskolos davėjui išeiti, maitintojo netekusiam asmeniui nebus kur gyventi ir be grynųjų pinigų iš namų. .
(Taip pat žiūrėkite, Grįžtamasis įkeitimas: Ar jūsų našlė (-ė) galėtų prarasti namą?)
Esmė
Nepaisant to, kuo kai kurie atvirkštinės hipotekos skelbimai verčia senjorus manyti, yra daugybė būdų, kaip praleisti atvirkštinės hipotekos įplaukas. Prieš jums ar mylimam asmeniui imant šios rūšies paskolą, svarbu suprasti aplinkybes, kuriomis atvirkštinė hipoteka gali nesuteikti finansinio saugumo visam gyvenimui. Pasinaudokite tomis žiniomis, ar paimti tokios rūšies paskolą ir kuris planas yra prasmingiausias ir suteikia geriausią saugumą.
(Taip pat žr. Palyginimas su atvirkštinėmis hipotekomis ir išankstinėmis hipotekomis, 5 populiariausios atvirkštinės hipotekos alternatyvos ir FHA atvirkštinės hipotekos gavimo taisyklės.)