Kaip pergudrauti privatų hipotekos draudimą

Niekas nenori mokėti už hipoteką privataus hipotekos draudimu (PMI). Tai nėra pigu ir prideda prie mėnesinių paskolos išlaidų. Išsiaiškinimas, ar galite išvengti PMI, prasideda supratimu, kodėl pirmiausia galite su tuo susidoroti.

Viena iš rizikos priemonių, kurią skolintojai naudoja pasirašydami hipoteką, yra hipotekos paskolos ir vertės santykis (LTV). Tai yra paprastas skaičiavimas, padalijant paskolos sumą iš namo vertės. Kuo didesnis LTV santykis, tuo didesnis hipotekos rizikos profilis. Daugumai hipotekų, kurių LTV santykis yra didesnis nei 80%, reikalaujama, kad skolininkas sumokėtų privačios hipotekos draudimą (PMI). Taip yra todėl, kad skolininkas, kuriam priklauso mažiau nei 20% turto vertės, yra labiau linkęs nevykdyti paskolos.

Pagrindiniai išvežamieji daiktai

• Privatus hipotekos draudimas (PMI) gali būti brangus reikalavimas norint gauti paskolą būstui.
• Tikėtina, kad hipotekoms, kurių LTV santykis didesnis nei 80%, reikės privataus hipotekos draudimo.
• Vengdami PMI galite sumažinti jūsų mėnesines įmokas ir padaryti jūsų namus prieinamesnius.
• Numatomas būsto vertės padidėjimas yra lemiamas veiksnys renkantis kelią į PMI vengimą.

PMI gylyje

Tarkime, kad jūsų perkamo namo kaina yra 300 000 USD, o paskolos suma - 270 000 USD (tai reiškia, kad sumokėjote 30 000 USD pradinę įmoką), todėl LTV santykis yra 90%. Mėnesinė PMI įmoka būtų nuo 117 iki 150 USD, atsižvelgiant į tai, kokią hipoteką gausite. (Reguliuojamos palūkanų normos hipotekoms arba ARM reikalaujama didesnių PMI mokėjimų nei fiksuotų palūkanų hipotekams.)

Tačiau PVI nebūtinai yra nuolatinis reikalavimas. Reikalaujama, kad skolintojai sumažintų PMI, kai hipotekos LTV santykis pasiekia 78% derinant pagrindinį hipotekos sumažinimą ir namo kainos padidėjimą. Jei dalį LTV santykio sumažėjimo lėmė namų kainos padidėjimas, atminkite, kad turėsite sumokėti už naują įvertinimą, kad patikrintumėte vertės padidėjimą.

Alternatyva PMI mokėjimui yra naudoti antrą hipoteką arba vadinamąją paskolą atgal. Štai kaip tai veikia: Jūs gaunate pirmąją hipoteką, kurios suma lygi 80% namo vertės, tokiu būdu išvengdami PMI, ir tada imkitės antrosios hipotekos, kurios suma lygi būsto pardavimo kainai atėmus namo sumą. įmoka ir pirmosios hipotekos suma.

Naudodami aukščiau pateikto pavyzdžio numerius, jūs imtumėtės pirmosios hipotekos už 240 000 USD, atliktumėte 30 000 USD įmoką ir gautumėte antrą hipoteką už 30 000 USD. Tai pašalina poreikį mokėti PMI, nes pirmosios hipotekos LTV santykis yra 80%; tačiau dabar jūs taip pat turite antrą hipoteką, kuriai beveik neabejotinai bus taikoma didesnė palūkanų norma nei pirmajai. Nors yra daugybė antrosios hipotekos rūšių, aukštesnė palūkanų norma yra lygi kursui. Vis dėlto bendros išmokos už pirmą ir antrą hipotekas paprastai yra mažesnės nei pirmosios hipotekos ir PMI įmokos.

