Kaip veikia nuomos turto nusidėvėjimas

Investavimas į nuomojamą turtą gali būti protingas finansinis žingsnis. Pradedantiesiems nuomojamas turtas gali suteikti pastovų pajamų šaltinį, kol jūs statote kapitalą, o turtas (idealiu atveju) vertinamas. Taip pat yra mokesčių lengvatų: galite išskaičiuoti nuomos išlaidas iš visų jūsų uždirbtų nuomos pajamų ir taip sumažinti mokesčių įsipareigojimą. Dauguma turto nuomos išlaidų, įskaitant hipotekos draudimą, turto mokesčius, remonto ir priežiūros išlaidas, namų biuro išlaidas, draudimą, profesionalias paslaugas ir kelionių išlaidas, susijusias su valdymu, yra išskaičiuojamos tais metais, kuriais išleidžiate pinigus.

Tačiau kita pagrindinė mokesčių išskaita - viena už nusidėvėjimą - veikia skirtingai. Nusidėvėjimas yra procesas, naudojamas išskaičiuojant nuomojamo turto pirkimo ir pagerinimo išlaidas. Užuot atlikęs vieną didelį išskaičiavimą per metus, perkančius turtą (ar jį patobulinę), nusidėvėjimas paskirsto atskaitą per visą turto naudingo tarnavimo laiką. Vidaus pajamų tarnyba (IRS) turi labai konkrečias taisykles dėl nusidėvėjimo, o jei jums priklauso nekilnojamasis turtas, svarbu suprasti, kaip šis procesas veikia.

Kuris turtas yra nudėvimas?

Remiantis IRS, jūs galite nusidėvėti nuomojamą turtą, jei jis atitinka visus šiuos reikalavimus:

• Jūs turite nuosavybę. (Jūs esate laikomas savininku, net jei turtas yra skolingas.)
• Turtą naudojate versle arba kaip iš pajamų gaunančią veiklą.
• Turto naudingo tarnavimo laikas yra nustatomas, tai reiškia, kad jis susidėvi, suyra, pasensta, pasensta ar praranda savo vertę dėl natūralių priežasčių.
• Manoma, kad turtas galios ilgiau nei vienerius metus.

Net jei turtas atitinka visus aukščiau išvardintus reikalavimus, jo negalima nusidėvėti, jei tais pačiais metais atiduosite jį eksploatuoti ir atiduosite (arba nebebenaudosite verslo reikmėms). Žemė nėra laikoma nudėvima. Ir apskritai, jūs negalite nuvertinti valymo, sodinimo ir kraštovaizdžio tvarkymo išlaidų, nes ši veikla laikoma žemės kainos dalimi.

Kada prasideda nusidėvėjimas?

Galite pradėti skaičiuoti nusidėvėjimo atskaitymus, kai tik turtas bus pradėtas eksploatuoti ar paruoštas ir jį bus galima naudoti kaip nuomą. Štai pavyzdys: Jūs perkate nuomojamą turtą gegužės 15 d. Po to, kai namą dirbate keletą mėnesių, jį galite išsinuomoti liepos 15 d., Taigi jūs pradedate reklamuotis internete ir vietiniuose dokumentuose. Suradote nuomininką, o nuoma prasideda rugsėjo 1 d. Kai turtas buvo pradėtas eksploatuoti - tai yra paruoštas nuomai ir užėmimas - liepos 15 d., Namą pradėsite nurašyti liepos mėnesį, o ne rugsėjį, kai pradedi rinkti nuomą.

Tęsiate turto nusidėvėjimą, kol bus įvykdyta viena iš šių sąlygų.

• Jūs išskaičiavote visas savo išlaidas ar kitą turtą.
• Jūs atleidžiate turtą nuo tarnybos, net jei nevisiškai susigrąžinote jo kainą ar kitą pagrindą. Nuosavybė atimama iš tarnybos, kai ji nebenaudojama kaip pajamas duodantis turtas - arba, jei jūs ją parduodate ar keičiate, paverskite ją asmeniniam naudojimui, atsisakyti ar sunaikinti.

Galite toliau reikalauti nusidėvėjimo už turtą, kuris laikinai nenaudojamas arba nenaudojamas. Pavyzdžiui, jei atliksite remontą, kai vienas nuomininkas išsikraustys, vis tiek galite nusidėvėti turtą, kol jį paruošite kitam.

