Kaip veikia tik palūkanos?
Jei norite, kad jūsų hipotekos įmoka būtų mažesnė nei mėnesinė, nei galite gauti už fiksuotą palūkanų normą, hipoteką galite sudominti tik palūkanomis. Neatlikdami pagrindinės įmokos keletą metų paskolos laikotarpio pradžioje, turėsite geresnius grynųjų pinigų srautus.
Bet kas atsitiks, kai pasibaigs tik palūkanų laikotarpis? Kas siūlo šias paskolas? O kada prasminga tokį gauti? Čia yra trumpas šios rūšies hipotekos vadovas.
Kaip struktūrizuojamos tik palūkanos
Paprasčiausia hipoteka, kurios palūkanos yra tik palūkanos, kai jūs mokate tik palūkanas per pirmuosius kelerius metus - paprastai penkerius ar dešimt - ir pasibaigus šiam laikotarpiui, jūs pradedate mokėti tiek pagrindinę, tiek palūkanas. Jei norite atlikti pagrindinius mokėjimus tik palūkanų laikotarpiu, galite, bet tai nėra paskolos reikalavimas.
Paprastai matysite tik palūkanų paskolas, kurių struktūra yra 3/1, 5/1, 7/1 arba 10/1 hipotekos su keičiama palūkanų norma (ARM). Skolintojai sako, kad 7/1 ir 10/1 pasirinkimai yra populiariausi pasiskolinantiesiems. Paprastai tik palūkanų laikotarpis yra lygus fiksuotos palūkanų normos laikotarpiui paskoloms su reguliuojamomis palūkanomis. Tai reiškia, jei turite, pavyzdžiui, 10/1 ARM, palūkanas mokėtumėte tik už pirmuosius dešimt metų.
Tik palūkanoms skirtoje ARM pasibaigus įvadiniam laikotarpiui, palūkanų norma bus koreguojama kartą per metus (štai iš kur ateina „1“), remiantis orientacine palūkanų norma, tokia kaip LIBOR, pridedant skolintojo nustatytą maržą. Orientacinė norma kinta keičiantis rinkai, tačiau marža nustatoma iš anksto pasiimant paskolą.
Palūkanų normos ribos riboja palūkanų normos pokyčius. Tai pasakytina apie visus ARM, o ne tik pagal interesus. Pradinė 3/1 ir 5/1 ginklų palūkanų normos riba dažniausiai yra dvi, sako Casey Fleming, paskolų pareigūnas, dirbantis su C2 Financial Corp San Diege, ir „Paskolos vadovo: kaip gauti geriausią įmanomą hipoteką“ autorius. Tai reiškia, kad jei jūsų pradinė palūkanų norma yra trys procentai, tada, kai tik palūkanų laikotarpis baigiasi ketvirtaisiais ar šeštaisiais metais, jūsų nauja palūkanų norma nebus didesnė kaip penki procentai. 7/1 ARM ir 10/1 ARM pradinė normos riba dažniausiai yra penki.
Po to norma padidėja paprastai neviršijant dviejų procentų per metus, nepriklausomai nuo to, koks buvo ARM įvadinis laikotarpis. Flemingas sako, kad gyvenimo trukmės ribos beveik visada yra penkiais procentais didesnės už pradinę paskolos palūkanų normą. Taigi, jei jūsų pradinis procentas yra trys procentai, aštuoneriais metais jis gali padidėti iki penkių procentų, devyneriais metais - iki septynių procentų, o dešimtaisiais - iki aštuonių procentų.
Pasibaigus tik palūkanų laikotarpiui, jūs turėsite pradėti grąžinti paskolos dalį per likusią paskolos dalį - visiškai amortizuotai, kalbėdami skolintojui. Šių dienų paskoloms, kurių palūkanos yra tik palūkanos, nėra vienkartinių mokėjimų; paprastai jie net neleidžiami pagal įstatymus, sako Flemingas. Taigi, jei visas 7/1 ARM terminas yra 30 metų, o palūkanų laikotarpis yra tik septyneri metai, aštuoneriais metais jūsų mėnesinė įmoka bus perskaičiuota remiantis dviem dalykais: pirma, nauja palūkanų norma, antra, pagrindinės sumos grąžinimas per likusius 23 metus.
