Kaip pasirinkti atvirkštinį hipotekos mokėjimo planą
Yra šeši būdai, kaip galite gauti pajamas iš populiariausio tipo atvirkštinės hipotekos - būsto nuosavybės konvertavimo hipotekos (HECM). JAV būsto ir miestų plėtros departamentas, kuris reguliuoja HECM, šiuos pasirinkimus vadina „mokėjimo planais“. Galite pasirinkti gauti didelę vienkartinę sumą iš anksto, nustatyti kredito liniją, kuria galėsite pasinaudoti pagal poreikį, gauti vienodas mėnesines išmokas. arba pasirinkite keletą šių variantų derinių.
Turinys
- Fiksuoto tarifo mokėjimo planas
- Reguliuojamo dydžio įmokų planai
- 1 variantas: kadencijos apmokėjimo planas
- 2 variantas: terminuoto mokėjimo planas
- 3 variantas: kredito linija
- 4 variantas: pakeistas kadencijos planas
- 5 variantas: pakeistas terminų planas
Jūsų pasirinktas planas turės įtakos tam, kiek pinigų gausite per trumpą ir ilgą laiką, kaip greitai sunaudosite savo namų kapitalą ir kaip efektyviai atvirkštinė hipoteka padės įgyvendinti jūsų finansinius tikslus. Čia pažiūrėsime, kaip veikia kiekvienas mokėjimo planas ir kokie yra jo privalumai ir trūkumai. (Norėdami sužinoti daugiau, skaitykite „Atvirkštinės hipotekos reglamentavimas“ ir „Pilnas atvirkštinės hipotekos vadovas“.)
Fiksuoto tarifo mokėjimo planas
Jei norite fiksuoto tarifo atvirkštinės hipotekos, turite tik vieną mokėjimo plano variantą: vienkartinę vienkartinę išmoką.
Kaip tai veikia
Jūs gausite didelę sumą iš karto, kai tik baigsis jūsų atvirkštinė hipoteka. Už tą sumą sukaupiamos palūkanos, einamosios mėnesinės hipotekos draudimo įmokos ir visos finansuojamos uždarymo išlaidos, kol bus sumokėta atvirkštinė hipoteka. Pradinė palūkanų norma yra aukštesnė, nei yra naudojant reguliuojamų palūkanų normos planus, tačiau tikėtina palūkanų norma laikui bėgant yra mažesnė.
Argumentai "už"
Turėtumėte naudoti šią paskolos rūšį, kad sumokėtumėte didelį hipotekos likutį arba padengtumėte kitas dideles išlaidas. „Vienkartinės išmokos geriausiai tinka žmonėms, turintiems didelę hipoteką, kurią reikia sumokėti“, - sako Casey Fleming, hipotekos patarėjas San Chosė mieste, Kalifornijoje, kuris šiuo metu dirba „C2 Financial Corp.“ ir turi daugiau nei 30 metų patirtis hipotekos pramonėje. Jis sako, kad tai yra geriausias pasirinkimas, jei reikia paimti visas ar didžiąją dalį turimų pajamų vienu metu.
Suvart
Ateityje jūs negalite gauti jokių papildomų pajamų iš šios paskolos. Skolininkams, kurie blogai valdo pinigus arba kurie praranda galimybę tai padaryti, rizikuoja iššvaistyti įplaukas ar jas per greitai išleisti. Sukčiai kartais įtikina senjorus imti tokio tipo paskolas arba nukreipti namų savininkus, kurie neseniai tokią pasiėmė. (Norėdami gauti daugiau informacijos, saugokitės šių atvirkštinių hipotekos sukčiavimų .)
Flemingas sako, kad didžiausias trūkumas yra tas, kad „beveik visais atvejais maksimalus panaudojimas pirmaisiais metais yra 60% pradinės pagrindinės ribos. Kadangi ši galimybė turi tik vieną trūkumą, maksimali paskolos suma yra gana maža. “Likusius 40% pasiliekate kaip būsto kapitalą. Jūs niekada negalite pasiskolinti už tą 40 proc., Tačiau turint tai gali praversti, jei norite parduoti savo būstą ir sumokėti atgalinę hipoteką.
Norėdami bėgant laikui pasiekti visą savo kapitalą, turite pasirinkti reguliuojamo dydžio mokėjimo planą.
Reguliuojamo dydžio įmokų planai
Kiti penki atvirkštiniai hipotekos mokėjimo planai turi reguliuojamus įkainius. Jei pasirinksite vieną iš šių variantų, yra trys galimybės, kaip gali pasikeisti jūsų palūkanų norma. Taikant hipoteką bus taikoma tik viena, ji bus atskleista paskolos dokumentuose.