Kompromisai

Apibendrinant galima pasakyti, kad kalbant apie PMI, jei jūs turite mažiau nei 20% namo pardavimo kainos ar vertės, kurią norite naudoti kaip pradinę įmoką, turite dvi pagrindines galimybes:

1. Naudokite „savarankišką“ pirmąją hipoteką ir sumokėkite PMI, kol hipotekos LTV pasieks 78%, o tada PMI gali būti panaikinta.
2. Naudokite antrą hipoteką. Tai greičiausiai lems mažesnes pradines hipotekos išlaidas nei mokant PVI. Tačiau už antrą hipoteką paprastai mokamos didesnės palūkanos nei už pirmąją hipoteką, ir ją galima pašalinti tik sumokėjus ją arba refinansuojant pirmąją ir antrąją hipotekas į naują savarankišką hipoteką, tikėtina, kai LTV pasieks 80% ar mažiau. (taigi neprireiks PMI).

Šį sprendimą gali lemti keli kiti kintamieji. Pavyzdžiui:

• Palyginkite galimas mokesčių sutaupytas sumas, susijusias su PMI mokėjimu, su mokesčių taupymu, susijusiomis su palūkanų mokėjimu už antrą hipoteką. 2017 m. Mokesčių įstatymas pakeitė hipotekos palūkanų išskaitymo ribas, todėl pasitarkite su buhalteriu dėl savo finansinės padėties.
• Palyginkite naujo įvertinimo, kad būtų pašalintas PMI, ir pirmosios ir antrosios hipotekos refinansavimo į vieną atskirą hipoteką išlaidas. Atkreipkite dėmesį į riziką, kad palūkanų normos gali pakilti nuo pirminio sprendimo dėl hipotekos priėmimo iki pirmojo ir antrojo hipotekų refinansavimo.
• Patikrinkite skirtingus pagrindinio dviejų variantų sumažinimo tarifus.
• Atkreipkite dėmesį į pinigų laiko vertę (mintis, kad pinigai, kuriuos išleidžiate dabar, yra verti daugiau nei ta pati suma ateityje).

Tačiau svarbiausias kintamasis priimant sprendimą yra numatomas būsto kainos padidėjimo tempas. Jei pasirenkate savarankišką pirmąją hipoteką, už kurią turite sumokėti PMI, užuot gavę antrą hipoteką be PMI, kaip greitai jūsų namai gali įvertinti vertę, kai LTV yra 78%, o PMI gali būti panaikinta ? Tai yra svarbiausias lemiamas veiksnys, taigi ir tas, į kurį dabar sutelksime dėmesį.

Įvertinimas: raktas į sprendimų priėmimą

Tai yra svarbiausias sprendimo veiksnys: pašalinus PMI iš savarankiškos pirmosios hipotekos, jums priklausančios mėnesinės įmokos bus mažesnės nei pirmosios ir antrosios hipotekos bendros sumos. Dėl to kyla du klausimai. Pirma, kiek laiko praeis, kol PMI bus panaikinta? Antra, kokios yra kiekvienos galimybės santaupos?

Žemiau yra du pavyzdžiai, pagrįsti skirtingais namų kainų padidėjimo įvertinimais.

1 pavyzdys: lėtas namų kainos įvertinimas

Žemiau pateiktose lentelėse palyginamos mėnesinės savarankiškos, 30 metų, fiksuotos palūkanų normos hipotekos su PMI, palyginti su 30 metų fiksuotos palūkanų normos hipoteka, sujungta su 30 metų, kurių terminas yra 15 metų, ir antrą hipoteką.

Hipotekos turi šias savybes:

1 paveikslas. Autorių teisės © 2017 Investopedia.com

2 paveiksle apskaičiuoti metiniai būsto kainų padidėjimo tempai.

2 paveikslas. Autorinės teisės © 2017 Investopedia.com

Atkreipkite dėmesį, kad 120 JAV dolerių dydžio PMI įmoka sumažėja nuo bendros mėnesinės savarankiškos pirmosios hipotekos įmokos 60 mėnesį (žr . 3 paveikslą ), kai LTV pasiekia 78%, derinant pagrindinę sumą ir namų kainos padidėjimą.

