Draudžiame federalinės būsto tarnybos hipotekas
Galbūt esate girdėję apie privatų hipotekos draudimą (PMI) - draudimą, kurį turite sumokėti, kai imate paskolą būstui, kurio įmoka yra mažesnė nei 20% iš įprasto skolintojo. Deja, nors Federalinė būsto tarnyba (FHA) daugeliu aspektų yra dosnesnė nei įprasti kreditoriai, ji taip pat reikalauja hipotekos draudimo, kad gautų mažų įmokų paskolas. Šiame straipsnyje sužinosite, kas yra FHA hipotekos draudimas, kuo jis skiriasi nuo PMI, kam privaloma jį nešioti ir kiek laiko, kiek jis kainuoja, ir jūsų galimybės to išvengti ar atsikratyti. Pradėkime.
TUTORIAL: hipotekos pagrindai
Kas yra FHA hipotekos draudimas?
Kaip ir PMI, FHA hipotekos draudimo tikslas yra apsaugoti skolintoją. Kai skolininkų namuose yra minimalus nuosavas kapitalas, rizika (skolintojui), kad skolininkas nevykdys įsipareigojimų neįvykdyti, yra didesnė, nes skolininkas neturi tiek daug prarasti, kai išeina ir leidžia bankui uždaryti namus (tiesiog pasižiūrėkite į visi žmonės, kurie pasitraukė nuo hipotekos su 0% įnašu, būsto burbuliu). (Norėdami sužinoti daugiau apie FHA, būtinai perskaitykite supratimą apie FHA būsto paskolas .)
FHA paskoloms taikomi mažesni pradinių įmokų reikalavimai ir ne tokie griežti pajamų ir kredito reikalavimai nei įprastoms paskoloms. Tačiau jei kažkam paskolintumėte didelę pinigų sumą, pasižyminčią ne tobulais skolinimosi ypatumais, norėtumėte garantijos, kad grąžinsite taip ar kitaip. Su hipotekos draudimu, jei nustosite mokėti įmokas ir išeisite iš namų, draudikas padės jūsų skolintojui susigrąžinti nuostolius. Taigi, nors hipotekos draudimas gali atrodyti nepatogiai, nes jis neapsaugo pirkėjo, jei jo nebūtų, daugelis žmonių greičiausiai negalėtų gauti paskolų tol, kol neįmokėtų didesnių įmokų, nes bankai mano, kad paskolos yra per daug rizikingos. Daugelis žmonių mano, kad hipotekos draudimo įmokų mokėjimas yra geresnis pasirinkimas, nei laukti kelerius metus, kol jie turės pakankamai didelę įmoką, kad to būtų išvengta. (Ar geriausia naudoti antrąją hipoteką norint išvengti PMI? Norėdami sužinoti daugiau, skaitykite „ Outsmart“ privataus hipotekos draudimą .)
FHA taip pat reikalauja sumokėti tai, kas vadinama išankstiniu hipotekos draudimu (UFMI). Remiantis JAV būsto ir urbanistikos departamento (HUD) išleistu hipotekos raštu 2010–28, UFMI reikalauja, kad besikreipiantys į paskolą iš anksto sumokėtų 1% paskolos vertės. Jūs turite galimybę sumokėti šią sumą grynaisiais, kai uždarote paskolą, tačiau dauguma žmonių pasirenka ją įtraukti į bendrą hipotekos sumą.
Jei galite sau leisti sumokėti šią sumą iš anksto, verta tai padaryti, nes jei įtrauksite ją į paskolą, ilgainiui ji bus daug brangesnė. Tarkime, kad jūsų namas kainuoja 250 000 USD, jūs atleidžiate FHA reikalaujamą mažiausiai 3, 5% (250 000 x 0, 035 = 8 750), o jūsų hipoteka padengia likusius 241 250 USD (250 000 - 8 750 = 241 250). Dėl 30 metų hipotekos su 6, 5% palūkanų norma originalus 2 442, 50 USD UFMI (241 250 x 0, 01 = 2 442, 50) galiausiai jums kainuos apie 5 491, 77 USD.
Jei norite padaryti sau naudos iš tikrųjų sumokėti UFMI iš anksto, prieš pirkdami turėsite turėti daugiau santaupų. Be abejo, pradinės įmokos padidinimas nuo 3, 5% iki maždaug 4, 5% (techniškai - iki 4, 47%) nuo 8 750 USD iki 11 162, 50 USD arba papildomi 2 442, 50 USD (UFMI kaina) turėtų tą patį poveikį jūsų ilgalaikiams finansams.
Kuo FHA hipotekos draudimas skiriasi nuo privataus hipotekos draudimo?