Paskolos tik su fiksuota palūkanų norma
Tik fiksuotų palūkanų hipotekos nėra tokios įprastos. Turėdami 30 metų fiksuotų palūkanų paskolą, kuri moka tik palūkanas, galite mokėti palūkanas tik už dešimt metų, tada mokėsite palūkanas ir pagrindinę sumą už likusius 20 metų. Darant prielaidą, kad per tuos pirmuosius dešimt metų nieko nepateiksite pagrindiniam skolininkui, jūsų mėnesinė įmoka žymiai padidės 11-aisiais metais ne tik todėl, kad pradėsite grąžinti pagrindinę sumą, bet ir todėl, kad pagrindinę sumą mokėtumėte per 20, o ne 30 metų. Kadangi jūs nemokėsite pagrindinės sumos tik palūkanų laikotarpiu, kai palūkanų norma nustatoma iš naujo, jūsų naujos palūkanos bus mokamos atsižvelgiant į visą paskolos sumą. 100 000 USD paskola su 3, 5 procentų palūkanų norma per pirmuosius dešimt metų kainuotų tik 291, 67 USD per mėnesį, bet per likusius 20 metų (beveik dvigubai) - 579, 96 USD per mėnesį.
Per 30 metų 100 000 USD paskola jums kainuos 174 190, 80 USD - skaičiuojama taip (291, 67 USD x 120 mokėjimų) + (579, 96 USD x 240 mokėjimų). Jei būtumėte paėmę 30 metų fiksuotos palūkanų normos paskolą su ta pačia 3, 5 procentų palūkanų norma (kaip minėta aukščiau), jūsų visos išlaidos per 30 metų būtų 161 656, 09 USD. Tai yra 12 534, 71 USD daugiau palūkanų už paskolą, kurios palūkanos yra tik palūkanos, ir dėl to, kad nenorite išlaikyti paskolos, kurios palūkanos yra mokamos visą paskolos laikotarpį, tai yra papildomos palūkanų išlaidos. Jūsų faktinės palūkanų išlaidos bus mažesnės, tačiau, jei imsitės hipotekos palūkanų mokesčio atskaitymo.
Ar šios paskolų rūšys yra plačiai prieinamos?
Kadangi burbulo metais tiek daug skolininkų susidūrė su paskolomis, kurių palūkanos yra tik palūkanos, bankai nesiryžta pasiūlyti šio produkto šiandien, sako Yaelis Ishakis, FM būsto paskolų viceprezidentas Brukline, Niujorke, ir „Pilno pirkimo vadovo“ autorius. namai."
Flemingas sako, kad dauguma yra trumpalaikės kintamos palūkanų paskolos, kurių terminas yra penkeri, septyneri ar dešimt metų. „Jumbo“ paskola yra neatitinkančių paskolų rūšis. Kitaip nei reikalavimus atitinkančios paskolos, netinkamos paskolos paprastai nėra tinkamos parduoti vyriausybės remiamoms įmonėms, „Fannie Mae“ ir „Freddie Mac“ - didžiausioms reikalavimus atitinkančių hipotekų pirkėjams ir priežastims, kodėl tinkamos paskolos yra tokios plačiai prieinamos.