Nusidėvėjimo metodas

Trys veiksniai, lemiantys nusidėvėjimo sumą, kurią galite atskaityti kiekvienais metais: jūsų pagrindas turte, atkūrimo laikotarpis ir naudojamas nusidėvėjimo metodas. Bet kuris gyvenamojo būsto nuomos turtas, pradėtas eksploatuoti po 1986 m., Yra nudėvimas, naudojant modifikuotą pagreitintą išlaidų susigrąžinimo sistemą (MACRS) - apskaitos metodą, kuris paskirsto sąnaudas (ir nusidėvėjimo atskaitymus) per 27, 5 metus, tą laiką, kurį IRS laiko „naudingu tarnavimo laiku“. “Nuomojamo turto.

Nors apskaičiuojant nusidėvėjimą visada rekomenduojama dirbti su kvalifikuotu mokesčių apskaitininku, atlikite šiuos pagrindinius veiksmus:

1. Nustatykite turto pagrindą - turto pagrindas yra jo kaina arba suma, kurią sumokėjote (grynaisiais, su hipoteka ar kitu būdu) turtui įsigyti. Į bazę įskaičiuojami kai kurie atsiskaitymo mokesčiai ir uždarymo išlaidos, įskaitant teisinius mokesčius, įrašymo mokesčius, apklausas, pervedimo mokesčius, nuosavybės teisių draudimą ir bet kokią sumą, kurią pardavėjas turi sumokėti (pvz., Atgalinius mokesčius). Kai kurie atsiskaitymo mokesčiai ir uždarymo išlaidos negali būti įskaičiuoti į jūsų bazę, įskaitant priešgaisrinės draudimo įmokas, nuomą, susijusią su turto uždarymu iki uždarymo, ir mokesčius, susijusius su paskolos gavimu ar refinansavimu: taškai, hipotekos draudimo įmokos, kredito ataskaitos išlaidos, ir vertinimo mokesčiai.
2. Atskirkite žemės ir pastatų sąnaudas - kadangi jūs galite nusidėvėti tik pastato, o ne žemės kainą, turite nustatyti kiekvieno vertę, kad nuvertintumėte teisingą sumą. Norėdami nustatyti vertę, galite naudoti tikrąją kiekvieno rinkos vertę tuo metu, kai įsigijote turtą, arba galite pagrįsti skaičių įvertintomis nekilnojamojo turto mokesčio vertėmis. Tarkime, kad nusipirkote namą už 110 000 USD. Naujausiame nekilnojamojo turto mokesčio įvertinime turtas įvertintas 90 000 USD, iš kurių 81 000 USD yra už namą, o 9 000 USD - už žemę. Todėl žemei galite skirti 90% (81 000– 90 000 USD) pirkimo kainos ir 10% (9 000– 90 000 USD) pirkimo kainos.
3. Nustatykite savo namo pagrindą - Dabar, kai jūs žinote turto pagrindą (namas ir žemė) ir namo vertę, galite nustatyti savo pagrindą name. Remiantis aukščiau pateiktu pavyzdžiu, jūsų namo pagrindas - suma, kurią galima nuvertėti - būtų 99 000 USD (90% iš 110 000 USD). Jūsų pagrindas žemėje būtų 11 000 USD (10% iš 110 000 USD).
4. Jei reikia, nustatykite pakoreguotą pagrindą - gali tekti padidinti arba sumažinti savo bazę tam tikriems įvykiams, vykstantiems nuo turto pirkimo dienos iki jo paruošimo nuomai. Bazinio padidinimo pavyzdžiai apima bet kokių papildymų ar patobulinimų, kurių naudingo tarnavimo laikas yra mažiausiai vieneri metai, išlaidas, padarytas prieš pradedant eksploatuoti nekilnojamąjį turtą, pinigus, kuriuos išleidote sugadintam turtui atstatyti, komunalinių paslaugų pristatymo į nekilnojamąjį turtą išlaidas ir tam tikros teisinės rinkliavos.

Bazinio dydžio sumažėjimo pavyzdžiai yra draudimo išmokos, kurias gaunate už sugadinimą ar vagystę, nuostoliai dėl nuostolių, nepadengti draudimu, už kurį jūs išskaičiavote, ir pinigai, kuriuos gaunate už servituto suteikimą.