3 paveikslas. Autorių teisės © 2017 Investopedia.com

4 pav. Pateiktoje lentelėje parodytos pirmosios ir antrosios hipotekos bendros mėnesinės įmokos. Atminkite, kad mėnesinė įmoka yra pastovi. Palūkanų norma yra svertinis vidurkis. LTV yra tik pirmoji hipoteka.

4 paveikslas. Autorinės teisės © 2017 Investopedia.com

Naudojant pirmą ir antrą hipoteką, per pirmus 60 mėnesių galima sutaupyti 85 USD dolerių per mėnesį. Tai prilygsta bendrai 5100 USD santaupoms. Nuo 61 mėnesio atskira pirmoji hipoteka įgyja 35 USD pranašumą per mėnesį už likusias hipotekos sąlygas. Padaliję 5100 USD iš 35 USD, gauname 145. Kitaip tariant, esant lėtam būsto kainos padidėjimo scenarijui, pradedant nuo 61 mėnesio, prireiktų dar 145 mėnesių, kol savarankiškos pirmosios hipotekos mokėjimas be PMI galėtų įgyti pranašumą. sugrąžinti pradinį jungtinės pirmosios ir antrosios hipotekos pranašumą. (Šis laikotarpis būtų pailgintas, jei būtų atsižvelgiama į pinigų laiko vertę.)

2 pavyzdys: Greitas namų kainos įvertinimas

Žemiau pateiktas pavyzdys grindžiamas tomis pačiomis hipotekomis, kaip parodyta aukščiau. Tačiau naudojami šie būsto kainų padidėjimo įverčiai.

5 paveikslas. Autorinės teisės © 2017 Investopedia.com

Šiame pavyzdyje mes parodome tik vieną dviejų variantų mėnesinių mokėjimų lentelę (žr . 6 paveikslą ). Atkreipkite dėmesį, kad PMI šiuo atveju sumažėja 13-ą mėnesį dėl greito namų kainos padidėjimo, dėl kurio LTV greitai sumažėja iki 78%.

6 pav

Sparčiai didėjant namo kainai, PMI gali būti pašalinta palyginti greitai.

Sujungtos hipotekos mokėjimo pranašumas yra tik 85 USD 12 mėnesių. Tai prilygsta 1 020 USD santaupoms. Nuo 13 mėnesio savarankiškos hipotekos mokėjimo pranašumas yra 35 USD. Jei padalinsime 1 020 USD iš 35, galime nustatyti, kad pradiniams pirmos ir antros hipotekos pirminiams sutaupymams prireiks 29 mėnesių. Kitaip tariant, pradedant nuo 41 mėnesio, skolininkui būtų geriau finansiškai, jei jis pasirinktų savarankišką pirmąją hipoteką su PMI. (Šis laikotarpis būtų pailgintas, jei būtų atsižvelgiama į pinigų laiko vertę.)

Esmė

Jei esate skolininkas, kurio įmoka yra mažesnė nei 20%, sprendimas, ar naudoti pirmą savarankišką hipoteką ir PMI, ar pasirinkti pirmosios ir antrosios hipotekos derinį, daugiausia priklauso nuo to, kaip greitai tikitės jūsų namo vertė padidės.

• Jei nuspręsite mokėti PMI, tai bus galima pašalinti įvertinus, kai LTV pasieks 78%.
• Jei nuspręsite naudoti pirmosios ir antrosios hipotekos derinį, tikėtina, kad pradinius mokėjimus sutaupysite. Tačiau vienintelis būdas panaikinti antrąją hipoteką, kuriai greičiausiai bus taikoma didesnė palūkanų norma nei pirmajai, yra ją išmokėti arba refinansuoti jūsų pirmąją ir antrąją paskolas į naują savarankišką hipoteką.

Jei negalite sugalvoti didesnės įmokos ar pigesnio namo, apskaičiuokite savo pasirinkimo galimybes atsižvelgdami į laiką ir į tai, kaip tikitės, ar gali vystytis nekilnojamojo turto rinka. Žinoma, nieko nėra visiškai nuspėjama, tačiau tai suteiks jums geriausias galimybes priimti palankiausią sprendimą.