- Jūsų palūkanų norma bus koreguojama kartą per metus, remiantis Pastovaus termino iždo (CMT) indeksu pridėjus skolintojo nustatytą maržą. Palūkanų norma negali padidėti daugiau kaip 2% per metus ir negali padidėti ar sumažėti daugiau kaip 5% nuo pradinės palūkanų normos per paskolos terminą.
- Jūsų palūkanų norma bus koreguojama kas mėnesį, remiantis CMT indeksu ir skolintojo nustatyta marža. Per paskolos terminą palūkanų norma negali padidėti daugiau kaip 10%, o palūkanų norma gali būti ne mažesnė.
- Jūsų palūkanų norma bus koreguojama kiekvieną mėnesį, remiantis Londono tarpbankine siūloma norma ir skolintojo nustatyta marža. Per paskolos terminą palūkanų norma negali padidėti daugiau kaip 10%, o palūkanų norma gali būti ne mažesnė.
Nors ir nesvarbu, kuris iš šių scenarijų taikomas jūsų paskolai, nes tai daro įtaką tam, kiek palūkanų sukaupia jūsų paskola per tam tikrą laiką, nesvarbu, ar tai turės įtakos jūsų planuojamiems mėnesiniams mokėjimams, ar turimai kredito linijai. Didelis palūkanų normos pokytis naudojant atvirkštinę hipoteką nekelia rizikos, kad bus uždaryta tokia galimybė, kokia gali būti išankstinės hipotekos atveju. Didesnės palūkanų normos vis dėlto daro įtaką jūsų būsto kapitalui ir reiškia, kad parduodant būstą jūs gaunate mažiau.
Jei planuojate visą gyvenimą likti savo namuose, palūkanų normos padidinimas gali būti ne pagrindinis rūpestis. Jei to nepadarysite, galbūt norėsite įsitikinti, kad paskolos palūkanų norma atitinka pirmą scenarijų, nes maksimali palūkanų normos padidėjimas yra 5%, o ne 10%. Jūsų paskolos pareigūnas ir atvirkštinis hipotekos patarėjas gali padėti suprasti jūsų pasirinkimą ir tai, kaip reguliuojamos palūkanų normos veikia jūsų situaciją.
Kai kreipiatės dėl atvirkštinės hipotekos su reguliuojama palūkanų norma, mokėjimo plano parodymuose bus naudojama numatoma palūkanų norma. Tai yra geriausias skolintojo spėjimas, kokia bus vidutinė reguliuojama palūkanų norma per visą jūsų paskolos laiką. Tai yra vienas iš trijų pagrindinių veiksnių, lemiančių, kiek galite pasiskolinti, kartu su jauniausio skolininko amžiumi ir turto verte.
Dabar, kai jūs suprantate, kaip veikia reguliuojamo tarifo planai, peržiūrėkime penkias jūsų mokėjimo galimybes. Atminkite, kad „mokėjimas“ šiame kontekste reiškia, kaip gausite paskolos pajamas.
1 variantas: kadencijos apmokėjimo planas
Kaip tai veikia
Jūs gausite vienodas mėnesines išmokas, jei bent vienas skolininkas gyvena namuose kaip pagrindinė gyvenamoji vieta. Mėnesio įmokos apskaičiuojamos darant prielaidą, kad gyvensite 100. Jei nesitikite, kad gyvensite taip ilgai, geresnis pasirinkimas gali būti termino įmokų planas, aptariamas toliau. Jei gyvensite ilgiau, ir toliau gausite mokėjimus. Jei norite gauti pastovią mėnesinę išmoką už savo likusį gyvenimą savo namuose, darbo užmokesčio planas yra geras pasirinkimas.
Argumentai "už"
„Darbo užmokestis yra puikus tiems, kurie mano, kad ilgą laiką gyvens namuose, ir kuriems reikia stabilių mėnesinių pajamų“, - sako Flemingas. Jums nereikės nerimauti, kad baigsis atvirkštinės hipotekos įplaukos pagal kadencijos mokėjimo planą, jei ir toliau laikysitės kitų paskolos sąlygų.
Suvart
Jei turite didelių sąskaitų, kurias reikia sumokėti, šis planas nepadės jums jų apmokėti. Be to, nors šis mokėjimo planas, atrodo, suteikia garantuotas pajamas visam gyvenimui, jei dėl sveikatos priežasčių turite išsikraustyti iš savo namų arba jei neatsiskaitote su reikalaujamais turto mokesčiais, tokiais kaip namų savininko draudimas, turto mokesčiai ir pagrindinė priežiūra - turės būti sumokėta atvirkštinė hipoteka (tai pasakytina apie bet kurį mokėjimo planą) ir daugiau mokėjimų negausite, nebent ištaisysite numatytąjį įsipareigojimą
Jūs ar jūsų įpėdiniai gausite bet kokius pinigus, likusius pardavus namus, kai bus sumokėta atvirkštinė hipoteka. Tačiau blogiausiu atveju, kai nekilnojamojo turto rinkos nuosmukis yra derinamas su didelėmis palūkanų normomis, galbūt neišleisite daug grynųjų.