Kurią sistemą naudoti

Tolesni veiksmai yra nustatyti, kuris iš dviejų MACRS yra taikomas: Bendroji nusidėvėjimo sistema (GDS) arba Alternatyvioji nusidėvėjimo sistema (ADS). GDS taikoma daugumai nuosavybių, atiduotų eksploatuoti, ir paprastai jūs turite ja naudotis, nebent jūs atšaukiate neatšaukiamus ADS rinkimus arba įstatymai neįpareigoja naudoti ADS. ADS yra įpareigojamas, kai turtas:

• Verslas naudojasi 50 proc. Ar mažiau laiko
• Turi neapmokestinamą naudojimą
• Finansuojamas neapmokestinamosiomis obligacijomis
• Daugiausia naudojama žemdirbystėje

Paprastai naudosite GDS, nebent turite priežastį naudoti ADS. Vėlgi, rekomenduojama pasikonsultuoti su kvalifikuotu mokesčių apskaitininku, kuris gali padėti jums nustatyti palankiausią nuomos turto nusidėvėjimo būdą.

Sužinoję, kuri MACRS sistema taikoma, galite nustatyti nuosavybės atkūrimo laikotarpį. Gyvenamųjų patalpų nuomos atveju atkūrimo laikotarpis naudojant GDS yra 27, 5 metų. Jei naudojate ADS, tos pačios rūšies turto atkūrimo laikotarpis yra 30 metų turtui, kuris pradėtas eksploatuoti po 2017 m. Gruodžio 31 d., Arba 40 metų, jei jis buvo pradėtas naudoti anksčiau.

Toliau nustatykite sumą, kurią galite nuvertėti kiekvienais metais. Kadangi daugumoje gyvenamųjų patalpų nuomojamo turto naudojamas GDS, mes sutelksime dėmesį į šį skaičiavimą.

Kiekvienais metais eksploatuojamas nekilnojamasis turtas nusidėvi po lygią sumą: 3, 636% kiekvienais metais, jei ir toliau nusidėvi turtas. Jei turtas buvo eksploatuojamas mažiau nei vienerius metus (pavyzdžiui, nusipirkote namą gegužę ir pradėjote jį nuomoti liepą), tais metais nuvertėsite mažesnę procentinę dalį, atsižvelgiant į tai, kada jis buvo pradėtas eksploatuoti. Pagal IRS gyvenamųjų patalpų nuomos GDS lentelę:

Pvz., Paimkite namą, kurio pagrindas yra 99 000 USD ir kuris buvo pradėtas eksploatuoti liepos 15 d. Pirmaisiais metais jūs nuversite 1, 667% arba 1650 USD (99 000 USD x 1, 667%). Vėliau kiekvieniems metams nukainuosite 3, 636% arba 3 599, 64 USD, jei nuoma bus naudojama visus metus. Atminkite, kad šis skaičius iš esmės yra lygus skaičiavimui ir padalijimui iš 27, 5 atkūrimo laikotarpio: 99 000 USD– 27, 5 = 3 600 USD. Skirtumas atsiranda dėl pirmųjų dalinio tarnybos metų.

Kiek nusidėvėjimas sumažina mokesčių prievolę?

Jei nuomojatės nekilnojamąjį turtą, paprastai pateikdami savo metinę mokesčių deklaraciją, kiekvieno savo nuomos pajamas ir išlaidas nurodote atitinkamoje E sąrašo eilutėje; grynasis pelnas arba nuostolis bus jūsų 1040 forma. Nusidėvėjimas yra viena iš išlaidų, kurias įtrauksite į E sąrašą, todėl nusidėvėjimo suma veiksmingai sumažins jūsų metų mokesčių prievolę. Pvz., Jei nuvertinate 3 599, 64 USD ir, pavyzdžiui, esate 22% mokesčių ribose, tais metais mokesčiuose sutaupysite 3599, 64 USD x 0, 22 = 791, 92 USD.

Esmė

Nusidėvėjimas gali būti vertinga priemonė, jei investuojate į nuomojamus objektus, nes tai leidžia paskirstyti turto pirkimo išlaidas per kelis dešimtmečius ir taip sumažinti kiekvienų metų mokestinę prievolę. Žinoma, jei nusidėvėjote nekilnojamąjį turtą ir tada jį parduosite už didesnę nei jo nusidėvėjusią vertę, jūs turėsite sumokėti mokestį už tą pelną iš nusidėvėjimo susigrąžinimo mokesčio.

Kadangi nuomojamo turto mokesčio įstatymai yra sudėtingi ir periodiškai keičiasi, steigiant, eksploatuojant ir parduodant nuomojamo turto verslą rekomenduojama dirbti su kvalifikuotu mokesčių apskaitininku. Tokiu būdu galite būti tikri, kad gausite palankiausią mokesčių režimą ir išvengsite bet kokių netikėtumų mokesčių metu.