Metinės FHA hipotekos draudimo išlaidos keičiasi atsižvelgiant į suteiktą įmoką. Nuo 2011 m. Balandžio mėn. HUD pakeitė FHA hipotekos draudimą į 1, 10%, o pradinė įmoka yra didesnė ar lygi 5%. Tiems, kurie turi mažiau nei 5% įmoką, privalo sumokėti 1, 15% draudimo įmoką. Taigi, jei būste yra 250 000 USD, o minimali įmoka yra 8 750 USD (3, 5%), jūsų mėnesinė hipotekos draudimo įmoka būtų pagrįsta 241 250 USD paskolos suma ir 231, 20 USD per mėnesį. Ši suma turi būti sumokėta kiekvieną mėnesį mokant hipoteką.
PMI, priešingai, gali kainuoti iki 1, 15% paskolos balanso per metus arba 231, 20 USD per mėnesį šiame pavyzdyje, atsižvelgiant į mūsų kredito balą. Skirtumas slypi reikalavimuose. PMI reikalauja, kad turėtumėte puikų kredito reitingą, viršijantį 720, kad gautumėte maždaug 1, 15% n normą pagal mėnesines priemokas ir PMINU mėnesines įmokas, pateiktas PMI 2011 m. Gegužės mėn. Jei jūsų kredito balas yra mažesnis, jums reikės pateikti didesnę įmoką prieš jiems siūlydami bet kokį draudimą. Norint gauti 3, 5% įmoką, FHA hipotekos draudimui reikia tik mažiausio 580 kredito balo, tačiau dauguma skolintojų reikalauja 620–640 kredito reitingo, kuris vis tiek leidžia jums nusipirkti namą anksčiau. Taigi, jei jūs turite turėti hipotekos draudimą, FHA hipotekos draudimas gali būti mažesnė iš dviejų blogybių. Pagal 2011 m. Federalinius įstatymus hipotekos draudimo įmokos yra išskaičiuojamos iš mokesčių, todėl nesvarbu, ar turite įprastą PMI ar FHA hipotekos draudimą, mokesčio atskaitymas gali sušvelninti smūgį, tačiau pasitarkite su savo buhalteriu, kad įsitikintumėte, ar įvykdote tinkamus reikalavimus, kad gautumėte šią mokesčių atskaitą. (Perskaitykite 6 priežastis, kodėl reikia vengti privataus hipotekos draudimo, kad sužinotumėte daugiau apie tai, kodėl FHA draudimas yra mažesnis iš šių blogybių.)
PMI pranašumas, palyginti su FHA hipotekos draudimu, yra tas, kad ne visiems kreditoriams reikia hipotekos draudimo įmokos iš anksto, kaip FHA UFMI.
Kas ir kiek laiko turi turėti FHA hipotekos draudimą?
Nuo 2011 m. Vasario mėn., Kai gausite FHA paskolą, galėsite sumokėti tik 3, 5 proc. Tačiau, kaip ir įprastų paskolų atveju, jūs turite mokėti hipotekos draudimą, kol jūsų paskolos ir vertės santykis yra pakankamai aukštas, kitaip tariant, jei jūs sumokėsite paskolą ir mainais už privilegiją nusimesti tiek mažai pinigų. tam tikra paskolos suma. Jūs taip pat turite sumokėti didesnę draudimo įmoką. Kai jūsų nuosavas kapitalas yra pakankamai didelis (FHA paskolos atveju - 22%), skolintojui tampa daug mažiau nerimo, kad išeisite iš namų, jei pradėsite mokėti kas mėnesį. Tame pačiame 250 000 JAV dolerių vertės name, remiantis ankstesniu pavyzdžiu, kai pirmą kartą jį įsigijote ir buvote įpareigotas apsidrausti hipotekos draudimu, vieninteliai jūsų nuostoliai, jei jūs nueitumėte toliau nuo namo, būtų buvę jūsų 8750 USD (3, 5%) įmoka. Nors tai nėra mažas pokyčių gabalas, tai daug mažiau reikšminga nei pasivaikščiojimas nuo 55 000 USD (arba 22% visų išlaidų).
Remiantis HUD, asmenys, kurių paskolos yra didesnės nei 15 metų, privalo mokėti mėnesines hipotekos draudimo įmokas penkeriems metams ir turėti 78% paskolos ir vertės santykį (tai reiškia, kad jūs sumokėjote 22% pagrindinės paskolos sumos, įskaitant jūsų pradinė įmoka), prieš draudimą nebereikia. Jei turite paskolą, turinčią mažiau nei 15 metų, tada vienintelis reikalavimas yra 78% paskolos ir vertės santykis. (Norėdami sužinoti daugiau, skaitykite LTV skaičiavimo užkariavimas .)
Kaip galima išvengti ar atsikratyti FHA hipotekos draudimo?