2 variantas: terminuoto mokėjimo planas
Kaip tai veikia
Jūs gausite vienodas mėnesines išmokas už pasirinktą pasirinktą laikotarpį - pavyzdžiui, 10 metų. „Terminuotieji mokėjimai yra geriausi, jei aiškiai suprantate, kiek laiko gyvensite namuose“, - sako Flemingas. „Vyresni žmonės - 80 metų ir vyresni - arba tie, kurie nori išsikelti po kelerių metų, gali pasirinkti šį tipą“.
Argumentai "už"
Mėnesio išmoka yra didesnė, palyginti su kadencija pagal kadenciją. Nors pasibaigus paskolos terminui negausite papildomų mėnesinių įmokų, galėsite gyventi namuose kaip pagrindinėje gyvenamojoje vietoje, kol mirsite ar išsikraustysite (tol, kol ir toliau vykdysite kitą paskolą) sąlygas, tokias kaip turto mokesčių mokėjimas).
Suvart
Visą gyvenimą negausite pastovių pajamų, nebent paskolos laikotarpiu mirštate. Galite išnaudoti savo namų kapitalą per anksti savo gyvenime ir neturėti kito lėšų šaltinio, kuriuo pasikliauti.
3 variantas: kredito linija
Kaip tai veikia
Jūs gaunate prieigą prie pinigų, kiek jums reikia. Galite nuspręsti, kada ir kada panaudoti savo kredito limitą, jei likutis nesiekia pagrindinės ribos. Jūsų skolintojas negali reikalauti, kad jūs pašalintumėte minimalią sumą arba išimtumėte minimalią sumą nustatytu grafiku.
Argumentai "už"
Kredito linija suteikia daug lankstumo. Galite iš anksto išimti didelę vienkartinę sumą, o paskui pasiskolinti papildomų lėšų ir gausite prieigą prie tos papildomos nuosavybės, kuri lieka užfiksuota naudojant fiksuotų palūkanų mokėjimo planą. Taip pat galite palikti liniją nepaliestą metų metus, laukdami dienos, kai jums jos gali prireikti. Kiekvieną mėnesį taip pat galite išimti vienodas ar panašias sumas. Iš esmės galite pritaikyti išėmimus pagal savo poreikius ir pritaikyti juos keičiantis jūsų poreikiams.
Kredito linija gali veikti kaip vienkartinė išmoka, kadencija ar terminuotas planas, tačiau jūs turite daugiau kontrolės. Taip pat laikui bėgant nepanaudota jūsų kredito linijos dalis išauga pagal tą pačią palūkanų normą, kurią mokate už paskolintą sumą. Be to, jūs mokate tik palūkanas už tuos pinigus, kuriuos iš tikrųjų skolinatės, o tai gali palengvinti pardavimą ir perkėlimą vėliau arba galbūt palikti pinigus paveldėtojams. Skirtingai nuo būsto kredito linijos, atvirkštinės hipotekos kredito linijos negalima panaikinti, net jei jūsų namo vertė sumažėja arba pablogėja jūsų finansinė padėtis.
Suvart
Pasinaudodami kredito linija, galite pasiskolinti ne daugiau kaip 60% savo pagrindinio limito pirmaisiais metais, o likusius 40% - antrųjų metų pirmą dieną. Jei tai padarysite, neturėsite galimybės gauti lėšų. Be to, tai gali užtrukti iki penkių verslų dienų gauti lėšas, kurių prašote iš savo kredito linijos, todėl turite įsitikinti, kad patikrinimo sąskaitoje turite pakankamai pinigų skubiems poreikiams patenkinti.
4 variantas: pakeistas kadencijos planas
Kaip tai veikia
Jūs gaunate fiksuotas mėnesines įmokas kartu su galimybe naudotis kredito linija tol, kol vienas skolininkas užima namus kaip pagrindinę gyvenamąją vietą. Fiksuotos mėnesinės įmokos bus mažesnės nei jei gausite tiesioginį kadencijos planą, o kredito linija bus mažesnė nei tuo atveju, jei gausite tiesioginį kredito planą, tačiau turėsite prieigą prie tos pačios bendros lėšų sumos.
Argumentai "už"
Galite lanksčiai nustatyti ir mėnesinius mokėjimus, ir pasirinkti kredito limito dydį. Jei norite didesnių mėnesinių įmokų, galite pasirinkti mažesnę kredito liniją. Jei norite didesnės kredito linijos, galite pasirinkti mažesnes mėnesines įmokas.