Kai „Fannie“ ir „Freddie“ perka paskolas iš hipotekų kreditorių, jie uždirba daugiau pinigų kreditoriams papildomoms paskoloms išduoti. Neatitinkančios paskolos, tokios kaip paskolos tik su palūkanomis, turi ribotą antrinę hipotekos rinką, todėl jas surasti norinčiam investuotojui yra sunkiau. Daugiau paskolų davėjų pasilieka prie šių paskolų ir jas aptarnauja savo namuose, tai reiškia, kad jie turi mažiau pinigų papildomoms paskoloms gauti. Todėl paskolos tik palūkanoms nėra tokios plačiai prieinamos. Net jei tik palūkanos nėra paskola, ji vis tiek laikoma neatitinkančia paskolos.
Kadangi paskolos tik palūkanoms nėra tokios plačiai prieinamos, kaip, tarkime, 30 metų fiksuotų palūkanų paskolos, „geriausias būdas rasti gerą skolintoją, kuriam mokamos tik palūkanos, yra patikimas brokeris, turintis gerą tinklą, nes tam prireiks šiek tiek rimtas apsipirkimas ieškant ir palyginant pasiūlymus “, - sako Flemingas.
Išlaidų palyginimas
„Funkcijos, susijusios tik su palūkanomis, palūkanų normos padidėjimas skiriasi priklausomai nuo skolintojo ir dienos, tačiau įsivaizduokite, kad mokėsite bent 0, 25 proc. Palūkanų normos priemoką“, - sako Flemingas.
Panašiai Whitney Fite'as, „Angel Oak“ būsto paskolų prezidentas Atlantoje, sako, kad tik palūkanų normos hipoteka yra maždaug 0, 125–0, 375 procento didesnė už fiksuotos palūkanų normos paskolos ar ARM palūkanų normą, atsižvelgiant į išsamią informaciją.
Štai kaip jūsų mėnesiniai mokėjimai atrodytų turint 100 000 USD paskolą tik su palūkanomis, palyginti su fiksuotos palūkanų normos paskola arba visiškai amortizuojančia ARM, kiekvienai pagal tipinę paskolos normą:
- 7 metų palūkanos, tik palūkanos, 3, 125 proc .: mėnesinė įmoka 260, 42 USD
- 30 metų fiksuotos palūkanų normos paskola (tik be palūkanų), 3, 625 proc.: 456, 05 USD mėnesinė įmoka
- 7 metų, visiškai amortizuojantis ARM (30 metų amortizacija), 2, 875 proc .: 414, 89 USD mėnesinė įmoka
Esant tokioms palūkanų normoms, per trumpą laiką tik palūkanų normos reikalaujantis ARM jums kainuos 195, 63 USD mažiau per mėnesį už 100 000 USD, pasiskolintą per pirmuosius septynerius metus, palyginti su 30 metų fiksuotos palūkanų normos paskola, ir 154, 47 USD mažiau per mėnesį, palyginti su visiška amortizacija. 7/1 ARM.
Neįmanoma apskaičiuoti tikrosios reguliuojamos palūkanų paskolos realių tarnavimo dienų, kai ją imate, nes iš anksto negalite žinoti, kokia bus palūkanų norma kiekvienais metais. Flemingas sako, kad taip pat nėra galimybės suskaičiuoti išlaidas, nors jūs galite nustatyti palūkanų normos viršutinę ribą ir žemiausią kainą iš savo sutarties. Tai leistų apskaičiuoti mažiausią ir maksimalią eksploatavimo kainą ir žinoti, kad jūsų faktinės išlaidos pateks į tarpą. „Vis dėlto tai būtų didžiulis asortimentas“, - sako Flemingas.
Esmė
Hipotekos, kurios mokamos tik pagal palūkanas, gali būti sudėtinga suprasti, o pasibaigus tik palūkanų laikotarpiui, jūsų mokėjimai žymiai padidės. Jei jūsų paskola, kurios palūkanos yra tik ARM, jūsų mokėjimai padidės dar labiau, jei padidės palūkanų normos, o tai yra saugus statymas šiandienos žemų palūkanų normų aplinkoje. Šios paskolos yra geriausios patyrusiems skolininkams, kurie visiškai supranta, kaip jie dirba ir kokią riziką jie prisiima.