Kadangi FHA hipotekos draudimas labai padidina būsto nuosavybės išlaidas, jums tikriausiai kyla klausimas, ar galite ką nors padaryti, kad sumažintumėte ar išvengtumėte, ir kada jums leidžiama jo atsikratyti.
Paprasčiausias būdas išvengti hipotekos draudimo, žinoma, yra 20 proc. Tai galite padaryti laukdami pirkimo, kol turėsite daugiau santaupų, arba kai kuriais atvejais, nusipirkdami pigesnį turtą, kuriame galite sau leisti nusimesti 20 proc. Žinoma, realiai, jei žiūrite į FHA paskolą, kurios sumažinimas yra 3, 5%, tikriausiai einate tiesia linija tarp galimybės sau leisti bet kokią hipoteką ir nuolatinės nuomos.
Jei būsto kainos pastebimai padidės, nusipirkę galite galbūt refinansuoti savo kelią iš PMI. Kad tai veiktų, jūsų namo vertė turės būti pakankamai padidinta, kad jūs namuose suteiktumėte 22% nuosavo kapitalo.
Jei negalite refinansuoti, kad padidintumėte paskolos ir vertės santykį, visada galite atlikti papildomus mokėjimus pagrindinei sumai, kad padidintumėte santykį greičiau. Tai ne tik padės greičiau atsikratyti hipotekos draudimo, bet ir padės greičiau atsipirkti už namą, sumažins palūkanas, kurias mokėsite per ilgą laiką, ir dar labiau padidins jūsų santaupas. Jei pasirinksite šį kelią, turėsite susisiekti su savo skolintoju, kad jūsų hipotekos draudimas būtų atšauktas. (Perskaitykite susijusį straipsnį „ Hipotekos išmokėjimas“, jei norite gauti daugiau rimtų priežasčių nutraukti šią skolą anksčiau nei vėliau.)
Kai kurie skolintojai gali pasiūlyti specialias paskolų programas, kurioms nereikia mokėti mėnesinių hipotekų draudimo įmokų, nepaisant to, kad leidžiama mokėti mažą įmoką. Pavyzdžiui, „Quicken Loans“ turi programą, vadinamą „PMI Buster“, skirtą skolininkams, galintiems sumokėti bent 5 proc. Tačiau skolininkai turėtų tikėtis, kad nors skolintojams, siūlantiems panašias į šią programą, gali būti nereikalingas tradicinis PVI, jie atlygins padidėjusią paskolų jums riziką kitu būdu, pavyzdžiui, siūlydami jums aukštesnes palūkanas. Iš tiesų, taip yra su PMI Buster paskolų produktu, kuris reklamuoja „mažesnę įmoką pašalinant tradicinį PMI su skolintojo mokamu hipotekos draudimu (LPMI). LPMI gali būti integruotas į jūsų hipotekos normą“.
Jei viskas nepavyksta, vieną dieną pasieksite 78% paskolos ir vertės santykį, tiesiog atlikdami mėnesinius įmokas. Dėl būsto pirkimo 250 000 USD, apie kurį diskutavome visame šiame straipsnyje, po 11 metų ir devynių mėnesių jūs pasiektumėte 22% nuosavo kapitalo. Tai reiškia, kad iš viso mokėsite 32 599, 20 USD (141 x 231, 20 USD = 32 599, 20 USD) mėnesio hipotekos draudimo įmokų, kol galėsite atšaukti draudimą.
Pastaba: turėtų būti, kad jūsų skolintojas automatiškai atsisako hipotekos draudimo, kai pasieksite šį tašką su FHA paskola.
Tai verta?
Kai svarstote galimybę įsigyti paskolą, įmokant mažą įmoką, pagalvokite, ar verta sumokėti papildomas išankstinio būsto draudimo ir mėnesines hipotekų draudimo įmokas, kad greičiau įsigytumėte namą. Ilgainiui dėl šios tvarkos sunku apskaičiuoti, ar laimėsite, ar pralaimėsite, nes negalite numatyti, koks būsto vertės padidėjimo koeficientas bus nuo laiko, kai turėsite atiduoti 3, 5%, iki to laiko, kai turėsite 20 proc. Jūs taip pat negalite tiksliai numatyti, kiek metų jums prireiks sutaupyti papildomus 16, 5%, nes pajamos ir išlaidos gali keistis tiek į gerąją, tiek į blogąją pusę, kurios niekas negali numatyti. Dėl šių priežasčių gali būti geriausia psichologiškai nuspręsti, ar jums patinka mokėti papildomus pinigus, reikalingus hipotekos draudimui, kad turėtumėte, kur susiskambinti.
Jei norite sužinoti daugiau apie pirmųjų namų įsigijimą, būtinai perskaitykite „Pirmojo būsto pirkėjų finansavimo pagrindus“ .