Tai leidžia patenkinti įprastus mėnesinius pinigų srautų poreikius nesiskolinant daugiau nei turite. Ši parinktis sumažina palūkanų išlaidas ir sumažina riziką, kad sunaudosite visą savo kapitalą ir negalėsite sau leisti persikelti, jei norite ar norite vėliau.
Suvart
Jei jums iškart reikia didelės sumos, šis mokėjimo planas tikriausiai nėra geriausias pasirinkimas.
5 variantas: pakeistas terminų planas
Kaip tai veikia
Jūs gausite fiksuotą mėnesinę išmoką iš anksto nustatytu mėnesių skaičiumi, taip pat galėsite naudotis kredito linija tol, kol vienas skolininkas išlaikys namus kaip savo pagrindinę gyvenamąją vietą. Fiksuotos mėnesinės įmokos bus mažesnės nei tuo atveju, jei gausite tiesioginio laikotarpio planą, o kredito linija bus mažesnė nei tuo atveju, jei gausite tiesioginį kredito planą, tačiau turėsite prieigą prie tos pačios bendros lėšų sumos.
Argumentai "už"
Galite lanksčiai nustatyti savo mėnesinių įmokų dydį ir tai, kiek ilgai jas gausite. Jie bus didesni, nei būtų numatyti pagal pakeistą kadencijos planą, darant prielaidą, kad kredito limitas yra toks pats. Taip pat galite lanksčiai pasirinkti kredito limito dydį.
Pasibaigus kadencijai, vis tiek turėsite prieigą prie paskolų, jei neišnaudosite kredito linijos. Kaip ir pakeistame kadencijos plane, jūs galite sumažinti palūkanų mokesčius ir galbūt turėti pakankamai nuosavo kapitalo, kad galėtumėte pereiti vėliau.
Suvart
Jums gali pritrūkti atvirkštinių įplaukų. Mėnesines išmokas gausite tik nustatytą mėnesių ar metų skaičių, todėl turite atsargiai naudoti savo kredito liniją, jei tikitės, kad reikės pajamų pasibaigus kadencijai. Šis planas taip pat nėra geriausias pasirinkimas esant dideliems išankstiniams grynųjų poreikiams.
Esmė
HECM siūlo tiek daug mokėjimo planų, nes vyresnio amžiaus namų savininkai turi daug skirtingų finansinių poreikių. Nei vienas variantas nėra nei geras, nei blogas. „Kuris pasirinkimas yra geriausias, visiškai priklauso nuo kliento situacijos ir poreikių“, - sako Flemingas. Tačiau jis tęsia: „Paprastai aš palaikau kredito liniją, o ne kadenciją ar kadenciją“, aiškindamas, nes kredito linija suteikia galimybę kiekvieną mėnesį atsiimti pinigus, kaip jūs galėjote turėdami kadenciją ar terminų planą, tačiau suteikia suteikiate lankstumo išimdami daugiau lėšų kritiniu atveju ir kaupiate palūkanas, jei jums to nereikia naudoti.
Atlikite savo tyrimą ir užduokite daugybę klausimų iš savo skolintojo ir atvirkštinio hipotekos konsultanto, kad išsiaiškintumėte, kuris mokėjimo planas yra jums geriausias. (Norėdami sužinoti daugiau, skaitykite 5 skyrelį „Grįžtamojo hipotekos pasirašymas yra gera idėja“ ir Kaip pasirinkti tinkamą atvirkštinio hipotekos skolintoją .)
Skaityti toliau
Išsamus atvirkštinės hipotekos vadovas
Palyginimas atvirkštinės hipotekos ir būsimos hipotekos
Ar turite teisę į atvirkštinę hipoteką?
Grįžtamieji hipotekos tipai
Pasirenkamas tinkamas atvirkštinis hipotekos kreditorius
Atvirkštinė hipotekos ar būsto paskolos?
Mokesčių ir atvirkštinės hipotekos vadovas
5 populiariausios atvirkštinės hipotekos alternatyvos
5 ženklai atvirkštinė hipoteka yra gera idėja
5 ženklai atvirkštinė hipoteka yra bloga idėja
Kaip išvengti nereikalingos hipotekos
Žvilgsnis į atvirkštinės hipotekos reglamentą
FHA atvirkštinės hipotekos gavimo taisyklės
Suraskite tinkamą atvirkštinės hipotekos konsultavimo agentūrą
Rasti populiariausias atvirkštinės hipotekos bendroves
Atvirkštinė hipoteka: Ar jūsų našlė (-ė) galėtų prarasti namą?
Saugokitės šių atvirkštinių hipotekos sukčiavimų
Grįžtamieji hipotekos sunkumai